JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. “VISTO, CON PRUEBAS”. DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos MARIANGEL DE JESÚS GARCÍA CORDIDO y JOSÉ LUÍS RESTREPO GIRALDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de Identidad Nros. 5.683.335 y 12.630.190, en su orden. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JOSÉ LUIS RESTREPO GIRALDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.097, quien actúa en su nombre y en representación de la co-demandante, ciudadana MARIANGEL DE JESÚS GARCIA CORDIDO, según consta en poder apud acta conferido en fecha 10 de enero de 2008, inserto al folio 51. PARTE DEMANDADA: Ciudadanos: MARIA BELÉN BETANCOURT, NELSON EMIRO QUINTERO, JORGE MANUEL RODRÍGUEZ NIETO y ELIZABETH DE ACOSTA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.949.198, 3.795.371, 1.909.899 y 2.286.526, en forma personal y en su condición de Administradora del Condominio la primera de los nombrados y los demás solidariamente como miembros de la Junta de Condominio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ RAMÓN BARRERA CARDOZO y KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 5.417.043 y 5.644.357, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.339 y 28.398, respectivamente; según consta en Poderes Apud Acta conferidos en fechas 09 y 10 de enero de 2008, insertos a los folios 48, 49, 50 y 52. MOTIVO: IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE JUNTA DE CONDOMINIO. EXPEDIENTE: N° 11.423-07. i NARRATIVA: Surge esta acción por escrito libelar recibido por distribución, presentado por los ciudadanos MARIANGEL DE JESÚS GARCÍA CORDIDO y JOSÉ LUÍS RESTREPO GIRALDO, ya identificados, quienes manifestaron: * Que en el mes de febrero de 2007, la Administradora del Condominio del Edificio Cuidad de Nutrias, donde son propietarios del apartamento 1-H, pasó la relación de los gastos correspondientes al mes de enero de 2007, para que se le cancelara la cuota correspondiente; y que al revisar dicho recibo se encontraron con que se les estaba cobrando el monto de UN MILLÓN OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 1.881.822,51) por “Fondo Previsión 30 % para Arreglos Mayores”, porcentaje éste que, a criterio suyo, fue establecido en forma arbitraria e inconsulta sobre gastos corrientes del edificio; y que además al porcentaje antes referido se suma al diez por ciento (10%) que mensualmente se cobra para el fondo de reserva previsto en el Documento de Condominio y a las cuotas extraordinarias que se han cobrado para la impermeabilización de la terraza del edificio y para el cambio de las guayas del ascensor. * Prosiguen su exposición manifestando, que cuando analizaron el recibo mencionado en párrafo aparte, se dirigieron verbalmente a la Administradora del Condominio para pedirle explicación sobre el aumento de la cuota y en especial al cobro referido del porcentaje del treinta por ciento (30%) adicional, a lo cual ella le respondió, según su versión, que no sabía cual iría a ser el destino de los fondos y que ese Ítem había sido incluido por instrucciones de los miembros de la Junta de Condominio; por lo que, en conocimiento de la situación, el día diez de febrero procedieron, según su decir, a solicitar en forma escrita que se suspendiera el cobro de la suma correspondiente al ítem fondo para reparaciones mayores, a la cual no obtuvieron respuesta y por el contrario, les incluyeron en los meses subsiguientes el ítem señalado en la cuentas del condominio * Asimismo afirman, que ante su continua insistencia le respondieron que convocarían a una Asamblea de Copropietarios para día 14 de marzo de 2.007 a fin de discutir el punto mencionado, cosa que hicieron, pero obviando, a su decir, todos los formalismos de Ley, pues el día mencionado se realizó una reunión, sin que se lograra el quórum necesario para constituir la Asamblea donde se decidió la realización de una encuesta para consultar a los copropietarios sobre ese y otros puntos para obviar la formalidad de la Asamblea; no siendo sino hasta el día 09 de octubre de 2007, en que pasaron la referida encuesta, pretendiendo convalidar, a su decir, el cobro del 30% mencionado en párrafos aparte, además de incluir un doble pago de condominio en el mes de diciembre de 2.007, y convalidar una decisión inconsulta de la Junta de dar en arrendamiento el apartamento de la conserjería del edificio, sobre el cual habían venido remodelando desde enero, sin haber consultado, a su decir, antes a los copropietarios, con lo cual, a criterio suyo, se esta afectando la seguridad de todos los habitantes y visitantes del edificio al retirar del apartamento la central de alarmas del edificio. * También arguyen, que el día 9 de Noviembre de 2007, por medio de una Circular que entregaron con las cuentas del mes de octubre, se les informó que la encuesta había sido realizada y que los resultados fueron los siguientes: Se repartieron veintiséis (26) encuestas a igual número de copropietarios, y siendo treinta (30) los apartamentos, se dejaron de entregar cuatro (4) encuestas a igual número copropietarios, en dicha Circular, afirman que, los miembros de la Junta de Condominio indican que recibieron veintidós (22) encuestas respondidas con los siguientes resultados: Sobre si los copropietarios están o no de acuerdo con alquilar el apartamento del Conserje, diecisiete (17) copropietarios respondieron que si y cinco (5) que no; sobre si los copropietarios están dispuestos a realizar un doble pago de condominio en un único mes dieciséis (16) respondieron si y seis (6) no; sobre el cobro del treinta por ciento 30% para arreglos mayores dieciséis (16) respondieron estar conformes, uno (1) inconforme y cinco (5) no respondieron. En relación a las prioridades del edificio se informó que la primera es el sistema automatizado de