REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. SAN CRISTOBAL, 31 DE MARZO DE 2008.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: JOSE OSORIO PRADA, venezolano por naturalización, mayor de edad, con cédula de identidad V- 24.744.079, casado, comerciante, hábil y con domicilio en la ciudad de San Antonio, Estado Táchira.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO Y OMAR ORLANDO RODRIGUEZ JAIMES, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 115.076 y 48.389, en su orden.
PARTE DEMANDADA: JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad 12.251.525, domiciliado en la ciudad de San Antonio Estado Táchira.
LA PARTE DEMANDADA NO CONSTITUYO APODERADO.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Nº de Expediente en esta Alzada: 19.548 (Apelación proveniente del Juzgado del Municipio Bolívar de ésta Circunscripción Judicial).
PARTE NARRATIVA:
HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Alegó la parte demandante que por documento autenticado por ante la Notaria Publica de San Antonio del Táchira, en fecha 01 de Abril de 1.994, bajo el No. 22, Tomo 14 de los libros llevados por dicha notaria, el demandante de autos alquiló un local comercial al ciudadano JOSE DANILO RODRIGUEZ TARAZONA, ubicado en el Barrio La Popa en la Avenida Venezuela de la ciudad de San Antonio del Táchira Municipio Bolívar, marcado con la letra A-11-01, prorrogándose el contrato de forma automática cada año de manera verbal. Que el ciudadano JOSE DANILO RODRIGUEZ TARAZONA, falleció el día 10 de Enero de 2002, según acta de defunción que corre en folio 16 expedida por la Notaria Primera de Cúcuta. Que el inmueble lo ha seguido ocupando el hijo del ciudadano anteriormente mencionado: JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, prorrogándose con este el contrato de arrendamiento anualmente de manera verbal después de la muerte de su progenitor. Que en meses anteriores el arrendador le ha solicitado el pago oportuno y puntual de los cánones de arrendamiento lo cual a sido infructuoso, que desde el mes de Septiembre del año 2007 se ha rehusado a cancelar los cánones de arrendamiento alegando que no tiene para cancelarlo. Que el ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, se encuentra en estado de atraso con el pago de los cánones de arrendamiento debiendo tres (03) meses vencidos, que van el primero del 01/08/2007 al 31/08/2007, el segundo del 01/09/2007 al 30/09/2007 y el tercero del 01/10/2007 al 31/10/2007 y lo transcurrido en el mes de noviembre para aquella fecha. Que han resultado infructuosas todas las gestiones adelantadas para lograr la entrega material del inmueble, por lo cual, demanda al ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, para que convenga en: 1° Entregar inmueble; 2° Pagar por daños y perjuicios compensatorios la cantidad de Bs. 4.200.000, hoy en día en virtud de la reconversión monetaria 4.200 Bs. F. correspondientes a los arrendamientos adeudados de los meses de agosto, septiembre, octubre; 3° A pagar las costas del juicio, incluyendo honorarios de abogados, solicita la resolución del contrato de arrendamiento y se ordene la entrega del inmueble. (fs. 1 al 7).
ADMISION DE LA DEMANDADA:
Por auto de fecha 21 de Noviembre de 2007, el Tribunal de Aquo (Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira) admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado para la contestación de la misma. (F.20).-
CITACIÓN DEL DEMANDADO:
En fecha 27/11/2007, el alguacil del Juzgado A quo, dejó constancia y anexó boleta de citación firmada por el demandado de autos. (Fs. 26 y 27).
