TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: BLANCA ROSA VALERA PUERTA y JOSE GREGORIO DIAZ NIÑO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.111.231 y 5.028.221, domiciliados en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados SERGIO JAVIER GUERRERO GUERRERO, YUNMY COROMOTO SANCHEZ MANTILLA, CIBENA DEL PILAR MAGALLANES BELANDRIA y ZORAIDA SANCHEZ REYNA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 111.062, 53.221, 23.283 y 68.886.

PARTE DEMANDADA: EDUARDO GARCIA BAUTISTA Y GABRIELA MARIA PERNIA DE GARCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.078.209 y V-4.212.576, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados JORGE ISRAEL JAIMES y NELSON EDUARDO MOROS URBINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 73.629 y 58.423.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.

EXPEDIENTE: 5951

CAPITULO I
PARTE NARRATIVA
DEL ESCRITO DE DEMANDA
Se inicia la presente causa por demanda interpuesta por los ciudadanos BLANCA ROSA VALERA PUERTA y JOSE GREGORIO DIAZ NIÑO, en contra de los ciudadanos EDUARDO GARCIA BAUTISTA y GABRIELA MARIA PERNIA DE GARCIA, por motivo de cumplimiento de contrato de opción a compra, en el cual exponen: Que consta en documento protocolizado por ante el Registro Subalterno hoy Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 04 de marzo de 1993, bajo el No. 46, folios 104-105, Tomo 14, Protocolo Primero, que los demandados eran propietarios de la totalidad del inmueble allí descrito ubicado en el sector Bellavista de Tucape, el cual adquirieron por TRES MILLONES DE BOLVIARES (Bs. 3.000.000,oo).
Que consta de copia simple del instrumento público cuya copia simple se encuentra en los archivos de la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, autenticado en fecha 18 de junio de 2001, bajo el No. 03, Tomo 85, el cual comparándolo con el contenido del documento descrito anteriormente se evidencia que uno de los demandantes JOSE GREGORIO DIAZ NIÑO, y uno de los propietarios GABRIELA MARIA PERNIA DE GARCIA, suscribieron contrato de arrendamiento sobre parte del inmueble de su propiedad, lo que es hoy día un apartamento signado con el No. 2.
Que consta del contenido de instrumento público protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 31 de marzo de 2006, bajo el No. 02, folios 05-13, tomo 38, que el inmueble fue destinado por los demandantes para ser vendido por el sistema de propiedad horizontal y valorizaron el apartamento signado con el No. 2 en CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo).
Alegan que consta en instrumento privado que oponen a los demandados, por cuanto emana del ciudadano EDUARDO GARCIA BAUTISTA, consistente en un recibo de pago por concepto de último pago de canon de arrendamiento, y donde éste deja constancia que se le entregaron QUINCE MILLONES DE BOLIVARES como inicial por la compra del apartamento que vienen ocupando.
Que consta igualmente en instrumento privado, consistente en contrato de opción a compra, que los demandados suscribieron, y cuyo modelo de contrato lo entrega FUNDESTA, el cual tiene por objeto el apartamento que ocupan como inquilinos y cuyo precio se pactó en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000), y que debía pagarse al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
Que consta de documento que contiene contrato de venta del apartamento No. 2, que para poder ser introducido en la Oficina de Registro Inmobiliario, entre sus requisitos era necesaria la solvencia de los propietarios del inmueble y la notificación de enajenación al SENIAT, instrumento que acompañan, y que igualmente consta de instrumento visado por abogado adscrito al departamento de consultoría jurídica de FUNDESTA, que contiene la venta del apartamento No. 2 con constitución de hipoteca a favor de FUNDESTA, que para poder ser introducido por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, era necesario el requisito antes referido.
Que se evidencia de copia simple de constancia emanada de la Oficina de Catastro, después de hecha la Inspección del Inmueble que ocupan objeto del contrato de opción a compra, el No. Catastral y las medidas exactas de los linderos del inmueble en cuestión, los cuales tienen en las medidas pequeñas diferencias comparadas con las medidas que aparecen al apartamento signado con el No. 2 en el documento de condominio protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 31 de marzo de 2006, bajo el No. 02, folios 05-13, Tomo 38.
Expresan que de los hechos constantes en los documentos se concluye que por su parte cumplieron con sus obligaciones contractuales para la adquisición del apartamento No. 2 a ser vendido por el sistema de propiedad horizontal, el cual continúan ocupando, una vez terminada la relación arrendaticia establecida entre uno de los copropietarios y uno de ellos.
