TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ITTERSSON ALEMÁN MEJIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.718.814.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados CARLOS ARTURO UTRERA RAMÍREZ, CARLOS MIGUEL UTRERA HERNÁNDEZ, CARLOS ARTURO UTRERA SERRANO y JORGE ALEXANDER UTRERA SERRANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.306, 98.067, 48.587 y 48.586 respectivamente; según poder apud-acta de fecha 19/07/2007 (f. 58 y vuelto).
PARTE DEMANDADA: RAFAEL ANTONIO ABREU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.072.659.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada SONIA ESPERANZA VIVAS GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 35.384 (f. 65).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nº: 5291.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano ITTERSSON ALEMÁN MEJIAS asistido por el Abogado CARLOS MIGUEL UTRERA HERNÁNDEZ; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano RAFAEL ANTONIO ABREU.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que el 01/06/2005 compró un inmueble consistente en unas mejoras que forman un inmueble para habitación, ubicado en la prolongación de la 5ta. Avenida, con nomenclatura municipal N° 5-114, jurisdicción Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
-Que al momento de la venta del inmueble se encontraba vigente un contrato de arrendamiento autenticado bajo el N° 53, de fecha 19/02/2004, donde el arrendador es el demandado RAFAEL ANTONIO ABREU.
-Que el contrato tenía una duración de un (1) año, a partir del 01/02/2004, renovable por períodos iguales.
-Que el 28/01/2006 notificó de la no renovación del contrato, venciendo la prórroga el 01/02/2007.
-Que acudió al INSTITUTO PARA LA DEFENSA Y EDUCACIÓN DEL CONSUMIDOR Y DEL USUARIO, para denunciar faltas del arrendatario, expediente N° 8611 “D”, según acta de conciliación de fecha 08/02/2007.
-Que el demandado no ha entregado el inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal.
-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba al ciudadano RAFAEL ANTONIO ABREU, por cumplimiento de contrato para que convenga o sea condenado por el Tribunal:
• En desocupar el inmueble dado en arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal.
• En pagar UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.950.000,00) por daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato.
• En aceptar el ajuste monetario.
• En cancelar las costas procesales.
Estimó la demanda en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) y la fundamentó en el artículo 1167 del Código Civil (fs. 1 al 47).
SEGUNDO: El 14/05/2007 se admitió la demanda (f. 48).
El 27/11/2007 la apoderada judicial de la parte demandada Abogada SONIA ESPERANZA VIVAS GARNICA, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
• Rechazó, negó y contradijo lo alegado por el actor en su demanda.
-Rechazó, negó y contradijo que su mandante sea arrendador según lo alega el accionante en el libelo.
-Que su mandante es arrendatario del inmueble cuestionado desde el año 1983, según contrato reconocido ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, donde figurada como arrendador FAVIO RINCÓN JURGERSEN, propietario legítimo del inmueble; que con aprobación del propietario se transformó el inmueble en un hotel.
-Rechazó, negó y contradijo que su representado firmó un acta de conciliación ante el INDECU, donde se le otorga una prórroga legal de doce (12) meses para la entrega del inmueble, pues tenía veinticuatro (24) años como arrendatario del inmueble.
• Alegó la falta de cualidad del demandante para sostener el juicio, conforme al artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que el propietario legítimo es FAVIO RINCÓN JURGERSEN, quien le arrendó el inmueble. Que su mandante gozaba del derecho de preferencia. Que jamás el propietario notificó de la venta del inmueble.
-Rechazó, negó y contradijo que entre el demandante y su representado exista una relación de contrato.
-Rechazó, negó y contradijo que adeude cánones arrendaticios, pues estaban depositados en el expediente N° 471 del Tribunal 2° de Municipios.
-Rechazó, negó y contradijo la solicitud de desocupar el inmueble, en virtud de que no firmó contrato alguno con el demandante.
-Rechazó, negó y contradijo el ajuste monetario solicitado.
-Rechazó, negó y contradijo las costas procesales.
-Rechazó, negó y contradijo la cuantía.
-Impugnó y desconoció todas las copias presentadas por el demandante (fs. 66 al 68).