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDADA:
El ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, asistido del Abogado EDISON ERNESTO GONZALEZ FRANCO, contestó la demanda en los siguientes términos: 1) Que es cierto que el inmueble identificado con la letra A-11-01, consistente en un local comercial ubicado en el Barrio La Popa, Avenida Venezuela con carrera 11, Nº 11-25 de la ciudad de San Antonio fue dado en arrendamiento a su padre JOSE DANILO RODRIGUEZ TARAZONA, en el año 1.994 conforme al contrato mencionado por la parte demandante; 2) Que es cierto que el referido contrato se prorrogaba cada año; 3) Que es cierto que el ciudadano JOSE DANILO RODRIGUEZ TARAZONA, falleció el día 10 de Enero de 2002; 4) Que es cierto que el inmueble en cuestión lo ha seguido ocupando en calidad de arrendamiento luego de la muerte de su padre; 5) Que es cierto que entre el ciudadano JOSE OSORIO PRADA y su persona se convino de forma verbal que el canon de arrendamiento seria de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.400.000 Bs.); 6) Que es falso que se acordara que el pago fuese por mensualidades vencidas durante los primeros días de cada mes, por el contrario el arrendador solicito la acumulación de los cánones de arrendamiento y al cabo de 2 o mas meses él pasaría buscando el monto correspondiente emitiendo asimismo los recibos de pago. 7) Que es falso que el arrendador haya solicitado el pago del canon de arrendamiento y él haya hecho caso omiso a tal petición, que nunca el arrendador le expresó su voluntad de modificar la forma de pago, que a mediados de noviembre el arrendador JOSE OSORIO PRADA le solicitó que los meses de Agosto, septiembre y octubre se los depositara a la cuenta corriente que posee en el Banco Provincial y a sus efectos le dio el numero de cuenta de la misma, que en dicha oportunidad también le solicitó el pago del canon del mes de noviembre aun cuando no se había vencido; 8) Que es falso que se encuentra en estado de atraso en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del presente año; que por el contrario ha pagado el mes de noviembre de 2007 sin haberse vencido aceptando el incremento del 100% del canon de un año a otro. Que es falso que hayan existido discrepancias o controversias entre el arrendador y su persona; 10) Que es falso que el arrendador le haya solicitado en múltiples oportunidades que desocupara el referido inmueble. (Fs.28 al 31).
PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante promovió como pruebas las siguientes:
1.- Copia fotostática simple del Documento de Propiedad del inmueble propiedad del ciudadano JOSE OSORIO PRADA.
2.- Copia fotostática certificada del Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira.
3.- Recibos de cánones de arrendamiento sin cancelar por el ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre 2007.
4.- Deposito bancario realizado por el ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, por el monto de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00) hoy CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 5.600).
5.- Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional de fecha 09 de Marzo de 2005, expediente Nº 04-3022. (f. 59 al 61).
PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada promovió como pruebas:
1.- Originales de recibos firmados por el arrendador
2.- Originales de depósitos bancarios efectuados en el Banco del Caribe a la cuenta del arrendador.
3.- Original de deposito Bancario efectuado a la cuenta del Banco Provincial en fecha 21 de Noviembre de 2007, por la suma de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.600.000).
4.- Boleta de notificación, practicada el 27 de Noviembre de 2007.(Fs. 37 y 38).
ADMISION DE LAS PRUEBAS.
En fecha 13 de Diciembre de 2007, el Tribunal de Aquo admitió las pruebas presentadas por el ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO. (f. 58).
En fecha 14 de Diciembre de 2007 el Tribunal de Aquo admitió las pruebas presentadas por los abogados JORGE ELEAZAR BENAVIDEZ NIETO y OMAR ORLANDO RODRIGUEZ apoderados de la parte demandante de autos. (f. 70).
DECISION DEL A QUO
En fecha 08 de Enero de 2008 el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia en la causa y declaró Sin Lugar, la demanda de resolución de Contrato de Arrendamiento, sobre el local comercial signado con el Nº A-11-01 del Barrio la Popa de la ciudad de San Antonio y condenó en costas a la paste actora. (fs. 71 al 82).
APELACION
En fecha 11 de Enero de 2008, la representación judicial de la parte Actora, apeló contra de la sentencia de fecha 08 de enero de 2008. (fs. 85 al 89).
Por auto de fecha 14 de Enero de 2008, el Tribunal A quo oye la sentencia en AMBOS EFECTOS y ordena la remisión del expediente al juzgado distribuidor de Primera Instancia. (f. 91).
