TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. San Cristóbal, veintiuno (21) de Mayo de 2008.

198° y 149°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: CESAR IGNACIO CASTAÑEDA y ANGELINA BAUTISTA FLOREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 3.620.915 y V- 13.170.536, respectivamente, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado MAXIMO RIOS FERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.807.

PARTE DEMANDADA: MERCEDES KARINA BUSTAMANTE AVENDAÑO y HERMINIA DEL CARMEN AVENDAÑO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 13.141.881 y V-5.729.942, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado MIGUEL ANGEL GUILLEN ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.968.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Nº de expediente: 19.413

HECHOS ALEGADOS

El apoderado judicial de la parte demandante alegó que en fecha 8 de agosto de 2003, sus mandantes dieron en arrendamiento a la ciudadana MERCEDES KARINA BUSTAMANTE AVENDAÑO, un inmueble ubicado en el Barrio Santa Teresa, Sector Sabana del Medio, San Cristóbal, Estado Táchira, según contrato autenticado en fecha 8 de agosto de 2003 ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal del Estado Táchira, anotado bajo el N° 39, tomo 64. Que en la cláusula segunda de dicho contrato se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo), siendo el actual la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), también se estipuló en la cláusula tercera que la falta de pago de (2) mensualidades era causa de Resolución del Contrato; en la cláusula quinta se indicó tanto la duración como la condición del contrato, en un término de seis (6) meses prorrogables y que siempre sería a tiempo determinado y que en la cláusula décimo sexta se estableció fianza de la ciudadana HERMINIA DEL CARMEN AVENDAÑO SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.729.942, de este domicilio. El apoderado actor señaló la cualidad de Angelina Bautista Florez, como propietaria del inmueble dado en arrendamiento, quien lo adquirió por crédito hipotecario en fecha 15 de noviembre de2006, bajo la figura de Política Habitacional, anotado bajo el N° 40, tomo 092, protocolo primero, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo del Estado Táchira. Que en fecha 12 de marzo de 2007 la arrendataria aperturó proceso de consignación de canones de arrendamiento por ante el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, Expediente N° C-489-2007 y a tal efecto consignó los pagos correspondientes a los meses Enero - Febrero 2007. Que en fecha 23 de abril de 2007, consignó el pago del mes febrero- marzo 2007 y por lo tanto la arrendataria había incumplido con las normas relativas de arrendamiento y al contrato, específicamente lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que trata del no derecho a la prórroga por cuanto incurrió en insolvencia arrendaticia ya que la consignación realizada ante el Juzgado de Municipios fue sobre los meses enero-febrero de 2007 realizándola el 12 de marzo de 2007, dejando de pagar el mes de diciembre 2006 – enero 2007 y el 23 de abril de 2007, consignó el pago del mes febrero- marzo 2007 y además dejó de pagar los meses marzo-abril, abril-mayo, mayo-junio, todo lo cual violaba la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Que en virtud de lo expuesto y conforme a lo dispuesto en los artículos 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procedían a demandar a la ciudadana MERCEDES KARINA BUSTAMANTE AVENDAÑO, en su carácter de arrendataria y a la ciudadana HERMINIA DEL CARMEN AVENDAÑO SANCHEZ, en calidad de fiadora y principal pagadora, para que convinieran en la Resolución del Contrato de Arrendamiento por haber violado la cláusula tercera del mismo, igualmente solicitaron la entrega de la vivienda. Solicitaron medida de secuestro sobre el inmueble en cuestión y se condenara en costas y costos a la demandada. Estimaron la demanda en la cantidad de UN MILLON OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.080.000,oo). (F. 1 al 5)

ADMISION DE LA DEMANDA

En fecha 12 de julio de 2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira admitió la demanda y ordenó la citación de las ciudadanas MERCEDES KARINA BUSTAMANTE AVENDAÑO y HERMINIA DEL CARMEN AVENDAÑO SANCHEZ, a objeto de que dieran contestación a la demanda. (f. 17)

Al folio 18, se encuentra inserto el poder apud acta otorgado por los demandantes ANGELINA BAUTISTA FLOREZ y CESAR IGNACIO CASTAÑEDA AVENDAÑO, al abogado MAXIMO RIOS FERNANDEZ.

CITACION

Del folio 19 al 22 se encuentra insertas las diligencias de citación de las codemandadas de autos, debidamente practicadas por el respectivo Alguacil.