Que es el caso que los demandados se negaron reiteradamente a entregarles la solvencia y notificación de enajenación de inmuebles necesarios según el artículo 20 ordinales 5 y 6 del Decreto con Fuerza de Ley de Registros Público y del Notariado en concordancia con el artículo 192 del Reglamento de la Ley de Impuesto sobre la Renta, para poder introducir el redactado del primer documento ante el registro inmobiliario, aduciendo que se quedaran tranquilos que ellos esperaban lo de FUNDESTA, y que ahora que FUNDESTA aprobó su solicitud de préstamo, continúan con su negativa a entregarles el documento de certificado de solvencia del inmueble emanada de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, así como el documento de constancia escrita de la notificación que los enajenantes deben presentar por ante el SENIAT, sellada por ese organismo en señal de recibida, documentos que eran y son necesarios para poder introducir cualesquiera de los dos documentos que contienen la venta y consecuentemente traslación de propiedad del inmueble en cuestión, y que la razón que aducen ahora no consisten en que ellos hayan incumplido de alguna manera el contrato de opción de compra, sino que no se los venden porque ahora tienen que pagarle por el apartamento No. 2 como precio del mismo la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,oo), resolviendo así, de manera unilateral, el contrato de opción de compra privado suscrito entre ambas partes, para cuya firma les habían hecho entrega de la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) para los gastos necesarios en la transformación de la documentación de la totalidad del inmueble para ser destinado a la venta por sistema de propiedad horizontal del local y dos apartamentos resultantes y para la devolución de un dinero por una opción de compra que habían suscrito los vendedores con una vecina del sector mediante el cual le vendían la totalidad del inmueble arrendado en partes antes de la transformación.
Fundamentan la acción en los artículos 82, 131 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y 37 y 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como el artículo 1167 del Código Civil.
Que de los hechos y de las disposiciones Constitucionales y legales en que se fundamenta la acción se concluye que los hoy demandados no han querido cumplir ni dentro ni fuera del lapso de vigencia del contrato de opción a compra con las obligaciones de entregarles los documentos de certificado de solvencia del inmueble objeto del contrato de opción a compra y el documento que contenga la notificación al SENIAT; únicas obligaciones constitucionales y legales, además que sólo deben cumplir los demandados y cuya negativa les perjudica, por cuanto la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello, la Ley de Registro y Notarias por expresa disposición contenida en el artículo 20 le prohíbe tramitarles cualesquiera de dichos documentos que no hayan cancelado los tributos correspondientes y las demás establecidas en la Ley, debiendo presentar el correspondiente documento de certificado de solvencia del inmueble emanada por la Alcaldía de Cárdenas, y el escrito de notificación de enajenación del inmueble debidamente sellado como constancia de recibido por el SENIAT, y así poder haberles cancelado para poder cumplir con su obligación contractual como lo es cancelarle el precio de venta en la fecha de protocolización del documento de venta definitivo.
Que por las razones antes expuestas, es por lo que demandan, como en efecto lo hacen, a los ciudadanos EDUARDO GARCIA BAUTISTA y GABRIELA MARIA PERNIA DE GARCIA, a fin de que convengan y en su defecto sean condenados por el Tribunal a:
Primero: Cumplir con hacerles entrega del documento de certificado de solvencia y documento de constancia de notificación al SENIAT de la enajenación de la venta del inmueble, necesarios para la introducción ante el Registro Inmobiliario de los dos (02) documentos que contienen uno el contrato de venta y constitución de hipoteca a favor de FUNDESTA, y otro otorgarles la venta de manera pura y simple, firmando cualquiera una de ellos, según de quien reciban el dinero para el pago del precio pactado.
Segundo: Se declare con lugar la acción y negarse los demandados a cumplir con cualquiera de las obligaciones de hacer descritas en el rótulo primero, y de esa manera concluir el contrato de opción a compra, solicita se fije oportunidad para cumplir con su prestación, como lo es el pago del precio del inmueble acordado en TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000) vendido por el sistema de propiedad horizontal, a los fines que el documento de sentencia a dictarse, sirva de título de propiedad del inmueble ubicado en el edificio de uso residencial, denominado QUINTA GLORIMAR, ubicado en el sector Bella Vista de Tucapé, antes calle La Morereña o número 2 hoy número 3, antes número 1-125 hoy número 3-55 del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, constituido por un apartamento designado con el número 2, en la planta baja Edificio, tiene un área aproximada de ciento noventa y seis metros cuadrados con treinta y cinco centímetros cuadrados (196,35 mts2), y que el apartamento consta de sala, sala comedor, sala cocina, oficios, cuatro dormitorios, dos baños, garaje, piso de granito, techo de platabanda, puertas de madera, ventanas de vidrio, tuberías empotradas con instalación de aguas blancas, aguas negras, así como de electricidad, y demás adherencias y pertenencias, y que su porcentaje con respecto al edificio de cuarenta enteros y setenta y cinco mil diez milésimas por ciento (40,75998%), y sus linderos son: NORTE: Con parte de propiedad de Miguel Sánchez, mide once metros con noventa centímetros (11,90 mts); SUR: Con propiedad de Rafael Pérez, mide once metros con noventa centímetros (11,90 mts); ESTE: Con propiedad de Yudith Zulay Avendaño, mide dieciséis metros con cincuenta centímetros (16,50 mts); OESTE: En parte con pasillos del edificio, en parte con área de circulación del edificio, y patio del edificio, mide dieciséis metros con cincuenta centímetros (16,50 mts) y que aparecen como propietarios los demandados, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 31 de marzo de 2006, bajo el No. 02, folios 05-13, Tomo 38, número catastral 20-05-07-13-08.
TERCERO: Pagar las costas del proceso.
Estima la demanda en la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo).

