TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
197° Y 148°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

DEMANDANTE: JANNETT BEATRIZ PARRA SALAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.235.779, de este domicilio.

DEMANDADO: NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.209.398.

APODERADA DEL DEMANDADO: MARIA ALEJANDRA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 68.092.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACION).

I
ANTECEDENTES

Se recibieron las presentes actuaciones, a los fines de conocer en Alzada sobre la apelación interpuesta en fecha 27 de julio de 2007 (f. 95 y 96), por la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, apoderado judicial del ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, contra la Sentencia dictada en fecha 30 de abril de 2007 (f. 70 al 90), por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento se condenó al demandado NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, a hacerle entrega a la demandante JANNETT BEATRIZ PARRA SALAS, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que consiste en una casa para habitación ubicada en el Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, casa N° 57, calle 4, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO DE DEMANDA

La parte actora alegó que en fecha 23 de enero de 2006, celebró un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del Estado Táchira, inserto bajo el N° 36, Tomo 16, folios 73 y 74 (Anexo “A”). Que dicho contrato tuvo como objeto el arrendamiento de una casa para habitación ubicada en el Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, casa N° 57, calle 4, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, estableciéndose en la cláusula tercera un lapso de duración de seis (6) meses fijos contados a partir del 15 de enero de 2006 e igualmente se indicó que al vencimiento de dicho lapso empezaría a transcurrir a favor del arrendatario la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, situación que se materializó ya que en efecto el ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, gozó de su derecho hasta su culminación, es decir, hasta el 23 de enero de 2007. Sin embargo, dicho ciudadano se negó a entregar el inmueble por lo cual procedía a interponer demanda en su contra por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en lo estipulado en la cláusula tercera del mismo y en los artículo 33, 38 literal a) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el fin de que dicho ciudadano procediera a hacerle entrega del inmueble libre de personas y cosas. Conforme a lo dispuesto en el artículo 39 Ejusdem, solicitó que se decretara medida de secuestro sobre el inmueble en cuestión. Estimó la demanda en DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo) (F. 1 al 3)

Por auto de fecha 05 de marzo de 2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, admitió la demanda y ordenó la citación del ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, para que compareciera en el plazo indicado a dar contestación a la demanda de autos. (f. 6)

Al folio 19 se encuentra inserto el poder apud acta otorgado por el ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS a la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 68.092.

En fecha 14 de marzo de 2007, el Juzgado de la causa decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y libró el despacho correspondiente. (f. 1 al 13 cuaderno de medidas)

En fecha 13 de abril de 2007, la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO, apoderada judicial de la parte demandada, presento escrito de oposición a la medida de secuestro decretada en autos alegando que se estaba en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y como prueba de ello consignó en copia fotostática certificada los contratos suscritos anteriormente y que se describen a continuación: 1) Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 25, tomo 41, folios 54 al 55, en fecha 5 de marzo de 2004, por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 4 de marzo de 2004 y con fecha de vencimiento 4 de septiembre de 2004 (Anexo “A” cuaderno de medidas). 2) Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 05, tomo 244, folios 14 y 15, en fecha 10 de diciembre de 2004, por un lapso de tres (3) meses contados a partir del 4 de enero de 2005 y con fecha de vencimiento 4 de julio de 2005 (Anexo “B” cuaderno de medidas) y que reconocía en dicho acto el Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 36, tomo 16, folios 73 y 74, en fecha 23 de enero de 2006, por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 15 de enero de 2006. Manifestó que era evidente que se trataba de una simulación de contrato siendo forzoso concluir que se encontraban ante una relación arrendaticia ininterrumpida donde no era aplicable el cumplimiento de la prórroga legal establecida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto solicitó que fuera levantada la medida de secuestro decretada en autos por no existir la presunción grave del riesgo manifiesto de que quedara ilusoria la ejecución del fallo así como del derecho reclamado y que con la misma se violaba el derecho a la defensa de su mandante y el debido proceso. (f. 4 al 6 cuaderno de medidas)

En fecha 11 de abril de 2007, el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal, Torbes, Cárdenas, Guásimos, Andrés Bello, Fernández Feo y Libertador del Estado Táchira, practicó medida de secuestro sobre el inmueble descrito en autos y acordó el depósito del mismo en la persona de la demandante JANNETT BEATRIZ PARRA SALAS, igualmente dicho Tribunal dictó medida complementaria de apostamiento policial en el inmueble en cuestión. (f. 19 cuaderno de medidas)

