TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
198° y 149°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: PARMENIO HERRERA RANGEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.311.889, domiciliado en el Barrio San Martín, avenida 10, entre calles 17 y 18 Nº 17-25 planta alta de esta ciudad de Rubio, Municipio Junín.
PARTE DEMANDADA: NELSON ENRIQUE SALAZAR MOTTA, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.738.671, domiciliado en el Barrio San Martín, avenida 10 entre calles 17 y 18 Nº 17-25 planta alta de esta ciudad de Rubio, Estado Táchira.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
EXPEDIENTE: 2973-08.-

En fecha 20 de Febrero de 2008, (Folio 01, 02), corre inserto libelo de demanda, presentado por el ciudadano PARMENIO HERRERA RANGEL.
En fecha 25 de Febrero de 2008, (Folio 16) corre auto admitiendo la presente demanda y ordenándose la citación del ciudadano NELSON ENRIQUE SALAZAR MOTTA.
En fecha 14 de Febrero de 2008, corre inserto escrito de Reforma de la Demanda, presentado por el ciudadano PARMENIO HERRERA RANGEL, asistido por el abogado JULIO CESAR SANDOVAL PÉREZ.
En fecha 18 de marzo de 2008, corre inserto auto admitiendo la Reforma de la Demanda.
En fecha 14 de abril de 2008, corre inserta diligencia en la cual el ciudadano PARMENIO HERRERA RANGEL, confiere poder apud acta al abogado JULIO SANDOVAL PÉREZ
En fecha 21 de abril de 2008, corre diligencia del alguacil consignando Recibo de Citación firmado por el ciudadano NELSON ENRIQUE SALAZAR.
En fecha 23 de abril de 2008, corre inserto Escrito de Contestación de la Demanda.
En fecha 06 de mayo de 2008, corre inserto Escrito de Pruebas presentados por el abogado JULIO CESAR SANDOVAL PEREZ.
En fecha 06 de mayo de 2008, se dicto auto agregando y admitiendo las pruebas presentadas por el abogado JULIO CESAR SANDOVAL.
En fecha 13 de mayo de 2008, presento Escrito de Pruebas presentado por el ciudadano NELSON ENRIQUE SALAZAR MOTTA.
En fecha 13 de mayo de 2008, se dicto auto agregando y admitiendo las pruebas presentadas por el ciudadano NELSON ENRIQUE SALAZAR MOTTA.

En el libelo de la demanda reformada, la parte actora expuso que, en fecha 15-01-2007, celebro contrato de arrendamiento con el Ciudadano: NELSON ENRRIQUE SALAZAR MOTA, según contrato autenticado que anexo a la presente causa, que el arrendatario ha cumplido sin ningún problema sus obligaciones arrendaticias, que cumpliendo la cláusula segunda del contrato, se dio paso a la prorroga legal de seis meses que la misma ya esta vencida el 15-01-2008, que el día 29-11-2007, se le notifico, la cual presento adjunta con la demanda, avisándole al arrendatario la necesidad de la entrega del inmueble y que no se prorrogaría más la relación, que a pesar de todo lo señalado, y de estar vencida la prorroga legal el arrendatario persiste en seguir ocupando el inmueble, por todo lo antes expuesto es que ocurre a demandar por cumplimiento de contrato, y solicita que se dicte medida cautelar de secuestro de la cosa arrendada, fundamenta la acción el articulo 33 y 39 de la ley de arrendamiento.
Estando dentro de la oportunidad legal para el acto de contestación de la demanda, el demandado de auto NELSON ENRRIQUE SALAZAR MOTTA, asistido en este acto por el Abg. En ejercicio Carlos Alberto Depablos Villarroel, INPREABOGADO N° 53.246, lo hace el los siguientes términos; opone conjuntamente con la contestación de la demanda, la cuestión previa del numeral 7 del articulo 346 “La existencia de una condición o plazo pendiente”, niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como el derecho la demanda ejercida por el actor, por no ser ciertos los alegatos del actor. Alega el demandado que la relación arrendaticia comenzó el 15 de junio del año 2001, según se evidencia en copia fotostática del documento notariado que se anexa al presente escrito, rechaza niega y contradice el alegato esgrimido de que la prorroga legal se encuentre vencida y que procedió a notificarme, ya que hasta tanto no trascurran los 2 años de prorroga legal el arrendador no puede ejercer esta acción, que no es cierto que la relación arrendaticia surja por el contrato suscrito el 15 de Enero del 2007, ya que la misma surgió entre ambas partes desde el 15 de Junio del 2001 según contrato notariado, que posterior a este suscribieron un nuevo contrato sobre el mismo inmueble de igual manera notariado de fecha 28 de septiembre del 2004 que de igual manera se anexa, y, finalmente se suscribió el contrato que utiliza el demandado para el ejercicio de la presente acción, alega el demandado que la relación arrendaticia tiene una relación aproximada de 7 años, que ha cumplido cabalmente con sus obligaciones, como el incremento de los canones de arrendamiento, por lo que le asiste el derecho de la prorroga legal establecida en el articulo 38, literal c de dos años, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, que la prorroga legal que le asiste no es de seis meses como quiere hacer valer el arrendador sino dos años, debiendo este dejar transcurrir íntegramente dicho lapso para ejercer la acción.