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 16 de noviembre de 2007 (f. 68 al 75), la parte demandada, a través de su co-apoderado judicial abogado NELSON EDUARDO MOROS URBINA, presentó escrito de contestación de la demanda en el que expuso: Que rechaza, niega y contradice que los demandantes hayan cumplido con las obligaciones legales y contractuales para la adquisición del aludido apartamento No. 2, propiedad de sus poderdantes según se evidencia en documento de propiedad.
Rechaza y niega que sus poderdantes se hayan negado reiteradamente a entregarles a los demandantes la solvencia y notificación del inmueble, para poder introducir el documento redactado ante el Registro Inmobiliario, toda vez que es falso el argumento referido a que los ciudadanos EDUARDO GARCIA BAUTISTA y GABRIELA MARIA PERNIA DE GARCIA le hubieren dicho a los demandantes que se quedaran tranquilos que ellos esperarían lo de FUNDESTA; cuando nunca se mencionó condición alguna para el pago total.
Rechaza que les hubiesen entregado a sus poderdantes la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) para los gastos necesarios en la transformación de la documentación de la totalidad del inmueble para ser destinado a la venta por el sistema de propiedad horizontal y para la devolución de un dinero por una opción de compra venta sobre la totalidad del inmueble, toda vez que los demandados no han recibido cantidad alguna de dinero por dicho concepto.
Alega que la presente causa se fundamenta en el mal llamado contrato de opción a compra, y que de conformidad con los artículo 1133 y 1334 del Código Civil, la definición de contrato necesariamente involucra dos o más personas, siendo que si el contrato es bilateral, es entendido que genera obligaciones contrapuestas para cada una de las partes contratantes, obligaciones entre las que existe un nexo de interdependencia, y que en virtud de ello, cada una de las partes se hace a la vez acreedora y deudora de la otra en otras palabras, el contrato genera crédito y deuda para cada una de las partes contratantes, y que el mal llamado contrato de opción a compra sólo está suscrito por los aquí demandados, quienes pretendieron dar en opción a compra el aludido inmueble a la ciudadana BLANCA ROSA VALERA PUERTA, quien en ningún momento firmó en señal de aceptación en relación al tiempo estipulado de vigencia, precio y forma de pago, es decir, que nunca se perfeccionó el contrato, en consecuencia, no nació para ninguno alguna obligación, con lo cual deviene de parte de los demandante una falta de cualidad de interés para sostener el proceso, pues la ciudadana BLANCA ROSA VALERA PUERA no consintió el contenido del instrumento, ya que no lo firmó en señal de aceptación, y que el ciudadano JOSE GREGORIO DIAZ NIÑO ni siquiera aparece nombrado en el mismo, manifestándose la falta de cualidad e interés de los demandantes, la cual opone de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Que en consonancia con la definición del contrato, es determinante que para que éste exista, el instrumento debe estar suscrito por las dos partes contrapuestas, y que en el caso bajo análisis sólo encontramos una, por tanto la realizada no se subsume dentro de los presupuestos contenidos en el artículo 1133 del Código Civil.
