TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: NELLY ANDREA FLOREZ DE RODRIGUEZ y NERIO RAFAEL GONZALEZ FLOREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.100.835 y 14.502.982, casada y soltero respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado GERMAN JOSÉ RICO DÁVILA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 9.885; según poder apud-acta de fecha 22/01/2008 (f. 22).
PARTE DEMANDADA: RUBY CAMARGO VILLAMIZAR, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-83.640.315.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado VICTOR MANUEL ALVAREZ MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 35.311; según poder apud-acta de fecha 16/01/2008 (f. 15).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nº: 5400.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: Los ciudadanos NELLY ANDREA FLOREZ DE RODRIGUEZ y NERIO RAFAEL GONZALEZ FLOREZ asistidos por el Abogado GERMAN JOSÉ RICO DÁVILA; ocurrieron ante este Juzgado para demandar a la ciudadana RUBY CAMARGO VILLAMIZAR.
Fundamentaron la acción en los hechos siguientes:
-Que según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 06/03/2006, anotado bajo el N° 34, y de fecha 20/11/2007, anotado bajo el N° 24; dieron en arrendamiento a la ciudadana RUBY CAMARGO VILLAMIZAR, una casa compuesta por tres (3) habitaciones, cocina, baño, con todos los servicios, instalaciones de luz y agua, con cinco (5) bombillos, ubicada en la calle 8 con carrera 6, N° 6-34, parte baja, Barrio 23 de Enero, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; por el lapso de un (1) año, contado desde el 15/02/2006.
-Que el 15/02/2007 se le notificó a la arrendataria de la no renovación del contrato, solicitándole la entrega del inmueble para el 28/02/2007.
-Que el lapso de seis (6) meses para la entrega del inmueble venció el 15/08/2007.
-Que el 20/08/2007 la ciudadana RUBY CAMARGO se comprometió a entregar el inmueble para el día 01/11/2007 e igualmente se comprometió a pagar como canon la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales.
-Que RUBY CAMARGO VILLAMIZAR adeuda los cánones el 15/03/2007, el 15/04/2007, el 15/05/2007, el 15/06/2007, el 15/07/2007, el 15/08/2007, el 15/09/2007, el 15/10/2007 y el 15/11/2007, para un total de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00).
-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba a la ciudadana RUBY CAMARGO VILLAMIZAR, para que conviniera o sea condenada por el Tribunal:
• En cumplir su obligación de entregar totalmente desocupada la casa dada en arrendamiento.
• En pagar UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00) como indemnización por cánones arrendaticios dejados de percibir del 15/03/2007 al 15/11/2007 ambas fechas inclusive, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales.
Estimó la demanda en UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), y la fundamentó en los artículos 38 letra a) y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil (fs. 1 al 10).
SEGUNDO: El 28/11/2007 se admitió la demanda (f. 11).
El 16/01/2008 la ciudadana RUBY CAMARGO VILLAMIZAR asistida por el Abogado VICTOR MANUEL ALVAREZ MARTÍNEZ, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Rechazó y contradijo la demanda.
-Que la relación arrendaticia se extendió por un año más, cuyo vencimiento era el 15/02/2008, lo que la hacía acreedora de la prórroga legal de un (1) año, o sea, hasta el 15/02/2009.
-Que la carta privada inserta al folio 9 la firmó por el acoso de la arrendadora; pero no podía renunciar a sus derechos como arrendataria.
-Que en cuanto a los cánones reclamados, no se presentaron recibos de los mismos (f. 17).
TERCERO:
El 22/01/2008 la parte actora promovió:
-El mérito favorable de autos.
-El valor del documento autenticado en fechas 06/03/2006 y 20/11/2007.
-El valor de la carta de fecha 15/02/2007.
-El valor del compromiso de fecha 20/08/2007, donde se indica la desocupación del inmueble.
-El valor del compromiso de fecha 20/08/2007, relacionado con el pago de cánones (fs. 18 al 20).
El 25/01/2008 la parte demandada promovió:
-El contrato de arrendamiento inserto a los folios 5 al 7.
-El contrato de arrendamiento inserto al folio 8.
-La carta privada del folio 9 (fs. 24 y 25).
