TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: CARMEN GRACIELA GARCIA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.095.798, domiciliada en el Municipio Colón, Estado Táchira.
APODERADA JUDICIAL DE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada KARINA LISSET CACIQUE ALVIAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 74.552.
PARTE DEMANDADA: WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-8.095.635, domiciliado en el Municipio Colón, Estado Táchira.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: abogado PEDRO AGUSTIN RUEDA GIL, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 39.326.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).
EXPEDIENTE: 6379

CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 10 de marzo de 2008 (f. 42 al 44), por la ciudadana CARMEN GRACIELA GARCIA SANCHEZ, debidamente asistida de abogada, contra la decisión de fecha 18 de abril de 2008, proferida por el Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró SIN LUGAR la demanda.

DE LA DEMANDA
En fecha 10 de marzo de 2008 (f. 13), el Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la ciudadana CARMEN GRACIELA GARCIA SANCEHZ, debidamente asistida de abogada, en contra del ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES, por DESALOJO. En dicho escrito expuso: Que en fecha 29 de mayo del 2002, se inició una relación contractual de carácter inquilinario escrito a tiempo determinado entre su persona y el demandado, según consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira bajo el Nº 16, Tomo 13 de fecha 29 de mayo de 2.002, el cual ha sido renovado cada seis meses.
Que su relación arrendaticia versa sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la planta baja con entrada independiente ubicado en la calle 7 entre carreras 12 y 13, San Juan de Colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira, consistente en sala-comedor, tres habitaciones, cocina comedor, tres habitaciones, cocina solar, área de servicio, un baño, dicho inmueble esta alinderado así y medido así: por el Sur o Frente: Con la calle 7, mide seis (6 mts) metros, al Oriente: Con propiedad que es o fue de JOSE BENITO GUERRERO, mide treinta y tres ( 33 mts) metros, Norte Con propiedad que es o fue EUCLIDES GARCIA, mide treinta y tres metros, divide 13,30, con pared medianera y con el resto de pared propia del inmueble y por el lindero oriente y Norte las paredes que separan son propias del inmueble, que dicho inmueble le pertenece en copropiedad, según consta en documento debidamente protocolizado por ante la hoy oficina de Registro Inmobiliario del municipio ayacucho del Estado Táchira, inserto bajo el Nº 33 Tomo III, Protocolo Primero de fecha 01 de noviembre de 1.993.
Que acordaron durante todo el tiempo de duración del contrato de arrendamiento un canon que se incrementó, en virtud de la situación económica del país ha cambiado, estableciéndose el último en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES, (Bs. 250,oo) mensuales, dicho pago se haría efectivo a la copropietaria- arrendadora o a la persona indicada por ella los días 10 al vencimiento de cada mes.
Que el ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES no ha cumplido con la obligación principal que genera la cualidad con que viene ocupando dicho inmueble o sea el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2.007 que venció el día 10 de noviembre de 2.007, noviembre venció el día 10 de diciembre de 2.007 y diciembre venció el 10 de enero de 2.008, enero que venció el día 10 de febrero, febrero que está en curso que vence el día 10 de marzo de 2.008 por lo que el monto adeudado vencido a la fecha de hoy asciende a la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000) y de conformidad con lo previsto en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios esta situación produce inmediatamente el derecho para el arrendador de pedir el desalojo del inmueble arrendado por la sola falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas verificándose en este contrato la falta de cuatro mensualidades consecutivas y en virtud de que ha llevado a cabo las gestiones pacíficas, para lograr la cancelación de todas las mensualidades vencidas y que le sea entregado el inmueble objeto de la negociación de carácter inquilinario, pero que estas gestiones han resultado infructuosas para que el ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES en su calidad de inquilino desocupe el inmueble arrendado por falta de pago de pensiones correspondientes y cancele la totalidad del monto adeudado.
Fundamenta la presente demanda en los Artículos 1.133, 1.160, 1.167, 1.579. 1.592 del Código Civil y artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que por todo lo antes expuesto, en base a los fundamentos de derecho y señalados anteriormente, es por lo que demanda como en efecto formalmente lo hace al ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES, para que convenga en ello o sea condenado por este tribunal.
PRIMERO: AL DESALOJO total del inmueble objeto de la presente demanda libre de personas y cosas.
SEGUNDO: El pago total de los cánones de arrendamiento vencidos de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.007 y enero del 2.008 que asciende a la fecha de hoy a UN MIL BOLIVARES (Bs. F 1.000) y de los cánones de arrendamiento que venzan durante el presente juicio, así como las costas y costos del presente juicio y honorarios profesionales de abogado.
TERCERO: Cancelación de todos los servicios públicos que posee el inmueble hasta el día en que se verifique la desocupación total del mismo de personas y cosas.
Estima la demanda en la suma de DOS MIL BOLIVARES. (Bs. 2.000,oo)