Que a todo evento, en el supuesto de ser negada la declaratoria de falta de cualidad e interés de la parte demandante en el proceso, y que se considere que el instrumento fundamental de la demanda cumple con los requisitos para ser considerado contrato de opción a compra venta, opone la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, puesto que en documento donde se ofreció a dar en venta (opción a compra) a la ciudadana BLANCA ROSA VALERA PUERA, el apartamento No. 02, se estableció un lapso de vigencia de noventa días contados a partir del 06 de julio de 2006 para que la posible compradora cumpliese con sus obligaciones, es decir, que la ciudadana BLANCA ROSA VALERA PUERTA tenía como lapso perentorio para adquirir el inmueble y cumplir sus obligaciones, hasta el día 03 de octubre de 2006, fecha en que expiraron los 90 días de plazo dado, cuestión que no sucedió y que por ende mal puede pretenderse el cumplimiento de parte de sus poderdantes, quienes durante el plazo de noventa días estaban dispuestos a cumplir con su palabra, es decir, vender el inmueble en el precio pactado de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo), no siendo actualmente su voluntad, ya que es un hecho notorio el constante incremento en el tiempo del precio de estos bienes, y que si fuese cierto que sus mandantes se hubiesen negado a cumplir con sus obligaciones en el lapso perentorio indicado, como es recibir el precio pactado y las que deriven de ello, de los autos no hay evidencia que la parte actora hubiese hecho judicialmente una oferta real de pago dentro de los noventa días, para así tener derecho de acción y poder pedir el cumplimiento del contrato por haber cumplido con su parte dentro del lapso pactado, pues el ofrecimiento de dar en venta se mantuvo vigente hasta el 03 de octubre de 2006 operando en consecuencia la excepción del contrato no cumplido, que si sus poderdantes hubiesen recibido como parte del precio la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo), lo que se quedaría debiendo es igual suma, por lo que se pregunta por que solicitan al Tribunal se fije oportunidad para el pago del precio del inmueble, indicando que están dispuestos a pagar TREINTA MILLONES DE BOLVIARES si ya habían adelantado QUINCE MILLONES DE BOLIVARES antes de la firma del contrato, ya que del recibo aparece como fecha de pago 23 de julio de 2006, fecha posterior a la firma del contrato de opción a compra, y que otro hecho que hace sucumbir la pretensión del actor es su propio incumplimiento, queriendo probar con instrumentos privados no suscritos, que fue diligente en sus obligaciones, siendo que lo único que prueban estos instrumentos es que su redacción se hizo fuera del lapso para el cumplimiento de las obligaciones de los demandantes, ya que el instrumento fue presentado ante la Oficina de Registro en fecha 30 de marzo de 2007, y que el lapso para que las partes cumplieran expiró el 03 de octubre de 2006, es decir, la falsa prueba se redactó después de pasados más de cinco meses de haber fenecido el lapso de cumplimiento.
Desconoce el contenido y firma del instrumento privado corriente al folio 33, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil pues a su decir su contenido es falso y que la firma no se corresponde con la de su representado.
Que en cuanto a los instrumentos privados no suscritos corriente el primero a los folios 35 y vuelto, y corriente desde el folio 37 al 40, los mismos no deben ser admitidos y menos valorados por el Tribunal, alegando que en caso que se considere pertinente valorar los mencionados instrumentos no suscritos especialmente el corriente del folio 37 al 40, haciéndose necesario la observancia del sello de visado y respectivo recibo de liquidación de honorarios profesionales, emanado del Colegio de Abogados bajo la nomenclatura 618367, ya que se evidencia que el instrumento fue presentado ante la Oficina de Registro en fecha 30 de marzo de 2007, fecha que está fuera del lapso para el cumplimiento de las obligaciones de los demandantes.

PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante, a través de su apoderado judicial, en escrito de promoción de pruebas fechado el 28 de noviembre de 2007 (f. 76), promovió prueba de cotejo.
Posteriormente, por escrito de fecha 28 de noviembre de 2007 (f. 77 al 79) promueve:
- Acta de Matrimonio de fecha 28 de enero de 2000, emanada de la Jefatura Civil de San Juan, Prefectura del Municipio Libertador del Distrito Federal.
- Contrato preparatorio de venta unilateral de opción a compra.
- Prueba de informes al Registro inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello.
- Prueba de informes al Instituto Autónomo para el Desarrollo de la Economía Social del Estado Táchira.
- Inspección Judicial de Todos y cada uno de los documentos que acompañan la solicitud de préstamo para comprar vivienda aprobado a su mandante.
- Prueba de Cotejo.

DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada, en su escrito de promoción de pruebas de fecha 13 de diciembre de 2007 (f. 85 al 87), promueve:
- Documento protocolizado en fecha 04 de marzo de 1993, por ante el antiguo Registro Subalterno, hoy Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira.
- Documento protocolizado en fecha 31 de marzo de 2006 por ante la Oficina de Registro inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira.

INFORMES
DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante en su escrito de informes además de realizar una breve reseña de las incidencias acaecidas en la presente causa y ratificar lo esgrimido en su escrito de demanda, expresó que la acción está dirigida a exigir a los demandados hacer entrega de los documentos exigidos en la ley para la introducción del documento ante el Registro Inmobiliario y subsidiariamente el cumplimiento del contratote opción a compra, en lo que respecta a la estipulación hecha en otorgar el documento público simultáneamente con la recepción del precio de venta, visto que este acto no llegó a consumarse por causa imputable a ellos al no hacer entrega de los documentos necesarios para ello y declarar su deseo de no continuar con el negocio, razón por la cual se debe declarar con lugar la demanda y fijar un lapso para su cumplimiento por parte de los demandados.

DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en escrito de informes presentado en fecha 25de marzo de 2008 (f. 179 al 192) además de ratificar lo esbozado en su escrito de contestación de la demanda, realizó un análisis a motu propio del acervo probatorio promovido y evacuado en la presente causa.

OBSERVACION A LOS INFORMES
DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demanda, a través de su apoderado judicial, expresa que con relación a lo expuesto en el escrito de informes, da por reproducido el contenido del artículo 37 de la Ley de Propiedad Horizontal y 12 de Código de Procedimiento Civil, para la interpretación de los contratos y la intención de las partes, independientemente de la denominación que le hayan dado. Que quedo demostrado el hecho que actúan de mala fe, por cuanto desconocieron un documento cuya prueba de cotejo demuestra que si emanaba de ella. Que es la parte demandada la que tiene que probar que cumplió con su obligación de hacerles entrega de los documentos exigidos para la introducción del documento, o por lo menos probar que introdujeron al SENIAT el documento contentivo de la notificación de venta del inmueble.

DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en escrito de observación a los informes presentado por la parte actora en fecha 28 de marzo de 2008, expresa que, haciendo referencia a lo expuesto en el escrito de informes presentados por la parte actora, en el presente caso no se está discutiendo la posesión del inmueble, el cual ocupan los demandantes en calidad de arrendatarios, y de lo cual se han valido para hoy demandar a sus representados y pretender adueñarse del inmueble en cuestión.

CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Previo al pronunciamiento de fondo, procede esta Juzgadora a analizar la defensa esgrimida por la parte demandada, referida a la falta de cualidad e interés de la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que, por una parte, la co-demandante BLANCA ROSA VALERA PUERTA no consintió el contenido del contrato de opción a compra cuyo cumplimiento se pretende, ya que no firmó en señal de aceptación, y por la otra, el co-demandante JOSE GREGORIO DIAZ NIÑO, ni siquiera aparece nombrado en el mismo.
De conformidad con lo anterior, en virtud de haberse opuesto la falta de cualidad, debe darse un pronunciamiento previamente sobre este aspecto procesal, por cuanto de resultar la existencia de tal falta de cualidad no debe penetrarse en una decisión de fondo o de lo materialmente controvertido, pues resulta inútil que después de constatar la carencia legitimatoria activa se dicte cualquier decisión que no va a surtir ningún efecto, por no serle aplicable a aquel que no esta legitimado como sujeto activo de la relación jurídico procesal, al no tratarse de la persona titular de la relación jurídico material.
En consecuencia, seguidamente se transita al estudio de la legitimación como presupuesto procesal para obtener una sentencia estimatoria.
Enseña el autor Jesús Eduardo Cabrera Romero en la obra “La Contestación de la Demanda” de autores varios, ediciones FABRETON (Pág. 69) que la falta de cualidad e interés es un concepto ligado a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate. Su falencia extingue la acción, y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar, en que estado procesal, en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por ello, cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho de movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda. Cuando el juez tome conciencia de ello de oficio, o a petición de parte, debe declararlo, y si hay hechos que lo comprueban, su inserción en autos, tiene que ser admitida, ya que no se trata de cuestiones de fondo, sino de algo netamente procesal, si existe o no la acción.
Igualmente enseña el autor antes citado (Pág. 70) que a pesar de que la cualidad y el interés son elementos que pertenecen a la pretensión, ellos se proyectan sobre la acción, porque ésta a pesar de ser formal, se combina con otras formas del poder jurídico tal como la pretensión, y por ello la ley exige que para que haya acción debe haber interés. La acción perderá ese requisito, ya que el fallo a nada conducirá, si se constatara la perdida de la cualidad o el interés en cualquier etapa del proceso, y verificada tal situación, ella debe ser declarada.
Respecto a la legitimación ha señalado lo siguiente el tratadista italiano Enrico Tulio Liebman en su obra “Manual de Derecho Procesal Civil”, 1973, Pág. 116.
“La legitimación para accionar (legitimatio ad causam) es la titularidad (activa y pasiva) de la acción. El problema de la legitimación consiste en individualizar la persona a la cual corresponde el interés para accionar (y, por consiguiente, la acción) y la persona frente a la cual el mismo corresponde; en otros términos, el problema surge de la distinción entre la cuestión sobre la existencia objetiva del interés para accionar y la cuestión sobre su pertenencia subjetiva.
También para la acción vale el elemental principio de que sólo su titular puede ejercitarla válidamente y, tratándose de un derecho que puede ejercitarse solamente frente a una contraparte, también ésta debe ser precisamente la persona que, respecto de la providencia demandada, se contempla como el derecho contra-interesado, aquel en cuya esfera jurídica deberá operar la providencia pedida.
La legitimación, como requisito de la acción, es una condición de la providencia de fondo sobre la demanda; indica, pues, para cada proceso, las justas partes, las partes legítimas, esto es las personas que deben estar presentes a fin de que el juez pueda proveer sobre un determinado objeto.