acceso del edificio, el cual ya existe y solo requiere de mantenimiento; la segunda remodelación de pisos, paredes y techos de los pasillos, la tercera mantenimiento mayor y remozamiento del ascensor, mantenimiento que, a su decir, fue hecho el mes pasado y cobrado como un gasto aparte y por último parque infantil y jardinería. * De igual modo alegan, que en la Circular referida en el párrafo que antecede, enviada con el cobro del condominio del mes de octubre, informan que se realizarán las diligencias pertinentes a fin de alquilar el área común del apartamento del conserje, y que el doble pago de condominio se realizará el mes de diciembre y ratificaron el cobro del treinta por ciento (30%) para arreglos mayores; asimismo, señalan que se requerirá “alguna cuota extraordinaria, ya que el fondo para arreglos mayores no es insuficiente.” * Continúan explanando, que aunque solicitaron se les permitiera ver el libro de Actas del Condominio se les negó el acceso a éste. * Expresan además, que la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe el arrendamiento de los apartamentos destinados a uso del Conserje, y en todo caso para disponer o arrendar el apartamento que se estableció para tal uso en el Documento de Condominio habría que hacer una reforma cambiándole el uso, para lo cual, la Ley exige el acuerdo del cien por ciento (100%) de los propietarios, es decir todos, y que en este caso, para el cambio de uso y alquiler del apartamento del conserje sólo se pronunciaron en favor diecisiete (17) propietarios de treinta (30) y hubo oposición manifiesta de cinco (5), mientas tres (3) no se pronunciaron y cuatro (4) no fueron consultados, es decir no se obtuvo la unanimidad requerida. Expresan también que, para gastos de arreglos mayores la citada Ley exige la aprobación de las tres cuartas partes, es decir, el setenta y cinco por ciento (75%) de todos los copropietarios, no sólo de los encuestados o de quienes asistan a una Asamblea, sino de todos, y así lo ratifica el Documento de Condominio, y que en este caso, la cuota para dichas reparaciones mayores y el doble pago con el mismo fin, lo cual tampoco a su parecer, arrojó la encuesta aquí tantas veces referida, pues se requeriría la aprobación de un número de propietarios que representasen por lo menos dos tercios del valor atribuido a los apartamentos y de no obtenerse se debió hacer una nueva consulta dentro de los ocho días siguientes a la realización de la primera, cosa que, a su decir, tampoco se hizo. * Continúan afirmando, que en los casos que involucran el aumento del treinta (30%) y el pago de un mes adicional sólo dieciséis (16) de treinta (30) respondieron afirmativamente y tomando las alícuotas mas altas este número de apartamentos, tampoco alcanza lo exigido en la Ley de Propiedad Horizontal, pues la alícuota mayor es la del apartamento 1-H, el cual es de su propiedad y ellos en la encuesta se manifestaron en contra de la propuesta, y aún cuando ellos hubiesen dado un voto favorable al pago pretendido no alcanzarían el setenta y cinco por ciento (75%) exigido por la Ley en los casos específicos consultados y tampoco a los Dos tercios (2/3) o sesenta y seis con sesenta y seis por ciento (66,66%) exigidos para la validez de la consulta. Por lo que, a su parecer a lo que más se acercaría a la última cifra sería la pregunta sobre dar en arrendamiento el apartamento del conserje que obtuvo diecisiete (17) votos, pero sin embargo, en este caso la Ley exige unanimidad. * En razón de lo aquí expuesto, proceden a demandar a los ciudadanos MARIA BELÉN BETANCOURT, ya identificada, como Administradora del Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias y solidariamente a los miembros de la Junta de Condominio, ciudadanos NELSON EMIRO QUINTERO, JORGE MANUEL RODRÍGUEZ NIETO y ELIZABETH DE ACOSTA, ya identificados, para que solidariamente, en nombre de la Junta de Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias y a titulo personal, convengan en lo siguiente: 1. Impugnar la decisión de la Junta de Condominio contenida en la circular que anexan marcada con la letra “C”. 2. La nulidad del acto que generó la orden de cobro de la cuota del treinta por ciento (30%) correspondiente al ítem denominado “Fondo Previsión 30 % Para Arreglos Mayores” en los recibos de condominio de los meses de enero de 2.007 y sucesivos. 3. La nulidad de las decisiones por las cuales se pretende seguir cobrando el 30% para reparaciones mayores el pago doble de condominio en el mes de diciembre de 2007 y los pagos extraordinarios para reparaciones mayores. 4. La nulidad del acto por medio del cual, se decidió sin la autorización de todos los copropietarios el cambio de uso del apartamento del conserje y repongan en su sitio la central. 5. Hacer el recalculo de las cuentas en las que incluyeron el 30% arreglos mayores eliminando el mencionado ítem y todos los demás que se hayan calculado con motivo de estas. Asimismo solicitaron medida cautelar innominada donde se ordene a la Administradora del Condominio: a. Poner en funcionamiento la central de alarmas del edificio en un lugar en el que garantice la seguridad de los usuarios del ascensor y demás áreas del edificio. b. Suspender de inmediato los cobros del 30% para reparaciones mayores. c. Suspender cualquier obra que se está realizando con cargo a la cuenta del fondo para reparaciones mayores. Fundamentaron la acción en los artículos: 3, 5, 9, 25, 29, 31, 45, de la Ley de Propiedad Horizontal; 4.8 del Documento de Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias; y 2, 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, estimándola en la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00). (Folios 1 al 11). Acompañaron el escrito libelar con: Copia fotostática certificada de documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal, en