EN ALZADA

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES y sus APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: LIVIA ESTHER LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.248.757.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada LUDDY MARISOL CAMACHO RODRÍGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 74463; según poder apud-acta de fecha 31/01/2008.
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PARTE DEMANDADA: GLORIA ZULAY RAMÍREZ VIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.644.313.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ANA CECILIA MONTILLA MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.845.

MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento. (Apelación Sentencia Definitiva de fecha veinticinco de abril de 2008.)

EXPEDIENTE: Nº 5431 (del a quo) y 7999 en Alzada.


II
DE LOS HECHOS

Suben las presentes actuaciones en virtud de recurso de apelación interpuesto por la Ciudadana GLORIA ZULAY RAMÍREZ VIVAS, en su carácter de parte demandada, en contra de la sentencia de fecha 28 de abril de 2.008 dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual declaró:

PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento, ha sido propuesta por la ciudadana LIVIA ESTHER LOPEZ a través de su apoderada judicial Abogada

LUDDY MARISOL CAMACHO, contra la ciudadana GLORIA ZULAY RAMIREZ VIVAS.

SEGUNDO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de manera auténtica en fecha 23 de enero de 2.003, anotado bajo el N° 63, Tomo 11, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira.

TERCERO: SE CONDENA a la ciudadana GLORIA ZULAY RAMIREZ VIVAS, hacer entrega a la parte demandante ciudadana LIVIA ESTHER LOPEZ, del inmueble que ocupa como arrendataria, compuesto de dos (2) habitaciones, sala, cocina comedor, dos (2) salas de baño, signado con el N° 1-116, ubicado en la Redoma del Educador, calle Altamira, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; en el mismo estado en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de los cánones de alquiler, comprendidos: Desde el 15 de octubre de 2007 al 15 de noviembre de 2007, del 15 de noviembre de 2007 al 15 de diciembre de 2007, y del 15 de diciembre de 2007 al 15 de enero de 2008, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) cada uno, para un total de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 800,00).
QUINTO: SE DECLARA CON LUGAR el pago de los intereses moratorios. A tal efecto, SE ORDENA el cálculo de dichos intereses, que deberá hacerse desde la admisión de la demanda ocurrida el 30/01/2008, hasta la ejecución definitiva de esta sentencia, conforme a lo indicado en el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de los intereses, mediante una experticia complementaria a esta sentencia.

(…)

SÉPTIMO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.


La apelación fue efectuada dentro del lapso oportuno, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; siendo recibidas dichas actuaciones en esta alzada, dándosele entrada y se inventarió bajo el N° 7999-2008 (apelación).

Ahora bien, este Juzgado en Alzada considera que el Juzgado de la causa explanó los hechos acaecidos en este juicio en una forma veraz y, en consecuencia, acoge la parte narrativa efectuada por dicho Tribunal y la da por reproducida. No obstante, cree conveniente efectuar resumidamente una relación de tales hechos, de la siguiente forma:

PRIMERO: La ciudadana LIVIA ESTHER LÓPEZ asistida por la Abogada LUDDY MARISOL CAMACHO RODRÍGUEZ, ocurrió ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira para demandar a la ciudadana GLORIA ZULAY RAMÍREZ VIVAS, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Fundamentó la demanda en los siguientes hechos:

-Que el 23/01/2003 la ciudadana GLORIA ZULAY RAMÍREZ VIVAS firmó contrato de arrendamiento sobre una vivienda signada con el N° 1-116, ubicada en la Redoma del Educador, calle Altamira, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 23/01/2003, anotado bajo el N° 63, Tomo 11.

-Que la duración del contrato se fijó en un (1) año, el cual finalizaría el 14/01/2004, pudiendo ser prorrogado a voluntad de las partes.
-Que el 24/06/2006 notificó a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia; e igualmente, le ofreció la casa en opción a compra, y fijaron como plazo para entregar el inmueble el día 14/07/2006. Que la inquilina no le respondió.