Entre las dos cuestiones, la de la existencia del interés para accionar y la de su pertenencia subjetiva, es el segundo el que tiene jurídicamente la precedencia, porque sólo en presencia de dos derechos interesados puede el juez examinar si el interés que viene formulado por el actor existe efectivamente y presenta los requisitos necesarios.
Estas premisas permiten establecer a quien corresponde en concreto la legitimación.
Como derecho de invocar la tutela jurisdiccional, la acción no puede corresponder sino a aquel que la invoca por si, con referencia a una relación jurídica de la cual sea posible pretender una razón de tutela a favor propio. Se ha dicho ya hace un momento que el interés para accionar está dirigido a remover la lesión de un derecho subjetivo o de un interés legítimo que se pretende insatisfecho o incierto; el mismo puede ser, pues, hecho valer solamente por aquel que se afirma titular del interés sustancial, del cual pide en juicio la tutela. (...)
Pero la acción corresponde solamente al sujeto activamente legitimado sólo frente a aquel que está legitimado pasivamente; también la legitimación pasiva es elemento o aspecto de la legitimación para accionar. Y la legitimación pasiva corresponde al contra-interesado, esto es a aquel frente al cual la providencia que se pide deberá producir sus efectos, a aquel respecto del cual la providencia que se pide deberá operar la tutela jurisdiccional invocada por el actor. La titularidad de la acción se presenta necesariamente como problema con dos caras: el de la legitimación activa y el de la legitimación pasiva, o sea como pertenencia al actor del interés para accionar y como pertenencia al demandado del interés para contradecir, porque la tutela invocada por el actor está destinada a incidir sobre su situación jurídica y práctica.”
El máximo tribunal de la República ha expuesto respecto a la legitimación lo siguiente:
“El tema de la cualidad es uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse. Se ha dicho innumeras veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado, era posible escindir este respecto del derecho reclamado sin adelantar opinión, éste fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el nuevo código de Procedimiento como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis.” (C.S.J. Sent. 5-5-1.988, en Pierre Tapia, O. Nº-5, p.182.)
“...ahora la falta de cualidad e interés sólo pueden oponerse junto con las defensas perentorias (Artículo 361). En este supuesto, la cualidad alegada en el libelo de la demanda, es uno de los fundamentos de la acción, y como tal debe ser requisito de la acción, la demanda misma resulta infundada, y el pronunciamiento de la declaratoria con lugar de la excepción o cuestión previa de falta de cualidad, implica la improcedencia de la demanda en concreto.” ( C.S.J, Sent, 7-12-1.988, en Pierre Tapia, O. Nº-12, p.76.)
Por otra parte, la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia del 12 de mayo de 1.993 señaló, citando al ilustre Procesalista, Doctor Luis Loreto, lo siguiente:
“Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre especifico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción...”
“Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y el principio válido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que, precisamente la efectiva y real titularidad de la relación o estado jurídicos cuya protección se solicita, forman el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente...”
“Como quiera que la cualidad activa y pasiva se deriva, en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente, a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre las partes, es manifiesto que esa titularidad y sujeción afirmados son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción, de modo tal que existe entre ellas una perfecta correspondencia lógica. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio; falta ésta que, en principio, debido al antecedente lógico en que se encuentra el interés con respecto a la acción, no puede discutirse sino al contestarse de fondo la demanda, ya que, precisamente, la sentencia es la que va a determinar si las partes son realmente los sujetos de la relación sustancial litigiosa.” (Dr. Luis Loreto. Pág. 71 y sgtes.) (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 12 de Mayo de 1.993, con ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani, en el juicio de Junta de Condominio del Edificio “La Pirámide”, contra promotora La Pirámide C.A., en el expediente Nº 91-192.)
