TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana GINA DALI GEREMIA CONSTAIN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 23.169.650, actuando como co-apoderada especial de la ciudadana GAUDY ALEJANDRA GEREMIA CONSTAIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.503.909, según consta en poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de septiembre de 2007, bajo el N° 22, Tomo 167, folios 52 y 53, inserto a los folios 6 y 7.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio JOSÉ MARCELINO SÁNCHEZ VARGAS, titular de la cédula de identidad N° V- 5.687.468 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.082.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MIGUEL ASEDES VIVAS ROMERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 9.190.909.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada AURA MILAGROS RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V- 11.499.218, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 59.756.
MOTIVO: DESALOJO, causal “c” artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
EXPEDIENTE: N° 11.436-08.
i
PARTE NARRATIVA:

Se inicia este proceso por libelo de demanda recibido por distribución, presentado por la ciudadana GINA DALI GEREMIA CONSTAIN, ya identificada, quien actuando con el carácter de co-apoderada especial de la ciudadana GAUDY ALEJANDRA GEREMIA CONSTAIN, ya identificada, asistida de abogado expresa:
* Que su mandante según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de febrero de 2003, bajo el N° 85, Tomo 8, folios 192 y 193, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano MIGUEL ASEDES VIVAS ROMERO, ya identificado, sobre una casa para habitación, signada con el N° T-08, la cual forma parte del Conjunto Residencial N° T-41, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal, Estado Táchira.
* Prosigue su exposición, manifestando que, en el Contrato de Arrendamiento antes referido se estableció el canon de arrendamiento en la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) mensuales alcanzado en la actualidad el monto de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) mensuales; que igualmente se estipuló que la duración del mismo sería por un (1) año fijo contado a partir del día 5 de enero de 2003; que su destino sería única y exclusivamente para vivienda del inquilino; que el pago de los servicios públicos estaría a cargo del arrendatario y que no podría efectuar modificaciones o mejoras al inmueble arrendado, y que estarían a cargo del ciudadano MIGUEL ASEDES VIVA ROMERO, ya identificado, las reparaciones menores que ameritara la vivienda, así como las mayores que fueren producto de su omisión o negligencia.
* Asimismo expresa, que el contrato venció el día 05 de enero de 2004, y que al mantenerse el ciudadano MIGUEL ASEDES VIVAS ROMERO, ya identificado, en posesión del inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, y que al presentar la vivienda alquilada un alto grado de deterioro avalado a decir suyo, por la Inspección Ocular practicada en fecha 06 de noviembre de 2007, por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, es por lo que procede a demandar al arrendatario antes mencionado, para que convenga o en su defecto sea condenado en: 1. El desalojo del inmueble que le fue arrendado, y en consecuencia haga entrega del mismo completamente desocupado de personas y bienes. 2. Pagar por vía subsidiaria y en compensación pecuniaria, la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) mensuales por el uso del inmueble que ocupa hasta su entrega definitiva. Por último solicitó medida de Secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.
Fundamentó su acción en los artículos 33 y 34 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de DOS MILLONES OHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.880.000,00). (Folios 1 al 5).
Acompañó el escrito libelar con: Poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de septiembre de 2007, bajo el N° 22, Tomo 167 de los libros respectivos, marcado con la letra ”A”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 18 de febrero de 2003, bajo el N° 85, Tomo 8 de los libros respectivos, marcado con la letra “B”; y Resultado de Inspección de fecha 06 de noviembre de 2007, emanado del Cuerpo de Bomberos de San Cristóbal, Estado Táchira, marcado con la letra “C”. (Folios 6, 7, 9, y 10).
En fecha 15 de enero de 2008, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano MIGUEL ASEDES VIVAS ROMERO, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. (Folio 11).
En fecha 30 de enero de 2008, el Alguacil del Tribunal informó que en esa misma fecha le fue firmado recibo de citación por el demandado, ciudadano MIGUEL ASEDES VIVAS ROMERO. (Folio 13).
En fecha 01 de febrero de 2008, el demandado asistido de abogada a través de escrito dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
* Manifiesta que si bien es cierto que los techos del inmueble que ocupa como arrendatario son tóxicos, no es menos cierto que dichos techos son los mismos que ha tenido el inmueble desde el inicio del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, y que desde hace cinco (5) años ha ocupado en forma ininterrumpida el inmueble y nunca se le ha informado nada al respecto, siendo recibido por la demandante el canon de alquiler en forma puntual y sin atrasos.