SEGUNDO: Que en virtud de lo anterior era que demandaba a la ciudadana GLORIA ZULAY RAMÍREZ VIVAS, por resolución de contrato por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, para que convenga o sea condenada por el Tribunal:

1. En pagar los cánones arrendaticios insolutos correspondiente a los meses: Desde el 15/10/2007 al 15/11/2007, del 15/11/2007 al 15/12/2007, y del 15/12/2007 al 15/01/2008, a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) mensuales, para un total de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 800,00).

2. En entregar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, solvente en los servicios públicos.

3. En pagar los intereses de mora vencidos y los que se sigan venciendo hasta la finalización del juicio.

4. En pagar las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios profesionales.

Estimó la demanda en OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 800,00).

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

En fecha 03/03/2008 la ciudadana GLORIA ZULAY RAMÍREZ VIVAS asistida por la Abogada ANA CECILIA MONTILLA MARTÍNEZ, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:

-Contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.

-Que no son ciertos los hechos alegados por la actora.

-Que no era cierto que no respondió al ofrecimiento de venta del inmueble; pues en marzo de 2007 firmaron ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, un contrato de opción de compra; pero como debía corregir dicho documento, hizo otro de aclaratoria el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, en fecha 26/07/2007.

-Que en diciembre la propietaria le manifestó, que no le vendía el inmueble y que debía entregarlo.

-Que en cuanto a los cánones arrendaticios, fue de común acuerdo, que los meses de octubre, noviembre, diciembre y parte de enero se descontaría del depósito que se había entregado en el año 2003. Que el depósito no fue de dos (2) meses, sino cuatro (4) meses, es decir, la suma de SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 640,00); pero solo colocaron dos (2) meses por su necesidad de vivienda.

-Solicitó se declarara sin lugar la demanda.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS:

a) La parte demandada promovió:
b) -El mérito favorable de autos.
c) -Documentales: El contrato de opción a compra, de fecha 09/03/2007. Aclaratoria de fecha 26/07/2007. Recibo de envío de documento a Maturín. Recibo de envío de Maturín a San Cristóbal. Documento de aprobación del crédito de IPASME.
d) -Solicitó prueba de informes al Banco de Venezuela (fs. 22 al 39).
b) La parte actora promovió:
e) -El mérito favorable de autos.
f)
-Documentales: El documento de propiedad del inmueble. El contrato de arrendamiento. Las cartas enviadas a la inquilina. El contrato de opción a compra.
-Invocó los artículos 1154 y 1363 del Código Civil, y 444 del Código de Procedimiento Civil (fs. 41 y 42).

ACTUACIONES EN ALZADA:

En escrito de fecha 05 de Junio del presente año, la Ciudadana: GLORIA ZULAY RAMÍREZ VIVAS asistida por la Abogado ANA CECILIA MONTILLA MARTÍNEZ, presentó escrito de pruebas en los términos siguientes:

1.- Que promueve, citación del Abogado Ender Gustavo Prato quien fuera el abogado de la Señora Livio Esther López.

2.- Que promueve, acuerdo firmado entre las partes en el año 2006 donde se acordaba que el deposito seria tomado por parte de pago de canon de arrendamiento, después de realizado el contrato de opción a compra.

3.- Que promueve Recibos de Cancelación del canon de arrendamiento de Enero a Septiembre de 2007, a la cuenta bancaria del Banco de Venezuela la cual fue cancelada por la propietaria del inmueble.

4.- Que promueve Recibo de Depósitos del Canon de Arrendamiento por Tribunal signado con el N°! 615 de la Consignaciones llevadas por el Tribunal Tercero de los Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira de Enero hasta mayo.

Que igualmente solicita posiciones juradas, ya que manifiesta estar dispuesta a comparecer ante el tribunal y absolverlas recíprocamente a la parte contraria.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

El thema decidendum versa sobre la pretensión de la parta actora de Resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, bajo el alegato de incumplimiento contractual, lo cual resultó negado por la legitimada pasiva en la litis contestación, alegando para tratar de enervar la pretensión de la accionada, que de común acuerdo pactaron que los meses demandados como insolutos se le descontaran del depósito que entregó a su arrendadora, de SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 640,00).