TERCERO:
El 29/11/2007 la parte demandada promovió:
-El escrito de contestación de la demanda.
-Copia del documento reconocido ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 22, Tomo 5.
-Copia del expediente N° 471, que cursa ante el Tribunal 2° de los Municipios San Cristóbal y Torbes.
-La falta de notificación judicial por parte del propietario del ofrecimiento de la venta del inmueble.
-La falta de cualidad para demandar.
-El retracto legal arrendaticio.
-El artículo 26 de la Constitución.
-Lo indicado en el artículo 38 ordinal D de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
-Desconoció e impugnó los documentos presentados por el actor (fs. 69 al 91).
El 05/12/2007 la parte actora promovió:
-Inspección judicial en el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor (INDECU).
-La testimonial de PABLO ANTONIO RANGEL COLMENARES, JHONNY MARTÍN OROZCO LÓPEZ, VIANIS ALEIDA SUÁREZ DE RINCÓN, YOVANIS DEL CARMEN GALLARDO, JESÚS GERMAN PADRÓN CONTRERAS y TULIO PULIDO HERMES URBINA.
-Documentales: Instrumento de fecha 15/04/2005 donde se ofrece el inmueble en venta al ciudadano RAFAEL ABREU. Documento de fecha 30/04/2005 donde se comunicó al arrendatario la decisión de no renovación del contrato. Instrumento de fecha 10/02/2006 donde el ciudadano FAVIO RINCÓN se dirigió al INDECU, donde se indicada que la relación arrendaticia con RAFAEL ABREU se interrumpió el 10/10/1983. Documento del 20/01/2006 dirigido a la Directora de INDECU, en donde se indica que RAFAEL ABREU tiene un contrato de arrendamiento con VIANIS SUÁREZ DE RINCÓN, y que la última prórroga vencía el 31/01/2006. Instrumento del 28/01/2006 donde se manifiesta al arrendatario la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento. Documentos de fechas: 02/02/2006, 08/02/2006, 02/03/2006, 08/03/2006, 08/04/2006, 08/06/2006, 08/07/2008, 08/09/2006, 08/10/2006, 08/11/2006, 08/12/2006 y 08/01/2007, donde el arrendatario reconocía al ciudadano ITTERSON ALEMÁN MEJIAS.
-Documento de fecha 12/02/1981 reconocido ante el Juzgado del Distrito Bolívar del Estado Táchira, donde se iniciaba la relación arrendaticia.
-Documento reconocido ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 03/02/1983, donde se continuaba con la relación arrendaticia.
-Documento reconocido ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 10/10/1983, donde se rescindía de la relación arrendaticia.
-Documento reconocido ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 10/10/1983, donde se iniciaba la relación arrendaticia entre FAVIO RINCÓN y MARÍA ARCELIA SUÁREZ DE ESTEBAN.
-Documento reconocido ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 08/10/1984, donde se continuaba con la relación arrendaticia entre FAVIO RINCÓN y MARÍA ARCELIA SUÁREZ DE ESTEBAN.
-Documento reconocido ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 19/02/2004, donde se iniciaba la relación arrendaticia entre VIANIS SUÁREZ DE RINCÓN y RAFAEL ABREU.
-Solicitó la prueba técnica científica a la firma de los documentos suscritos por el demandado, si éste negara su firma (fs. 93 al 133).
CUARTO: De los testigos promovidos declararon:
PABLO ANTONIO RANGEL COLMENARES, quien alegó: Que le consta que el inmueble ubicado cerca de la Panadería Táchira de La Concordia, conocido como Hotel Alba, estuvo serrado por un tiempo, del 95 hasta el 2003 – 2004 (f. 136).
JHONNY MATIN OROZCO LÓPEZ, quien manifestó: Que conoce el inmueble ubicado en La Concordia, conocido como Hotel Alba. Que trabaja en la parte de atrás del hotel, en el estacionamiento. Que el hotel estuvo serrado por un tiempo (f. 137).