fecha 24 de marzo de 2004, bajo el N° 5, folios 16 al 22, Tomo 21, Protocolo Primero de ese año, marcada con la letra “A”, inserta del folio 12 al 20; Copia fotostática de Encuesta, marcada con la letra “B”, inserta al folio 21; Recibo de Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias, correspondiente al mes de Octubre y “RESULTADO ENCUESTA PRESENTADA A PROPIETARIO EDIF. CIUDAD DE NUTRIAS, marcadas ambas con la letra “C” ”, insertas a los folios 22 y 23; y Copia fotostática del documento de Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias, marcado con la letra “D” inserto del folio 24 al 38. En fecha 10 de diciembre de 2007, se admitió la demanda, ordenándose la citación de los ciudadanos MARIA BELÉN BETANCOURT, NELSON EMIRO QUINTERO, JORGE MANUEL RODRÍGUEZ NIETO y ELIZABETH DE ACOSTA, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos la citación del último de los demandados, a los fines de la contestación de la demanda. (Folio 39). En fecha 08 de enero de 2008, el Alguacil del Tribunal informó, que en esa misma fecha le fueron firmados los recibos de citación por los demandados, ciudadanos MARIA BELÉN BETANCOURT, NELSON EMIRO QUINTERO, JORGE MANUEL RODRÍGUEZ NIETO y ELIZABETH DE ACOSTA. (Folios 41 al 47. En fecha 10 de enero de 2008, los demandados a través de Apoderado Judicial, dieron contestación a la demanda en los términos siguientes: * Opuso La cuestión previa contenida en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, alegando al respecto, que tratándose la acción en una “Impugnación de Acta de Asamblea de Junta de Condominio”, como lo determinan los accionantes y el auto de admisión de la demanda, el tiempo para accionar era dentro de los treinta (30) días siguientes a: 1) La fecha de la asamblea; 2) La comunicación de la decisión hecha por el administrador, en caso de que el acuerdo hubiese sido tomado fuera de asamblea; y 3) A la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo; afirmando que en el presente caso, a criterio suyo, cualquiera de los tres (3) supuestos en que se quieran basar los demandantes para haber recurrido a ejercer la acción de impugnación, implica que el lapso concedido en la Ley para hacerlo, había fenecido y consecuencialmente la demanda debe declararse sin lugar con todos los pronunciamiento de Ley. * De igual manera expresa, que las pretensiones de la parte demandante se circunscriben a: 1. Que se convenga o que el Tribunal declare la nulidad del acto que generó la orden de cobro de la cuota del treinta por ciento (30%) para arreglos mayores, lo cual la administración del condominio viene haciendo desde el mes de enero de 2007 (once meses antes de haber intentado la impugnación); lo cual implica, a criterio suyo, la caducidad de la acción a este respecto, tal y como a su parecer se desprende de la confesión espontánea hecha en el libelo de demanda en el capítulo I, denominado como “Los Hechos” en la parte que discrimina como “Antecedentes”. 2. Que se convenga o que el Tribunal declare la nulidad de las decisiones por las cuales se pretende seguir cobrando el 30% para reparaciones mayores, el pago doble de condominio en el mes de diciembre 2007 y los pagos extraordinarios para reparaciones, lo cual, según la parte actora le fue comunicado mediante los resultados de la encuesta (tal y como lo hace entrever en el escrito libelar). Al respecto señala, que el resultado de la encuesta fue entregado y enterado a los copropietarios del edificio en el mes de septiembre de 2007, y no como lo indica la parte demandante, que fue el día 09 de noviembre de 2007; argumentación, que a su decir, conlleva también a la caducidad de la acción a este respecto, por haber transcurrido los treinta (30) días establecidos en la ley para intentar la impugnación. 3. Que se convenga o el Tribunal declare la nulidad del acto por medio del cual se decidió sin la autorización de todos los copropietarios el cambio de uso del apartamento del conserje. Al respecto, la pretendida acción de impugnación por las razones dadas en el aparte anterior, deben ser igualmente declaradas sin lugar por efectos de la caducidad establecida en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 25. Como contestación al fondo procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda incoada en todos sus alcances y términos, tanto en los hechos. * Asimismo opuso la falta de cualidad e interés de todos y cada uno de mis representados en la presente causa, al ser demandados a “título personal”, ya que la acción intentada basada y fundamentada en la Ley de Propiedad Horizontal, no permite, prevé o señala tal posibilidad. Los accionados eventualmente lo son, única y exclusivamente; y sí, y solo sí, con el carácter de administrador y/o miembro de la junta de condominio, según el caso. Oposición que se hace en virtud de que en el Capítulo III del escrito libelar “Petitum”, los accionantes demandan con tal carácter, tal y como se puede verificar solo de viso. * Prosigue su defensa manifestando, que no es cierto: - Que alguna previsión de fondos, hecho por la administración y/o la junta de condominio, haya sido arbitraria o inconsulta. - Que se haya convocado a la Asamblea obviando todos los formalismos de ley. - Que el día 09 de octubre de 2007, se pasó la encuesta que mencionan en el libelo y cuyo contenido anexó marcada “B”, ya que el referido diligenciamiento, a decir suyo, se hizo efectivamente en el mes de septiembre de 2007. - Que las decisiones que señalan en el libelo ha afectado la seguridad de todos los habitantes y visitantes del edificio; tal afirmación la consideran falaz. - Que el día 09 de noviembre de 2007, por medio de circular, se les informó del resultado de la encuesta, ya que a decir suyo, todo lo referido a la entrega y recepción de la varias veces mencionada encuesta, fue realizado en el