* Finalmente expresa, que después de reparado el inmueble él tiene la primera opción para que le sea alquilado, por tener una prórroga legal de dos (2) años conforme a lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 14 y 15).
En fecha 13 de febrero de 2008, la demandante asistida de abogado, a través de escrito promovió las pruebas siguientes: Capítulo Primero: Mérito y valor probatorio de los autos, especialmente de: a) Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 18 de febrero de 2003, bajo el N° 85, Tomo 8 de los libros respectivos, marcado con la letra “B”; y b) Acta de Inspección Ocular de fecha 06 de noviembre de 2007, emanado del Cuerpo de Bomberos de San Cristóbal, Estado Táchira, marcado con la letra “C”. Capítulo Segundo: Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en este proceso. Capítulo Tercero: Testimoniales de los ciudadanos JOSÉ ALFONSO BRICEÑO, RAFAEL VIVAS y DANNY CORREA, para que reconozcan en su contenido y firma el acta contentiva de la inspección ocular practicada en fecha 06 de noviembre de 2007, por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, consignada como anexo marcado con la letra ”C”. (Folios 16 al 20). Siendo agregadas, admitidas y providenciadas en esa misma fecha. (Folios 21 y 22)
En fecha 15 de febrero de 2008, el Alguacil del Tribunal informó que en esa misma fecha cumplió con las citaciones de los ciudadanos: JOSÉ ALFONSO BRICEÑO, RAFAEL VIVAS y DANNY CORREA. (Folios 27 al 31).
En fecha 20 de febrero de 2008, los ciudadanos JOSÉ ALFONSO BRICEÑO, RAFAEL VIVAS y DANNY CORREA, reconocieron en su contenido y firma el acta de inspección judicial presentada por la parte demandante como anexo marcado con la letra “C”. (Folios 34, 35 y 38).
Esta Sentenciadora encontrándose dentro del lapso para decidir esta causa, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Se inicia la presente controversia de DESALOJO, fundamentada en los artículos 33 y 34 causal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; donde la ciudadana GINA DALI GEREMIA CONSTAIN, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la arrendadora, ciudadana GAUDY ALEJANDRA GEREMIA CONSTAIN demanda al ciudadano MIGUEL ASEDES VIVAS ROMERO, en su carácter de arrendatario, a objeto de que desaloje el inmueble que ocupa, consistente en una casa para habitación, signada con el N° T-08, la cual forma parte del Conjunto Residencial N° T-41, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan bautista, San Cristóbal, Estado Táchira, que le fue dada en arrendamiento según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de san Cristóbal, en fecha 18 de febrero de 2003, bajo el N° 85, Tomo 8, de los libros respectivos, por presentar un alto grado de deterioro, según se desprende, a su parecer de la Inspección Ocular practicada en fecha 06 de noviembre de 2007, por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, y que como consecuencia del desalojo sea condenado en lo siguiente: 1. Hacer entrega de la vivienda alquilada completamente desocupada de personas y bienes. 2. Pagar por vía subsidiaria y en compensación pecuniaria, la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) mensuales por el uso del inmueble que ocupa hasta su entrega definitiva. Finalmente solicitó medida de Secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.
Por su parte el demandado, asistido de abogada, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda manifestó que si bien es cierto que los techos del inmueble que ocupa como arrendatario son tóxicos, no es menos cierto que dichos techos son los mismos que ha tenido el inmueble desde el inicio del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, y que desde hace cinco (5) años ha ocupado en forma ininterrumpida el inmueble y sin que hubiese sido informado al respecto, siendo recibido por la demandante el canon de alquiler en forma puntual y sin atrasos. Asimismo expreso, que después de reparado el inmueble él tiene la primera opción para que le sea alquilado, por tener una prórroga legal de dos (2) años conforme a lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dentro del lapso probatorio solo la parte demandante promovió pruebas, las cuales pasa esta Juzgadora a valorar así:
- Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 18 de febrero de 2003, bajo el N° 85, Tomo 8 de los libros respectivos, inserto a los folios 8 y 9, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil.