VIANIS ALEIDA SUÁREZ DE RINCÓN, quien expuso: Que conocía a FABIO RINCÓN. Que al casarse con FABIO pasó a ser dueña de la casa donde estaba el Hotel ALBA, ahora Hotel RAFA. Que conoce a RAFAEL ABREU quien tuvo una relación de arrendamiento con su esposo durante el daño 82 y 83; que luego ella firmó contrato con él en el año 2004 (f. 138).
YOVANIS DEL CARMEN GALLARDO, quien manifestó: Que trabajó en el estacionamiento del Hotel Alba, hoy Hotel Rafa, desde el 2000 hasta el 2005. Que su arrendador fue FABIO RINCÓN. Que distingue a RAFAEL ABREU desde el 2004 hasta el 2005 (f. 139).
HERMES TULIO URBINA PULIDO, quien alegó: Que trabajó en el estacionamiento del Hotel Alba, hoy Hotel Rafa, desde 1990 hasta el 2005. Que conoció a RAFAEL ABREU porque alquiló el hotel en el año 2004 - 2005 (f. 141).
III
PARTE MOTIVA
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La legitimada pasiva en la litis contestación, a través de su apoderada judicial, negó los hechos imputados por la parte actora alegando entre otros particulares, para tratar de enervar la pretensión de la accionada que: Negaba y rechazaba lo alegado por la demandante, y que lo cierto es que es arrendatario del inmueble objeto de la controversia desde el año 1.983, cuando se inicia la relación arrendaticia con el propietario legitimo del inmueble, ciudadano FAVIO RINCON JURGENSEN; así mismo indica, que al firmarse ante las autoridades del INDECU, una prórroga de doce (12) meses, se produjo una artimaña fraudulenta. Igualmente propone como defensa la falta de cualidad del demandante para sostener el juicio, ya que -según su dicho-, el propietario legítimo del mismo es FAVIO RINCON JURGENSEN, y que en consecuencia, entre el demandante y su representado jamás ha existido relación contractual, negando además adeudar los cánones demandados como insolutos, al estarse depositando ante el Juzgado Segundo de Municipios, expediente N° 471.
Con base a lo anterior, para quien juzga, la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble, por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y de la prórroga legal, circunstancia negada por la accionada.
En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes.
PRIMER PUNTO PREVIO:
RESOLUCION DEFENSA DE FONDO SOBRE LA FALTA DE CUALIDADAD
La presente causa versa sobre una demanda de cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:
“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. …”
Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas y por cuanto la demandada al momento de contestar la demanda incoada en su contra, opuso como defensa de fondo la falta de cualidad, pasa este Juzgador a decidir como punto previo la falta de cualidad alegada por la parte demandada, observando lo siguiente:
Sobre la cualidad, el Dr. LUIS LORETO, en su obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:
“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” omissis “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”
Esta interpretación ha sido acogida por nuestro Máximo Tribunal y reiteradamente ha ratificado este entendimiento sobre el problema de la cualidad. En este aspecto, se aprecia, que la subrogación consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, por consiguiente el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino, a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa, a tenor de lo establecido en la norma señalada; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la Ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre el arrendatario y el arrendador, transmisión que hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador, de quien adquirió dicho inmueble, dentro de las limitaciones o excepciones legales. Los requisitos para la aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son:
1) Que exista una relación de arrendamiento;
2) Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado, de manera que el nuevo propietario conozca con exactitud a qué está obligado;
3) Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida;
4) No es necesario que el inmueble arrendado se haya entregado al inquilino antes del acto de enajenación.
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia, que están dados los requisitos antes mencionados, por cuanto a los folios 6 y 7 del expediente, se aprecia copia de un documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 01 de junio de 2.005, en el que consta la venta del inmueble objeto de la controversia de FAVIO RINCON JURGENSEN a ITTERSSON ALEMAN MEJIAS, parte demandante de la presente litis; y de igual manera consta expediente de consignaciones N° 471 del Tribunal 2do de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 29 de marzo de 2.007, en la que el propio demandante inicia procedimiento de consignación arrendaticia, con lo que es concluyente señalar que el demandante de autos, es propietario del inmueble y consecuencialmente, conforme a la doctrina señalada, atribuido de cualidad para intentar la presente demanda, por cuanto efectivamente se produjo la subrogación arrendaticia en la persona de la parte actora del presente juicio. Y así queda establecido.
Dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
En interpretación de esta norma la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, ha establecido, que en estos casos se produce una subrogación arrendaticia que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia número 1753 de fecha 9 de octubre de 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:
“Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 290 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.”
Siendo así, es evidente, que por la compra del inmueble arrendado el demandante adquirió los derechos que corresponden al arrendador y con ello se coloca en la posición del sujeto a quién en abstracto le reconoce la posibilidad de ejercer el derecho de acción; por lo tanto, lo pertinente en este caso es declarar, que la actora sí tiene cualidad, desechando la defensa que cuestionándole tal carácter opuso el demandado, y así se decide.
SEGUNDO PUNTO PREVIO:
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
En su escrito de contestación de la demanda, la accionada expresa:
“… Rechazo, niego y contradigo la cuantía establecida por el demandante en la cantidad de 5.000.000 Bs.”
Respecto a la impugnación de la cuantía la Sala de Casación Civil, en Sentencia N° 280 del 31/05/2002, ha venido estableciendo:
“... En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación...”
Según este criterio, el cual este Tribunal toma para sí, correspondía a la parte demandada indicar en qué consideraba insuficiente o exagerada la cuantía en que se estimó la demanda, observando este Juzgador, que se limitó a realizar una impugnación pura y simple; de igual manera, tampoco se observa de autos prueba alguna que permita demostrar la insuficiencia o exageración de la cuantía de la presente acción, razón por la cual se desecha la impugnación así planteada. Así se decide.
Resueltos los puntos anteriores, pasa este Administrador de Justicia a proferir la sentencia de mérito, con la previa verificación y análisis del acervo probatorio aportado por las partes en la litis.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
CON SU ESCRITO LIBELAR:
• DOCUMENTAL. - Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Inmobiliario del 1er. Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, inscrito bajo matrícula 2005-LRI-T24-28. Esta prueba a pesar de haber sido presentada en copia simple, posteriormente fue presentada dentro del expediente de INDECU, anexado por la demandante, autoridad administrativa que certifica que dicha copia es fiel y exacta del original que reposa en el expediente N° 8611 de dicho Instituto; en consecuencia, este Juzgador le da valor probatorio por estar referido a documentos administrativos, los cuales tienen una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, en consecuencia, se valora la misma conforme a lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para demostrar la adquisición por parte del demandante del inmueble objeto de la controversia.
• DOCUMENTAL. - Copia simple de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 19 de febrero de 2.004, inserto bajo el N° 53, Tomo 19. Esta prueba documental a pesar de haber sido presentada en copia simple, posteriormente fue presentada dentro del expediente de INDECU, anexado por la demandante, autoridad administrativa que certifica que dicha copia es fiel y exacta del original que reposa en el expediente N° 8611 de dicho Instituto; en consecuencia, este Juzgador le da valor probatorio a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo el artículo 1360 del Código Civil, para demostrar el negocio jurídico en el mismo contenido, relativo al contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana VIANIS ALEIDA SUAREZ DE RINCON y la parte demandada en el presente juicio, sobre el inmueble de la presente controversia, con vigencia desde el 01 de febrero del año 2.004, con las demás indicaciones señaladas por las partes como reguladoras de su relación arrendaticia.
• DOCUMENTAL. – Copia simple de comunicación privada suscrita entre las partes de la litis, de fecha 30 de abril de 2.005 (f.12). Esta documental resultó impugnada en el escrito de contestación de la demanda, en consecuencia, ni se aprecia ni se valora.
• DOCUMENTAL. – Copia simple de comunicación privada suscrita entre las partes de la litis, de fecha 28 de enero de 2.006 (f.13). Esta documental resultó impugnada en el escrito de contestación de la demanda, en consecuencia, ni se aprecia ni se valora.