PUNTO PREVIO
Antes de conocer y decidir el mérito del asunto, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa el Tribunal a resolver la Cuestione Previa formulada del numeral 7 “La existencia de una condición o plazo pendiente” del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamenta el demandado sus alegatos, para demostrar la existencia de una condición o plazo pendiente, en que, el lapso de la prorroga legal que le asiste es de dos años, por tener mas de siete años de relación arrendaticia y no de seis, que dicha prorroga se encuentra en curso y según lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estando en este supuesto las demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término no deben de admitirse. Ahora bien quien aquí decide siguiendo el criterio de la Sala Política Administrativa en la sentencia de fecha 23 de Julio del 2003 ponente Magistrado Levis Ignacio zerpa, “La condición o plazo pendiente, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción es resolutoria.” En el caso que nos ocupa el derecho de prorroga legal, nace en virtud de una relación Arrendaticia por un contrato a tiempo determinado, una vez cumplido el hecho cierto de la duración de la relación contractual, las obligaciones pactadas que han dado origen al contrato siguen su curso, durante y hasta la vigencia de dicha prorroga legal, por lo que la obligación de la mencionada prorroga, que es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, no depende de un acontecimiento futuro, posible e incierto , por estar determinado en la ley especial de acuerdo a sus reglas especificas. Y Así se decide declarando sin lugar la cuestión previa opuesta.
Pasa el Tribunal a decidir el mérito del asunto, observando que, de acuerdo al libelo y la contestación, el thema decidemdum queda circunscrito a precisar los hechos en que se fundamenta la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en virtud que el demandado niega que los hechos esgrimidos por el actor sean cierto, porque el inicio de la relación contractual no es el 15 de Enero del 2007, que el contrato autenticado en que fundamenta la acción no es el único, que la duración de la relación arrendaticia es de 7 años, la prorroga legal no es de 6 meses sino de 2 años como lo establece el la ley de arrendamientos inmobiliario. Así las cosas tenemos que; dado que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido por ser un hecho aceptado. Si no el tiempo de duración de la relación contractual. Se requiere el análisis de los instrumentos probatorios producidos a los fines de precisar las afirmaciones de hechos de las partes.
Las pruebas promovidas por la parte actora:
Pruebas documentales
Promovió el contrato de arrendamiento que sirvió de fundamento a la demanda, autenticado de fecha 15 de Enero del 2007, por ante el Registro inmobiliario del municipio Junín y Rafael urdaneta del Estado Táchira, anotado bajo el número 25 Tomo 03, la cláusula Segunda se expresa “El tiempo de duración del presente contrato es de 6 meses, contados a partir de la fecha del presente documento, prorrogable automáticamente por igual periodo a menos que una de las partes manifieste por escrito a la otra su intención de no renovarlo con, por lo menos, 60 días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas”… Por lo que se demuestra que se trata de un contrato a tiempo determinado con prorrogas sucesivas y Así se decide.
Promueve copia fotostática del documento autenticado de compra venta, que corre inserto a los folios 14 y 15 de la presente causa, con el fin de demostrar que el actor es el propietario del bien objeto de la presente acción, se valora por ser un documento público de conformidad al primer aparte del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como fidedignas, pero se desecha la misma por no aportar elemento de convicción a los hechos controvertidos y no ser la propiedad el hecho controvertido.
Promovió la fotocopia extraída de ediciones Juan Garay, correspondiente a la ley de alquileres; (casos prácticos) Las mismas se desechan por ser impertinentes
De las pruebas promovidas por el demandado:
Pruebas documentales:
Copias Fotostáticas del Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de san Cristóbal de fecha 15 de Junio del 2001, que corre inserto al los folios 24 y 25, que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, haciendo plena fe respecto a las declaraciones en él contenidas. Del cual se evidencia la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el mismo inmueble y entre las mismas partes, anterior al contrato en que se fundamentan la controversia de los hechos en la acción, así como también promovió la documental fotostática del documento del contrato de arrendamiento autenticado ante el Registro inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, anotado bajo el Nº 10, Tomo 23, de fecha 28 de Septiembre del 2004, con el fin de demostrar que la relación arrendaticia supera el lapso de 5 años y con esto demostrar que el supuesto encuadra en el literal c del articulo 38 la ley de Arrendamientos, en cuanto al tiempo de la prorroga legal de dos años. Y desvirtuar el argumento el actor que la prorroga en discusión vencía el 15 de Enero del 2008. Se valora por ser un documento público de conformidad al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como fidedignas a no ser impugnadas por el demandante el cual se le da pleno valor probatorio por quedar demostrado la existencia de un segundo contrato a tiempo determinado de prorrogas sucesivas y la determinación de un nuevo tiempo para el computo de la Prorroga legal y Así se decide.
Del análisis de las probanzas aportadas por las partes, a fines de determinar si se cumplen los supuestos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:
Si se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sobre un inmueble de los indicados en el Artículo 1 de la ley in comento.
El vencimiento del plazo estipulado
La duración de la relación arrendaticia
El vencimiento de la prorroga legal
A los fines de que prospere la acción la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y vencimiento de la prorroga legal. Según lo pautado en el artículo 39 de la ley; Para decidir quien aquí Juzga hace las siguientes consideraciones:
La relación arrendaticia comenzó por un primer contrato, ya suficientemente valorado a tiempo determinado por 6 meses, que comenzó el 24 05 2001 hasta el 24 11 2001, y opero la prorroga legal de 6 meses del 24-11-2001 al 24-05-2002, por lo que vencido el plazo de esta prorroga legal el arrendatario continuo ocupando el inmueble, indeterminándose hasta el 28-de septiembre del 2004, cuando suscriben el segundo contrato, el cual ya fue suficientemente valorado, a tiempo determinado por seis meses prorrogables por periodos iguales, evidenciándose que operaron cuatro prorrogas automáticas desde el 28-03-2005, hasta el 28 01-2007 y al vencimiento de la cuarta prorroga, suscriben el último contrato de arrendamiento, instrumento este en que el demandado fundamento su acción que empezó a regir sus efectos el 15- 01-2007 y con el se interrumpe las anteriores renovaciones automáticas para dar paso a un nuevo término de vencimiento contractual, estipulándose las prorrogas automáticas y sucesivas, tal como se desprende de la cláusula segunda. En orden a los hechos expuestos anteriormente, como quedo demostrado, la duración de la relación arrendaticia, comenzó el 24-09-2004 hasta el 15-01-2008, por tiempo determinado para un total de tres años y cuatro meses, en vista que el arrendador notifico el 29 -10-2007. 60 días antes de concluir la primera prorroga convencional, ya que el tiempo estipulado de seis meses venció el 15-07-2007, a partir de esta fecha operó la primera prorroga convencional del último contrato determinado, la cual venció el 15- 01-2008. Siguiendo este orden de ideas y así se decide; que al arrendatario le asiste el derecho de la Prorroga legal establecida en el Articulo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios que señala:
(…) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año (…) Omissis.

Que comenzó a operar de pleno derecho para el arrendador a partir del 15-01-2008 hasta el 15-01-2009 de igual manera quedo demostrado que la acción fue propuesta estando en curso la prorroga legal de conformidad al artículo 41 ejusdem, el cual señala:
“Cuando estuviera en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

Resulta forzoso para quien aquí decide declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y prorroga legal. Y así se decide.

DISPOSITIVA:
Razón por la cual ESTE JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNIN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la DEMANDA CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL interpuesta por el Ciudadano: PARMENIO HERRERA RANGEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.311.889, contra el ciudadano, NELSON ENRIQUE SALAZAR MOTTA, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.738.671, suficientemente identificado en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; en Rubio, a los veintidós días del mes de Mayo de Dos Mil Ocho.- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Jueza Provisoria

Abg. ANA RAMONA ACUÑA
El Secretario Titular

Abg. JULIO CÉSAR COLMENARES GONZÁLEZ
En la misma fecha se público la anterior sentencia siendo las tres y quince de la tarde (03:15 p.m.), déjese copia para el archivo del Tribunal.