Efectivamente entonces quedó reconocida la existencia de una relación contractual entre las partes regida por el contrato de arrendamiento que ambas suscribieron de forma auténtica. Y POR tanto esta Juzgadora no valorará las pruebas respecto de este hecho. Así se establece.

Dicho esto, esta Juzgadora observa que la parte apelante requiere de esta Alzada que se revise la sentencia del a quo en relación a que –según se deduce del escrito de promoción de pruebas (folio 66) – el a quo no valoró la Opción a Compra y la Cuenta del Banco de Venezuela.

Así tenemos que al dar lectura a la sentencia recurrida, ésta al folio 52 estableció:

DOCUMENTAL: Contrato de opción de compra venta firmado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 09 de marzo de 2.007, N° 25, Tomo 55. Esta documental hace referencia a un negocio jurídico por el que se pacta una posible venta del inmueble objeto de la controversia, en consecuencia, el mismo nada prueba sobre el hecho controvertido del alegato de incumplimiento contractual.

Esto es, sí se pronunció al respecto; por tanto el alegato esgrimido debe ser desechado. Y ASÍ SE DECIDE.

De otra parte observa el Tribunal que la parte demandada promovió la prueba relativa a una solicitud de Información al Banco de Venezuela, y la misma no fue admitida por el a quo, quedando firme el auto en referencia. (13 de Marzo de 2008). Por tanto el alegato esgrimido debe ser desechado. Y ASÍ SE DECIDE.

DEL MÉRITO DE LA CAUSA:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
CON EL ESCRITO LIBELAR:

1.- DOCUMENTAL: La parte actora produjo Copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 18 de julio de 1990, registrado bajo el N° 32, Tomo 6, Protocolo 1º. Esta probanza está referida a copia simple de documento público, en consecuencia, admisible de producirse en juicio conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble objeto de la controversia por lo tanto no es valorada por cuanto no fue un hecho controvertido la propiedad del inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECIDE.

2.- Copia certificada del contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, de fecha 23 de enero de 2.003, inserto bajo el N° 63, Tomo 11 de los libros de autenticaciones, la cual no es valorada por cuanto no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia del inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECIDE.

3.- Documento privado. En relación a esta prueba, disiente esta Juzgadora con el Juez a quo, pues no debió admitirla toda vez que se encuentra siquiera firmada, y el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, -de acuerdo al sentido de la norma-, debe estar suscrita al menos para que la parte contraria pueda reconocerla o negarla.

EN EL LAPSO PROBATORIO:

- Mérito favorable de autos, en todo lo que le favorezca. Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables; el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de este, y no de las partes en particular. Y ASI SE DECIDE.

1.- DOCUMENTAL: Documento de propiedad del inmueble. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

2.- Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

3.- Carta enviada a la inquilina con manifestación de voluntad de no querer mantener la relación arrendaticia. Con respecto a esta documental, ya se pronunció el Tribunal.

4.- Contrato de Opción a Compra. Esta prueba no puede ser valorada pues no se constituyó legalmente en el proceso, toda vez que la parte promovente no al adjuntó al escrito de pruebas.

5.- Artículos 1154 y 1363 del Código Civil Venezolano. A tal efecto, el Tribunal deja sentado que el Derecho, no es objeto de prueba.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONADA

1.- Mérito favorable de autos. Se establece, que efectuado el aporte de pruebas las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, todo en razón de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba.

2.- DOCUMENTAL: Contrato de opción de compra venta firmado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 09 de marzo de 2.007, N° 25, Tomo 55. Esta documental hace referencia a un negocio jurídico por el que se pacta una posible venta del inmueble objeto de la controversia, en consecuencia, el mismo nada prueba sobre el hecho controvertido del alegato de incumplimiento contractual. En consecuencia, se desecha como prueba. Y ASI SE DECIDE.