• DOCUMENTAL. Copia certificada de expediente N° 8611, del INDECU. Se encuentra referida a documentos administrativos, con una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, valorándose conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para demostrar lo establecido en su contenido respecto al acto de conciliación realizado por las parte de la llitis (f. 14 al 47), y el acta de fecha 23 de marzo de 2.007, relativo al incumplimiento de lo pactado ante esa instancia administrativa, ello a pesar de la impugnación hecha, por cuanto ello no es procedente para este tipo de documento, sino desvirtuar su presunción.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
. • INSPECCION JUDICIAL. Se establece que esta prueba no resultó admitida, en razón de lo expresado en auto de fecha 05-12-2.007 (f.134).
. • TESTIGOS. Al folio 136 del expediente consta en acta de fecha 10 de diciembre de 2.007 (f.136), declaración del ciudadano PABLO ANTONIO RANGEL COLMENARES, quien indica: Que conoce el inmueble objeto de la controversia y que el mismo estuvo cerrado por varios años. Al folio 137 del expediente, consta en acta de fecha 10 de diciembre de 2.007 declaración del ciudadano JHONNY MATIN OROZCO LOPEZ, quien depone: Que conoce el inmueble objeto de la controversia y que tiene conocimiento de que el hotel estuvo cerrado por un tiempo. Al folio 138 del expediente consta en acta de fecha 10 de diciembre de 2007, la declaración de la ciudadana VIANIS ALEIDA SUAREZ DE RINCON, quien indica: Que conoce al arrendatario demandado, y que el mismo para el año 1.982, mantenía una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la controversia, la cual fue interrumpida puesto que el mismo le fue alquilado a dos (2) personas de nombres María Arselia y José del Carmen Rincón. Estos testigos se valoran en sus declaraciones de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que son contestes en su testimonio de que la relación arrendaticia fue interrumpida. No valorándose la declaración de los testigos YOVANIS DEL CARMEN GALLARDO (f.139) y HERMES TULIO URBINA (f. 141) de fechas 12 de diciembre de 2.007, en virtud de que indican haber sido dependientes del propietario del hotel Alba, inmueble que es objeto de la litis.
. • DOCUMENTAL. Documento privado de fecha 15 de abril de 2.005, esta documental se encuentra referida a instrumento privado referido a notificación de venta del inmueble y oferta de la misma hecha al demandado. Por cuanto tal circunstancia no es controvertida en la presente causa, esta documental ni se aprecia ni se valora.
. • DOCUMENTAL. Documento privado, de fecha 30 de abril de 2.005. Esta instrumental es emanada de la ciudadana Vianis Aleida Suárez de Rincón, la cual es una tercera en la presente causa, en consecuencia, dicho documento debió ser ratificado mediante declaración testimonial, circunstancia que no consta en autos, por lo tanto, la prueba así promovida ni se aprecia ni se valora.
. • DOCUMENTAL. Documento privado, de fecha 10 de febrero de 2.006. Esta instrumental es emanada de un tercero en la presente causa, en consecuencia, dicho documento debió ser ratificado mediante declaración testimonial, circunstancia que no consta en autos, por lo tanto, la prueba así promovida ni se aprecia ni se valora.
• DOCUMENTAL. Comunicación emanada del demandante, enviada al INDECU, esta documental ni se aprecia ni se valora por no cumplir con los requisitos exigidos por el artículo 1.368 del Código Civil.
• DOCUMENTAL. Documento privado de fecha 28 de enero de 2.006. Esta documental privada fue opuesta a la demandada en el lapso probatorio, no resultando de manera alguna desconocida por la misma, en tal razón, y conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, con fuerza probatoria del hecho material de las declaraciones del mismo.
• DOCUMENTAL. Instrumento privado de fecha 02 de febrero de 2.006. Esta documental privada fue opuesta a la demandada en el lapso probatorio, no resultando de manera alguna desconocida por la misma, en tal razón, y conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, con fuerza probatoria del hecho material de las declaraciones del mismo.
• DOCUMENTAL. Instrumento privado de fecha 08 de febrero de 2.006. Esta documental privada fue opuesta a la demandada en el lapso probatorio, no resultando de manera alguna desconocida por la misma, en tal razón, y conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, con fuerza probatoria del hecho material de las declaraciones del mismo.