En fecha 17 de abril de 2007, la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO, ratificó la oposición realizada a la medida decretada y practicada en autos. (f. 26 cuaderno de medidas)
CONTESTACION DE DEMANDA

En fecha 17 de abril de 2007, la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de Contestación a la Demanda indicando que de conformidad a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil proponía la Falta de Cualidad de la demandante para intentar el presente juicio, puesto que no era propietaria del inmueble y menos aún tenía poder de representación de la propietaria del inmueble para intentar el proceso y que la administración de dicho inmueble no le daba facultades para intentar el juicio. Igualmente promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” por cuanto la demandante asevera haber celebrado un único contrato de arrendamiento con el ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, lo cual no era cierto por cuanto ambas partes habían suscrito tres (3) contratos de arrendamiento que se describen a continuación: 1) Autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 25, tomo 41, folios 54 al 55, en fecha 5 de marzo de 2004, por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 4 de marzo de 2004 y con fecha de vencimiento 4 de septiembre de 2004 (Anexo “A” cuaderno de medidas). 2) Autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 05, tomo 244, folios 14 y 15, en fecha 10 de diciembre de 2004, por un lapso de tres (3) meses contados a partir del 4 de enero de 2005 y con fecha de vencimiento 4 de julio de 2005 (Anexo “B” cuaderno de medidas) y 3) Autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 36, tomo 16, folios 73 y 74, en fecha 23 de enero de 2006, por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 15 de enero de 2006. Que bajo dicho supuesto era obvio que la relación arrendaticia había sido ininterrumpida desde el día 4 de marzo de 2004 y la arrendadora dejaba intervalos de tiempo sin suscribir contrato de arrendamiento con el aquí demandado para hacer ver que la relación arrendaticia era a tiempo determinado, que además la norma establece que el cumplimiento de la prórroga legal solo podría interponerse cuando se trataba de contratos a tiempo determinado y para aplicar la consecuencia jurídica de exigir la entrega del inmueble dado en arrendamiento. Que en el caso de marras era evidente que se trataba de una simulación de contrato siendo forzoso concluir que se encontraban ante una relación arrendaticia ininterrumpida donde no era aplicable el cumplimiento de la prórroga legal establecida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, propone el demandado la incidencia de fraude procesal fundamentado en los artículos 11,12, 14, 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto en el caso de autos se encontraban ante un proceso totalmente distorsionado y/o desnaturalizado en cuanto a justicia se requiere, al utilizarse con maquinaciones, artimañas, artificios y mala intención de conseguir un fin distinto al que el legislador previó al establecer la norma, ya que la demandante tenía pleno conocimiento de que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado y estaba vigente desde hacía más de tres (3) años lo que implicaba utilizar el órgano jurisdiccional de manera fraudulenta para desalojar a su representado. Estimó la acción en la cantidad CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.900.000,oo) (F. 10 al 14)

PRUEBAS

En fecha 23 de abril de 2007, la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, apoderado judicial de la parte demandada, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil promovió las copias fotostáticas certificadas que rielan a los folios 7 al 12 del cuaderno de medidas, en las cuales se evidencia que no se encontraban ante un relación arrendaticia a tiempo determinado sino a tiempo indeterminado, por lo cual mal podría demandarse el cumplimiento de la prórroga legal y en atención a la comunidad de la prueba promovió la copia fotostática certificada del Contrato de Arrendamiento presentado por la demandante. Solicitó que de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil fuera valorada a través de las máximas de experiencia la actitud de la demandante, pues de su conducta se desprende lo fraudulento de su actuación al presentar un solo contrato aún cuando sabía de la existencia de los anteriores. (f. 15 y 16).

