TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
197º y 149º

PARTE ACTORA: ODEXSY JOSEFINA MENDEZ CABRERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 7.094.899.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: EDDY MENDEZ NARANJO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 32.121.-

PARTE DEMANDADA: DAMELIS COROMOTO CORO ASCANIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.696.936.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HEMAN JOSE VELASQUEZ RODRIGUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 68.695.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2007-002689

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por la ciudadana ODEXSY JOSEFINA MENDEZ CABRERA, en contra de la ciudadana DAMELIS COROMOTO CORO ASCANIO.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 08-01-2008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
La demandada quedó debidamente citada en fecha ocho (08) de febrero del año en curso.-
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada consignó su escrito de contestación de demanda y reconvino a la parte actora.-
Mediante auto de fecha 12-02-2008, se admitió la reconvención de conformidad con el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entendiéndose citada la parte actora-reconvenida, para dar contestación a la reconvención al segundo (2do) día de despacho siguiente a la presente fecha.-
En la oportunidad legal correspondiente, la parte actora-reconvenida dio contestación a la reconvención y convino en la pretensión del demandado reconviniente.-
En fecha 18-02-2008, el Tribunal fijó acto conciliatorio de conformidad con el Artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, al cual sólo compareció el Apoderado Judicial de la parte demandada-reconviniente.-
El Tribunal en fecha 22-02-2008, dictó Sentencia Interlocutoria con fuerza de definitiva, Homologando el Convenimiento, dando fin a la reconvención planteada en el presente juicio.-
En el lapso probatorio ambas partes cumplieron con su carga procesal.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora:
Alegó la parte actora, que consta de contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 26-06-2001, bajo el Nro. 77, Tomo 71 de los libros respectivos, que le cedió en arrendamiento a la ciudadana DAMELIS COROMOTO CORO ASCANIO, un apartamento de su propiedad distinguido con el Nro. 33, ubicado en el piso 3, del Edificio “Altair”, el cual esta situado frente a la Avenida Gil Fortoul de la Urbanización Santa Mónica, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro del Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital.-
Que en la cláusula segunda del contrato, se estableció que la duración del arrendamiento sería de un año fijo, contado a partir de la fecha de autenticación de dicho contrato, prorrogable por términos iguales.-
Que el canon de arrendamiento quedó fijado en la suma de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), que la arrendataria se obligó a pagar por mensualidades adelantadas los primeros cinco (05) días de cada mes, tal y como se estableció en la cláusula cuarta del contrato.-
Que a partir del mes de Julio de 2006, ambas partes convinieron en aumentar el canon de arrendamiento, a la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00), mensuales, y finalmente al prorrogarse nuevamente el contrato en el mes de Julio de 2007, pactaron un incremento de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), quedando fijado el alquiler mensual en la suma de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 720.000,00).-
Que para mantenerse solvente en el pago de los alquileres, la arrendataria debía efectuar el pago de cada canon dentro de los primeros cinco (5) días del mes a cancelar, o a más tardar dentro de los quince (15) días siguientes, según lo establecido en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En efecto, siendo el día cinco (5) de cada mes, la fecha de exigibilidad del pago estipulada en el contrato, es evidente que los quince (15) días que la Ley de Arrendamientos, concede para efectuar válidamente la consignación arrendaticia, necesariamente deben contarse desde la acotada fecha de vencimiento. De allí que, el canon de Septiembre de 2007, podía consignarlo a más tardar el día 20-09-2007, y el de octubre el día 20 de dicho mes.-
Adujo que la arrendataria incumplió la principal obligación que impone la Ley y el contrato, a saber, la de pagar puntualmente las pensiones de arrendamiento, toda vez que dejó de pagar los alquileres correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007, acarreando con ello la resolución del contrato de arrendamiento, según lo que expresamente estipula la cláusula Décima Cuarta de la convención arrendaticia.-
Que en efecto, el caso concreto es que la arrendataria dejo transcurrir íntegramente el mes de septiembre de 2007 sin pagar la pensión correspondiente a dicho mes, y lo mismo hizo con respecto al alquiler de octubre de 2007, ya que no fue sino el 02-11-2007, que la inquilina compareció ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para efectuar la consignación conjunta de los alquileres de Septiembre y Octubre de 2007.-
Que dado que la aludida consignación arrendaticia es inválida e ineficaz para liberar a la arrendataria de su obligación de pagar alquileres, habida cuenta que fue efectuada con extemporaneidad manifiesta, después de fenecido el lapso de quince (15) días establecido en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta ineludible concluir que la arrendataria incurrió en MORA en el pago de los alquileres de Septiembre y Octubre de 2007, subsumiéndose su conducta infractora en la hipótesis de Resolución Contractual, estipulada en la cláusula cuarta del contrato suscrito por las partes, conforme a la cual: “(…) la falta de pago de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento fijado, será causal de resolución del presente contrato y dará derecho a “LA ARRENDADORA” a exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, sin perjuicio del derecho que tienen “LA ARRENDADORA” a cobrar a “LA ARRENDATARIA” intereses moratorios mensuales, calculados éstos a la rata promedio que cobren los 6 principales bancos del país”.-
Fundamentó la demanda en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.592 del Código Civil.-
Por todo lo antes expuesto, ocurrió para demandar, como efectivamente lo hizo a la ciudadana DAMELIS COROMOTO CORO ASCANIO, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FECHA 26-06-2001, sobre el apartamento de su propiedad distinguido con el Nro. 3, ubicado en el piso 3, del Edificio “ALTAIR”, situado en la Avenida Gil Fortoul, Urbanización Santa Mónica, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro del Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital.-
SEGUNDO: En desalojar el inmueble arrendado y entregarlo libre de bines y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al iniciarse el contrato.-
TERCERO: En pagar la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, equivalentes al valor de las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007, a razón de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 720.000,00).-
CUARTO: En pagar las costas procesales.-