• DOCUMENTAL. Instrumento privado de fecha 02 de marzo de 2.006. Esta documental privada se encuentra referida a un cobro por estacionamiento de vehículo, circunstancia que nada aporta a la resolución del hecho controvertido.
• DOCUMENTALES. Instrumentos privados de fechas: 08 de marzo, 08 de abril, 08 de junio, 08 de julio, 08 de septiembre, 08 de octubre, 08 de noviembre, 08 de diciembre de 2.006, y 08 de enero de 2.007. Estas documentales privadas fueron opuestas a la demandada en el lapso probatorio, no resultando de manera alguna desconocidas por la misma, en tal razón, y conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como reconocidos, por lo que se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, con fuerza probatoria del hecho material de las declaraciones de los mismos.
• DOCUMENTAL. – Documento reconocido, de fecha 12 de febrero de 1981 del Juzgado del Distrito Bolívar del Estado Táchira, referido al contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y el anterior copropietario del inmueble Favio Rincón Jurgensen. Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar el hecho material de lo declarado en el mismo, al no resultar de manera alguna impugnada.
• DOCUMENTAL. – Documento reconocido, de fecha 03 de febrero de 1983, de la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, relativo a contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado y el anterior copropietario del inmueble Favio Rincón Jurgensen. Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar el hecho material de lo declarado en el mismo, al no resultar de manera alguna impugnada.
• DOCUMENTAL. – Documento reconocido, de fecha 10 de octubre de 1.983 ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, relativo a rescisión del contrato de arrendamiento entre los ciudadanos Favio Rincón Jurgensen y Rafael Antonio Abreu. Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar el hecho material de lo declarado en el mismo, al no resultar de manera alguna impugnada.
• DOCUMENTAL.- – Documento reconocido, de fecha 10 de octubre de 1.983 ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, relativo a celebración de contrato de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de la controversia, suscrito entre los ciudadanos María Argelia Suárez de Esteban y Favio Rincón Jurgensen . Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar el hecho material de lo declarado en el mismo, al no resultar de manera alguna impugnada
• DOCUMENTAL.- – Documento reconocido ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 08 de octubre de 1.984, relativo a celebración de contrato de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de la controversia, suscrito entre los ciudadanos María Argelia Suárez de Esteban y Favio Rincón Jurgensen. Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar el hecho material de lo declarado en el mismo, al no resultar de manera alguna impugnada.
• DOCUMENTAL.- Documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 19 de febrero de 2.004, relativo a contrato de arrendamiento, sobre el inmueble objeto de la controversia, suscrito entre la ciudadana Vianis Aleida Suárez de Rincón y Rafael Antonio Abreu. Esta documental es traída a los autos, conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no resultar de manera alguna impugnada se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Opone al demandante escrito de contestación de demanda. Quien juzga observa, que conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, en consecuencia, es un deber el análisis del escrito de contestación para junto con lo comprobación de lo alegado emitir la sentencia de mérito, lo cual en estricta sujeción deberá ser acatado por este Operador de Justicia.
• DOCUMENTAL. – Copia simple de documento público, consistente en contrato de arrendamiento, signado con el N° 22, Tomo 5 de los libros de reconocimiento. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.
• EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES, signado con el N° 471 de la nomenclatura utilizada por el Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes. Se indica que esta prueba no es apreciada por este Operador de Justicia, en razón de que la solvencia o no del inquilino, no es hecho controvertido en la presente causa.
• Promueve la falta de una notificación judicial por parte del propietario, del ofrecimiento de venta del inmueble. Se indica, que el hecho del incumplimiento o no, por parte del propietario del inmueble del ofrecimiento de la venta del inmueble, no es punto controvertido en la presente causa, en consecuencia, la presente prueba ni se aprecia ni se valora.
• Promueve la falta de cualidad para demandar el cumplimiento del contrato. Se establece, que lo relativo a la falta de cualidad ya fue resuelto como punto previo de la sentencia.
• Promueve el retracto legal arrendaticio. Se establece, que el retracto legal arrendaticio, es una acción, prevista y tutelada en el Título VI, artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, es una acción autónoma que debe ser intentada por el arrendatario en caso de que considere lesionados sus derechos por causa de la no oferta de venta de un inmueble con preferencia a cualquier tercero. En consecuencia, por tratarse de una acción autónoma, no puede ser promovido como prueba.