mes de septiembre 2007. - Que se les haya negado el acceso al libro de actas de condominio, y sobre todo de que se les haya dicho, que no lo harían aunque llevaran a la policía. - Expresa de igual forma que, los demandantes suponen y esgrimen una base legal errada al utilizar el medio de impugnación establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, para atacar la ejecución de mejoras de las cosas comunes, tal y como erróneamente, a su decir, lo han hecho; ya que el mismo artículo 9 ejusdem prevé que esas supuestas reclamaciones serán hechas por ante los Tribunales competentes siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de obra nueva. El cual como es lógico es distinto e incompatible con el presente juicio, afirma que, de otra parte dicha regulación aplicaría única y exclusivamente en el caso de que se efectuasen las mejoras, y que no es así, ya que no se ha materializado ningún acto de ejecución. - También afirma, que la misma argumentación anterior supone el efecto de contradecir las razones esgrimidas por los demandantes respecto de lo regulado en el artículo 4.8 del documento de condominio, ya que como ha quedado dicho, a su decir, no estamos en presencia de ejecución de mejoras, sino en presencia de una previsión de fondos. - Arguye además, respecto de la impugnación hecha de la decisión de alquilar el apartamento de conserjería, independientemente de considerar que debe declararse sin lugar por efectos de la caducidad opuesta, pues la decisión que al respecto se pretende impugnar, tal y como consta en el resultado de la encuesta, fue “se realizarán las diligencias pertinentes a fin de alquilar el área común antiguo apartamento de la conserjería”. Es así como debo significarle a los demandantes que el realizar las diligencias pertinentes, implica desarrollar actos tendentes y necesarios para lograr el fin. Lo que a su vez implica desplegar toda una serie de diligencias para ello, y cómo es lógico, parte de esas diligencias sería el ver la posibilidad legal y jurídica de que tal proposición y decisión sea viable y conforme a derecho, a la cual, según su parecer la parte demandante ha hecho una interpretación restrictiva y particular, ya que la Ley de Propiedad Horizontal tiene normas regulatorias (desarrolladas también el documento de condominio) que impiden la celebración de un contrato sobre el referido objeto (mientras el apartamento esté destinado para ese uso). En todo caso, tratar de materializar la decisión de alquilar, conllevaría a procurar actos tendentes y necesarios al cambio de uso del inmueble para que ello fuese procedente, lo cual no está en contraposición ni en contradicción con el mencionado item objeto de la mal concebida impugnación. *Solicitó de igual manera, que sean desestimadas las medidas cautelares solicitadas, pedimos al tribunal su desestimación por lo siguiente: * En relación a la estimación de la demanda, la rechazó por considerarla insuficiente. Contradicción que hago por las siguientes razones: 1. La materia debatida a su entender reviste tal importancia, que las decisiones que se adopten eventualmente, deberían ser susceptibles por vía de recurso, al conocimiento de un Tribunal superior en nomenclatura y no en jerarquía ordinaria. 2. El hecho de la estimación por el monto estipulado limita la debida correlación del trabajo desplegado, con la eventual condenatoria en costas, y la estimación de honorarios profesionales. 3. Expresa que la estimación debe ser de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000,00). Por último procedió a reconvenir a los demandantes para que paguen por gastos comunes llevados por la administración, las cantidades de dinero correspondientes desde el mes de Enero de 2007 a la presente fecha; más sin embargo la presente reconvención abarca los montos correspondientes desde el mes de Enero 2007 al mes de octubre 2007, ambos inclusive, los cuales ascienden a la suma de Bs. 4.899,89. (Folios 53 al 61). En esa misma fecha se declaró INADMISIBLE la Reconvención planteada por al parte demandada. (Folio 72). En fecha 14 de enero de 2008, la parte demandante mediante escrito promovió las siguientes pruebas: Primera: Testimoniales de los ciudadanos: Jorge Alberto Mogollón Sánchez, Mireya Hercilia Ramírez Astudillo, Ninfa Cepeda Morán, Pedro José Velasco Márquez, José Gregorio Velasco Gauta. Segunda: Exhibición de Documentos, de conformidad con lo establecido en el Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual solicitó la intimación de la contraparte, a fin de que exhibiese el Acta de la Asamblea realizada en el año 2006 en la cual consta la elección de la actual Junta de Condominio de la cual forman parte los codemandados Nelson Emiro Quintero, Jorge Rodríguez Nieto y Elizabeth de Acosta. Tercera: Inspecciones Judiciales, a fin de: A) Constatar el Estado General del Edificio; B) El Traslado al apartamento 1-B del Edificio Ciudad de Nutrias, domicilio de la Secretaria de actas de dicha junta o en su defecto al domicilio de la Administradora del Condominio en el apartamento 3-C, a fin de constatar las afirmaciones por él realizadas en el escrito libelar, en los Libros de Actas de Asambleas de Copropietarios; de Actas de Reuniones de Junta de Condominio. (Folios 74 al 77). En fecha 15 de enero de 2008, se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante, librándose las correspondientes boletas de intimación y fijándose día y hora para las inspecciones judiciales peticionadas. (Folios 78, 79 y 80) En fecha 16 de enero de 2008, la parte demandante promovió las pruebas siguientes: 1. De conformidad con lo establecido en el Articulo 436 del Código de Procedimiento Civil vigente solicito la intimación de la contraparte en la persona de la ciudadana MARIA BELÉN BETANCOURT, en su carácter de Administradora del Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias, a