3.- Aclaratoria de nombre firmado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Monagas, de fecha 26/07/2007. Esta documental ni se aprecia ni se valora, ello en razón de que nada demuestra sobre el hecho controvertido de la litis.

4.- Recibo de envío de documento de aclaratoria. Se indica que esta probanza no es objeto de valoración por no aportar demostración alguna del hecho controvertido.

5.- Documento de aprobación de crédito del IPASME. Esta documental ni se aprecia ni se valora, ello en razón de que nada demuestra sobre el hecho controvertido de la litis.

La resolución del contrato la solicita la parte actora, aduciendo que la hoy demandada incumplió las cláusulas del contrato objeto de la presente acción, en especial la cláusula décima segunda, que establece:

“En general la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato dará derecho a LA ARRENDADORA a darlo por resuelto y exigir la inmediata desocupación del inmueble sin necesidad de previa sentencia judicial y sin perjuicio de las indemnizaciones a que hubiere lugar…”.

En atención al petitorio, a la demandante correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado, y a la demandada le comportaba comprobar el hecho extintivo de la obligación demandada, esto es, del pago de los cánones de arrendamiento en la forma convenida, o que de alguna manera se encontraba liberada de tal obligación de pago.

Efectivamente como lo estableció el a quo, la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento, en razón de la insolvencia en el pago de los cánones de alquiler de los meses comprendidos: Desde el 15 de octubre de 2007 al 15 de noviembre de 2007, del 15 de noviembre de 2007 al 15 de diciembre de 2007, y del 15 de diciembre de 2007 al 15 de enero de 2008.

Como defensa para excepcionarse ante la obligación de pago en los cánones arrendaticios por la que era demandada, la arrendataria, adujo:

•… fue de común acuerdo dado a la negociación que realizamos que los meses de octubre, noviembre, diciembre y parte de enero lo descontaría del depósito que le entregué en el año 2.003…•.

Es decir, la demandada alegó un hecho nuevo a la litis, el cual debió demostrar a objeto de su excepción, sin embargo, no se deriva de autos probanza alguna que demuestre tal afirmación. Por tanto, debe desecharse tal alegato. Y ASI SE DECIDE.

Ante la no demostración de la circunstancia liberatoria de la obligación cuyo cumplimiento se imputa a la demandada, o ante la ausencia de un medio de prueba que lograra demostrar el hecho extintivo alegado, resulta forzoso para quien decide, declarar como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la pretensión de la parte actora. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De igual forma, puede observarse del escrito libelar, que la actora pretende el pago de la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 800,00) por concepto del cobro de cánones insolutos; respecto a ello, se indica, que la doctrina y jurisprudencia patria han venido estableciendo, que en las relaciones arrendaticias ciertamente es admisible el pago, por vía subsidiaria, de los cánones dejados de percibir conjuntamente con la pretensión de desalojo o resolución de contrato. Por lo que se declara procedente el pago a la parte actora respecto a la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 800,00), por concepto de indemnización pecuniaria, derivada de no cancelación de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses demandados como insolutos. Y ASÍ SE DECIDE.

En el libelo de demanda, también se aduce el pago de intereses moratorios causados por el atraso en el pago de pensiones insolutas. En referencia a ello, quien aquí dilucida estima, que dicha acción pecuniaria tiene su origen por un retardo culposo del propio demandado, quien no demostró ninguna causa extraña no imputable a su incumplimiento, por ello los intereses moratorios constituyen una indemnización para el acreedor, por el retraso incurrido. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, señala:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En virtud de lo expuesto, resulta jurídicamente procedente acordar los intereses moratorios reclamados, que se encuentran previstos por el Legislador en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, tal como lo sentenció el a quo, para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS EN ALZADA:

1.- En relación a las pruebas documentales promovidas en el Capítulo II, este Juzgado las desecha pues no son documentos públicos, de los permitidos por el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.

2.- En relación a las posiciones juradas, no fueron evacuadas.