• En relación a la indicación de las normas constitucionales y legales indicadas como pruebas; se indica, que el Juzgador con fundamento en el principio “novit iura curia”, subsume, por el conocimiento que tiene del derecho, las normas jurídicas que considere aplicable ante la indicación de los hechos por las partes.
• En relación al desconocimiento e impugnación de los documentos públicos o privados. El Tribunal observa, que por cuanto en el escrito de pruebas la parte demandada procedió a desconocer e impugnar todos los documentos públicos y privados; se hace necesario indicar, que con el escrito libelar no se acompañó ningún documento público, pero sí se evidencia la existencia de un documento administrativo del folio 14 al folio 47, este especie de documento ---los administrativos--- conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. Se distinguen así esta especie de documentos de los instrumentos públicos, que solo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad y de los documentos privados, que pueden ser desconocidos y tachados. En consecuencia, para los documentos administrativos, al gozar de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario, la manera de ser impugnados es desvirtuar la presunción de que gozan, a través de la prueba en contrario, no pudiendo ser en consecuencia objeto de desconocimiento o tacha de falsedad, por lo que el documento administrativo acompañado con el libelo de la demanda debe ser objeto de valoración en su debida oportunidad.
• En cuanto a la repregunta de testigos, se indica que no consta en autos, que la demandada haya hecho uso de tal derecho.
Del descrito material probatorio cursante en autos queda comprobado, en primer término, la relación arrendaticia entre las partes a través de los contratos de arrendamiento cursante a los autos, por lo que toca entonces examinar si está demostrado el incumplimiento contractual denunciado, así como la sustentación legal de la misma.
Consta de autos que ciertamente, la relación arrendaticia se inicia para el accionado, el 15 de febrero del año 1.981, evidenciado del documento reconocido ante el Juzgado del Distrito Bolívar del Estado Táchira, en fecha 12 de febrero de 1.981. Pero igualmente quedó evidenciado, que dicha relación arrendaticia se vio interrumpida, ello del dicho de los testigos promovidos por la demandante, del documento de rescisión de contrato de arrendamiento suscrito entre el accionado y el antiguo propietario del inmueble y de los documentos de arrendamiento que sobre el mismo inmueble se suscriben, para tener como arrendataria desde 1.984, a la ciudadana María Argelia Suárez de Esteban.
Quedó igualmente evidenciado, que el demandado suscribe nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la litis desde el 01 de febrero del año 2.004, que fue debidamente notificado y tuvo conocimiento de la decisión del nuevo propietario del inmueble ---subrogado arrendador---, de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito, por lo que comenzaba a gozar de la prórroga legal, la cual conforme al literal “b)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debía tener un máximo de un (1) año, en razón de que la relación arrendaticia no excedió de cinco (5) años. Ello perfectamente válido conforme a la disposición del artículo 38 eiusdem:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, … ”
Además el Código Civil, establece en sus artículos 1159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”;
Y 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Así las cosas, existiendo un contrato escrito celebrado por tiempo determinado sobre un inmueble de los contemplados en el artículo 1º de la ley especial, y habiendo concluido el tiempo fijo de duración sin que existan evidencias de que la arrendataria hubiere incumplido sus obligaciones contractuales, operaron los presupuestos de la prórroga legal, por lo que la misma entró en vigor y tuvo una vigencia de un (1) año, por cuanto a las partes las ligó una relación arrendaticia menor de cinco (5) años, prórroga legal que como quedó evidenciado fue disfrutada por la arrendataria hasta el 01 de febrero de 2.007, fecha en la que nace para la arrendadora el derecho a demandar el cumplimiento de la entrega del inmueble arrendado conforme a la disposición del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
De tal manera, que teniendo la parte demandada conocimiento de la no renovación del contrato de arrendamiento, se inició el disfrute de la prórroga legal, cuyo disfrute quedó demostrado de los recibos de cancelación de alquiler durante ese lapso; es así como se produce el hecho de la consumación del lapso del contrato de arrendamiento y su prórroga legal, por lo que la acción incoada por el actor y tutelada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser declarada con lugar como así quedará expresamente indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Daños y perjuicios:
Observa quien juzga, que la parte actora peticiona igualmente una indemnización estimada en la suma de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.950.000,00) por los daños y perjuicios derivados por el incumplimiento del contrato; pero estos no fueron especificados.