fin de que exhiba las dos (2) actas de la Junta de Condominio realizadas en el año 2007 en las cuales acordaron realizar la encuesta, cuyo texto anexó en copia fotostática y el Acta en la cual se analizan los resultados de la mencionada encuesta, los cuales constan en Circular que consignó junto con el libelo de la demanda. (Folios 81 al 83). Siendo agregadas y admitidas en fecha 17 de enero de 2007, se libró la boleta a los fines de proveer sobre la exhibición de documentos peticionada. (Folios 84 al 86). En fecha 18 de enero de 2008, rindieron declaración los ciudadanos: JORGE ALBERTO MOGOLLON SÁNCHEZ, MIREYA HERSILIA RAMÍREZ DE MOGOLLON. (Folios 87 al 91). En fecha 21 de enero de 2008, rindieron declaración los ciudadanos: PEDRO JOSÉ VELASCO MÁRQUEZ y JOSE GREGORIO VELASCO GAUTA. (Folios 93 al 100). En fecha 21 de enero de 2008, el Alguacil del Tribunal informó que en fecha 18 de enero de 2008, la co-demandada, se negó a firmar los recibos de citación para comparecer a los Actos de Exhibición de Documentos. (Folios 102 y 104). En fecha 23 de enero de 2008, el Tribunal practicó la Inspección Judicial peticionada por la parte demandante. (Folios 110 y 111). En fecha 24 de enero de 2008, la parte demandante presentó escrito de pruebas promoviendo las siguientes: 1. Circular entregada por la Administradora del Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias, el día 9 de noviembre de 2007, junto con el recibo firmado por ella, contentivos de la relación de gastos del mes de octubre de 2007, y de los resultados de una encuesta realizada a los copropietarios, insertos a los folios 22 y 23. 2. documento denominado “ENTREGA DE ENCUESTA EDIF. CIUDAD DE NUTRIAS”, inserto a los folios 115 y 116. 3. Documento poder, inserto al folio 48 del expediente contentivo de la presente causa. 4. Documentos: poder inserto al folio 49 del expediente, contentivo de la presente causa, otorgado por la ciudadana Elizabeth de Acosta a los mandatarios que le asisten en este juicio; poder inserto al 50 otorgado por el ciudadano Jorge Manuel Rodríguez Nieto, a los mandatarios que le asisten en este juicio; poder inserto al folio 52 del otorgado por el ciudadano Nelson Emiro Quintero Chacón a los mandatarios que le asisten en este juicio. 5. Encuesta realizada por la Junta de Condominio, inserta al folio 21. En esa misma fecha la representación de la parte demandada, mediante escrito promovió como pruebas las siguientes: 1. Confesión espontánea de los demandantes en el escrito libelar, donde a su decir, afirman que la orden de cobro de la cuota del 30% para arreglos mayores, la administración la viene haciendo desde enero de 2007, así como la confesión espontánea donde a decir suyo, afirman los demandantes que desde el mes de enero tienen conocimiento de los pagos extraordinarios para las reparaciones, proposición para el uso del apartamento del conserje y el doble pago para el condominio del mes de diciembre de 2007. 2. Acuse de recibo del Resultado de la Encuesta, firmado por los propietarios de los apartamentos que conforman el Edificio Ciudad de Nutrias. (Folios 117 al 120). En la misma fecha 24 de enero de 2008, se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por las partes. En fecha 24 de enero de 2997, la parte demandante mediante diligencia desconoció y negó el instrumento promovido por la parte demandada en su escrito de pruebas. (Folio 122). Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa: ii PARTE MOTIVA: Comienza la presente litis, por IMPUGNACIÓN DE ACTA DE ASAMBLEA, con fundamento en los artículos: 5, 9, 25, 29, 31, 45, de la Ley de Propiedad Horizontal; 4.8 del Documento de Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias; y 2, 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, donde los ciudadanos MARIANGEL DE JESUS GARCÍA CORDIDO y JOSÉ LUIS RESTREPO GIRALDO, en su carácter de propietario del apartamento N° 1-H del Edificio Ciudad de Nutrias, ubicado en la Vía al viejo Aeroclub, Sector Los Kioskos, San Cristóbal, Estado Táchira, demandan a los ciudadanos MARIA BELÉN BETANCOURT, como Administradora del Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias y solidariamente a los miembros de la Junta de Condominio del Edificio aquí referido, ciudadanos NELSON EMIRO QUINTERO, JORGE MANUEL RODRÍGUEZ NIETO y ELIZABETH DE ACOSTA, en nombre de la Junta de Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias y a titulo personal, para que sean condenados en lo siguiente: 1. Impugnar la decisión de la Junta de Condominio contenida en la circular que anexan marcada con la letra “C”, relativa al “Resultado Encuesta Presentada a Propietario Edif. Ciudad de Nutrias”. 2. La nulidad del acto que generó la orden de cobro de la cuota del treinta por ciento (30%) correspondiente al ítem denominado “Fondo Previsión 30 % Para Arreglos Mayores” en los recibos de condominio de los meses de enero de 2.007 y sucesivos. 3. La nulidad de las decisiones por las cuales se pretende seguir cobrando el 30% para reparaciones mayores el pago doble de condominio en el mes de diciembre de 2007 y los pagos extraordinarios para reparaciones mayores. 4. La nulidad del acto por medio del cual, se decidió sin la autorización de todos los copropietarios el cambio de uso del apartamento del conserje y repongan en su sitio la central. 