CONTESTACION A LA DEMANDA

Manifiestan las demandadas que si bien era cierto existía un contrato de arrendamiento suscritos con uno de los demandantes, no era cierto que se encontraran insolventes pues debido a la deslealtad de la parte actora se vieron en la necesidad de iniciar un procedimiento consignatario ante el Juzgado de Municipios y que los pagos se realizaron mensualmente tal y como se probaba en los recibos y depósitos entregados por tal fin, los cuales anexó al escrito en original y copia. Que negaban y contradecían tanto en los hechos como en el derecho la supuesta insolvencia en el pago de los canones de arrendamiento y que era el demandante quien había dejado de recibirlos maliciosamente. Igualmente las demandadas de autos, proponen reconvención indicando que de la lectura del contrato de arrendamiento se desprendía que tenían más de dos (2) años como arrendataria y fiadora respectivamente, lo cual les daba la preferencia ofertiva para que se les ofreciera en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercer el inmueble objeto de la presente demanda tal como lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que sin embargo, de la lectura del expediente se observaba que el demandante vendió el inmueble a la ciudadana ANGELINA BAUTISTA FLORES, ya identificada, en fecha 15 de noviembre de 2006, lo cual se hizo sin cumplir con las condiciones que le impone la ley especial al arrendador tal como era notificar mediante documento auténtico a la arrendataria sobre el precio y las modalidades de la venta. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 42 al 47 y 48 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvenían al ciudadano CESAR IGNACIO CASTAÑEDA, para que convenga o a ello fuera constreñido por el Tribunal en respetar los derechos que les garantizaba a las demandadas el texto señalado, siendo su deseo ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43 Ejusdem, tomando como notificación cierta aquella que les fue realizada por el Juzgado a-quo con motivo de la interposición de la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, puesto que de ésta manera se enteraron de la venta en referencia. Igualmente reclamaron al demandante el reintegro de los sobre alquileres que había cobrado aún cuando éstos se encontraban congelados desde el mes de noviembre de 2002 y al efecto señalaron los aumentos realizados por el actor durante la relación arrendaticia: a) Aumentó en diciembre de 2003 el canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo) a CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo). b) En Octubre de 2004 aumentó el canon de arrendamiento de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) a CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,oo), c) En Julio de 2005, aumentó el canon de arrendamiento de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,oo) a CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,oo), d) En diciembre de 2005, aumentó el canon de arrendamiento de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,oo) a DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,oo), e) En septiembre de 2006, aumentó el canon de arrendamiento de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,oo) a DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 237.000,oo) y f) A partir de noviembre de 2006, aumentó el canon de arrendamiento DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 237.000,oo) a DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo). (F. 23 al 26).

Por auto de fecha 8 de agosto de 2007, el Juzgado a-quo declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada por cuanto no llenaba con la totalidad de los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y que la solicitud de reintegro de alquileres no procedía por cuanto no había sido consignada en los autos la correspondiente regulación de alquileres. (f. 67 al 69).

Al folio 70, se encuentra inserto poder apud-acta otorgado por las demandadas MERCEDES KARINA BUSTAMANTE AVENDAÑO y HERMINIA DEL CARMEN AVENDAÑO, al abogado MIGUEL ANGEL GUILLEN ROJAS.