ACTUACIONES EN ESTA ALZADA.
En fecha 21 de Enero de 2008 previa distribución, éste Tribunal, le dió entrada y curso de ley correspondiente, inventariándolo con el Nº 19.548.
PARTE MOTIVA
Se contraen las presentes actuaciones a la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuso el ciudadano JOSE OSORIO PRADA, contra el ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento de agosto, septiembre y octubre de 2007. La parte demandada, aduce que se encuentra solvente y consigna planilla de depósito bancario del Banco Provincial fechada 21/11/2007, con la que pretende demostrar el pago.
CAPITULO PREVIO.
La parte actora en el escrito de Promoción de Pruebas (fs. 60 -61), promovió planilla de depósito bancario del Banco Provincial, por un monto de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.600.000,00), con el objeto de demostrar el estado de mora o atraso del demandado; y paradójicamente en el mismo escrito “desconoce el depósito en todas y cada una de sus partes”.
Este proceder, resulta a todas luces contradictorio, ya que por una parte invoca y pretende hacer valer el aludido medio de prueba producido por el demandado; y por la otra lo desconoce, sin argumentar las razones de orden fáctico y jurídico para ello.
En tal virtud; no existiendo en autos ningún elemento que fundamente el desconocimiento efectuado; el Tribunal lo declara sin lugar y en su oportunidad procederá a valorar el medio de prueba producido al folio 57. Así se decide.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
A la copia fotostática simple del documento inserto del folio 8 al 10, las cuales no fueron impugnadas; el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de ellas se desprende que el ciudadano JOSE OSORIO PRADA, mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bolívar, de fecha 20/12/1990, registrado bajo el N° 180, Protocolo Primero, Cuarto trimestre, adquirió los derechos y acciones sobre un inmueble consistente en una casa para habitación con todas sus adherencias y dependencias, ubicada en el Barrio La Popa de la ciudad de San Antonio.
A la copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento inserto del folio 11 al 14, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, en fecha 05/04/1994, bajo el Nº 22, tomo 14, el ciudadano JOSE OSORIO PRADA dió en arrendamiento al ciudadano JOSE DANILO RODRIGUEZ TARAZONA, un local comercial, signado con la letra “A”, ubicado en la avenida Venezuela Nº 11-25, esquina, San Antonio, Estado Táchira.
A la copia fosfática certificada del documento inserto al folio 16; el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que en fecha 10/01/2002 falleció el ciudadano RODRIGUEZ TARAZONA JOSE DANILO.
Los originales de los recibos insertos a los folios 17, 18 y 19, cada uno por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), referidos al pago por concepto de alquiler del local “A” Nº 11-25, ubicado en la avenida Venezuela, los cuales son aportados por el actor, el Tribunal entiende que por encontrarse en poder de la parte demandante crean un indicio que el demandado de autos no cancelo tales meses; no obstante el Tribunal aclara que por sí solos no hacen plena prueba de la insolvencia del demandado. Así se establece.
A la copia fotostática simple de la sentencia de la Sala Constitucional de fecha 09/03/2005 (fs. 62 al 69); el Tribunal conforme al artículo 509 del Código Adjetivo Civil no la valora, ya que la misma no fué dictada con carácter vinculante para todos los Tribunales de la República.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Al original del recibo inserto al folio 40; el Tribunal observa que éste constituye un documento privado emanado de una de las partes; y no habiendo sido tachado ni desconocido por la parte interesada, lo tiene por reconocido y valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y de él se desprende que MANUFACTURAS EL PUMA, en fecha 17/08/2007 pagó la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000,00), por concepto de alquiler de los meses de junio y julio de 2007.
Respecto a los recibos de pago y planillas de depósito bancario insertas del folio 41 al 56; el Tribunal observa que los mismos versan sobre pago de alquileres de los años 2004, 2005 y 20006, cuya cancelación no se encuentra aquí controvertida; razón por la cual, el Tribunal considera inoficioso proceder a valorarlos, pues, no evidencian el pago de los meses insolutos; en tal virtud de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil no se valoran. Igual opinión merecen las copias fotostáticas simples de éstos recibos y planillas que rielan del folio 32 al 35.