LA CONTESTACIÓN
En escrito de fecha veintisiete (27) de marzo de 2008 (f. 16), la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra en los siguientes términos: Que de una revisión minuciosa efectuada al escrito libelar, no aparece en el mismo, o no se desprende de él ubicación precisa del inmueble objeto de la controversia, ya que lo indica ubicado en la carrera 12 y 13, de San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, por lo cual a tenor de lo establecido en el artículo 346 ordinal 6° en concordancia con el numeral 4° del artículo 340 ambos del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opongo dicha cuestión previa es decir el defecto de forma del libelo de demanda.
Con respecto al fondo de la demanda, rechaza, niega y contradice lo alegado por la parte actora en el sentido a que se haya insolventado en el pago de los cánones de arrendamiento señalados en el libelo de demanda, ya que el ciudadano encargado del cobro de los mismos, es decir el cónyuge de la ciudadana arrendadora, en oportunidades se presentaba cuando se le han debido hasta tres (3) meses vencidos de cánones de arrendamiento y se los ha hecho efectivo, que no creyó conveniente haberle hecho la oferta de pago por el tribunal, ya que no ha considerado como que se hayan estado negando a recibirle el canon de arrendamiento respectivo y más por la confianza que siempre ha existido entre ellos, que jamás y nunca la arrendadora le ha expedido recibos de pago respectivo, y menos aún como se desprende de la misma relación arrendaticia en casi seis (6) años que llevan en la misma, que jamás se ha atrasado en el pago, pues considera que goza de estabilidad económica, y que el cónyuge de la arrendadora no ha procedido ha realizar el cobro por cualquier otra circunstancia, menos que se haya negado a recibirlo, que lo ha venido guardando en efectivo, y que si lo quiere recibir hoy mismo, está dispuesto a realizarle el pagó respectivo o depositarlo por el Tribunal, y que le extienda los recibos de pago de todos y cada uno de los meses que con anterioridad le ha cancelado.

DE LA SUBSANACION DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
La parte demandante, por medio de escrito 28 de marzo de 2008 (f. 17 al 20), procedió a subsanar la cuestión previa opuesta por la parte demandada señalando la ubicación del inmueble objeto de la acción.

PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante debidamente asistida de abogado, en escrito de promoción de pruebas de fecha 08 de abril de 2008 (f. 22 al 24), promovió:
- Contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado
- Promovió y ratificó el Documento de propiedad del inmueble.
- Promovió el mérito favorable de los autos contenido en el libelo de demanda.
- Promovió el mérito favorable de los autos en el escrito de contestación de demanda, donde el demandado reconoce que debe todos los cánones de arrendamientos demandados

DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada, debidamente asistido de abogado, en escrito de promoción de pruebas de fecha 08 de abril de 2008 (f. 21), promueve:
- El merito favorable de los autos, en todo en cuanto me favorezca.
- Ratifico escrito del libelo de demanda incoado en mi contra por la ciudadana CARMEN GRACIELA GARCIA SANCHEZ
- Ratifico en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda.

CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
PUNTO PREVIO
DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA
La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, en concordancia con el numeral 4° del artículo 340 ejusdem, dado que no se indicó con precisión en el escrito de demanda la situación del inmueble.
En este sentido, observa esta sentenciadora, que en el libelo de demanda, la actora identificó el inmueble objeto de la pretensión, señalando además su ubicación, lo cual en criterio de esta Juzgadora, en lo referente a asuntos como el que aquí se dilucida, la cuestión previa opuesta, en los términos en que quedó planteada, no constituye un defecto de forma capaz de producir algún efecto en perjuicio del accionado, puesto que la acción ejercida es de aquellas que en la doctrina se encuentran clasificadas como Acciones Personales, por cuanto deriva directamente de una convención o vínculo contractual celebrado entre las partes, siendo precisamente el objeto de la pretensión la continuación o no de esa vinculación.
Adicionalmente se observa que, por medio de escrito de fecha 28 de marzo de 2008 (f. 17 al 19), la parte actora procedió a subsanar el defecto de forma aducido por el promovente de cuestiones previas, señalando la ubicación exacta del inmueble objeto de la acción, quedando de esta forma debidamente subsanada la misma.
En definitiva, por cuanto el presente juicio no se trata del ejercicio de una acción real que deriva del derecho de propiedad sobre el inmueble, sino de una acción personal que dimana directamente de un vinculo contractual que es el que debe determinarse con precisión, y en el que lo discutido en este tipo de procedimiento es un derecho a continuar poseyendo el inmueble, en consecuencia, resulta improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda por no cumplir con los requisitos previstos en el numeral 4° del artículo 340 ejusdem, y así se decide.