Ahora bien, conceptualizada como esta la falta de cualidad, se procede ahora al análisis del instrumento fundamental y primigenio del cual deriva la pretensión, el cual, se encuentra bajo la denominación de contrato de opción a compra venta, y que por tanto debe cumplir con lo establecido en el artículo 1141 del Código Civil el cual establece:
Artículo 1141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1° Consentimiento de las partes;
2° Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3° Causa lícita.
En este orden de ideas, tenemos que el autor José Mélich-Orsini, en su libro Doctrina General del Contrato, señala:
“Requisitos de existencia y de validez de los contratos…
Nuestro Código Civil organiza tales requisitos en dos grandes categorías, a saber: a) Requisitos de existencia, entre los cuales enumera el consentimiento, un objeto idóneo y una causa lícita (Art. 1141); y b) Requisitos de validez, que serían la capacidad de los contratantes y la ausencia de vicios del consentimiento (Art. 1142)…
… cuando falta uno de los llamados “requisitos de existencia” la sanción será siempre la nulidad absoluta del contrato, en tanto que si faltase tan sólo uno de los “requisitos de validez” tal sanción sería apenas una nulidad relativa.…” (Pág. 59 y 60) (Negritas de este Juzgado)
En concordancia con lo anterior, tenemos que el consentimiento contractual se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, el cual se compone de tres etapas: (a) La voluntad interior e individual de cada una de las partes contratantes. (b) La declaración que cada contratante realiza y que posibilita que el otro contratante conozca su voluntad. (c) Un momento en que la voluntad de ambas partes contratantes coincide, que es donde nace el contrato.
Así pues, tenemos que la formación del contrato se refiere al momento anterior a su perfección y el mismo se perfecciona cuando se aúna la oferta de una parte contratante con la aceptación de la otra.
Ahora bien, establecido lo anterior, y circunscribiéndonos al análisis del primigenio contrato que sirve de sustento a la pretensión, se desprende que el mismo carece de rúbrica por parte de la optante compradora, en este caso de la co-demandante BLANCA ROSA VALERA PUERTA, que permitan hacer valida la contratación celebrada por ella, por lo que, aún y cuando existen contrataciones posteriores sin formalizar como consecuencia, a decir de la parte demandante, del incumplimiento por parte de los demandados, las mismas no constituyen prueba del mismo, por ser nula la contratación inicial de la cual derivan éstas.
Por otra parte, con respecto a las actuaciones como co-demandante en la presente causa del ciudadano EDUARDO GARCIA BAUTISTA, se desprende de la contratación en referencia que éste no aparece identificado en el mismo, por lo que no puede pretender atribuirse algún derecho sobre una contratación de la cual no forma parte.
En definitiva, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, encontrando la sentenciadora la procedencia de la defensa perentoria esgrimida por la parte demandada referida a la falta de cualidad de la parte demandante, es forzoso para esta Juzgadora declararla con lugar y consecuencialmente inadmisible la demanda, y así se decide.
En virtud de lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora no entra a conocer de los restantes alegatos esgrimidos en la presente causa.

CAPITULO III
PARTE DISPOSITIVA
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, de conformidad con los artículo 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad alegada por la parte demandada EDUARDO GARCIA BAUTISTA y GABRIELA MARIA PERNIA DE GARCIA.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda interpuesta por los ciudadanos BLANCA ROSA VALERA PUERTA y JOSE GREGORIO DIAZ NIÑO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.111.231 y 5.028.221 contra los ciudadanos EDUARDO GARCIA BAUTISTA Y GABRIELA MARIA PERNIA DE GARCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.078.209 y V-4.212.576, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la Ciudad de San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de julio de dos mil ocho.

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
Juez Temporal

Abg. Iris Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres y veintinueve de la tarde (3:29 p.m.).

Abg. Iris Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
Exp. 5951.