TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

PARTE DEMANDANTE: GRACIELA IVONNE CHACON RAMOS, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.021.287.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados SOCORRO ESTELA DAZA DE APARCEDO y MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 74.874 y 52.833.

PARTE DEMANDADA: FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-23.155.126 y V-23.161.157, de este domicilio y hábiles.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado LUIS FREDDY RODRIGO HERNANDEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 97.694.

MOTIVO: Desalojo (Apelación)

NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por los abogados SOCORRO ESTELA DAZA DE APARICIO y MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandante ciudadana GRACIELA IVONNE CHACON RAMOS, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; la cual declaró sin lugar la demanda por desalojo y condenó en costas a la parte demandante.
La apelación fue efectuada en fecha 10 de abril de 2007 y fue oída en ambos efectos por el juzgado a-quo en fecha 17 de abril de 2007, por lo cual se considera realizada dentro del lapso oportuno, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución realizado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de abril de 2007, siendo recibidas dichas actuaciones en esta alzada, en fecha 10 de mayo de 2007.
El Tribunal observa que el Juzgado de la causa explanó los hechos acaecidos en este juicio; no obstante, cree conveniente efectuar resumidamente una relación de tales hechos, de la siguiente forma:
Se presenta la parte actora al Juzgado de la causa para demandar – como en efecto lo hace – a los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO, por desalojo, para que una vez declarada con lugar la demanda se les ordene la entrega del apartamento dado en arrendamiento; se presente solvencia del pago de los servicios públicos; sea cancelado los cánones de arrendamiento vencido; los intereses moratorios y las costas y costos del proceso.
Estimó la demanda en la cantidad de Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 500,00).
El Tribunal a-quo admitió y ordenó la citación de la parte demandada para que conteste la demanda incoada en su contra, en el plazo de dos (02) días.
A los folios 17 y 18, se encuentra inserto escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 29 de noviembre de 2006, por los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO, asistidos por el abogado LUIS FREDDY RODRIGO ALVAREZ.
En la parte motiva de la sentencia el sentenciador examinará, en detalle, los hechos contradichos.
En la oportunidad legal correspondiente, las partes en controversia promovieron las pruebas que creyeron más conveniente a la mejor defensa de sus derechos.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

1.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL ACTOR.
En el lapso de promoción de pruebas promovió las siguientes:
1.- Merito Favorable de los autos.
2.- Comunicación enviada a los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO

2.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO
En el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes:
1.- Copia simple del contrato de arrendamiento firmado en forma privada.
2.- Recibo de fecha 10 de junio de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00)
3.- Recibo de fecha 10 de julio de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00)
4.- Recibo de fecha 10 de agosto de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00)
5.- Recibo de fecha 10 de septiembre de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00)
6.- Recibo de fecha 10 de octubre de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00).