DELIMITACION DE LA LITIS
La acción intentada por la parte actora en el presente juicio tiende al desalojo por parte del demandado WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES del inmueble de su propiedad consistente en un apartamento ubicado en la planta baja con entrada independiente ubicado en la calle 7 entre carreras 12 y 13, San Juan de Colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira, fundamentando su pretensión en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, insolvencia en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas vencidas.
Por su parte la demandada rechaza que adeude los cánones de arrendamiento que aduce la demandante, alegando que el encargado del cobro de los mismos, es decir, el cónyuge de la arrendadora en ningún momento se ha hecho presente en la causa para realizarle el pago.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS
1.- Del folio 06 al 09, corre inserto contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública de Colón, Estado Táchira, en fecha 29 de mayo de 2008, anotado bajo el Nº 16, Tomo 13, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y valorándose el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, haciendo plena fe que la ciudadana CARMEN GRACIELA GARCIA SANCHEZ, celebró con el ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble allí descrito, que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) mensuales, que dicho contrato tenía una duración de seis meses a partir de la firma del mismo, los cuales serían prorrogables por igual lapso por convenido escrito entre las partes, con las modificaciones a que haya lugar, o por convenido simplemente verbal si no las hubiere, en sesenta (60) días anteriormente a su vencimiento, la prorroga se considerará como de tiempo fijo, a menos que una de las partes diera a la otra un aviso por escrito por lo menos con treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogarlo.
2.- Del folio 09 al 12 corre inserto documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, inserto bajo el No. 33, Tomo III, Protocolo Primero, de fecha 01 de noviembre de 1993, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de la cualidad como copropietaria del inmueble objeto de la pretensión posee la demandante para ejercer la acción.

PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION INTENTADA
Previo al pronunciamiento de fondo, esta juzgadora pasa a analizar los presupuestos procesales para la procedencia de la acción, pues el juez está obligado a constatarlos para poder emitir una sentencia de fondo, conforme lo ha establecido la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al indicar:
“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.” (Subrayado y negritas de este Juzgado). (Sentencia N°.779 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 10 de abril de 2002, expediente N°.01-0464).

Del análisis de lo anterior se concluye, que el juez está facultado para analizar la procedencia de los presupuestos procesales que fundamentan la pretensión, para poder así cumplir con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, expuesto lo anterior, se observa que en el presente caso la pretensión de la parte actora tiene por objeto el desalojo por parte del demandado WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES del inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento ubicado en la planta baja con entrada independiente ubicado en la calle 7 entre carreras 12 y 13, San Juan de Colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira, pretensión que se encuentra fundamentada en el artículo 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala:
Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...
De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de contrato de arrendamiento, sea verbal o escrito; c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.
Expuesto lo anterior, se desprende tanto del contenido del contrato de arrendamiento inserto del folio 06 al 08 de la presente causa, en su cláusula CUARTA, como de lo esgrimido por la actora en su escrito de demanda, cuando manifiesta “…se inició una relación contractual de carácter inquilinario escrito a tiempo indeterminado…el cual se ha renovado automáticamente cada seis meses…”, que la naturaleza del contrato que vincula a las partes en la relación arrendaticia es a tiempo determinado.
En este sentido, los autores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, en su libro “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, pág. 50, señalaron:
“Ha sido frecuente en los contratos de arrendamiento incluir la cláusula según la cual, el plazo se prorroga convencionalmente por un lapso igual si una de las partes no da aviso a la otra, con cierta anticipación, sobre su voluntad de no tenerla como prorrogada. De esta manera se pretende que el contrato siempre tenga término fijo y no haya la tácita reconducción (Art. 1600 del Código Civil) que implica una renovación del arrendamiento con duración indeterminada. Si el interesado no da aviso o, habiéndolo dado, sobreviene la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, por manifestación explícita o por conducta consecuente, no se produce la tácita reconducción.”
Del análisis del criterio doctrinario antes trascrito, y en concordancia con el contenido del contrato de arrendamiento y de la confesión de la demandante, se puede apreciar que el mismo, como ya se indicó, es a tiempo determinado, lo cual no encuadra con los presupuestos procesales contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma invocada por la parte demandante para fundamentar la demanda que por desalojo interpuso en contra del ciudadano WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES, lo que se hace improcedente la acción.
De las motivaciones antes expuestas, debe destacarse que en la demanda que aquí nos ocupa fue fundamentada en la causal prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual no se encuentran cumplidos los extremos legales exigidos para la declaratoria con lugar del desalojo, en tal virtud, es por lo que resulta forzoso para este órgano jurisdiccional considerar que el recurso de apelación interpuesto no puede prosperar, dada la improcedencia de la demanda de desalojo intentada.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de nuestra Constitución, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, resuelve:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 10 de marzo de 2008 (f. 42 al 44), por la ciudadana CARMEN GRACIELA GARCIA SANCHEZ, debidamente asistida de abogada, contra la decisión de fecha 18 de abril de 2008, proferida por el Juzgado del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana CARMEN GRACIELA GARCIA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.095.798, contra WILMER ESTEBAN SERRANO ROSALES, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-8.095.635, por DESALOJO.

TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Se modifica la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, el día de hoy diez (10) de junio del año dos mil ocho.
Remítase el expediente con oficio en la oportunidad procesal correspondiente.

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
Jueza Temporal

Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
En la misma fecha se publicó siendo la tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
Exp. 6379