Por auto de fecha 23 de abril de 2007, el Tribunal a-quo admitió las pruebas presentadas por la parte demandada. (f. 17)

En fecha 25 de abril de 2004, la ciudadana JANETT BEATRIZ PARRA SALAS, asistida de la abogado INGRID TIBISAY OROZCO COTES, presentó escrito de pruebas promoviendo el mérito favorable del contrato de arrendamiento inmobiliario fundamento de la demanda, con la finalidad de demostrar que la relación arrendaticia finalizó el 15 de enero de 2007, término en el que concluyó tanto el lapso de vigencia del contrato como la prórroga legal arrendaticia y con objeto de demostrar que al momento de la celebración de dicho contrato se inició una nueva relación arrendaticia. (f. 18). En la misma fecha la actora presentó escrito alegando que de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el beneficio de prórroga legal era disponible en lo que atañía a su titular beneficiario y por lo tanto podía renunciar al mismo, igualmente manifiesta que de acuerdo al artículo 1.159 del Código Civil los contratos son ley entre las partes y debían cumplirse tal como fueron pactados, que en el presente caso había un acuerdo de voluntades tendientes a regular una relación arrendaticia a través de un contrato de arrendamiento que establece claramente su fecha de duración. Que dicho contrato fue celebrado en fecha 23 de enero de 2006 y en el mismo no se convino en dar continuidad a una relación arrendaticia anterior y por lo tanto había una renuncia tácita de los derechos disponibles del arrendatario, específicamente de la prorroga legal que hubieran podido contener contratos anteriores. (F. 19 y 20)

En fecha 25 de abril de 2007, la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, apoderado judicial de la parte demandada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicitó que se oficiara al Presidente del Condominio del Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, a objeto de que informara desde que fecha su mandante había ocupado la casa N° 57 en calidad de inquilino y si el tiempo que había vivido allí era de manera continua e ininterrumpida. (f. 21).

Por auto de fecha 26 de abril de 2007, el Juzgado a-quo admitió las pruebas presentadas por las partes. (f. 22)

En fecha 30 de abril de 2007, la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, apoderado judicial de la parte demandada, conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promovió los recibos de ingreso que por concepto de pago de condominio de la casa N° 57 habían sido emanados y suscritos por la administración del Conjunto Privado Royal, donde se dejaba constancia que el condominio había sido pagado por su mandante en forma consecutiva e ininterrumpida desde el 8 de marzo de 2004 hasta el 9 de abril de 2007, recibos que se encuentran especificados en el escrito en cuestión. (f. 24 al 69)

Por auto de fecha 30 de abril de 2007, el Juzgado de la causa declaró inadmisibles las pruebas presentadas en esa misma fecha por la parte demandada, por no haber indicado el objeto de dicha prueba tal como había venido estableciendo la jurisprudencia. (f. 70 y 71)

En fecha 3 de mayo de 2007, la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO, con el carácter de autos, manifestó que por cuanto consideraba que los documentos producidos por ella en fecha 30 de abril de 2007 eran fundamentales para demostrar que la relación arrendaticia entre el demandado y la demandante había sido continua e ininterrumpida, solicitó que se oficiara a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial San Cristóbal Royal a objeto de que informara si en sus registros del control de pago de condominio existían los recibos de ingresos insertos a los folios 33 al 69 del expediente, así como el número de recibo, monto, concepto, forma de pago, la persona que recibió el pago y el carácter de la misma y sobre todo el número de la casa a la cual corresponde el pago del condominio. Que dicha solicitud se realizaba con el fin de comprobar que su mandante había ocupado la casa N° 57 del Conjunto Residencia San Cristóbal Royal, de forma continua e ininterrumpida desde el 8 de marzo de 2004 hasta la fecha en cuestión. (f. 72 y vto)

Al folio 73, se encuentra inserta comunicación de fecha 4 de mayo de 2007, suscrita por la ciudadana FABIOLA RAMIREZ, Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Privado San Cristóbal Royal, dirigido al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, mediante el cual informa que el ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, ocupaba actualmente la vivienda N° 57 del dicho Conjunto Residencial desde el día 5 de marzo de 2004 en forma ininterrumpida, e igualmente que a partir de esa fecha hasta el mes de abril de 2007 había cancelado el condominio del inmueble en cuestión.

SENTENCIA DEL JUZGADO A-QUO

En fecha 28 de junio de 2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, dictó decisión mediante la cual declaró Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato, intentara la ciudadana JANNETT BEATRIZ PARRA SALAS, contra el ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS. Se condenó a dicho ciudadano a hacer entrega del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario. (F. 76 al 90)