II
DE LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada consignó su escrito de contestación y en él reconvino a la parte actora. Dicha reconvención fue admitida por auto de fecha 12-02-2008, entendiéndose citada la parte actora-reconvenida, para dar contestación a la reconvención al segundo (2do) día de despacho siguiente a la presente fecha.-
En la oportunidad legal correspondiente, la parte actora-reconvenida dio contestación a la reconvención y convino en la pretensión del demandado reconviniente, objetando única y exclusivamente su importe, pues alegó que la reconviniente se equivocó al sumar los aludidos sobrealquileres, cuyo total no asciende a la cifra de CUATRO MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÌVARES FUERTES (Bs. 4.370,00), sino a la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.410,00), para lo cual convino en pagar la acotada suma mediante cheque de gerencia signado bajo el Nro. 01520898, del Banco Banesco, emitido en fecha 13-02-2008.-
El Tribunal en fecha 22-02-2008, dictó Sentencia Interlocutoria con fuerza de definitiva, Homologando el Convenimiento, y dando fin a la reconvención planteada en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 363 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el Tribunal a través de una simple operación matemática, determinó que la suma consignada y alegada por la parte actora-reconvenida, era la correcta .-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada, negó que el demandante pudiera solicitar la Resolución del Contrato, en virtud de que el mismo se encontraba resuelto por voluntad de la arrendadora; cuando le participo por medio de un documento privado de fecha 05-07-2007, sobre la venta del inmueble objeto del contrato, lo cual le daba a entender que de no estar interesada en la compra del inmueble no podría ser prorrogado el contrato, por lo que el contrato es ineficaz e inexistente, conviertiéndose la relación contractual en indeterminada, por haberle sido permitido continuar ocupando el inmueble.
Que en cuanto al hecho alegado que dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007, a razón de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 720.000,00), cada uno, es importante destacar que desde que comenzó la relación contractual, los cánones de arrendamiento se cancelaban por medio del Banco Mercantil, pero cuando acudió a depositar el mes de Septiembre de 2007, le informaron que la cuenta mediante la cual depositaba, estaba cancelada, motivo por el cual comenzó a consignar en el Tribunal competente, de lo cual estaba notificada la actora.

III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
 Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ciudadana ODEXSY JOSEFINA MENDEZ CABRERA y la ciudadana DAMELIS COROMOTO CORO ASCANIO, el cual fue Autenticado en fecha 26-06-2001, quedando anotado bajo el Nro. 77, Tomo 71 de los libros respectivos. Este Tribunal, toda vez que el mismo no fue tachado de falso por el adversario en su oportunidad legal, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo estipulado en el Artículo 1.363 del código Civil, quedando demostrado con el mismo, la relación arrendaticia existente entre las partes, y así se decide. -
 Copia simple de Expediente de consignaciones Nro. 2007-1812, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, contentivo de las consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa la ciudadana DAMELIS COROMOTO CORO ASACNIO a favor de ODEXSY JOSEFINA MENDEZ. A dicha copia este Tribunal le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil así se decide.-

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Copias simples de depósitos bancarios, cursantes a los folios 50 y 51 del expediente. Dichas pruebas este Tribunal las desecha del proceso por ilegales, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
• Copia certificada de Expediente de consignaciones Nro. 2007-1812, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, expedida por dicho tribunal, contentivo de las consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa la ciudadana DAMELIS COROMOTO CORO ASCANIO, a favor de la ciudadana ODEXSY JOSEFINA MENDEZ CABRERA, a la cual este Tribunal le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo estipulado en el Artículo 1.359 del Código Civil, y así se decide.-
• Depósitos bancarios originales, correspondientes a los cánones de arrendamiento que van desde el 28-01-2003 al 17-07-2007. A dichas pruebas este Tribunal no les concede valor probatorio alguno, y las desecha por impertinentes , por no estar controvertidos los cánones de arrendamiento correspondientes a las fechas antes mencionadas y así se declara.-

