TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: EDUARDO ANTONIO VELASCO LABRADOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.9.227.152, Abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 35.093, en su carácter de arrendador del inmueble objeto de la controversia, por sus propios derechos.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.832; según poder apud-acta de fecha 11/01/2008 (f. 36).
PARTE DEMANDADA: BELSI RUTH ORTEGA FLORES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.153.583, en su carácter de arrendataria del inmueble objeto de la presente litis.
APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Abogada BELKIS ROJAS MALDONADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.715.511, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 61.074 (f. 14).
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE No.: 5398.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
II
PARTE NARRATIVA
A la presente causa se le dio inicio mediante la interposición de libelo de demanda incoado por el Abogado EDUARDO ANTONIO VELASCO LABRADOR, en el cual pretende se declare la resolución del contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la ciudadana BELSI RUTH ORTEGA FLORES, más los daños y perjuicios derivados del uso del inmueble (fs. 1 al 7).
En fecha 27-11-2.007, se procede a dar admisión a la demanda de autos, ordenándose la citación de la demandada para que diera contestación a la misma, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia de autos de su citación, la cual fue efectivamente practicada el día siete (07) de diciembre de 2007 (fs. 8 al 10).
En fecha 12-12-2007, la parte demandada asistida de Abogada, procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra (fs. 11 al 13).
Abierto el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de este derecho.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo, y en tal sentido, observa lo siguiente:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Demandó la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento, indicando:
.- Que en fecha 23 de agosto de 2006, suscribió con la demandada, de forma auténtica un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial, con baño y servicios públicos, ubicado en el Centro Comercial Plaza, nivel Concordia, local No. 101, de esta ciudad de San Cristóbal.
.- Que en el contrato referido se estableció: Que la vigencia del mismo sería por un (1) año a término fijo, y que por ende está operando la prórroga legal; que el canon de arrendamiento mensual se fijó en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00); que si la arrendataria no cancelaba el canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades, daría derecho a la arrendadora a dar por terminado el contrato y solicitar su resolución.
.- Que iniciada la prórroga legal, la arrendataria dejó de cumplir con la obligación del pago de los cánones de arrendamiento, presentando actualmente una insolvencia de dos (2) mensualidades, que corresponden a los meses de septiembre y octubre de 2.007.
.- Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para peticionar la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble, el pago de la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) por indemnización de daños y perjuicios derivados del uso del inmueble, así como la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00) por cada mes de uso del inmueble hasta su entrega definitiva y la indexación de las cantidades reclamadas.
.- Finalmente estimó su demanda en la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) y protestó las costas del juicio.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Al dar contestación a la demanda la accionada indica, que conviene en:
.- La celebración del contrato de arrendamiento indicado por el actor.
.- Que la vigencia del anterior se estableció en un (1) año fijo.
.- Que el canon arrendaticio se estableció en la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00).
.-Que la cláusula quinta del contrato estableció la resolución del mismo por la falta de pagos de dos mensualidades.
Igualmente expresa la demandada, que no es cierto que en el contrato de arrendamiento indicado esté haciéndose uso de la prórroga legal, por cuanto finalizado el término del contrato el 23 de agosto de 2007, al mes siguiente -septiembre 2007- , el cobro del canon de arrendamiento fue cobrado con normalidad por su mandante y así mismo el mes de octubre, por lo que en el contrato operó la tácita reconducción.
Indica, que no ha dejado de cumplir con su obligación de inquilina ya que canceló los meses de septiembre y octubre de lo cual tiene soporte, y que lo que corresponde al mes de noviembre consta en actuaciones de consignación de arrendamientos.
III
PARTE MOTIVA
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Incoada la presente demanda de resolución de contrato por el incumplimiento contractual de lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la legitimada pasiva en la litis contestación, negó los hechos imputados por la parte actora, alegando para tratar de enervar la pretensión de la accionada, que ha cancelado los cánones demandados como insolutos. Con base a lo anterior, para quien juzga, la controversia en la presente causa queda delimitada a una demanda por resolución de contrato por incumplimiento contractual, circunstancia negada por la accionada, no siendo hecho controvertido en la litis, la existencia de una relación contractual entre las partes regida por el contrato de arrendamiento que ambas suscribieron de forma auténtica. Así se establece.
No obstante y por cuanto la parte demandada alegó en su escrito de contestación, que en el contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita operó la tácita reconducción, se hace necesario establecer la naturaleza del contrato a objeto de la determinación de la acción.
Respecto a las acciones arrendaticias, ciertamente se ha establecido, que de acuerdo a la naturaleza del contrato se determina la acción a incoarse; así la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es exclusiva para los contratos verbales o a tiempo indeterminado, quedando las acciones de cumplimiento y resolución para las pretensiones derivadas de los contratos a tiempo determinado.
Con base a lo anterior, es preciso para esta instancia vista la acción de resolución ejercida por el actor, determinar cual es la naturaleza del contrato en cuanto a su duración, para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada antes de sentenciar al mérito de la causa.