III
PARTE MOTIVA
DE LOS TÉRMINOS EN QUE RESULTO PLANTEADA LA CONTROVERSIA
De conformidad con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa quien juzga a establecer los términos en que ha quedado planteada la controversia:
Alegatos de la demandante:
Expresa, haber celebrado con la demandada un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 06 de marzo de 2.006, inserto bajo el No. 34, Tomo 44, y el 20 de noviembre de 2.007, bajo el No. 24, Tomo 317, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 8 con carrera 6, No. 6-34, parte baja del Barrio 23 de enero, Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y que en el mismo se estableció en sus cláusulas: Que su lapso de duración era de un (1) año, contado a partir del 15 de febrero de 2006; que al vencimiento del lapso señalado si las partes querían continuar con el arrendamiento debía elaborarse un nuevo contrato y que este terminaba al vencer tal lapso.
Indica además, que en fecha 15 de febrero de 2.007, le notificó a la arrendataria sobre el vencimiento del contrato en esa misma fecha, solicitándose la entrega del inmueble para el 28 de febrero de 2007.
Que por cuanto el arrendamiento tenía vigencia de un (1) año, de conformidad con lo establecido el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concedió un lapso de seis (6) meses para la entrega del inmueble, que venció el 15 de agosto de 2.007.
Que en fecha 20 de agosto la demandada se comprometió a la entrega del inmueble para el día 01 de noviembre de 2.007, comprometiéndose igualmente a pagar el canon mensual de arrendamiento estimado en la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00).
Que han resultado inútiles las gestiones realizadas para que la arrendataria proceda a la entrega del inmueble, aunado a que además adeuda cánones de arrendamiento por un total de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00).
Que por lo anterior y con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda la entrega del inmueble y el pago de la suma antes indicada como indemnización por concepto de cánones dejados de percibir.
Alegatos de la demandada:
Ante la acción incoada en su contra, la accionada pretende enervarla, indicando en primer término, que rechazaba la demanda incoada en su contra, que si bien es cierto la realización de un contrato de arrendamiento por el lapso de un (1) año a partir del 15 de febrero de 2006, dicha relación arrendaticia se extendió por más de un (1) año, por cuanto su arrendadora le dirigió una carta solicitando que le expresará si deseaba continuar ocupando el inmueble, siendo su respuesta afirmativa, razón por la que actualmente se encuentra en el mismo.
Que por tal razón, la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento es el 15 de febrero de 2008, lo cual la hace acreedora de la prórroga legal, que vence el 15 de febrero de 2009.
Que la carta privada que corre al folio 9, fue firmada ante el acoso que le tenía la arrendadora, pero que no puede hacérsele renunciar a los derechos que le corresponden como arrendataria, por ser de orden público.
Indica además, que en cuanto a los cánones que pretende cobrar la arrendadora, solicitan no se tomen en cuenta, ya que no se presentaron los recibos junto con el libelo de demanda.
De esta manera quedó trabada la litis, por lo que se establece, que la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y de la prórroga legal, circunstancia negada por la accionada, con la indicación que la relación arrendaticia se prorrogó por más de un (1) año y consecuencialmente, dicha prórroga debe ser de un (1) año.
En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, regida por el contrato de arrendamiento que cursa en los autos, circunstancia reconocida expresamente por la arrendataria, por lo que determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgado a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio, tomando en consideración que conforme al artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil -normas rectoras en cuanto a la carga de la prueba-, que correspondía al actor la carga de probar la existencia del contrato cuyo cumplimiento pretende y la ejecución de la obligación de entrega del inmueble, ya que la carga de probar la tiene quien alegue los hechos afirmados que incluyen el conocimiento que se tiene sobre los hechos y la conformidad sobre ellos; el tema es todo aquello que pueda presentar una conducta, un acontecimiento, un acto, una voluntad individual o colectiva, las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que sucedieron los hechos y el objeto, son afirmaciones que en todo caso recaen sobre los hechos alegados.
Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez como debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta de que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto con el libelo de demanda la parte actora consignó: Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 06 de marzo de 2.006, ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, bajo el No. 34, Tomo 44; al no resultar de manera alguno tachado, se tiene como fidedigno tal como lo preceptúa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, como un documento autorizado con las solemnidades legales por un Notario y por lo tanto, hace plena fe de que entre los ciudadanos NELLY ANDREA FLOREZ DE RODRIGUEZ y NERIO RAFAEL GONZALEZ FLOREZ (arrendadores), y RUBY CAMARGO VILLAMIZAR (arrendataria), se celebró un contrato de arrendamiento de un inmueble consistente en una casa compuesta de tres (3) habitaciones, cocina, baño, ubicada en la calle 8 con carrera 6, No. 6-34, parte baja del Barrio 23 de Enero, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; estableciéndose un lapso de duración de un (1) año, contado a partir del 15 de febrero de 2006 y que al vencimiento de tal lapso si las partes desean continuar con el arrendatario debían realizar un nuevo contrato, por lo que el mismo termina al vencer el lapso indicado.
Documento privado consistente en una comunicación de fecha 15 de febrero de 2.007, suscrita por las partes de la litis, en la que se indica que la coarrendadora NELLY FLOREZ DE RODRÍGUEZ no está interesada en la renovación del contrato de arrendamiento, por lo que se solicita la entrega del inmueble. Este documento privado opuesto a la arrendataria cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1.368 del Código Civil, en consecuencia, al no ser de manera alguna desconocido se tiene como reconocido con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar la manifestación de voluntad de la arrendadora de finalizar la relación arrendaticia en fecha 15/02/2007.
Documento privado suscrito por la arrendataria, de fecha 20 de agosto de 2007, en la que la indica, que se compromete a la entrega del inmueble que ocupa en fecha 01 de noviembre de 2007, cancelando el canon de arrendamiento estipulado en el contrato inicial. Este documento privado opuesto a la arrendataria cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1.368 del Código Civil, en consecuencia, al no ser de manera alguna desconocido se tiene como reconocido con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar la manifestación de voluntad de la arrendataria de entregar el inmueble en fecha 01 de noviembre de 2.007.
En el lapso probatorio la parte demandante promueve:
- El mérito favorable de autos, lo cual es más bien una indicación al Juez de atender al principio de la comunidad de la prueba y a lo preceptuado en al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de atenerse a la verdad procesal que ciertamente le obliga a atenerse a lo alegado y probado en los autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
- Promueve el valor probatorio del documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 06 de marzo de 2006, bajo el No. 34, Tomo 44, y posteriormente el 20 de noviembre de 2007, bajo el No. 24, Tomo 317; de la carta de fecha 15 de febrero de 2007, en donde se indica a la arrendataria del vencimiento del contrato de arrendamiento y de su no renovación; del documento privado de fecha 20 de agosto de 2.007, realizado por la demandada, donde indica su compromiso de la entrega del inmueble para el 01 de noviembre de 2.007. Se establece que estas pruebas ya fueron objeto de valoración.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Conforme al principio de la comunidad de la prueba promueve los documentos acompañados con el libelo de demanda, a saber:
- El contrato de arrendamiento autenticado referente al contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 5, 6 y 7 de las actas procesales.
- Documento que corre inserto al folio 8, relacionado con la carta en la que la arrendadora manifiesta que no está interesada en la renovación del contrato de arrendamiento, por lo que se solicita la entrega del inmueble.
- Documento privado suscrito por la arrendataria, de fecha 20 de agosto de 2007, en la que la indica, que se compromete a la entrega del inmueble que ocupa en fecha 01 de noviembre de 2007, cancelando el canon de arrendamiento estipulado en el contrato inicial.
Se establece en relación a las anteriores pruebas promovidas por la demandada, que las mismas ya fueron objeto de valoración.
Del descrito material probatorio cursante en autos queda comprobada en primer término, la relación arrendaticia entre las partes a través del contrato de arrendamiento agregado por el actor como instrumento fundamental de la acción, estableciéndose en el mismo una relación arrendaticia a tiempo fijo de un (1) año, desde el 15 de febrero de 2.006, finalizando en consecuencia el 15 de febrero de 2.007. Ante lo establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula temporal y lo manifestado expresamente por la actora a la arrendataria, de poner fin a su relación contractual arrendaticia, es indudable que la misma fenece en la última fecha indicada, naciendo ipso iure para la arrendataria el beneficio de la prórroga legal, que para el caso que se decide debió ser, conforme a lo establecido en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de seis (6) meses, plazo que finalizaba en el 15 de agosto de 2.007.