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
La parte actora con el presente juicio, pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre las partes, en fecha 26-06-2001, por ante Notaría cuyo objeto es el inmueble identificado como: apartamento distinguido con el Nro. 33, ubicado en el piso 3, del Edificio “Altair”, el cual esta situado frente a la Avenida Gil Fortoul de la Urbanización Santa Mónica, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro del Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, pues según alega el arrendatario-demandado no ha cumplido con su obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses Septiembre y Octubre del año 2007, a razón de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.720.000,oo) mensuales, los cuales debe cancelar por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.-
A los fines de demostrar sus alegatos, y dar cumplimiento a la distribución de la carga de la prueba, la parte actora ciudadana ODEXSY JOSEFINA MENDEZ CABRERA, trajo a los autos el contrato de arrendamiento, suscrito por ambos, y al cual este Tribunal le atribuyó pleno valor probatorio, quedando demostrada con el mismo la relación arrendaticia-existente entre las partes, trayendo así mismo copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias de donde se desprende que los cánones demandados fueron mal consignados, dando así cumplimiento con lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil el cual establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la parte demandada admitió haber suscrito el contrato de arrendamiento y la existencia de la relación locativa, pero aduciendo que la misma se indeterminó por voluntad del arrendador, al haberlo dejado en posesión del inmueble y aceptarle el pago de los cánones de arrendamiento, luego de terminado el contrato, al haberle notificado la venta del inmueble. Con respecto a este alegato de la parte demandada, le observa esta juzgadora, que la naturaleza del contrato de arrendamiento que admitió suscribir, es a tiempo determinado, toda vez que dicho contrato se celebró a tiempo fijo, contemplando prórrogas sucesivas, tal y como lo señala su cláusula Segunda, no constando en autos notificación alguna de la voluntad del arrendador de no prorrogarle el contrato ni de venta del inmueble, y así se decide.
De igual manera, negó adeudar los cánones de arrendamiento demandados insolutos, por cuanto los mismos, se encontraban consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y para demostrar su solvencia trajo a los autos copia certificada del expediente de consignaciones Nro. 2007-1812, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a la cual este Tribunal le concedió pleno valor probatorio.
Ahora bien, este Tribunal a los fines de determinar si la demandada cumplió con su obligación de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, pasa a verificar con el legajo de copias arriba señaladas, sólo las consignaciones controvertidas en el presente juicio:
En lo que respecta a los meses de Septiembre y Octubre de 2007, en la copia certificada antes de proceder a analizar si las consignaciones fueron bien realizadas o no, y que las mismas cumplen su función de liberar de la obligación, es necesario verificar lo establecido en la cláusula Cuarta del contrato de marras que señala lo siguiente: “El canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de bolívares CUATROCIENTOS NOVENTA MIL (Bs. 490.000,00), que “LA ARRENDATARIA” se obligan a pagar a la “ARRENDADORA”, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes (…).”.
Asimismo, el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Subrayado y resaltado del Tribunal).-
De conformidad con la cláusula y la norma antes transcrita, se evidencia, que la parte demandada, se encuentra insolvente con respecto a los meses demandados, toda vez que las consignaciones las realizó en fecha 02-11-2007, en forma extemporánea, pues el mes de septiembre debía cancelarlo desde el día cinco (05) de septiembre hasta el día veinte (20) de septiembre y; el mes de octubre debía cancelarlo desde el día cinco (05) de octubre hasta el día vente (20) de octubre, por lo que esta Juzgadora no las considera legítimas y liberatorias de la obligación de la arrendataria, teniéndose insolvente a la arrendataria-demandada con respecto a los meses de septiembre y octubre de 2007, y así se decide.
En virtud de lo antes expuesto y, siendo que la parte demandada no demostró el pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007, encuadrando los hechos narrados en los extremos señalados en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, así como en la Cláusula Cuarta del contrato de marras que señala: “(…) Queda claramente establecido que la falta de pago de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento fijado, será causal de resolución del presente contrato y dará derecho a “LA ARRENDADORA” a exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado (…).”.y, siendo que una de las obligaciones principales del inquilino es la contemplada en el numeral 2° del artículo 1.592 del Código Civil que se lee: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”, habiendo sido evidentemente incumplida dicha obligación por la inquilina, razón por la cual la presente demanda debe proceder en derecho y así se decide.

VI
PARTE DISPOSITIVA

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la ciudadana ODEXSY JOSEFINA MENDEZ CABRERA, en contra de la ciudadana DAMELIS COROMOTO CORO ASCANIO, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 26-06-2001, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nro. 77, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el bien inmueble identificado como: apartamento distinguido con el Nro. 33, ubicado en el piso 3, del Edificio “Altair”, el cual esta situado frente a la Avenida Gil Fortoul de la Urbanización Santa Mónica, Jurisdicción de la Parroquia San Pedro del Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.-
SEGUNDO: En pagar a la actora la suma de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 980.000,oo) o NOVECIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 980,oo), por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, equivalentes al valor de las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre de 2007, a razón de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.490.000,00) o CUATROCIENTOS NOVENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F.490,oo), toda vez que existe Resolución Conjunta de congelación de alquileres emanada de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y la Infraestructura publicada en Gaceta Oficial N° 37941, de fecha 19 de mayo de 2004.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.-
REGISTRESE y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los doce (12) días del mes de marzo de Dos Mil Ocho (2008). 197 Años de la Independencia y 149 Años de la Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA,

Abg. ROTCECH LAIRET

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 P.M.), se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA,

Abg. ROTCECH LAIRET
FBB/RL/dpp.-