Al comprobante de depósito bancario inserto al folio 57; el Tribunal con apego a la sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 20/12/2005, expediente Nº 2005-000418, lo valora conforme al artículo 1.383 del Código Civil; y de él se desprende que el ciudadano JOSE ALEXANDER RODRIGUEZ, depositó en la cuenta corriente Nº 0108-0369-19-0100001796 a nombre de JOSE OSORIO PRADA la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.600.000,00), hoy CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.600,00)
Respecto a la boleta de citación inserta al folio 27; el Tribunal en la Parte Narrativa de ésta decisión hizo mención a ella.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes, entra éste Juzgador a resolver el fondo de la controversia planteada; sobre lo cual observa:
La parte actora acciona como pretensión principal la Resolución del Contrato de Arrendamiento. Así, corresponde en primer término a éste Operador de Justicia, examinar si en el caso sub judice fueron cumplidos los requisitos para la procedencia de la Resolución de Contrato pretendida por la parte actora.
En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que la Resolución del Contrato de Arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento por falta de pago en la oportunidad convenida en el Contrato de Arrendamiento.
El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad, ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas.
En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.
El artículo 1.579 del Código Civil, señala:
“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”
De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.
Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuando termina la misma. Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.
La parte demandante produjo un Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, en fecha 05/04/1994, bajo el Nº 22, tomo 14, cuya cláusula Tercera señala:
“El término de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, el cual empezará a regir a partir del día primero (1) del mes de abril de 1994, pudiendo ser prorrogado a voluntad de ambas partes ….”
El Tribunal igualmente observa que el demandado de autos en el acto de la contestación de la demanda, reconoce (fs. 28 al 31) que el “inmueble identificado con la letra A-11-01,....carrera 11, Nº 11-25, de la ciudad de San Antonio, fue dado en arrendamiento a su (mi) padre JOSE DANILO RODRIGUEZ TARAZONA, en el año 1.994…”; que “..es cierto que el inmueble en cuestión lo ha seguido ocupando en calidad de arrendamiento a la muerte de su (mi) padre…”; y que “..es cierto que..se convino en forma verbal, …el canon de arrendamiento en UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00).
Las anteriores afirmaciones demuestran fehacientemente que el ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, admite y reconoce que la relación contractual arrendaticia tuvo continuidad al fallecimiento de su padre, es decir, reconoce expresamente que es el inquilino del inmueble, lo que indica que al fallecimiento del ciudadano JOSE DANILO RODRIGUEZ TARAZONA (arrendatario original) se produjo una subrogación en la persona del arrendatario; y en las mismas condiciones convenidas inicialmente en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, en fecha 05/04/1994, bajo el Nº 22, tomo 14; salvo en lo que respecta al monto de la pensión arrendaticia; que igualmente admite y reconoce que fue establecida en la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), hoy UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.400,00). Así se decide.
El Artículo 1.159 del Código Civil, establece:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Concatenando armoniosamente el reconocimiento manifestado por el demandado en la contestación de demanda, la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y el artículo 1.159 ejusdem, se concluye que lo pactado por las partes tiene fuerza de ley entre ellas; y en consecuencia; visto que el lapso de duración pactado inicialmente fue de un (1) año, hace concluir la clara intención de los ciudadanos JOSE OSORIO PRADA y JOSE DANILO RODRIGUEZ TARAZONA, en celebrar un contrato de arrendamiento a término fijo. Así se desprende de la clara y enfática redacción dada a la cláusula Tercera. Así se establece.
Así mismo se observa, que esa voluntad inicial se mantuvo en el arrendatario actual (JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO), pues; tal como se explico anteriormente, éste se subrogó en el arrendatario anterior en las mismas condiciones convenidas inicialmente en el contrato de arrendamiento supra identificado; en tal virtud; concluye éste Operador de Justicia que la relación arrendaticia celebrada entre las partes, se reputa a término fijo. Así se establece.