Notificadas como fueron las partes de la decisión en cuestión, consta a los folios 95 al 96 escrito presentado por la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, con el carácter de autos, por medio del cual apela de la decisión dictada en fecha 28 de junio de 2007 por el Juzgado a-quo, alegando violación a la ley, al orden público, al debido proceso y por ende al derecho de defensa de su mandante, por cuanto el Juez de la causa invocando el artículo 4 del Código Civil y obviando el artículo 1.600 ejusdem consideró que no existía prohibición de la ley para admitir la acción propuesta dejando sin valor alguno lo argumentado y probado en beneficio del demandado, el hecho de que sigue ocupando el bien inmueble objeto del contrato, que la demandante recibía el canon de arrendamiento y que la relación arrendaticia había sido ininterrumpida. Manifiesta igualmente que hubo silencio de prueba y contradicción de la sentencia, por cuanto el sentenciador argumentó que habiendo quedado probado el disfrute de la prórroga legal de seis (6) meses posteriores al plazo único del contrato de arrendamiento en base a la comunicación enviada por la Presidenta de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, en la que se indica que el demandado canceló el condominio, se consumó el lapso de duración del contrato de arrendamiento y la prórroga legal de seis meses por lo que la acción intentada y tutelada a tenor del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios quedaba completamente comprobada y así se declaró Con Lugar la demanda. Que era obvio que aún cuando el Juzgador señaló las pruebas promovidas por la parte demandada, no las valoró silenciando de ésta manera los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes que evidenciaban que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado, al igual que de la información suministrada por la Presidenta de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, la cual si utilizó para justificar que el demandado ocupó el inmueble durante la supuesta prórroga legal. Que era inaceptable que el Juez de la causa estableciera el valor de los contratos de arrendamiento y luego los dejara a un lado, considerando que solo existía el promovido por la parte actora, por lo tanto conforme a lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 5° del artículo 243 ejusdem solicitó que la decisión en cuestión fuera revocada en todas y cada una de sus partes.

Por auto de fecha 31 de julio de 2007, el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y remitió el expediente al Juzgado Distribuidor. (f. 97)

En fecha 14 de agosto de 2007, este Tribunal o le dio entrada y el curso de ley correspondiente a la presente causa y ordenó proceder de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (f. 99)

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Arriban a esta Alzada las actuaciones contenidas en el Expediente signado con el N° 5246 que cursó en la sede del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, originado por la APELACION (f. 95 al 96) que interpusiera la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO, apoderada judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado por el mencionado a quo, donde declaró CON LUGAR LA DEMANDA Y ORDENÓ LA ENTREGA DEL INMUEBLE (SIC) OBJETO DEL ARRENDAMIENTO…-

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Junto con el libelo de demanda la parte actora consignó copia fotostática certificada del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del Estado Táchira, inserto bajo el N° 36, Tomo 16, folios 73 y 74 (Anexo “A”), sobre el cual la parte demandada alegó la comunidad de la prueba y en consecuencia se tiene como fidedigno tal como preceptúa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, como un documento autorizado con las solemnidades legales por un Notario y por lo tanto hace plena fe de que entre los ciudadanos JANNETT BEATRIZ PARRA SALAS (Arrendadora) y NELSON ARMANDO MORET RIVEROS (Arrendatario), se celebró un contrato de arrendamiento de un inmueble consistente en una casa para habitación ubicada en el Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, N° 57, calle 4, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, estableciéndose un lapso de duración de seis (6) meses fijos que comenzaría a transcurrir a partir del 15 de enero de 2006 y que vencido el mismo empezaría a correr a favor del arrendatario la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, siempre y cuando cumpliera con los extremos de ley.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada mediante escrito de pruebas de fecha 30 de abril de 2007 (f. 24 al 32), procedió a consignar recibos originales emanados de la administración del Conjunto Residencial San Cristóbal Royal (f. 33 al 69), igualmente se observa que el Juzgado de la causa negó la admisión de dicha prueba por considerar que no se había indicado el objeto de la misma y contra dicha decisión no se ejerció recurso alguno, por lo tanto siendo cosa juzgada este Tribunal se abstiene de pronunciarse al respecto y así se decide.