MOTIVACION DE LA SENTENCIA

Se reciben las actuaciones en esta alzada en virtud de la apelación ejercida por los apoderados judiciales de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Ahora bien, quien aquí decide evidencia que la parte apelante no consignó escrito fundamentando el motivo de su apelación; en tal sentido, esta alzada por cuanto adquiriere plenitud de jurisdicción para decidir, no sólo sobre lo resuelto en primera instancia, sino sobre la litis principal o incidental, procede a revisar a todas las actas del expediente para resolver sobre el fondo de lo controvertido y al efecto observa que:
Fundamenta la parte actora su demanda exponiendo que dio en arrendamiento un inmueble ubicado en el Barrio Guzmán Blanco, a los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO, según consta en contrato privado suscrito en fecha 10 de agosto de 2001.
Expresa que en el contrato se establece que el término de duración del mismo es de un año, y que en caso de que se convenga que los arrendatarios continúen ocupando el inmueble después de la fecha de vencimiento se requerirá la celebración de un nuevo contrato.
Continúa su exposición manifestando que en múltiples oportunidades ha solicitado a los arrendatarios su voluntad de dar por terminado el contrato y la desocupación del inmueble, intentos que le han resultado infructuosos.
Igualmente alega en el libelo de demanda que la parte demandada ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de 02 meses, violando con ello las disposiciones del contrato en el cual se estableció que es condición expresa que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas dará derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato y la desocupación del inmueble.
Al planteamiento efectuado por el actor en su libelo, los demandados proceden a presentar escrito de contestación a la demanda en el que exponen que rechazan, niegan y contradicen la misma tanto en los hechos como en el derecho, alegando al respecto que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de agosto de 2002, y consignado por la ciudadana GRACIELA IVONNE CHACON RAMOS pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado; del mismo modo niegan que la demandante les haya solicitado la desocupación del inmueble.
Arguyen igualmente los demandados que niegan y rechazan que se encuentren atrasados en el pago de 02 meses de canon de arrendamiento, pues a su decir, poseen recibos firmados por la arrendadora, faltando solo cancelar el canon del mes de diciembre.
Así mismo rechazan el fundamento legal hecho por la ciudadana GRACIELA IVONNE CHACON RAMOS, para demandar el desalojo, pues a su decir tienen acreditado un documento a tiempo indeterminado y se encuentran al día en el pago de los cánones de arrendamiento.
De acuerdo a los alegatos anteriormente transcritos quedó planteada la controversia en el presente caso, en tal sentido para esta alzada entrar a resolver sobre el fondo de la causa, es necesario verificar si procede o no el desalojo aquí planteado, por haber incumplido la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual pasa este Juzgador a analizar las pruebas aportadas por las partes de la siguiente manera:
La parte actora promovió las siguientes pruebas:
Con el libelo de demanda consignó:
1.- Contrato de arrendamiento suscrito por GRACIELA IVONNE CHACON RAMOS y los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO, firmado en forma privada en fecha 10 de agosto de 2001. Este documento al no ser impugnado dentro del lapso establecido para ello, el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se puede apreciar que efectivamente existe entre la ciudadana GRACIELA IVONNE CHACON RAMOS y los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO, una relación arrendaticia que nació el día 10 de agosto de 2001, por el término de un año.
En el lapso de promoción de pruebas promovió las siguientes:
1.- Mérito Favorable de los autos. Esta prueba es desechada por cuanto el mérito favorable y promovido de manera genérica, no es un medio de los permitidos por la Ley.
2.- Comunicación enviada a los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO. Este documento al no ser impugnado dentro del lapso establecido para ello, el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Respecto a este documento promovido con el objeto de demostrar que la arrendadora solicitó a los demandados que le hicieran entrega del inmueble dado en arrendamiento, el Tribunal considera que nada tiene que aportar al fondo de la controversia, por lo cual queda desechado.
Los demandados por su parte promovieron las siguientes:
1.- Copia simple del contrato de arrendamiento firmado en forma privada. Este documento ya fue valorado anteriormente.
2.- Recibo de fecha 10 de junio de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00). Este documento al no ser impugnado dentro del lapso establecido para ello, el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con este recibo se demuestra el pago de un canon de arrendamiento, sin poder determinar a que mes que corresponde, por no estar establecido en el mismo. En consecuencia, queda desechado.
3.- Recibo de fecha 10 de julio de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00). Este documento al no ser impugnado dentro del lapso establecido para ello, el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con este recibo se demuestra el pago de un canon de arrendamiento, sin poder determinar a que mes que corresponde, por no estar establecido en el mismo. En consecuencia queda desechado.
4.- Recibo de fecha 10 de agosto de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00). Este documento al no ser impugnado dentro del lapso establecido para ello, el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a éste recibo se observa que el mismo establece que es por concepto de pago de alquiler del mes de agosto de 2006; igualmente de su contenido se evidencia que fue cancelado en fecha 21 de noviembre de 2006.
5.- Recibo de fecha 10 de septiembre de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00). Este documento al no ser impugnado dentro del lapso establecido para ello, el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a éste recibo se observa que el mismo establece que es por concepto de pago de alquiler del mes de septiembre de 2006; igualmente de su contenido se evidencia que fue cancelado en fecha 21 de noviembre de 2006.
6.- Recibo de fecha 10 de octubre de 2006, por un monto de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00). Este documento al no ser impugnado dentro del lapso establecido para ello, el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a éste recibo se observa que el mismo establece que es por concepto de pago de alquiler del mes de octubre de 2006; igualmente de su contenido se evidencia que fue cancelado en fecha 21 de noviembre de 2006.
Respecto al desalojo los tratadistas Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario lo define como:

“…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…”

En Nuestra legislación la acción de ponerle fin al contrato, mediante el desalojo del inmueble arrendado, esta enmarcada en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble… ” (subrayado del Tribunal)

Al efecto señala la norma anteriormente transcrita que sólo puede demandarse el desalojo por las causales allí establecidas, siempre y cuando se éste en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
Con relación a este punto, es necesario verificar si en el caso bajo estudio se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, pues de lo contrario una errónea interpretación con relación al tiempo del contrato conduciría a la improcedencia de la acción, por lo tanto, en el presente caso existe o no la insolvencia por parte del demandado, verificar el tipo de contrato en relación con el tiempo, para así establecer la procedencia del desalojo planteado.
Define la doctrina el contrato a tiempo indeterminado cuando un arrendador da un inmueble a un arrendatario para su uso sin determinar por cuanto tiempo, o cuando fijado un tiempo determinado el arrendatario continua en posesión del inmueble dado en arrendamiento.
Con relación al tiempo de duración del contrato suscrito entre las partes en la cláusula tercera se establece que “…El presente contrato tendrá una duración de un año al término fijo a partir del diez de agosto del año 2001 al diez de agosto del año dos mil dos…”.
Ahora bien, de lo anterior se evidencia que el contrato en primer término fue suscrito a tiempo determinado, pero por obra de lo establecido en el Código Civil en su artículo 1614 el cual establece que: “… En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…” en el presente caso operó la tacita reconducción, pues se evidencia que después de vencido el tiempo estipulado por las partes, es decir para el día 10 de agosto de 2002, los arrendatarios continuaron en posesión del inmueble.
En tal sentido queda establecido en el presente caso que el contrato suscrito por GRACIELA IVONNE CHACON RAMOS y los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO, se convirtió a tiempo indeterminado. Y así se decide.
Verificado como ha sido el contrato en relación al tiempo, procede quien aquí decide a establecer si existe la insolvencia alegada por la parte actora y al respecto observa que:
La parte demandada alega que es falso que se encuentre en estado de insolvencia pues, a su decir, poseen recibos firmados por la arrendadora, faltando solo cancelar el canon del mes de diciembre.
Ahora bien, de los recibos promovidos por la parte demandada se pudo evidenciar que los mismos aunque estén fechados al día diez de cada mes de manera consecutiva desde el mes de junio hasta el mes de octubre de 2006, los que corresponden a la fecha 10-08-06; 10-09-06 y 10-10-06 fueron cancelados el día 21 de noviembre de 2006 tal y como así mismo está expresado en los mencionados recibos. En tal sentido es impretermitible para quien aquí decide que la insolvencia alegada por la parte accionante de los meses de agosto y septiembre es totalmente procedente, pues el pago por parte de los demandados de autos se efectúo de manera extemporánea y para el momento en que fue interpuesta la demanda ante el Juzgado Distribuidor, es decir, para el día 26 de octubre del 2006 el pago de tales meses no se había efectuado. En consecuencia, se tiene que en el presente caso la parte demandada se encuentra en estado de insolvencia, por no haber efectuado del pago de los meses de agosto y septiembre en el lapso oportuno, por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es procedente la acción de desalojo incoada. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: DECLARA CON LUGAR LA APELACION interpuesta por por los abogados SOCORRO ESTELA DAZA DE APARICIO y MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandante ciudadana GRACIELA IVONNE CHACON RAMOS.
SEGUNDO: DECLARA CON LUGAR la demanda por Desalojo interpuesta por la ciudadana GRACIELA IVONNE CHACON RAMOS, contra los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y ANA ELCIDA ANAYA SARMIENTO, todos ya identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante del inmueble que ocupa como arrendatario, consistente en una casa para habitación ubicada en la carrera 8, calle 0, casa No. 0-42 del Barrio Guzmán Blanco, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, totalmente desocupado de personas, bienes y cosas, en el mismo estado en que los recibió.

TERCERO: QUEDA REVOCADA la sentencia apelada.

CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los diecinueve (19) días del mes de Febrero de dos mil ocho. Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
(fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez.- Juez Temporal.- (fdo) Guillermo Antonio Sánchez Muñoz- Secretario.- Esta el sello del Tribunal.