TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

197° y 149°

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FRONTERA S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 39, Tomo 10-A, con fecha 23 de Abril de 1.986 y domiciliada en San Antonio del Táchira.

APODERADOS DE LA
PARTE DEMANDANTE: Abogados GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO y JUAN BAUTISTA ROJO PAREDES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.130.506 y V-660.873, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 39.247 y 6.686.

PARTE DEMANDADA: JOSE ELIECER NIETO ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.023.672, domiciliado en San Antonio del Táchira.

APODERADO DE LA
PARTE DEMANDADA: Abogado AZAEL PERNIA FERRER, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 31.095

MOTIVO: Resolución de Contrato (Apelación)

NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante Sociedad Mercantil Inmobiliaria Frontera S.R.L, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; en fecha 21 de diciembre del año 2006, la cual declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato interpuesta y condenó en costas a la parte demandante.
La apelación fue efectuada en fecha 19 de enero de 2007 y fue oída en ambos efectos por el juzgado a-quo en fecha 01 de febrero de 2007, por lo cual se considera realizada dentro del lapso oportuno, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución realizado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de febrero de 2007, siendo recibidas dichas actuaciones en esta alzada, en fecha 06 de Marzo de 2007.
El Tribunal observa que el Juzgado de la causa explanó los hechos acaecidos en este juicio; no obstante, cree conveniente efectuar resumidamente una relación de tales hechos, de la siguiente forma:
Acude la parte actora al Juzgado de la causa para demandar – como efectivamente lo hace – al ciudadano JOSE ELIECER NIETO ROJAS, por Resolución de Contrato, para que una vez declarada con lugar la demanda se le ordene la entrega del lote de terreno dado en arrendamiento.
Estimó la demanda en la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 2.500,00).
El Tribunal a-quo le dio admitió y ordenó la citación de la parte demandada para que conteste la demanda incoada en su contra.
A los folios 21 al 24 se encuentra inserto escrito de contestación a la demanda presentado por el ciudadano JOSE ELIECER NIETO ROJAS, asistido por el abogado AZAEL PERNIA FERRER.
En la parte motiva de la sentencia el sentenciador examinará, en detalle, los hechos contradichos.
En la oportunidad legal correspondiente, las partes en controversia promovieron las pruebas que creyeron más conveniente a la mejor defensa de sus derechos.
En fecha 29 de septiembre de 2006, se celebró acto conciliatorio con la asistencia de las partes, y por cuanto no hubo convenimiento, la causa continúo su curso.
En fecha 10 de abril de 2007, el abogado Gerson Enrique Niño Guerrero, consigna en 09 folios escrito de informes.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

1.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL ACTOR.
En el lapso de promoción de pruebas promovió las siguientes:
1.- Mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento, especialmente lo previsto en las cláusulas Primera, Quinta apartes b y d; Octava y Décima Primera.
2.- Mérito y valor jurídico de la Inspección Judicial practicada en el lote de terreno objeto de litigio.

2.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO
En el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes:
1.- Valor y mérito del contrato de arrendamiento
2.- Valor y mérito de los recibos corrientes al folio 25 al 40 referidos al pago de los cánones de arrendamiento.
3.- Promovió las Testimoniales de los ciudadanos Aristides Alexander Sánchez Peñaloza, José Miguel Vielma García, Luz Villamizar de Medina, Miguel Angel Villamizar Hernández y José Antonio Rincón.
4.- Inspección Judicial en la empresa Inmobiliaria Frontera S.R.L.

MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Observa este Juzgador que la materia sometida a su consideración versa sobre la apelación interpuesta por el abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante Sociedad Mercantil Inmobiliaria Frontera S.R.L, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; que declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato interpuesta.
Así mismo se observa, que en la oportunidad procesal correspondiente, la parte apelante consigna ante este Tribunal, escrito de informes en el que plantea en las conclusiones lo siguiente:

“…No es cierto que mi representada Inmobiliaria La Frontera S.R.L. haya arrendado el lote de terreno por más de quince años. Como se expuso antes, el contrato de arrendamiento celebrado… fue pactado por dos años… Se contempló en dicho contrato la renovación del plazo por lapsos de dos años… lo que por sí solo indica que el contrato no fue celebrado por más de quince años, como lo pretende el demandado. Por tal razón, el sentenciador no puede negarle vigencia y despojarlo de mérito probatorio, como lo hizo…”

Al respecto, observa esta alzada que el juzgado a-quo fundamenta su decisión exponiendo que en virtud del artículo 1580 del Código Civil, y por cuanto el contrato fue celebrado en el año 1990 el mismo dejó de tener vigencia en el año 2005 y como consecuencia de ello la demanda debía ser declarada sin lugar.
El artículo 1580 del Código Civil establece que:

Artículo 1.580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años.