Al folio 73, se encuentra inserta comunicación de fecha 4 de mayo de 2007, suscrita por la ciudadana FABIOLA RAMIREZ, Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, mediante la cual manifiesta que el ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS ocupaba la vivienda N° 57 desde el día 5 de marzo de 2004 en forma ininterrumpida y que desde dicha fecha hasta el mes de abril de 2007 había cancelado el condominio de dicho inmueble, dicha comunicación obedece a la prueba de Informes promovida oportunamente por la parte demandada y en tal virtud este Jurisdicente la valora conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

Del folio 7 al 9 del cuaderno de medidas, se encuentra inserta copia certificada del documento autenticado en fecha 5 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 25, tomo 41, folios 54 al 55, la cual tal como se observa al folio 87 del expediente fue debidamente valorada por el Juzgado a-quo, sin embargo ésta Alzada ratifica que dicha documental no fue impugnada por la parte demandante y por lo tanto se tiene como fidedigna conforme a lo dispuesto en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, como un documento autorizado con las solemnidades legales por un Notario y por lo tanto hace plena fe de que entre los ciudadanos JANNETT BEATRIZ PARRA SALAS (Arrendadora) y NELSON ARMANDO MORET RIVEROS (Arrendatario), se celebró un contrato de arrendamiento de un inmueble consistente en una casa para habitación ubicada en el Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, N° 57, calle 4, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, estableciéndose un lapso de duración de seis (6) meses fijos que comenzaría a transcurrir a partir del 04 de marzo de 2004 y que vencido el mismo empezaría a correr a favor del arrendatario la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, siempre y cuando cumpliera con los extremos de ley.
Del folio 10 al 12 del cuaderno de medidas, se encuentra inserta copia certificada del documento autenticado en fecha 10 de diciembre de 2004 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el bajo el N° 05, tomo 244, folios 14 y 15, la cual tal como se observa al folio 87 del expediente fue debidamente valorada por el Juzgado a-quo, sin embargo ésta Alzada ratifica que dicha documental no fue impugnada por la parte demandante no fue impugnada por la parte demandante y por lo tanto se tiene como fidedigna conforme a lo dispuesto en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora y se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, como un documento autorizado con las solemnidades legales por un Notario y por lo tanto hace plena fe de que entre los ciudadanos JANNETT BEATRIZ PARRA SALAS (Arrendadora) y NELSON ARMANDO MORET RIVEROS (Arrendatario), se celebró un contrato de arrendamiento de un inmueble consistente en una casa para habitación ubicada en el Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, N° 57, calle 4, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, estableciéndose un lapso de duración de seis (6) meses fijos que comenzaría a transcurrir a partir del 04 de enero de 2005 y que vencido el mismo empezaría a correr a favor del arrendatario la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, siempre y cuando cumpliera con los extremos de ley.

Valoradas como han sido las pruebas presentadas por las partes, este Tribunal pasa a decidir sobre los alegatos que fundamentaron la apelación del demandado de autos.

PRIMERO: La abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, apoderado judicial de la parte demandada, fundamentó su apelación en los siguientes alegatos:

a) Que la decisión dictada en fecha 28 de junio de 2007 por el Juzgado a-quo, constituía una violación a la ley, al orden público, al debido proceso y por ende al derecho de defensa de su mandante, por cuanto el Juez de la causa invocando el artículo 4 del Código Civil y obviando el artículo 1.600 ejusdem consideró que no existía prohibición de la ley para admitir la acción propuesta dejando sin valor alguno lo argumentado y probado en beneficio del demandado, quien a su decir, seguía ocupando el bien inmueble objeto del contrato, que la demandante recibía el canon de arrendamiento y que la relación arrendaticia había sido ininterrumpida
b) Manifiesta igualmente que hubo silencio de prueba y contradicción de la sentencia, ya que el sentenciador en base a la comunicación enviada por la Presidenta de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial San Cristóbal Royal en la que se indica que el demandado canceló el condominio consideró que era procedente la acción intentada y tutelada a tenor del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto había quedado probado el disfrute de la prórroga legal de seis (6) meses posteriores al plazo único del contrato de arrendamiento y en tal virtud declaró Con Lugar la demanda.

En primer término, denuncia la apelante que el Juez de la causa no tomó en cuenta el hecho de que el ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS seguía ocupando el inmueble en referencia sin oposición de la arrendadora aún cuando se encontraban vencidos los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a aquél cuyo cumplimiento se demanda, e incluso fundamenta con dicho argumento su afirmación de que la relación arrendaticia fue ininterrumpida, ante lo cual este Jurisdicente revisada como ha sido la sentencia recurrida observa que el Juez de la causa fue claro al determinar que efectivamente entre las partes intervinientes en el presente juicio a partir del 5 de marzo de 2004 se estableció una relación arrendaticia ininterrumpida y que de las pruebas traídas al juicio tales como la comunicación emitida por la Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Royal inserta al folio 73, se desprendía que el aquí demandado ocupaba el inmueble a partir de la fecha en cuestión e incluso hasta el 4 de mayo de 2007 fecha en que se expidió dicha comunicación, por lo tanto mal puede la apelante señalar que el Juez a-quo no tomó en cuenta dicha situación y que asimismo no emitió pronunciamiento al respecto y así se decide.