5. Hacer el recalculo de las cuentas en las que incluyeron el 30% arreglos mayores eliminando el mencionado ítem y todos los demás que se hayan calculado con motivo de estas. Por último solicitaron medida cautelar innominada donde se ordene a la Administradora del Condominio: a. Poner en funcionamiento la central de alarmas del edificio en un lugar en el que garantice la seguridad de los usuarios del ascensor y demás áreas del edificio. b. Suspender de inmediato los cobros del 30% para reparaciones mayores. c. Suspender cualquier obra que se está realizando con cargo a la cuenta del fondo para reparaciones mayores. Por su parte los demandados a través de apoderado judicial, dieron contestación a la demanda alegando una serie de defensas de las cuales serán decididas como punto previo las referidas al rechazo realizado a la estimación de la demanda dado que de resultar procedente tal defensa, traería como consecuencia la incompetencia de este Juzgado en razón de la cuantía, y la cuestión previa de caducidad, que traería consigo la extinción del proceso, en tal sentido tenemos: En relación a la estimación de la demanda, la representación de la parte demandada, la rechazó por considerarla insuficiente, por las siguientes razones: 1. La materia debatida a su entender reviste tal importancia, que las decisiones que se adopten eventualmente, deberían ser susceptibles por vía de recurso, al conocimiento de un Tribunal Superior en nomenclatura y no en jerarquía ordinaria. 2. El hecho de la estimación por el monto estipulado limita la debida correlación del trabajo desplegado, con la eventual condenatoria en costas, y la estimación de honorarios profesionales. 3. Expresa que la estimación debe ser de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000,00). Alegato éste que quien aquí decide, resuelve a continuación así:: Prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil: "(...) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...". En este orden de ideas, es oportuno traer a colación el criterio de nuestro Máximo Tribunal acerca de lo que debe hacer el demandado que rechaza la estimación de la demanda hecha por el actor: “(…) la Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000, la Sala de Casación Civil, (expediente N° 99-417), para el caso de que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo lo que sigue: “(…) En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. (…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación aplicando lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”. Por cuanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, es este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Destacado de la Sala). Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio por exagerada, (…) lo cierto es que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria alguna en relación al referido argumento. (…) Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor…” (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del 23 de julio de 2003, Oscar Pierre Tapia, N° 7, año 2003, página 553 y siguientes; subrayado del Tribunal). De acuerdo con los anteriores criterios legales y jurisprudenciales, si bien es cierto que en el caso que ocupa a esta Juzgadora, la parte accionada expuso las razones que la asistían para rechazar la estimación de la demanda, también es cierto que al plantear la estimación que en su criterio es la adecuada, no ejerció ninguna actividad probatoria para demostrar sus argumentos, ni con base a qué cálculos llegó a dicho monto; en tal virtud, concluye esta operadora de justicia, que se trata de un rechazo considerado como puro y simple y que debe declararse firme la estimación hecha por la actora en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5..000,00), y así se decide. Seguidamente pasa esta administradora de justicia a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de la forma siguiente: Opone la representación de la parte demandada la cuestión previa contenida en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, alegando al respecto, que tratándose la acción en una “Impugnación de Acta de Asamblea de Junta de Condominio”, como lo determinan los accionantes y el auto de admisión de la demanda, el tiempo para accionar era dentro de los treinta (30) días siguientes a: 1) La fecha de la asamblea; 2) La comunicación de la decisión hecha por el administrador, en caso de que el acuerdo hubiese sido tomado fuera de asamblea; y 3) A la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo; afirmando que en el presente caso, a criterio suyo, cualquiera de los tres (3) supuestos en que se quieran basar los demandantes para haber recurrido a ejercer la acción de impugnación, implica que el lapso concedido en la Ley para hacerlo, había fenecido y consecuencialmente la demanda debe declararse con lugar con todos los pronunciamiento de Ley. Asimismo expresa en relación a la caducidad de la acción, que las pretensiones de la parte demandante se circunscriben a: 1. Que se convenga o que el Tribunal declare la nulidad del acto que generó la orden de cobro de la cuota del treinta por ciento (30%) para arreglos mayores, lo cual la administración del condominio viene haciendo desde el mes de enero de 2007 (once meses antes de haber intentado la impugnación); lo cual implica, a criterio suyo, la caducidad de la acción a este respecto, tal y como a su parecer se desprende de la confesión espontánea hecha en el libelo de demanda en el capítulo I, denominado como “Los Hechos” en la parte que discrimina como “Antecedentes”. 2. Que se convenga o que el Tribunal declare la nulidad de las decisiones por las cuales se pretende seguir cobrando el 30% para reparaciones mayores, el pago doble de condominio en el mes de diciembre 2007 y los pagos extraordinarios para reparaciones, lo cual, según la parte actora le fue comunicado mediante los resultados de la encuesta (tal y como lo hace entrever en el escrito libelar). Al respecto señala, que el resultado de la encuesta fue entregado y enterado a los copropietarios del edificio en el mes de septiembre de 2007, y no como lo indica la parte demandante, que fue el día 09 de noviembre de 2007; argumentación, que a su decir, conlleva también a la caducidad de la acción a este respecto, por haber transcurrido los treinta (30) días establecidos en la ley para intentar la impugnación. 