De tal manera, que en cuanto al alegato de la parte demandada de que la relación contractual se prolongó por mas de un (1) año, se indica que quedó demostrado, a través del contrato de arrendamiento, que la intención de las partes fue la de establecer un lapso temporal de vigencia del contrato por un (1) año, y que vencido el mismo, finalizaba la relación contractual. Así se establece.
De igual manera al alegar la demandada, que suscribió el convenio por el que entregaría el inmueble en fecha 01 de noviembre de 2.007, por el acoso de su arrendadora, debió probar este hecho nuevo, lo cual no ocurrió; indicándose además, que la demandada en uso de la facultad dispositiva que tiene sobre la prórroga legal y en apego a su libertad contractual pactó con la arrendadora la entrega del inmueble para tal fecha, por lo que vencido este plazo nace para la arrendadora su derecho a accionar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento del plazo contractual y la prórroga legal. Ello perfectamente válido conforme a la disposición legal siguiente:
Artículo 38 Ley Arrendamientos Inmobiliarios:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”.
Además, el Código Civil establece en su artículo 1159:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”;
Y, el 1.160 indica:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley”.
De tal manera, que al pactar la demandada su voluntad y disposición a la entrega del inmueble para el 01 de noviembre de 2.007, cuyo disfrute quedó demostrado, gozando con ello de un lapso aún superior a la prórroga legal a la que por imperio de Ley tenía derecho, se produce el hecho de la consumación del lapso del contrato de arrendamiento y su prórroga legal, por lo que ante tal circunstancia, la acción incoada por el actor y tutelada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios queda plenamente comprobada; por lo que la demanda así plasmada debe ser declarada con lugar como así quedará expresamente indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Reclama igualmente la demandante, a título de indemnización por concepto de los pagos de los cánones dejados de percibir desde el 15-03-2.007 al 15-11-2007, ambas fechas inclusive, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 200,00) mensuales. En estado es preciso acotar, en concordancia con lo ha establecido por nuestra jurisprudencia patria, que en materia de arrendamientos inmobiliarios, los daños y perjuicios han de corresponderse con los cánones de arrendamientos dejados de percibir por el arrendador durante el tiempo que el arrendatario permaneció en el inmueble sin cancelarlos; y al respecto este Juzgador observa, que la parte demandante en su petitorio reclama el pago de los cánones de arrendamiento que ha dejado de percibir desde el 15-03-2.007 al 15-11-2.007; y como en materia de arrendamiento se presume la insolvencia del arrendatario, es a éste a quien corresponde probar lo contrario, circunstancia que en el presente caso no ocurrió, por lo que se declara procedente tal pedimento de pago de daños y perjuicios. Y así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO proponen los ciudadanos NELLY ANDREA FLOREZ DE RODRIGUEZ y NERIO RAFAEL GONZALEZ FLOREZ representados por el Abogado GERMAN JOSÉ RICO DÁVILA, contra la ciudadana RUBY CAMARGO VILLAMIZAR representada por el Abogado VICTOR MANUEL ALVAREZ MARTÍNEZ.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se condena a la ciudadana RUBY CAMARGO VILLAMIZAR, a la entrega del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en una casa compuesta de tres (3) habitaciones, cocina, baño, con todos sus servicios, instalaciones de luz y agua, con cinco (5) bombillos, ubicada en la calle 8 con carrera 6, No. 6-34, parte baja del Barrio 23 de Enero, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
TERCERO: Se condena a la demandada ciudadana RUBY CAMARGO VILLAMIZAR, a pagar la suma de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.800,00) por concepto de indemnización por concepto de los cánones mensuales dejados de percibir por los arrendadores NELLY ANDREA FLOREZ DE RODRIGUEZ y NERIO RAFAEL GONZALEZ FLOREZ, desde el 15-03-2.007 al 15-11-2.007, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) mensuales.
CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida.
QUINTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los catorce (14) días del mes de febrero de dos mil siete (2008). AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 02:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ape/nj. Exp. Nº 5400.