La abogado Maria Alejandra Quintero, apoderada del demandado indica que tampoco se tomó en cuenta que la demandante seguía recibiendo el canon de arrendamiento, ante lo cual este Juzgador considera prudente indicar que en el presente juicio no se debate el hecho de que el arrendatario haya cumplido o no con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento y del deber que tiene la arrendataria de recibir los mismos, por lo tanto se desecha dicho argumento y así se decide.

SEGUNDO: La parte apelante dirige su actuación a desvirtuar la decisión del Juzgado a-quo que declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada en su contra, basando su inconformidad en el hecho de que la relación arrendaticia existente con la actora fue ininterrumpida y por lo tanto a su parecer equivalía a que la duración de ésta fuera de tiempo indeterminado, lo cual hacía improcedente tanto la prórroga legal a que alude el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como la acción de Cumplimiento de Contrato dirigida solamente a los Contratos de Arrendamiento establecidos a tiempo determinado.

El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario (…)”

Respecto a los contratos a tiempo determinado e indeterminado la doctrina ha establecido lo siguiente:

“(…) De allí que en el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o un precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. (…) La certeza temporal distingue la determinación de la relación arrendaticia en orden a su duración (…) (Pág. 271 y 272. Tratado de Derecho Arrendaticio. Volumen I. Dr. Gilberto Guerrero Quintero)

“En cambio en el contrato por tiempo indeterminado, el lapso de duración del mismo es impreciso, como resultado de la propia previsión (arrendador y arrendatario no establecieron la conclusión por determinados motivos), o de la imprevisión de las partes (no fijaron conclusión inadvertidamente)” (pág. 292. Tratado de Derecho Arrendaticio. Volumen I. Dr. Gilberto Guerrero Quintero)

“Las prórrogas automáticas, expone CONTRERAS (1990), y sucesivas de un contrato arrendaticio no lo convierten en uno a tiempo indeterminado, es decir, que si el inquilino continúa ocupando el inmueble pacíficamente por aquella prórroga automática, no se produce la tácita reconducción (…)” (Pág. 38. Problemática de los juicios de resolución, cumplimiento y desalojo en los Contratos Arrendaticios.- Iraida Esther Ortega Carvajal)

En base a lo anteriormente transcrito, considera este Jurisdicente que si bien es cierto la relación arrendaticia entre los ciudadanos JANETT BEATRIZ PARRA SALAS y NELSON ARMANDO MORET RIVEROS comenzó en fecha 5 de marzo de 2004 y se prolongó hasta el año 2007, no es menos cierto que dicha relación se encuentra circunscrita a tres (3) contratos de arrendamiento realizados independientemente uno del otro, con un tiempo de duración específico; igualmente cabe acotar que el hecho de que el arrendatario disfrutara la prórroga legal establecida en los dos primeros contratos de arrendamiento sin oposición del arrendatario no significa que dichos contratos pasaran a ser de tiempo indeterminado y así se decide.

Así las cosas, quedando claro que el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 23 de enero de 2006, inserto bajo el N° 36, Tomo 16, es a tiempo determinado, en consecuencia es necesario que este Juzgador se pronuncie sobre la procedencia o no de la prórroga legal establecida en el mismo.

En este sentido, se observa que en la decisión recurrida el Juzgado a-quo afirma lo siguiente:

(…) en cuanto al alegato de la parte demandante, de que la relación arrendaticia se inicia en fecha 4 de marzo de 2004, se establece, que ello ciertamente quedó comprobado; no obstante, la demandada, en uso de la facultad dispositiva que tiene sobre la prórroga legal y en apego a su libertad contractual pactó con la arrendadora, que vencido el contrato disfrutaría de una prórroga legal de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, seis (6) meses vencido el término del contrato(…) De tal manera que la demandada, de manera libre y espontánea plasmó en el contrato de arrendamiento de fecha 23 de enero de 2006, su voluntad y disposición a disfrutar una prórroga legal de seis (6) meses, cuyo disfrute quedó demostrado, en consecuencia, de lo anterior, se produce el hecho de la consumación del lapso del contrato de arrendamiento y su prórroga legal, por lo que ante tal circunstancia la acción incoada por el actor y tutelada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios queda plenamente comprobada; en tal razón, la demanda debe ser declarada con lugar como así quedará expresamente indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide” (subrayado de este Tribunal)