La falta de especificación de los conceptos que en tal sentido demandó el ciudadano ITTERSSON ALEMÁN MEJIAS, al aducir que el arrendatario le ocasionó daños y perjuicios por el incumpliendo del contrato, no quedaron demostrados ni mucho menos probó la inobservancia que pudiera generar el nacimiento de la obligación contractual aducida por él, tipificado en el artículo 1.271 del Código Civil.
En tal sentido, el Doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra, “Curso de Obligaciones Derecho Civil III”, páginas 131 y 132, expone:
“Siendo la responsabilidad civil, una situación jurídica por la cual una persona queda obligada a reparar un daño injustamente causado, es obvio que constituye el efecto fundamental de las obligaciones, o mejor dicho el efecto fundamental del incumplimiento de las obligaciones.
Cuando la persona sujeta a cumplir cualquiera de las obligaciones mencionadas (deudor) deja de cumplirlas por su culpa y causa un Daño a otra persona que tenía derecho a exigirle la prestación que caracterizaba ésta obligación (acreedor), aquélla queda obligada a reparar o resarcir dicho daño…”. En este sentido aclara el autor: “Se dice entonces que el deudor está en situación de responsabilidad civil ante su acreedor, a quien debe repararle los daños causados, generalmente mediante el pago de una suma de dinero, que si bien es cierto no constituye totalmente el daño, ni en muchos casos puede borrarlo del terreno de la realidad, compensa e indemniza al acreedor el perjuicio sufrido…”
Del análisis realizado a la norma supra citada (Artículo 1.271 del Código Civil) por el Doctor Arquímedes E. González F., en su obra Código Civil Venezolano comentado y concordado, Tomo II, página 195; se infiere, que en el caso de marras el accionante no especificó los daños y perjuicios demandados, y tampoco demostró estos; pues dicha norma, aduce el referido autor contiene cinco (5) elementos: Cuatro (4) determinados y uno (1) deducido, los cuales son:
1.- Un incumplimiento.
2.- Los daños y perjuicios causados a un sujeto de derecho, aún cuando haya habido mala fe.
3.- Una culpa o como afirman algunos autores, el carácter culposo del incumplimiento.
4.- La realidad de la causalidad entre el incumplimiento culposo y el daño; y por último.
5.- La necesidad de especificar y demostrar los daños sufridos.
Por todas las consideraciones tanto de hecho como de derecho, es por lo que este Juzgador considera improcedente los daños y perjuicios demandados por la parte actora, por ende, tal concepto se declara sin lugar, y así se establece.
Como consecuencia de lo anterior, se hace improcedente la solicitud de indexación.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ha propuesto el ciudadano ITTERSSON ALEMAN MEJIAS representado por los Abogados CARLOS ARTURO UTRERA RAMÍREZ, CARLOS MIGUEL UTRERA HERNÁNDEZ, CARLOS ARTURO UTRERA SERRANO y JORGE ALEXANDER UTRERA SERRANO; contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO ABREU representado por la Abogada SONIA ESPERANZA VIVAS GARCÍA.
SEGUNDO: Se condena el ciudadano RAFAEL ANTONIO ABREU a la entrega de inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, ubicado en la prolongación de la 5ta. Avenida, con nomenclatura municipal N° 5-114, jurisdicción Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR lo peticionado por el accionante sobre una indemnización por daños y perjuicios estimados en la suma de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.950.000,00).
Como consecuencia de lo anterior, se hace IMPROCEDENTE la solicitud de indexación.
CUARTO: SE EXONERA del pago de las costas procesales a la parte demandada, por no haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintidós días del mes de mayo de 2008. AÑOS: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
El
Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo la 10:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 55291