En cuanto al tercer requisito, relacionado con la insolvencia del arrendatario; el Tribunal pasa a examinarlo de acuerdo a los recaudos aportados a los autos.
La acción de Resolución del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para resolverlo e impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.
La cláusula SEGUNDA, del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de San Antonio, en fecha 05/04/1994, bajo el Nº 22, tomo 14 (fs. 12 al 14), señaló:
“SEGUNDA: El cánon mensual de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de…los cuales deberá cancelar EL ARRENDATARIO por mensualidades vencidas el día primero (1) de cada mes, durante la duración del presente contrato, siendo entendido que si dejare de pagar dos mensualidades consecutivas en sus respectivas fechas de vencimiento, se considerará resuelto de pleno derecho el presente contrato, con todas las consecuencias que de ello se derive.”
De la lectura de la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento, cuya resolución se discute aquí, se desprende que el cánon arrendaticio debía ser cancelado por el Inquilino “…por mensualidades vencidas el día primero (1) de cada mes,..” pues así lo pactaron las partes y el arrendatario así lo aceptó. Así se establece.
Observa el Tribunal; que el demandante de autos acompañó a su escrito libelar un conjunto de tres (3) recibos correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, con los cuales pretende demostrar que si éstos se encuentran en su poder significa que el arrendatario no canceló el cánon de arrendamiento correspondiente a dichos meses. Partiendo de ésta premisa, correspondía al demandado de autos demostrar su solvencia en el pago.
El demandado produjo al folio 57, comprobante de depósito bancario del BANCO PROVINCIAL, fechado 21/11/2007 del que se desprende que el ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ, depositó en la cuenta corriente Nº 0108-0369-19-0100001796 de JOSE OSORIO PRADA, la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.600.000,00), hoy CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.600,00), con los que pretende demostrar el pago de los cánones que el actor aduce están insolutos.
En éste sentido, se observa que con el referido depósito bancario fueron depositados cuatro meses de alquiler, a razón de UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.400,00) cada uno. Ahora bien, observando que el demandado de autos presentó el correspondiente recibo de pago del mes de julio de 2007 (que evidencia su solvencia hasta el mes de julio de 2007), hace concluir que con el depósito hecho en el Banco Provincial (f. 57) pagó los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007. Así se establece.
Partiendo de lo contractualmente pactado por las partes, en el sentido que las pensiones arrendaticias debían ser canceladas “…por mensualidades vencidas el día primero (1) de cada mes,..”, se entiende literalmente que el mes de agosto debía ser cancelado el 01/09/2007; el mes de septiembre debía ser cancelado el 01/10/2007 y el mes de octubre debía cancelarse el 01/11/2007. Así se establece.
Así las cosas, de acuerdo a lo convenido contractualmente, el arrendatario incumplió la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, pues no consta en autos, la cancelación oportuna de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007. Solo consta que en fecha 21/11/2007, depositó la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.600.000,00), hoy CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.600,00), con lo que aduce demostrar el pago de los cánones insolutos, cuya fecha de depósito- a todas luces y sin necesidad de realizar ningún esfuerzo- deja claro que fué hecho mucho tiempo después de los convenido Así se decide.
El Tribunal tampoco encontró en las actas procesales, por más que se le buscó, elemento alguno que evidenciare la realización por parte del arrendatario de la consignación inquilinaria a que alude el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.
De los razonamientos anteriores, quedó evidenciado que para la fecha de admisión de la demanda (21/11/2007), el demandado de autos no había cancelado oportunamente las pensiones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007. En tal virtud, el Tribunal considera que ciertamente el Arrendatario incumplió la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, pues no pagó oportunamente en la fecha indicada en el Contrato, incurriendo en el incumplimiento de la cláusula Segunda del Contrato supra citado; razón por la cual, es forzoso tener por configurado el incumplimiento en una de las principales obligaciones del arrendatario en pagar los canones de arrendamiento en el tiempo convenido; y configurado el tercero requisito exigido atinente al incumplimiento contractual. Así se decide.