En este aspecto, este Jurisdicente disiente en parte con el Juez a-quo por cuanto considera que si bien el ciudadano Nelson Armando Morett Riveros al suscribir el contrato de arrendamiento de fecha 23 de enero de 2006 aceptó el lapso de prórroga legal contenido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, por un máximo de seis (6) meses tal como se dispuso en el mismo, no es menos cierto que estamos en presencia de una ley especial tal como es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuyas normas son de orden público y por lo tanto no relajables por los particulares. En tal virtud, quedando demostrado de los autos que la relación arrendaticia entre los ciudadanos Jannet Beatriz Parra Salas y Nelson Armando Morett Riveros tuvo una duración mayor a un (1) año, es consecuencia lógica que al vencimiento del término establecido en el último contrato de arrendamiento procedía el máximo de tiempo de prórroga legal contenido en el literal b) del artículo 38 Ejusdem, que se corresponde a un (1) año y que en el presente caso se encuentra comprendido desde el 16 de julio de 2006 al 16 de julio de 2007, ambas fechas inclusive y así se establece.

Ahora bien, la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento se introdujo ante el Juzgado Distribuidor en fecha 22 de febrero de 2007 encontrándose en curso el lapso de prórroga legal antes mencionado, lo cual puede encuadrar con la prohibición de admitir la acción propuesta tal como dispone el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término...”. Sin embargo, es evidente que la parte demandada nada alegó al respecto durante el transcurso del juicio por lo tanto este Juzgador en atención al principio de la verdad procesal que le obliga a atenerse a lo alegado y probado en los autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por las partes tal como dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que en este caso operó en el demandado una convalidación tácita de dicha situación, más aún cuando su actuación estuvo dirigida a afirmar que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado y que por lo tanto a su parecer no era procedente prorroga legal alguna y así se establece.

TERCERO: En consecuencia, este Operador de Justicia en base a las consideraciones transcritas determina que la decisión del Juzgado de la causa fue dictada conforme a derecho con la única observación de ésta Alzada respecto a que la prórroga legal procedente en el presente caso se encuentra contenida en el ordinal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que ello obste en el hecho de que a la fecha de la presente decisión se encuentra vencido el lapso en cuestión y por lo tanto es consecuencia lógica que el ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.209.398, entregue a la ciudadana JANNETT BEATRIZ PARRA SALAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.235.779, de este domicilio, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes y autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 23 de enero de 2006, inserto bajo el N° 36, Tomo 16 y así se decide.

DISPOSITIVA.

Por los razonamientos anteriormente expuestos este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION, interpuesta por la abogado MARIA ALEJANDRA QUINTERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 68.092, apoderado judicial del ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, parte demandada en la presente causa, contra la Sentencia dictada en fecha 28 de junio de 2007 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado a-quo pero con diferente motivación.

TERCERO: SE CONDENA al ciudadano NELSON ARMANDO MORET RIVEROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.209.398, a entregarle a la ciudadana JANNETT BEATRIZ PARRA SALAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.235.779, de este domicilio, el inmueble consistente en una casa para habitación ubicada en el Conjunto Residencial San Cristóbal Royal, casa N° 57, calle 4, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira objeto del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 23 de enero de 2006, inserto bajo el N° 36, Tomo 16, totalmente desocupado y en las mismas condiciones que lo recibió.

CUARTO: Por haberse confirmado el fallo apelado, se condena en costas a la parte apelante-demandada, conforme lo determina el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Notifíquese a las partes de esta decisión.

Una vez conste en el expediente la última de notificación de las partes, comenzará a transcurrir el lapso de tres (3) días de despacho dentro del cual deberá bajarse el presente expediente al Tribunal de la causa.

Publíquese, Regístrese, y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los once (11) días del mes de febrero del año dos mil ocho.

El Juez

Josué Manuel Contreras Zambrano

La Secretaria,

Jocelynn Granados Serrano
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las (10:00 am). Se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y se libraron las boletas de notificación.
JMCZ/lgb