PRUEBAS

En fecha 21 de septiembre de 2007, el abogado MIGUEL ANGEL ROJAS, apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas promoviendo el mérito y valor jurídico de las Planillas de Depósito consignadas con el escrito de Contestación de la Demanda identificadas de la siguiente manera: a) N° 3606624 de fecha 13 de febrero de 2007 por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) consignada a la Cuenta de Ahorros que el demandante posee en Banfoandes, que demuestra el pago de los meses Diciembre 2006-Enero 2007; b) N° 6916002 de fecha 8 de marzo de 2007 por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) consignada a la Cuenta de Ahorros que el demandante posee en Banfoandes, que demuestra el pago de los meses Enero- Febrero 2007; c) N° 2601298 de fecha 12 de abril de 2007, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) consignada a la Cuenta de Ahorros que el demandante posee en Banfoandes, que demuestra el pago de los meses Febrero-Marzo 2007; d) N° 1650317 de fecha 24 de mayo de 2007 por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) consignada a la Cuenta de Ahorros que el demandante posee en Banfoandes, que demuestra el pago de los meses Marzo-Abril 2007; e) N° 02611947 de fecha 13 de junio de 2007, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) consignada a la Cuenta de Ahorros que el demandante posee en Banfoandes, que demuestra el pago de los meses Abril-Mayo 2007. f) N° 02611946 de fecha 9 de julio de 2007 por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) consignada a la Cuenta de Ahorros que el demandante posee en Banfoandes, que demuestra el pago de los meses Mayo- Junio 2007, g) N° 07047053 de fecha 27 de julio de 2007, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) consignada a la Cuenta de Ahorros que el demandante posee en Banfoandes, que demuestra el pago de los meses Junio-Julio 2007; h) N° 07047100 de fecha 6 de agosto de 2007 por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo) consignada a la Cuenta de Ahorros que el demandante posee en Banfoandes, que demuestra el pago de los meses Julio-Agosto 2007 y junto con el escrito de pruebas consignó Planilla de Depósito N° 02721662 de fecha 11 de septiembre de 2007 por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), a la Cuenta de Ahorros que el demandante posee en Banfoandes, que demuestra el pago de los meses Agosto-Septiembre 2007. Que con dichos instrumentos quedaba probada la solvencia de sus mandantes con los cánones de arrendamiento. Promovió el mérito y valor jurídico que se desprende de las copias fotostáticas certificadas del Expediente de solicitud de consignación de cánones de arrendamiento signado bajo el N° 489-07 y se acogió al principio de comunidad de la prueba en cuanto favorecieran a sus representadas. (f. 71 al 78). Por auto de fecha 21 de julio de 2007, el Juzgado a-quo admitió las pruebas presentadas por la parte demandada. (f. 114)

SENTENCIA APELADA

En fecha 4 de octubre de 2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, dictó decisión mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por CESAR IGNACIO CATAÑEDA y ANGELINA BAUTISTA FLOREZ contra MERCEDES KARINA BUSTAMANTE AVENDAÑO como arrendataria y HERMINIA DEL CARMEN AVENDAÑO SANCHEZ, en su carácter de fiadora. Se condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble objeto de la presente controversia y exoneró de costas a la parte demandada por no haber resultado totalmente vencida. (f. 115 al 130)

En fecha 23 de octubre de 2007, el abogado MIGUEL ANGEL GUILLEN ROJAS, apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión dictada por el Juzgado a-quo. (f. 132).

Por auto de fecha 30 de octubre de 2007, el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos. (f. 133)

En fecha 6 de noviembre de 2007, este Tribunal recibió por distribución el presente expediente quedando inventariado bajo el N° 19413. (f. 135)

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

VALORACION DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Junto con el libelo de demanda la parte actora consignó los siguientes recaudos:
1.- Copia certificada de Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 8 de agosto de 2003, anotado bajo el N° 39, tomo 64, la cual no fue impugnada por la contraparte, por lo tanto se tiene como fidedigna; tal como dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de acuerdo al artículo 1.360 del Código Civil al ser expedida con las solemnidades legales por un funcionario público hace plena fe entre las partes como respecto de terceros de la celebración de un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos CESAR IGNACIO CASTAÑEDA como arrendador y MERCEDES KARINA BUSTAMANTE, como arrendataria, sobre un apartamento que forma parte de la planta baja de un inmueble ubicado en el Barrio Santa Teresa, Sector Sabana del Medio, calle 63, N° 63-180, San Cristóbal, Estado Táchira, el cual consta de tres habitaciones, sala, cocina, comedor, porche, oficios y lavadero, obligándose la arrendadora a cancelar al arrendador por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) mensuales, como canon de arrendamiento; igualmente que en la cláusula tercera se dispuso que la falta de pago de dos (2) mensualidades daría lugar a la Resolución del Contrato, pudiendo el arrendador pedir tanto la inmediata desocupación del inmueble como el cobro de los canones insolutos y los que faltaren por vencerse. Que la duración de dicho contrato sería de seis (6) meses contados a partir del 5 de agosto de 2003, quedando entendido que dicho contrato había sido suscrito a tiempo determinado y no podría considerarse en caso de prórroga del término inicial que el mismo sería convertido en contrato a tiempo indeterminado. Igualmente consta en la cláusula décimo sexta que la ciudadana HERMINIA DEL CARMEN AVENDAÑO SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.729.942, de este domicilio, se constituyó como fiadora y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones que adquiría la arrendataria.
2.- Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 15 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 40, tomo 092, protocolo primero, folio 1/7, la cual no fue impugnada por la contraparte, por lo tanto se tiene como fidedigna; tal como dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de acuerdo al artículo 1.360 del Código Civil al ser expedida con las solemnidades legales por un funcionario público hace plena fe de que la ciudadana YENIT LORENA CASTAÑEDA COLMENARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 14. 605.770, de este domicilio, dio en venta a ANGELINA BAUTISTA FLOREZ y VICTOR MARCOS MARTINEZ BALVIN, venezolano, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 13.170.536 y V- 25.809.075, cónyuges entre sí, de este domicilio, el inmueble objeto del presente juicio, constituyendo los compradores garantía hipotecaria a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada consignó con el escrito de contestación de demanda los siguientes documentos:

1.- Recibos de Ingresos y comprobantes de depósitos bancarios, insertos del folio 27 al 42, correspondientes al Expediente N° 489 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, donde constan las consignaciones realizadas por el ciudadano PEDRO ALEJANDRO VIVAS MEDINA, cada una de ellas por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,oo), por concepto de alquiler de inmueble arrendado; tales depósitos fueron realizados así:

* En fecha 13 de Febrero de 2007, depositó lo correspondiente al período Diciembre a Enero de 2007, y ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, lo consignó en fecha 12 de Marzo de 2007.

* En fecha 03 de Marzo de 2007 depositó lo correspondiente al período Enero a Febrero de 2007, y fué consignado ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 23 de Abril de 2007.

* En fecha 12 de Abril de 2007, depositó lo correspondiente al período Febrero a Marzo de 2007, y fue consignado ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 18 de Julio de 2007.
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* En fecha 24 de Mayo de 2007 depositó lo correspondiente al período Marzo a Abril de 2007, y fue consignado ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 18 de Julio de 2007.

* En fecha 13 de Junio de 2007, depositó lo correspondiente al período Abril a Mayo de 2007, y fue consignado ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 18 de Julio de 2007.

* En fecha 09 de Julio de 2007 depositó lo correspondiente al período Mayo a Junio de 2007, y fue consignado ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 18 de Julio de 2007.

* En fecha 27 de Julio de 2007, depositó lo correspondiente al período Junio a Julio de 2007, y fue consignado ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 30 de Julio de 2007.

* En fecha 06 de Agosto de 2007 depositó lo correspondiente al período Julio a Agosto de 2007, y fue consignado ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 06 de Agosto de 2007.

* En fecha 11 de Septiembre de 2007, depositó lo correspondiente al período Agosto a Septiembre de 2007, y fue consignado ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 18 de Septiembre de 2007.

En tal virtud; visto que las consignaciones arrendaticias fueron hechas ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, que se encuentran suscritos por el Juez y la Secretaria y con sellos húmedo del Tribunal; éste Tribunal, valora los recibos presentados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, por ser expedidos por un funcionario público; en consecuencia los tiene como fidedignos. Así se establece.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes; pasa éste Juzgador a examinar los requisitos de procedencia de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada. En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento por falta de pago en la oportunidad convenida en el Contrato de Arrendamiento.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tienen obligaciones recíprocas.

En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.

El artículo 1.579 del Código Civil, señala:

“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”

De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.

Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuando termina la misma. Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.

La parte actora produjo un Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 08/08/2003, anotado bajo el Nº 39, tomo 64, que en su cláusula QUINTA, señala (f. 6 al 8):

“…QUINTA: la duración de este contrato es de seis (06) meses, contados a partir del 05 de Agosto de 2003, este plazo es prorrogable, lo contrario las partes deberán notificarlo por escrito con un mes de anticipación al vencimiento del contrato o de sus prorrogas. Queda entendido que el presente contrato ha sido suscrito a tiempo determinado y no podrá considerarse en caso de prorrogas del termino inicial, que el mismo sea convertido en contrato a tiempo indeterminado, ya que la voluntad de las partes es que el mismo independientemente de las prorrogas que pueda sufrir sea siempre a tiempo indeterminado…”

Por su parte el Artículo 1.159 del Código Civil, establece:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

De la redacción dada a la cláusula Quinta del contrato, la cual conforme al artículo 1.159 ejusdem, tiene fuerza de ley entre las partes, se observa claramente que el lapso de duración del contrato es de seis (6) meses prorrogable, asimismo es la clara intención de las partes de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues así se desprende de la clara y enfática redacción dada a las cláusula QUINTA que reguló tanto el lapso de duración inicial como el de las prórrogas; en tal virtud; el Tribunal concluye que la relación arrendaticia celebrada entre las partes, se reputa a tiempo determinado. Así se establece.

