TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE COMPAÑIA ANONIMA (ALVENCA), de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 23/09/1987, bajo el N° 2, tomo 16-A con posterior reforma, representada por su presidente, ciudadano NEPTALI NIÑO TARAZONA, venezolano, mayor de edad, divorciado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 8.110.010, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado LUIS ANTONIO SOLANO PRADA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.451.
PARTE DEMANDADA: FLORELIA LOZANO JAIMES, venezolana, mayor de edad, soltera, secretaria, titular de la cédula de identidad N° 3.790.650, domiciliada en la Urbanización El Diamante, casa N° 4, vereda 07, Santa Ana, Municipio Córdoba, Estado Táchira.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: abogado JUAN LUIS ALARCON MENDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 98.661.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO APELACION.
EXPEDIENTE: 6329

CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 16 de abril de 2008 (f. 63), por la ciudadana FLORELIA LOZANO JAIMES, debidamente asistida de abogado, contra la decisión de fecha 11 de abril de 2008, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró CON LUGAR la demanda.

DE LA DEMANDA
En fecha 07 de marzo de 2008, el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Alquila y Vende Compañía Anónima, representada por el ciudadano NEPTALI NIÑO TARAZONA, en su carácter de presidente de la misma, en contra de la ciudadana FLORELIA LOZANO JAIMES, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En dicho escrito expuso: Que su representada dio en arrendamiento a la ciudadana FLORELIA LOZANO JAIMES, un inmueble ubicado en la Urbanización El Diamante, signado con el N° 4, vereda 07, Santa Ana, Municipio Córdoba, Estado Táchira, como consta en contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 06 de septiembre de 2006, bajo el N° 50, tomo 101.
Que en la cláusula segunda del mencionado contrato establecieron un canon de arrendamiento mensual de CIENTO VEINTE BOLIVARES FUERTES (Bs.F.120,00) y actualmente cancela CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES (Bs.F.144,00); que en la cláusula quinta, establecieron como duración del mismo 06 meses prorrogables, pudiendo ser rescindido por cualquiera de las partes con notificación a la otra por lo menos con 60 días de antelación al vencimiento.
Que en fecha 27 de octubre de 2007, mediante comunicación escrita, su representada le notificó a la arrendataria que no le iba a renovar más el contrato y le hizo saber que su prórroga legal era entre el 15 de febrero de 2007 y el 15 de febrero de 2008, debiendo entregar el inmueble pintado, limpio y solvente de todos los servicios públicos.
Alega que por cuanto la arrendataria no hizo entrega del inmueble en la fecha oportuna, procede a demandarla por cumplimiento de contrato y cumplimiento de prórroga legal, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a entregar el inmueble objeto de litigio totalmente desocupado, limpio y solvente de pagos y dar cumplimiento contrato de arrendamiento celebrado, así como a la prórroga legal.
Fundamenta la acción en los artículos 1.159, 1.167 del Código Civil; 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima la demanda en la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.4.500,00).
Documentales que acompañan al escrito de demanda:
- Copia de la comunicación de fecha 24 de octubre de 2006
- Contrato de arrendamiento
- Copia de Registro Mercantil
- Original de contrato de arrendamiento.
- Original de inventario general del inmueble
- Copia de documento de propiedad.

CONTESTACION DE LA DEMANDA
En fecha dieciocho (18) de marzo de 2008 (f. 37), la parte demandada, debidamente asistida de abogado, por medio de escrito, dio contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo la demanda intentada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que haya recibido comunicación escrita en fecha 27 de octubre de 2007 y por ultimo solicitó se declare sin lugar la demanda por estar frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que aún no tiene fin en el tiempo y por encontrarse totalmente solvente en sus cánones arrendaticios.

DE LA PRUEBAS DE COTEJO
En fecha veinticinco (25) de marzo de 2008 (f. 38 y 39), el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de solicitud de cotejo, siendo acordado por el a quo por auto de fecha 26 de marzo de 2008.

PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha veintiocho (28) de marzo de 2008 (f. 40 y 41), el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas en las que promovió:
- Todo lo que en autos la favorezca, especialmente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
- Testimoniales de los ciudadanos GERSON ENRIQUE PEREZ VIVAS, GERARDO ANTONIO VERA PARRA y GREGORIO PRATO BECERRA.

DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha cuatro (04) de abril de 2008 (f. 46), la parte demandada, debidamente asistida de abogado, presentó escrito de pruebas en las que promovió el mérito y valor probatorio del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 7, 8, 9 y 10.

CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
DELIMITACIÓN DE LA LITIS
La pretensión de la actora en la presente causa se circunscribe al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, en virtud de no haberse renovado el contrato, tal y como se le informó a ésta por medio de comunicación y por encontrarse además vencida la prorroga legal para la desocupación del inmueble.
Por su parte la demandada, en resistencia a la pretensión de la parte demandante, niega rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, alegando que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, rechaza que haya recibido comunicación escrita en fecha 27 de octubre de 2007, desconociendo su firma de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, vistos los argumentos esgrimidos por las partes, constituye un hecho no controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, no obstante si lo constituye la naturaleza de la misma.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS
1.- Al folio 06 corre inserta comunicación emitida por la ciudadana FLORELIA LOZANO, la cual fue desconocida por la parte demandada en su escrito de contestación, promoviendo prueba de cotejo, y a este respecto, observa esta Juzgadora que de las resultas del informe presentado por los peritos en fecha 04 de abril del 2008, se evidencia que la firma dubitada correspondía a una forma producida por una misma persona y que por lo tanto era una firma autentica de la ciudadana FLORENCIA LOZANO JAIMES, razón por la cual el referido documento se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, haciendo plena fe que la arrendataria en fecha 27 de octubre de 2006 entró en conocimiento de la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato, de conformidad con la cláusula 5°) del contrato.
2.- Del folio 07 al 10, corre inserto contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de septiembre del 2004, anotado bajo el Nº 50, tomo 101, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, valorándose el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, haciendo plena fe que la INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE C.A. (ALVENCA), representada por su presidente NEPTALI NIÑO TARAZONA, celebró con la ciudadana FLORELIA LOZANO JAIMES, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble allí descrito, que el canon de arrendamiento sería por la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) mensuales, que dicho contrato tenía una duración de seis meses a partir del 15 de agosto de 2004, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes diere a la otra aviso por escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento del termino correspondiente.
3.- Del folio 11 al 17 corre inserto Registro de Comercio de la empresa Inmobiliaria Alquila y Vende C.A. y acta de asamblea extraordinaria de accionistas Nº 15, las cuales fueron agregados en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas en la oportunidad legal correspondiente se tienen como fidedignas, confiriéndoseles el valor probatorio que señala el artículo 1357 del Código Civil, haciendo plena fe de la cualidad que posee el ciudadano NEPTALI NIÑO TARAZONA como representante de la misma.
4.- Del folio 18 al 21 corre inserto contrato de administración del inmueble objeto del presente litigio otorgado por el ciudadano MARCO ANTONIO COLMENARES MORENO, a la parte demandante, valorándose el mismo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado en su oportunidad legal.

DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
La pretensión de la parte actora tiende al cumplimiento del contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble consistente en un inmueble ubicado en la Urbanización El Diamante, signado con el N° 4, vereda 07, Santa Ana, Municipio Córdoba, Estado Táchira, alegando que el mismo se encuentra vencido en virtud de haberle comunicado a la arrendataria su intención de no prorrogar el contrato, encontrándose igualmente vencida la prorroga legal.
Ahora bien, circunscribiéndonos a los términos en que quedó trabada la litis en el presente proceso, observa esta sentenciadora que debe analizarse primeramente los presupuestos de procedencia de la acción intentada por la actora, a este respecto tenemos que la acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el Código Civil Venezolano en su artículo 1.167, el cual dispone:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.
En el presente caso, las partes celebraron un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble administrado por la demandante, el cual tenía una duración de SEIS (06) meses un año a partir del 15 de agosto de 2004, con prorrogas iguales y sucesivas, y si una de las partes no deseaba hacer uso de la prorroga estipulada, tendría que manifestarlo a la otra por escrito al menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de su prorroga
En este sentido, se observa que el vencimiento de la última prorroga vencía el 15 de febrero de 2007, notificándole la arrendadora a la arrendataria que debía entregar el inmueble el 15 de febrero de 2008, el 27 de octubre de 2006, es decir, con más de sesenta días de anticipación, conforme lo establecieron en la cláusula 5°) del contrato, y de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. …”, habiendo comenzado a transcurrir la prorroga legal a partir del día siguiente al vencimiento del contrato, la misma vencía el 15 de febrero de 2008, sin que hasta la presente haya constancia de la entrega del inmueble por parte de la arrendataria, así como tampoco que luego de vencida la prorroga haya seguido cumpliendo con sus obligaciones como arrendataria, siendo conveniente en este punto aclarar que con respecto a la naturaleza del contrato, éste se encuentra circunscrito al denominado contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente, siendo aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva.

CONCLUSION
En definitiva, encontrando la juzgadora la existencia de plena prueba de los hechos invocados en la demanda, se hace operativa la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias insertas en el artículo 1592 ejusdem, por lo que la apelación interpuesta debe ser declarada sin lugar y por consiguiente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y así se decide.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, resuelve:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta apelación interpuesta en fecha 16 de abril de 2008 (f. 63), por la ciudadana FLORELIA LOZANO JAIMES, debidamente asistida de abogado, contra la decisión de fecha 11 de abril de 2008, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuso por la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE COMPAÑIA ANONIMA (ALVENCA), de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 23/09/1987, bajo el N° 2, tomo 16-A con posterior reforma, representada por su presidente, ciudadano NEPTALI NIÑO TARAZONA, venezolano, mayor de edad, divorciado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 8.110.010 y de este domicilio, contra la ciudadana FLORELIA LOZANO JAIMES, venezolana, mayor de edad, soltera, secretaria, titular de la cédula de identidad N° 3.790.650 y con domicilio en la Urbanización El Diamante, casa N° 4, vereda 07, Santa Ana, Municipio Córdoba, Estado Táchira.
TERCERO: Se le ordena a la ciudadana FLORELIA LOZANO JAIMES a la entrega a la parte demandante del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en una casa ubicada en la Urbanización El Diamante, signado con el N° 4, vereda 07, Santa Ana, Municipio Córdoba, Estado Táchira.; en las condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos.
CUARTO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se confirma la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los trece (13) días del mes de mayo del año dos mil ocho.

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
Juez Temporal

Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
En la misma fecha se publicó siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
Exp. 6329