- Acta de Inspección Ocular levantada en fecha 06 de noviembre de 2007, por el Cuerpo de Bomberos de San Cristóbal, Estado Táchira, inserta al folio 10, la cual en virtud de haber sido ratificada en su contenido y firma por los Funcionarios que la suscribieron, ciudadanos JOSÉ ALFONSO BRICEÑO, RAFAEL VIVAS y DANNY CORREA, es tomada en consideración por esta Juzgadora conforme al artículo 1359 del Código Civil, por tratarse de un documento emanado de un Organismo Público, y como tal, es válido erga omnes.
- Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en este proceso, no es objeto de valoración en virtud de no haber sido evacuada.
Seguidamente esta Juzgadora, observa que en la presente acción no fueron controvertidos por la parte demandada los alegatos y pretensiones de la demandante, por ende esta Juzgadora tiene como ciertos los términos del contrato de arrendamiento, siendo por ende viable la vía escogida por el actor, al interponer esta acción por desalojo.
Dicho esto, y valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, queda circunscrita la causa a determinar si en este proceso se han verificado o no los requisitos para la procedencia del desalojo fundamentado en la causal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, teniendo al respecto que:
El artículo 34 antes referido, establece que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”.

Ahora bien, el motivo conducente al desalojo de la vivienda dada en arrendamiento, estipulado en la causal transcrita, no tiene que ver de manera alguna con el incumplimiento del arrendatario, sino con determinadas circunstancias ajenas al mismo, y pueden obedecer: al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que las reparaciones, aluden a aquellas que son graves, necesarias o urgentes. Graves, se consideran aquellas que de ser efectuadas podrían poner en peligro el inmueble y hasta la vida de los ocupantes, de manera que no pueden diferirse, lo que sin duda las convierte en necesarias y urgentes.
En ese orden de ideas, tenemos pues, que el demandante en su escrito libelar, arguyó que el desalojo se requiere, en virtud que el inmueble que ocupa el arrendatario un alto estado deterioro y no se encuentra apto para su habitabilidad, alegato que fue corroborado por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de San Cristóbal, en la inspección ocular realizada en fecha 06 de noviembre de 2007, ya valorada por esta Juzgadora, donde los funcionarios de dicho ente administrativo observaron, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, “(…) presenta agrietamientos progresivos de las paredes, producidas estas por las constantes filtraciones producidas por la separación de las paredes linderos, a su vez se ordena el cambio inmediato de los techos, debido a que mismo son altamente tóxicos. Por lo que esta División determina el inmueble: NO APTO PARA SU FUNCIONAMIENTO Y HABITABILIDAD, hasta que no sean solventados los daños antes mencionados y sean cambiados los techos”. Por lo tanto, esta Juzgadora al no haber alegato ni prueba en contra, se adhiere a lo observado en la vía administrativa, y dictamina que el inmueble no es apto para su funcionamiento y habitabilidad, todo en aras de proteger la vida de las personas que habitan el inmueble arrendado, y así se decide.
En razón de lo precedentemente expuesto, concluye esta Juzgadora, que la presente demanda fundamentada en la causal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser declarada Con Lugar, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Se deja constancia que el monto que sea condenado a pagar a la parte perdidosa será expresado en la denominación actual de nuestra moneda, motivado a la reconversión monetaria que rige desde el 01 de enero de 2008.

iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana GINA DALI GEREMIA CONSTAIN, actuando con el carácter de co-apoderada especial de la arrendadora, ciudadana GAUDY ALEJANDRA GEREMIA CONSTAIN contra el arrendatario, ciudadano MIGUEL ASEDES VIVAS ROMERO, todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
PRIMERO: DESALOJAR y ENTREGAR el inmueble arrendado, consistente en una casa para habitación, signada con el N° T-08, la cual forma parte del Conjunto Residencial N° T-41, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan bautista, San Cristóbal, Estado Táchira, completamente desocupado de personas y bienes.
SEGUNDO: PAGAR por concepto de compensación pecuniaria la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 240,00) mensuales, que corresponde al monto del canon de alquiler mensual, por el uso del inmueble durante la prórroga que le corresponde de pleno derecho, y hasta el momento en que haga entrega definitiva del inmueble arrendado.
TERCERO: EN COSTAS, de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencido.
Conforme a lo previsto en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la arrendataria-demandada un plazo improrrogable de SEIS (6) meses para la entrega material del inmueble antes referido, plazo éste que será contado a partir de que quede definitivamente firme el presente fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintidós (22) días del mes de febrero de dos mil ocho. AÑOS: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “551”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 11.436-08.