En efecto, ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.
En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”
En efecto, a juicio de la más autorizada doctrina, hasta ahora no ha sido fácil superar la tradicional división del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo de su duración, y de allí que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de su novedad, no haya podido superarla, por lo que su importancia en la relación arrendaticia trasciende a la esfera sustantiva y determina o califica el tipo de acción procedente”.
Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil, que autoriza a demandar la resolución del contrato ante el incumplimiento contractual o legal. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes generalmente, establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y así mismo, indican el término final, es decir, el momento que esa longitud temporal concluye; en este caso, cuando las partes señalan el término final, se produce la cesación de los efectos de la existencia del contrato a tiempo determinado. Para Messineo, citado por Gilberto Guerrero, de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto; simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen. Esta valoración de Messineo, entendemos que vale como principio general por que este autor hace la anotación para cualquier contrato; pero no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en el cual las partes habiendo establecido claramente los términos, inicial y final, al propio tiempo han pedido perfectamente establecer su intención y voluntad expresa que al vencerse el término final o fijo el contrato continuará por otro lapso igual a la misma longitud o distancia temporal porque entonces allí los efectos no cesan ya que el contrato continuara vigente, esto es, no se extingue. Esa prolongación del lapso temporal hace automáticamente que el contrato continué produciendo los efectos, estos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correctivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.
En consecuencia, debe verificar este Sentenciador si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato, y se desprende de los autos que la parte demandante ha consignado un contrato de arrendamiento cuya cláusula segunda es del siguiente tenor:
“El presente contrato tendrá una vigencia de un (1) año a término fijo.”
De la redacción de la cláusula antes transcrita se evidencia que las partes convinieron un arrendamiento a tiempo determinado, en la que puede deducirse su inicio y finalización, en efecto, si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quod plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse al plazo determinado. Así las cosas se observa, que la cláusula en análisis no deja dudas respecto al lapso de duración del contrato, su lectura indica de manera determinante que la voluntad de los contratantes fue establecer el lapso de un (1) año, no existiendo además condición alguna que permitiera su prórroga de manera expresa o tácita, considerando quien juzga, conforme al artículo 4 del Código Civil, que debe interpretarse como intención de las partes plasmado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento agregado como fundamento de la demanda, que las partes pactaron una relación arrendaticia a término fijo y que finalizado el mismo comenzaba ope legis el goce para el arrendatario de la prórroga legal, la cual a tenor del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera de pleno derecho.
Es evidente entonces, que nos encontramos en presencia de un arrendamiento a tiempo determinado, por lo que la acción incoada es procedente, y estando el arrendatario en el goce de la prórroga legal, se hace necesario determinar si en ese estadio la arrendataria se encuentra solvente o no en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Así se declara.
Determinados los límites de la controversia y la naturaleza del contrato, pasa este Juzgado a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
A.- CON EL ESCRITO LIBELAR
• DOCUMENTAL: Copia del contrato de arrendamiento otorgado ante la notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 23 de agosto de 2.006, inserto bajo el No. 34, Tomo 219 de los libros de autenticaciones. Esta probanza documental al no resultar de manera alguna impugnada se tiene como fidedigna para demostrar, que a las partes les liga una relación arrendaticia regido por las estipulaciones plasmadas en el referido contrato, en especial en lo referente a canon arrendaticio, temporalidad, destino del inmueble y causas de incumplimiento contractual entre otras.
B.- EN EL LAPSO PROBATORIO
• DOCUMENTAL: Mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento celebrado con Belsi Ruth Ortega Flores. Se indica que esta probanza ya fue objeto de valoración.
• INSPECCIÓN JUDICIAL: Se promovió inspección judicial sobre el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el No. 570 de la nomenclatura de este Tribunal. La misma resultó evacuada en fecha once (11) de enero de 2.008 (fs. 37 y 38), y en la misma se dejó constancia que:
- En el expediente de consignaciones signado con el No. 570, la ciudadana Belsi Ruth Ortega Flores, figura como consignataria.
- Que al folio 04 del expediente corre nota de autenticación así: “fecha 23 de agosto de dos mil seis … No. 34, Tomo 219, folios 78-79”.
- Que el folio 06 y el folio cuatro (4) del expediente de consignaciones No. 570, coinciden en cuanto a los datos de autenticación que ambos señalan.
- Que la libreta de ahorros, que pertenece al expediente de consignaciones No. 570, se encuentra en la entidad bancaria en trámites propios, y que se evidencia del propio expediente que la fecha de su apertura es 22-11- 2007.
- Que el depósito para la apertura fue realizado en la entidad bancaria el 22-11-2007 y que fue consignado al expediente el 23-11-2007.
- Que la boleta de notificación fue emitida con fecha 22-11-2007, a nombre del beneficiario Eduardo Antonio Velasco Labrador, siendo practicada el 07-12-2007.