En cuanto al tercer requisito, relacionado con la insolvencia del arrendatario; el Tribunal pasa a examinarlo de acuerdo a los recaudos aportados a los autos.

La acción de Resolución del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para resolverlo e impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

La cláusula TERCERA, del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 08/08/2009, bajo el Nº 39, tomo 64, (f. 6 al 8), previó:

“…TERCERA: la falta de pago de dos mensualidades, dará lugar a la resolución del mismo, pudiendo EL ARRENDADOR pedir inmediatamente la desocupación del inmueble, el cobro de los cánones insolutos y los que faltaren por vencerse. …”

Ahora bien, el Tribunal observa que la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, que riela en el Expediente en el folio 6, suscrito por las partes en fecha 08 de Agosto de 2003, por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal Estado Táchira, señala:

“…SEGUNDA: LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar a EL ARRENDADOR en su domicilio, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco días de cada mes de vigencia del presente contrato, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 160.000,00) mensuales, como canon de arrendamiento el cual podrá ser reajustado en caso de prorrogas, de acuerdo a los parámetros que establezca la ley de la materia y el índice general de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, todo ello previa notificación a LA ARRENDATARIA con un mes de anticipación al vencimiento del lapso inicial o de alguna de sus prorrogas…”

De la cláusula reseñada se desprende claramente, la voluntad de las partes contratantes en acordar mutuamente que el pago del cánon arrendaticio se haría en forma anticipada dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; acuerdo determinante para precisar y establecer el cumplimiento o no de una de las obligaciones principales del arrendatario.

Establecido, como quedó contractualmente el pago anticipado de las pensiones arrendaticias, conviene examinar si las consignaciones inquilinarias fueron hechas con apego a lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, en su artículo 51, el cual establece:
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Subrayado y negrillas propias del Tribunal).

El Autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, en lo referente a las Obligaciones del Arrendatario, estableció:

“… Al arrendatario Corresponde una Pluralidad de obligaciones derivadas del uso y goce de la cosa, y que la ley pareciera simplificar a dos principales: 1°, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias; y 2°, debe pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos (Art. 1.592, CC)…”. En relación a esta ultima obligación continua: “… esta constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, es decir, pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó; obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago…” (…Omissis…) “…en cuanto al “tiempo” para pagar priva lo dispuesto en el artículo 51 de LAI, ….”.

Así pues, es necesario para este Tribunal analizar si se encuentran llenos los extremos legales para el cumplimiento o en su defecto el incumplimiento de la obligación del arrendatario.

Según la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, la Arrendataria debía realizar el pago los cinco (5) primeros días de cada mes. Partiendo del hecho que el demandante aduce la insolvencia del arrendatario a partir del mes de diciembre de 2006 inclusive, se concluye sin lugar a dudas que el arrendatario debía cancelar el mes de diciembre durante los primeros 5 días de dicho mes, es decir, del 01 al 05 de diciembre ambos inclusive; situación esta que en virtud del articulo 51 de la Ley citada, podía extenderse a través del procedimiento consignatario hasta quince (15) días continuos siguientes, al vencimiento de la mensualidad, es decir, hasta el 15 de enero de 2007; y así sucesivamente respecto de los restantes meses. Así se establece.

Corresponde ahora examinar si las consignaciones arrendaticias fueron realizadas oportunamente.