PRIMERO: El artículo 18 de la anterior Ley de Regulación de Alquileres, ahora recogido por el artículo 7 de la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala, que:

“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”

Las anteriores Normativas nos permiten inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un Estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, Andrés Bertrán. En: Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, 1.982. Pág. 224. PP.713.)

Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518. PP. 797.).

Mientras que el Orden Público Inquilinarío, es:

“El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo, lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

“Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos
Inquilinarío allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de ORDEN PUBLICO. ASÍ SE ESTABLECE.

SEGUNDO: SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA.

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el
demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.” (CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

En este punto es necesario traer a colación lo consagrado en el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”.

Igualmente el artículo 1.160 ejusdem dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

De manera que al estar establecida en el contrato la condición ya mencionada, y al no haber cumplido la demandante con tal obligación, se tiene que en el presente caso la parte demandada se encuentra en estado de insolvencia. Y ASI SE ESTABLECE.

De las pruebas aportadas por la parte demandada, no se evidencia su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, estos son: desde el 15 de Octubre de 2007 al 15 de noviembre de 2007, del 15 de Noviembre al 15 de Diciembre de 2007 y el 15 de Diciembre de 2007 al 15 de Enero de 2008, a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BF.200,oo) mensuales, que suman la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BF 800); por lo que, al no comparecer a dar contestación a la demanda, sólo le correspondía demostrar los hechos que sobre sí pesaban como era demostrar que había cumplido fielmente con los términos del contrato objeto de la controversia, lo cual no demostró. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En razón de ello, debe este Tribunal A quem confirmar forzosamente la sentencia del A quo; por tanto, debe ser declarada con lugar la pretensión de resolución de contrato interpuesta y sin lugar la apelación ejercida; como en efecto se dispondrá en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

III
DISPOSITIVO


En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por la Ciudadana GLORIA ZULAY RAMÍREZ VIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.644.313, ASISTIDA POR LA ABOGADO ANA CECILIA MONTILLA MARTÍNEZ; en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 28 de abril de 2.008.

SEGUNDO: En consecuencia se CONFIRMA el fallo apelado.
TERCERO: En razón de lo anterior:
3.1: SE DECLARA CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento, ha sido propuesta por la ciudadana LIVIA ESTHER LOPEZ a través de su apoderada judicial Abogada LUDDY MARISOL CAMACHO, contra la ciudadana GLORIA ZULAY RAMIREZ VIVAS.

3.2: SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de manera auténtica en fecha 23 de enero de 2.003, anotado bajo el N° 63, Tomo 11, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira.

3.3: SE CONDENA a la ciudadana GLORIA ZULAY RAMIREZ VIVAS, hacer entrega a la parte demandante ciudadana LIVIA ESTHER LOPEZ, del inmueble que ocupa como arrendataria, compuesto de dos (2) habitaciones, sala, cocina comedor, dos (2) salas de baño, signado con el N° 1-116, ubicado en la Redoma del Educador, calle Altamira, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; en el mismo estado en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos.

3.4: SE CONDENA a la parte demandada al pago de los cánones de alquiler, comprendidos: Desde el 15 de octubre de 2007 al 15 de noviembre de 2007, del 15 de noviembre de 2007 al 15 de diciembre de 2007, y del 15 de diciembre de 2007 al 15 de enero de 2008, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) cada uno, para un total de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 800,00).
QUINTO: SE DECLARA CON LUGAR el pago de los intereses moratorios. A tal efecto, SE ORDENA el cálculo de dichos intereses, que deberá hacerse desde la admisión de la demanda ocurrida el 30/01/2008, hasta la ejecución definitiva de esta sentencia, conforme a lo indicado en el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El Juzgado a quo, fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de los intereses, mediante una experticia complementaria.

CUARTO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 en concordancia con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, mediante Boleta que será librada por la Juez y dejada por el Alguacil en los respectivos domicilios procesales de las partes. Líbrense Boletas.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los VEINTIUN (21) días del mes de julio de dos mil ocho (2.008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,
Abg. Yittza Y. Contreras B.
Abg. Jeinnys Mabel Contreras P.
LA SECRETARIA