Esta prueba de inspección judicial al ser realizada por funcionario competente, debe ser valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1428 y 1430 del Código Civil, para demostrar los hechos evidenciados en dicha inspección.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA:
• DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento que la actora acompañó a con el escrito libelar. Se indica que tal prueba ya fue objeto de valoración.
• Valor y mérito de expediente de consignaciones señalado con el No. 570 de la nomenclatura de este Tribunal; esta documental debe ser valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, para demostrar los depósitos realizados en las fechas y por los montos que en tal expediente se encuentran.
Seguidamente se realizan unas consideraciones previas a objeto de determinar la carga de la prueba en el presente caso y determinar de esa manera, si de las pruebas aportadas han demostrado las partes los hechos alegados en defensa de sus alegaciones.
PRIMERA CONSIDERACIÓN: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba en los términos que a continuación se trascriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso subjudice, la accionante persigue la declaratoria de resolución de un contrato de arrendamiento suscrito con la demandada. Tal circunstancia –la existencia del contrato- aparece probada del propio documento acompañado por el demandante y de la propia confesión espontánea de la demandada –artículo 1401 del Código Civil– que así lo reconoce en el escrito de contestación. ASI SE DECLARA.
SEGUNDA CONSIDERACIÓN: La resolución del contrato la solicita la parte actora, aduciendo, que la demandada incumplió la cláusula quinta del contrato objeto de la presente acción.
La cláusula en comento señala: “Es convenio expreso entre las partes que si la arrendataria no paga el canon de arrendamiento en dos (2) mensualidades, dará derecho a la arrendadora a dar por terminado el presente contrato y solicitar su resolución.”
En aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, a la accionante correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado, y a la demandada le comportaba comprobar el hecho extintivo de la obligación demandada, esto es, del pago de los cánones de arrendamiento en la forma convenida.
Ahora bien, establecido ello se evidencia del cúmulo de probanzas aportadas por las partes lo siguiente:
La parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento en razón de la insolvencia en el pago de los cánones de alquiler de los meses septiembre y octubre de 2.007.
Del expediente de consignaciones traído a los autos y de la inspección judicial realizada al mismo, no se evidencia de manera alguna la cancelación del mes de septiembre de 2007.
En relación al pago del mes de octubre de 2.007, consta en el expediente de consignaciones recibo que indica la cancelación del mes de octubre de 2007 del alquiler de un local comercial. No obstante, al ser traído a los autos dicho instrumento resultó impugnado por la parte demandante; en consecuencia, y como quiera que la parte demandada no insistió en querer servirse de la copia impugnada, se desecha este instrumento como probatorio del pago del mes de octubre de 2007.
Ante la no demostración de la circunstancia liberatoria de la obligación cuyo cumplimiento se imputa a la demandada, da pie a la declaratoria con lugar de la acción resolutoria propuesta, por violación contractual.
Así pues, ante la ausencia de un medio de prueba que lograra demostrar el hecho extintivo alegado, resulta forzoso para quien decide, declarar como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción resolutoria propuesta y, así se establece.
Indexación:
Se observa, que la parte actora solicitó la indexación en el libelo de demanda, al respecto estima quien juzga, que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines de que el accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la corrección monetaria debe ser declarada con lugar, y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, la experticia complementaria del fallo para la determinación de la corrección monetaria de los daños y perjuicios estimados en la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) o SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 27/11/2007, hasta la ejecución definitiva del presente fallo. Así se declara.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, propuesta por el ciudadano Abogado EDUARDO ANTONIO VELASCO LABRADOR representado por la Abogada MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, contra la ciudadana BELSI RUTH ORTEGA FLORES.
SEGUNDO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de manera auténtica en fecha 23 de agosto de 2006, N° 34, Tomo 219, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: SE CONDENA a la ciudadana BELSI RUTH ORTEGA FLORES, para que haga entrega de inmueble objeto de la presente controversia, que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en un local comercial con baño y servicios públicos, ubicado en el Centro Comercial Plaza, nivel Concordia, local N° 101, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; y solvente en los servicios públicos.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) o SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 640,00) como indemnización derivado del uso del inmueble objeto del contrato de arrendamiento durante los meses septiembre y octubre de 2007, a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00) o DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 230,00) cada uno.
QUINTO: Se condena a la demandada a cancelar la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00) o DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 230,00) por concepto del uso del inmueble por cada mes transcurrido hasta la total entrega del mismo.
SEXTO: SE DECLARA CON LUGAR la indexación. A tal efecto, SE ORDENA el cálculo del ajuste monetario que deberá hacerse sobre la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) o SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 640,00) como indemnización de daños y perjuicios; desde la admisión de la demanda ocurrida el 27/11/2007, hasta la ejecución definitiva de esta sentencia.
Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de la indexación mediante una experticia complementaria a esta sentencia.
SÉPTIMO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho días del mes de enero de dos mil ocho. AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 03:20 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5398.