En fecha 22 de Enero de 2007 la ciudadana MERCEDES KARINA BUSTAMENTE AVENDAÑO, solicitó el inicio del procedimiento consignatario de cánones de arrendamiento y en fecha 13 de Febrero de 2007 realizó el depósito correspondiente al período Diciembre de 2006- Enero de 2007, teniendo como fecha máxima para ello el 15/01/2007, es decir, que la consignación fue hecha con 28 días de retraso. El depósito del canon correspondiente al período Enero - Febrero de 2007, fue realizado el 03 de Marzo de 2007, teniendo como fecha máxima para ello el 15/02/2007, es decir, que la consignación fué hecha con 18 días de retraso. El depósito del canon correspondiente al período Febrero - Marzo de 2007, fue hecho el 12 de Abril de 2007, teniendo como fecha máxima para ello el 15/03/2007, es decir, que la consignación fue hecha con 27 días de retraso. El depósito del canon correspondiente al período Marzo -Abril de 2007, fue hecho el 24 de Mayo de 2007, teniendo como fecha máxima para ello el 15/04/2007, es decir, que la consignación fue hecha con 39 días de retraso. El deposito del canon correspondiente al período Abril - Mayo de 2007, fue hecho el 13 de Junio de 2007, teniendo como fecha tope el 15/5/2007, es decir que fue hecho con 28 días de retraso. El deposito del canon correspondiente al período Mayo – Junio, fue hecho el 09 de Julio de 2007, teniendo como fecha tope el 15/6/2007, es decir, la consignación fue hecha con 24 días de retraso. El deposito del canon correspondiente al período junio – Julio 2007, fue hecho el 27 de Julio de 2007, teniendo como fecha tope el 15/7/2007, es decir, la consignación fue hecha con 12 días de retraso.

En virtud de lo expuesto, se observa que las consignaciones inquilinarias fueron hechas en forma extemporánea por tardía, incumpliendo el arrendatario la forma de pago prevista en la cláusula segunda del contrato, e igualmente en contravención a lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia es forzoso para este Tribunal declarar como extemporáneos los pagos realizados por la arrendataria en la presente causa. Así se decide.

Visto que los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes conforme al Artículo 1.160 el cual establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos, 1.264 el cual establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas tomando en consideración la cláusula TERCERA del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 8 de agosto de 2003, anotado bajo el N° 39, tomo 64, suscrito entre las partes y habiéndose verificado los extremos establecidos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de conformidad con lo establecido en los artículos 7 y 51, este Tribunal declarar con lugar la resolución del Contrato de arrendamiento. Así se decide.

En relación a la pretensión de la parte demandante de la cancelación de los cánones de arrendamiento insolventes, quedo suficientemente probado en autos la cancelación extemporánea de los mismos, situación que constituye en sí misma un incumplimiento reiterado en relación al tiempo en que debió ser cancelado en canon y aun cuando fue extemporáneo, ciertamente se realizó y debe imputarse como cancelados, razón por la cual este Tribunal declara Sin Lugar la pretensión relativa al pago de los cánones de arrendamiento insolutos. Así se decide.

De todo lo anteriormente expuesto resulta forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Parte Demandada; parcialmente con lugar la demanda incoada y confirmar la decisión del Juzgado a quo todo lo cual se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO: Declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Parte demandada, contra la Decisión proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 04 de Octubre de 2007.

SEGUNDO: Se declara, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano CASTAÑEDA CESAR IGNACIO Y BAUTISTA FLOREZ ANGELINA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 3.620.915 y V- 13.170.536, respectivamente, de este domicilio, contra las ciudadanas MERCEDES KARINA BUSTAMANTE AVENDAÑO y HERMINIA DEL CARMEN AVENDAÑO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 13.141.881 y V-5.729.942, de este domicilio, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia, se ordena a la Parte demandada MERCEDES KARINA BUSTAMANTE AVENDAÑO y HERMINIA DEL CARMEN AVENDAÑO, ya identificada, hacer entregar al arrendador del inmueble arrendado, ubicado en el Barrio Santa Teresa, Sector Sabana del Medio, calle 63, N° 63-180, San Cristóbal Estado Táchira, libre de bienes y personas.

TERCERO: Se advierte a los arrendatarios, que deberán cancelar al arrendador todos los cánones de arrendamiento que se causen hasta la total y definitiva entrega del inmueble, por constituir ésta una de las obligaciones principales del arrendatario conforme al artículo 1.592 del Código Civil.

CUARTO: Queda confirmada en todas y cada una de sus partes la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de ésta Circunscripción Judicial en fecha 04 de Octubre de 2007.

QUINTO: Por la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas.

SEXTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión; hecho lo cual, por aplicación del artículo 37 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a que conste en autos la última notificación practicada, bájese el expediente al Tribunal de la causa.
Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de Mayo de dos mil Ocho (2008).

Josué Manuel Contreras Zambrano.
El Juez
Jocelynn Granados.
La Secretaria
JMCZ/Mafc.-