La norma anteriormente transcrita establece que en cuanto al tiempo arrendamiento de inmuebles el mismo no puede hacerse por más de quince años, a menos que se trate de terrenos con la condición de cultivarlos o que se estipule que se arrendará durante la vida del arrendatario. Ahora bien, el contrato de arrendamiento suscrito entre la INMOBILIARIA LA FRONTERA S.R.L., y los ciudadanos JOSE ELIECER NIETO ROJAS y GENTIL EMILIO GONZALEZ, en su cláusula tercera establece que:

“TERCERA: De manera expresa se establece, y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración o término de vigencia del presente contacto será de dos años a partir del primero de julio de 1990. Por lo tanto este contrato finaliza el 30 en junio de 1992 … Este plazo de duración o término de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente por lapsos iguales y consecutivos siempre y cuando ninguna de las partes contratantes manifestare a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o al de la respectiva prorroga…”

En tal sentido, de acuerdo a la cláusula anteriormente transcrita, el contrato se suscribió por un período de dos años, por lo que considera esta alzada que el juzgado a-quo yerra en la interpretación que hace en su decisión, al afirmar que el inmueble a sido arrendado por un período de quince años, pues esta claramente establecido por las partes que la duración del arrendamiento es de dos años, con la posibilidad de prorrogarlo por períodos iguales. En consecuencia, el contrato suscrito tiene plena vigencia entre las partes y no como erróneamente interpretó el juzgado a-quo. Y así se decide.
Establecido como fue, la plena vigencia del contrato, quien aquí decide pasa a resolver el fondo de la controversia a fin de verificar si efectivamente incurrió el arrendatario en el incumplimiento de las cláusulas Quinta ordinales b) y d) y Décima Primera del contrato, y al respecto hace las siguientes observaciones:
Fundamenta la parte actora su demanda exponiendo que inicialmente su poderdante dio en calidad de arrendamiento a los ciudadanos JOSE ELIECER NIETO ROJAS y GENTIL EMILIO GONZALEZ, un lote de terreno de aproximadamente quinientos metros cuadrados, encerrado en paredes de bloque y columnas, con su portón de hierro de 4x4, ubicado en la carrera 2 con calle 6 de San Antonio del Estado Táchira. Que según el referido contrato en la cláusula tercera se estableció que el término de duración sería de dos años contados a partir del 01 de julio de 1990 y que se prorrogaría por lapsos iguales y consecutivos, siempre y cuando alguna de las partes manifestare su voluntad de no prorrogarlo con treinta días de anticipación al vencimiento y siempre y cuando los arrendatarios se encuentren solventes en el pago de los cánones de arrendamiento y en el pago de los servicios públicos.
Expresa que según lo establecido en la cláusula cuarta del mencionado contrato de arrendamiento se fijó la cantidad de seis mil bolívares como canon mensual para el primer año y seis mil seiscientos bolívares para el segundo año.
Manifiesta la parte actora que según lo pautado en la cláusula tercera el contrato se ha venido prorrogando por lapsos consecutivos de dos años, pero sólo por lo que respecta al ciudadano JOSE ELIECER NIETOS ROJAS, ya que el ciudadano GENTIL EMILIO GONZALEZ manifestó su voluntad de no prorrogarlo, encontrándose para el momento en la sexta prorroga consecutiva y que el canon de arrendamiento se ha venido ajustando progresivamente cancelando en la actualidad la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares.
Igualmente alega en el libelo que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento firmado se estableció que no se podría subarrendar total o parcialmente el inmueble, así como tampoco se podría compartir el uso del inmueble con terceros. Se convino que el incumplimiento de las obligaciones del contrato daría derecho a la arrendadora a considerar resuelto el contrato como de plazo vencido y solicitar la desocupación del inmueble.
Del mismo modo alega que en el contrato firmado en la cláusula décima primera se estableció que el arrendatario se abstendría de realizar mejoras o modificaciones que no fueran previamente autorizadas en forma expresa y por escrito por parte de la arrendadora.
Concluye su escrito de demandad expresando que el arrendatario JOSE ELIECER NIETO ROJAS no solo ha subarrendado parte del inmueble a otras personas y compartido el uso del mismo con terceros, sino que realizó en el inmueble mejoras y modificaciones sin solicitar la autorización expresa de la arrendadora, violando con ello lo estipulado en las cláusulas quinta y décima primera del contrato de arrendamiento suscrito por ellos, por lo que procede a demandar su resolución. Fundamenta su acción en los artículos: 1549 y 1599 del Código Civil.
A todo evento solicita en su escrito que la demanda presentada surta el efecto de manifestación de voluntad de no prorrogar nuevamente el contrato, cuya última prorroga vence el 30 de junio de ese año, manifestando que con esta actuación da cumplimiento al contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