3. Que se convenga o el Tribunal declare la nulidad del acto por medio del cual se decidió sin la autorización de todos los copropietarios el cambio de uso del apartamento del conserje. Al respecto, la pretendida acción de impugnación por las razones dadas en el aparte anterior, deben ser igualmente declaradas sin lugar por efectos de la caducidad establecida en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 25. La caducidad de la acción tiene como fundamento, el que el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, dependen de que sean efectuados dentro de un espacio de tiempo predeterminado, atendiendo a una disposición legal o a un convenio de las partes. En tal sentido, La Doctrina es conteste, en que el término está de tal manera identificado con el derecho, que transcurrido aquél se produce la extinción de éste; por lo que, al oponerse, su comprobación estaría en demostrar el transcurso de dicho tiempo, para dar de esta manera por establecido que el accionante actuó de manera poco diligente en cuanto al tiempo en que instauró la demanda, y por lo tanto, renunció a sus derechos y dejó de actuar cuando le era obligatorio el hacerlo. Por otra parte, la caducidad de la acción prevista en la Ley, tiene una razón de derecho de orden público y constituye un plazo fatal no sujeto a interrupción o suspensión, referido a la pérdida irreparable del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley. Ahora bien, de acuerdo con el régimen de la propiedad horizontal, el derecho de cualquier propietario a ejercer la acción de nulidad contra los acuerdos de la mayoría, surge como consecuencia de la violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. En este sentido, el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, que invoca la parte demandada como fundamento de derecho sobre el cual hace depender la caducidad que alega como cuestión previa; establece que: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea. Si no se hubiese convocado o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el reclamante hubiere tenido conocimiento del acuerdo…”. A entender de esta operadora de justicia, la interpretación de la citada norma jurídica evidencia, que el Legislador ha fijado los parámetros relacionados con el ejercicio del recurso de impugnación de los acuerdos tomados por los propietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, estableciendo sin duda un lapso de caducidad legal, que se concibe como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. Siendo menester de esta Juzgadora referir que dentro de la categoría de comunidades organizadas por la Ley y que carecen de personería jurídica, encontramos los condominios de edificios. En ellos la administración de las cosas comunes corresponde, según lo dispone el articulo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tres órganos distintos, cada uno con su esfera propia de competencia, a saber: la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador. En materia de administración y conservación de las cosas comunes, la Asamblea de Propietarios es la máxima autoridad en el Condominio y sus acuerdos, tomados con arreglo a la Ley, serán obligatorios para todos los propietarios, aún para aquéllos de parecer contrario; a ella corresponde la elección de los miembros de la Junta de Condominio y la designación y remoción del Administrador. A la Junta de Condominio corresponde, entre otras actividades, velar por el uso que se le haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria. Al Administrador, como órgano ejecutivo del Condominio, se le asigna el mayor número de actividades y si bien el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala con bastante detalle sus funciones, hay que tener siempre en cuenta que la masa de propietarios, debidamente consultada, es el órgano soberano del edificio y tiene autoridad para tomar acuerdos sobre cualquier asunto referente al condominio, de forma que su autoridad está por encima del administrador. Conforme se lee en el petitorio del libelo de la demanda, la pretensión que realiza la parte demandante tiene como objeto: 1. Impugnar la decisión de la Junta de Condominio contenida en la circular que anexan marcada con la letra “C”, relativa al “Resultado Encuesta Presentada a Propietario Edif. Ciudad de Nutrias”, no le es dado a esta Juzgadora emitir pronunciamiento alguno al respecto, motivado a que se trata de una copia fotostática de documento privado, estipulando el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada por funcionarios competentes, con arreglo a las leyes (…)”. De lo cual se infiere, que solo pueden presentarse en juicio en copias simples o en copias certificadas, los documentos públicos o los privados “reconocidos o los tenidos legalmente por reconocidos” y no los documentos privados simples, como sucede en el caso de autos, pues de ellos no se deriva valoración probatoria alguna, siendo imponible a su vez a la contraparte, quien mal puede desconocer su firma en un documento con tales características; no obstante de no haber sido promovida la respectiva ratificación por parte de todos y cada uno de los firmantes, debiendo por ende ser desechado del proceso, aunada a tal circunstancia, la encuesta fue aducida sin que el demandante demostrase o aportase a los autos el Acta de la Asamblea de Copropietarios supuestamente celebrada el día 14 de marzo de 2007, a petición suya, donde fue ordenada la encuesta por él tantas veces referida, por lo tanto, se al no constar todo lo antes referido, se desecha del proceso la impugnación del “Resultado Encuesta Presentada a Propietario Edif. Ciudad de Nutrias”, que anexó junto con su escrito libelar, marcado con la letra “C”, inserta al folio 23, y así se decide. Dicho esto pasamos a la segunda