El Tribunal aclara que aun cuando las pensiones arrendaticias de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, fueron efectuados en forma extemporánea por tardía, el Arrendatario ya los canceló; y en consecuencia, la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.600), depositados en fecha 21/11/2007 en el Banco Provincial (f. 57), deben ser deducidos del monto total que el inquilino debe cancelar por concepto de cánones de arrendamiento hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Así se establece.
Como colofón, señala el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una du ración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
En tal virtud; visto que en autos quedó demostrado que la relación arrendaticia se inició el 05 de abril de 1.994 y terminó con la presente sentencia judicial, se concluye que la duración del contrato fue de trece (13) años con once (11) meses aproximadamente, pudiendo corresponderle al inquilino –si no estuviere incurso en incumplimiento de obligaciones contractuales- una prórroga legal de tres (3) años, conforme al literal d) del artículo 38 ejusdem. Así se establece.
Ahora bien, señala el Artículo 41 Ibidem:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales“. (negrillas propias del Tribunal).
En el caso sub judice, se aprecia que la pretensión interpuesta versa sobre Resolución de Contrato por falta de pago, la cual quedó demostrada- tal como se explicó anteriormente-, lo que significa, que por cuanto la demanda versa sobre el incumplimiento de la obligación contractual del arrendatario de pagar oportunamente el canon arrendaticio, no le es aplicable el beneficio del artículo 41 ya señalado. Así se establece.
En mérito de los razonamientos expuestos, es forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la pretensión de Resolución de Contrato por falta de pago, interpuesta por la parte demandante, revocar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el a quo; y declarar con lugar la demanda interpuesta. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
En virtud de lo expuesto, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara con lugar la Apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia proferida por el Juzgado del Municipio Bolívar de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 08/01/2008.
SEGUNDO: Queda resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica de San Antonio del Táchira, en fecha 05 de Abril de 1.994, bajo el No. 22, Tomo 14 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.
TERCERO: Se declara con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano JOSE OSORIO PRADA, venezolano por naturalización, mayor de edad, con cédula de identidad V- 24.744.079, casado, comerciante, hábil, con domicilio en la ciudad de San Antonio, Estado Táchira, contra el ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 12.251.525, domiciliado en la ciudad de San Antonio, Estado Táchira, por Motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
CUARTO: Se ordena al ciudadano JHON ALEXANDER RODRIGUEZ CARRILLO, ya identificado, a desalojar y hacer entrega al arrendador del inmueble arrendado, consistente en un local comercial, signado con la letra “A”, Nº 11-25, ubicado en la avenida Venezuela, de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar, Estado Táchira, libre de personas y cosas. Igualmente se condena al demandado a pagar los cánones de arrendamiento que se causen hasta la total y definitiva entrega del inmueble, a razón de UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.400,00) mensuales, tomando en consideración que los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, ya fueron cancelados en forma extemporánea por tardía.
QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
SEXTO: Queda revocada la decisión proferida en fecha 08/01/2008, por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEPTIMO: Notifíquese a las partes de la presente decisión. Para la práctica de la notificación del la parte demandada, se comisiona amplia y suficientemente al Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira.
OCTAVO: De conformidad con el artículo 37 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tercer día de despacho siguiente a que conste en autos la última notificación practicada, bájese el expediente al Tribunal de la causa: Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los treinta y un (31) días del mes de marzo de dos mil ocho (2008). Año 197º de la Independencia y 148º de la Federación. El Juez. Josué Manuel Contreras Zambrano. (fdo) firma ilegible. La Secretaria. Jocelynn Granados Serrano. (fdo) firma ilegible. Hay sellos húmedos del Libro Diario y del Tribunal. En la misma fecha y previa las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal; se libraron las boletas de notificación a las partes, todas las cuales se entregaron al alguacil y se libro oficio Nº _______al Juzgado Comisionado.- La secretaria. Jocelynn Granados Serrano. Hay sello húmedo del Tribunal.
Exp. N° 19.548
JMCZ/MAV.
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