A los planteamientos efectuados en el libelo de demanda, la parte demandada en la presente causa procede a presentar escrito de contestación a la demanda en el que expone que conviene en los hechos alegados por el demandante en lo que respecta a las circunstancias del otorgamiento del contrato de fecha 01 de julio de 1990, en la existencia de las cláusulas tercera y cuarta del contrato y en el hecho de que efectivamente se prorrogó sólo por lo que respecta a su persona por cuanto el co-arrendatario Gentil Emilio González no continúo las prórrogas.
Manifiesta en su escrito de contestación que niega, rechaza y contradice que haya sub-arrendado el inmueble a otras personas; que lo haya compartido con terceros; que haya realizado mejoras sin autorización expresa de la arrendataria, y que por estos hechos haya violado las cláusulas quinta y décima primera del contrato.
Arguye que el contrato de arrendamiento objeto del litigio que fue suscrito el primero de julio de 1990, dejó de tener vigencia y efectos legales, por cuanto no pueden arrendarse inmuebles por más de quince años tal y como lo que establece el artículo 1580 del Código Civil
Que aplicando el contenido del artículo 1580 por cuanto el contrato fue otorgado el 01 de julio de 1990 éste dejó de tener vigencia y de surtir efectos legales el 02 de julio de 2005, por lo que a su decir no es aplicable ni la manifestación de voluntad de no prorrogar, ni las cláusulas referentes a sub arrendamiento y a la prohibición de no compartir su uso.
Expresa que la parte actora no solamente miente en su escrito de demanda sino que pretende hacer creer al juez como arbitro del proceso y a la parte demandada que los mismos carecen de sentido lógico y capacidad de raciocinio al pretender que un lote de terreno sin mejoras puede servir para un taller mecánico.
Que en los recibos otorgados por la arrendataria Inmobiliaria La Frontera los mismos hacen referencia a un local comercial, por lo que a su decir, es falso que la parte actora desconociera la existencia de las mejoras en el lote de terreno dado en arrendamiento y que las mismas hayan sido realizadas sin su consentimiento. Solicita sea declarada sin lugar la demanda y la condenatoria en costas.
Planteada como quedo la controversia, pasa este Juzgador a analizar las pruebas aportadas por las partes de la siguiente manera:
La parte actora promovió las siguientes pruebas:
Con el libelo de demanda consignó:
1.- Contrato de arrendamiento suscrito entre la INMOBILIARIA LA FRONTERA S.R.L., y los ciudadanos JOSE ELIECER NIETO ROJAS y GENTIL EMILIO GONZALEZ, de fecha 01 de Julio de 1990. Este documento al no ser impugnado dentro del lapso establecido para ello, el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se puede apreciar que efectivamente existe entre la INMOBILIARIA LA FRONTERA S.R.L., y los ciudadanos JOSE ELIECER NIETO ROJAS y GENTIL EMILIO GONZALEZ, una relación arrendaticia que nació el día 01 de julio de 1990, por el término de dos años.
2.- Inspección Judicial practicada por el Juzgado del Municipio Bolívar en el inmueble ubicado en la carrera 2 con calle 6 de la ciudad de San Antonio, Estado Táchira, consistente en un lote de terreno. Esta prueba por cuanto fue realizada conforme a las pautas establecidas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1428 del Código Civil, en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso de pruebas promovió las siguientes:
1.- El mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento suscrito, especialmente lo establecido en la Cláusula Primera, Quinta, Octava y Décima Primera. Esta prueba ya fue valorada anteriormente.
2.- El mérito y valor jurídico de la inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Bolívar. Esta prueba ya fue valorada anteriormente.
La parte demandada por su parte promovió lo siguientes:
En el escrito de contestación a la demanda consignó:
1.- 16 recibos de diferentes fechas, expedidos por la Inmobiliaria la Frontera S.R.L con relación al inmueble arrendado. Estos recibos al no ser impugnados por la parte actora en la oportunidad correspondiente, el Tribunal los aprecia y le asigna el valor contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso de pruebas promovió:
1.- Valor y mérito del contrato de arrendamiento y especialmente la fecha de su otorgamiento. Esta prueba ya fue valorada anteriormente.
2.- Valor y mérito de los recibos inserto a los folio 25 al 40, referentes al pago de los cánones de arrendamiento. Esta prueba ya fue valorada anteriormente.
3.- Promueve las testimoniales de los ciudadanos Aristides Alexander Sánchez Peñaloza, José Miguel Vielma García, Luz Villamizar de Medina, Miguel Angel Villamizar Hernández y José Antonio Rincón. En relación a esta prueba, observa este sentenciador que los testigos promovidos no se presentaron al Tribunal a-quo a rendir declaración, por lo tanto se desecha esta prueba.
4.- Promueve inspección Judicial en la empresa Inmobiliaria Frontera S.R.L. En relación a esta prueba, observa este sentenciador que la inspección solicitada no fue practicada, por lo tanto se desecha esta prueba.
Respecto al incumplimiento alegado, se establece en la Cláusula Quinta y Décima Primera del contrato que:

“…QUINTA: Sin el consentimiento de LA ARRENDADORA, dado por escrito, EL ARRENDATARIO no podrá: … b) sub-arrendar total o parcialmente el mismo … d) compartir el uso del inmueble con terceros. El incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones señaladas en esta cláusula, dará plano derecho a LA ARRENDADORA para considerar resuelto como de “plazo vencido” el presente contrato y solicitar la desocupación del inmueble…
… DECIMA PRIMERA: EL ARRENDATARIO se abstendrá de realizar en el inmueble mejoras o modificaciones de clase que no sean previamente autorizadas en forma expresa y por escrito por LA ARRENDADORA quien, aún autorizándolo no se obligará de ninguna manera o pago o indemnización alguna al vencimiento del plazo de las prórrogas si las hubiere, por tales conceptos, pues se entenderán ejecutadas en beneficio exclusivo del inmueble…”

Es necesario resaltar que, se ha establecido en relación con la carga de la prueba que: “…a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal…”, por lo que es necesario revisar en el caso bajo estudio si efectivamente fue probado el incumplimiento que alega la parte actora para activar el órgano jurisdiccional, y así, solicitar la resolución del contrato suscrito.
De modo que, respecto al incumplimiento de la cláusula quinta, del acervo probatorio se puede evidenciar que no esta demostrado que el arrendatario haya sub–arrendado el inmueble ni que haya compartido el uso del mismo, pues de la inspección practicada y consignada con el libelo de demanda se demuestra que el inmueble objeto de litigio estaba siendo ocupado por el demandado de autos y que las personas que allí se encontraban manifestaron ser empleados del mismo. En tal sentido, el alegato de incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, debe ser desechado, y así se decide.
Con relación a la cláusula décima primera, se estableció que cualquier mejora o modificación realizada debía ser autorizada en forma expresa por la arrendadora. Ahora bien, observa este Juzgador el contenido de los recibos consignados a los folios 36 y 37, de los cuales se desprende que la Inmobiliaria La Frontera S.R.L. manifiesta expresamente lo siguiente:

“…En este recibo hay un descuento de Bs. 2.000, por concepto de pago de mejoras hechas al local…”

Con esta afirmación hecha en los recibos de pago otorgados por la parte demandante en la presente causa, se puede constatar que la misma estaba en pleno conocimiento de las mejoras realizadas y más aún al descontar el monto de las reparaciones realizadas del cánon de alquiler, estarían siendo canceladas por ella misma tales reparaciones; por lo que mal podría alegar que las mejoras fueron realizadas sin su consentimiento. En consecuencia, debe ser desechado el incumplimiento de la cláusula décima primera, y así se decide.
En base a lo anteriormente expuesto, concluye quien aquí decide que al no haber sido probado el incumplimiento por parte del arrendatario la demanda por resolución de contrato no debe prosperar, la apelación debe ser declarada sin lugar y el fallo emitido por el Juzgado del Municipio Bolívar debe ser confirmado, pero con diferente motivación.

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO.

SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato interpuesta por la Inmobiliaria La Frontera S.R.L en contra del ciudadano JOSE ELIECER NIETO ROJAS, ya identificados.

TERCERO: QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, pero con diferente motivación. .

CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los Veintidós (22) días del mes de Febrero de dos mil ocho. Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
(fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez.- Juez Temporal.- (fdo) Guillermo Antonio Sánchez Muñoz- Secretario.- Esta el sello del Tribunal.