petición realizada por la parte actora en su escrito libelar, la cual se refiere a la nulidad del acto que generó la orden de cobro de la cuota del treinta por ciento (30%) correspondiente al ítem denominado “Fondo Previsión 30 % Para Arreglos Mayores” en los recibos de condominio de los meses de enero de 2.007 y sucesivos, considera esta Juzgadora que al manifestar los demandantes, en su escrito libelar, específicamente al folio 1, que el pasado mes de febrero, se colige que se trata del mes de febrero de 2007, “la Administradora del Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias pasó como es la relación de los gastos correspondientes ai mes de enero para que se le cancelara la cuota correspondiente. Al revisar dicho recibo encontramos que se estaba cobrando un monto de un millón ochocientos ochenta y un mil ochocientos veintidós bolívares con cincuenta y un céntimos. (Bs. 1.881.822,51) correspondiente a un ítem que denominaron “Fondo Previsión 30 % para Arreglos Mayores”, porcentaje este que fue establecido en forma arbitraria e inconsulta sobre gastos corrientes del edificio”, confesaron espontáneamente que tenían conocimiento de dicho cobro para “Fondo de Previsión 30% para arreglos mayores” siendo valorada dicha confesión de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, por lo tanto, los demandantes tenían conocimiento desde el mes de febrero de 2007, sobre la decisión tomada por la Administración del Condominio del Edificio Ciudad de Nutrias, sin embargo, nada ejercieron contra la misma, contraviniendo con su inactividad lo estipulado en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, en lo que respecta al tiempo en que podían ejercer su reclamo, ya que el referido artículo claramente estipula que “(…) Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea. Si no se hubiese convocado o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el reclamante hubiere tenido conocimiento del acuerdo (…)”. En tal virtud, la oportunidad para ejercer el reclamo aquí analizado ha caducado, y así se decide. En relación a la Tercera petición de la parte actora en su escrito libelar, referida a la nulidad de las decisiones por las cuales se pretende seguir cobrando el 30% para reparaciones mayores el pago doble de condominio en el mes de diciembre de 2007 y los pagos extraordinarios para reparaciones mayores, esta Juzgadora considera que, por las razones explanadas en el párrafo inmediato anterior, la oportunidad para su reclamo se encuentra caduca, y así se considera. La nulidad del acto por medio del cual, se decidió sin la autorización de todos los copropietarios el cambio de uso del apartamento del conserje y repongan en su sitio la central, no consta en las actas procesales de ninguna de las pruebas aportadas y evacuadas, que se haya cambiado el uso del apartamento del conserje ni que se hayan hecho modificaciones al mismo, por lo tanto, no se puede decidir sobre lo que no ha sido demostrado, debiendo ser desechada tal petición del proceso, y así se decide. Con respecto al recalculo de las cuentas en las que incluyeron el 30% arreglos mayores eliminando el mencionado ítem y todos los demás que se hayan calculado con motivo de estas, por no haber sido aprobado por los canales regulares establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, ni publicado o notificado a los propietarios, ni puesto a disposición de los mismos; en atención a tal petición esta Juzgadora considera al haberse analizado y decidido sobre la nulidad del acto que generó la orden de cobro de la cuota del treinta por ciento (30%) correspondiente al ítem denominado “Fondo Previsión 30 % Para Arreglos Mayores” se da respuesta a la solicitud aquí mencionada, pues al haber operado la caducidad para el reclamo del cobro de Fondo de Previsión del 30% para arreglos mayores, aunado al hecho que los documentos presentados para avalar tal petición, son documentos privados suscritos por terceros, que no fueron ratificados por quienes los suscribieron, debe ser desechada tal petición, y así se decide. Con base en lo antes dicho, esta Juzgadora procede a declarar Con Lugar la Cuestión Previa de Caducidad de la Acción, interpuesta por la parte demandada, conforme al ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual, la presente demanda queda desechada y como consecuencia debe ser declarar extinguido el proceso, y así se decide. Habiéndose declarado la caducidad de la acción, la Sentenciadora se abstiene de conocer las demás defensas perentorias y el mérito de la causa, ya que, una acción que ha caducado es una acción que no existe y que no debe ser discutida en juicio, pues la demostración de haberse vencido el término hace lógicamente innecesario un debate en juicio sobre el fondo de la cuestión propuesta. III PARTE DISPOSITIVA: Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: ÚNICO: DESECHADA LA DEMANDA Y EXTINGUIDO EL PROCESO de IIMPUGNACIÓN DE ACTOS DE JUNTA DE CONDOMINIO, incoado por los ciudadanos MARIANGEL DE JESÚS GARCÍA CORDIDO y JOSÉ LUÍS RESTREPO GIRALDO, contra los ciudadanos MARIA BELÉN BETANCOURT, NELSON EMIRO QUINTERO, JORGE MANUEL RODRÍGUEZ NIETO y ELIZABETH DE ACOSTA, todos suficientemente identificados en esta Sentencia. A tenor de lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Una vez quede firme la presente decisión archívese el expediente. PÚBLIQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los treinta (30) días del mes de enero de dos mil ocho. AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación. Abg. ANA LOLA SIERRA Juez Temporal Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA Secretario En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “528”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año. Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA Secretario DarcyS. Exp N° 11.423-07.