REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. SAN CRISTOBAL, VEINTICINCO (25) DE ENERO DE DOS MIL OCHO (2008).
197º y 148º
IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: WIRLEY DE JESUS GARCIA CRIOLLO y BRENDA THOMAS DUQUE, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nº 10.850.906 y 11.021.074, respectivamente, domiciliados en el Estado Bolívar y hábiles.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ALBA CANDELARIA DUQUE ROSALES y CARMEN EMILSE PORRAS CARDENAS, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 53.036 y 53.037, en su orden.
PARTE DEMANDADA: CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EXEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nº 3.007.678 y 4.577.207, en su orden.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados PEDRO CASTILLO ROJAS y WILLIAM DAVID VALONGO, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nº 17.276 y 104.721.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento (Apelación proveniente del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).
Nº de expediente en ésta alzada: 18.966
PARTE NARRATIVA
HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Alega la representación judicial de la parte demandante que el 30/12/2003, sus representados celebraron con los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EXEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ, un contrato en el que cedieron en calidad de arrendamiento un inmueble ubicado en la Urbanización San Judas Tadeo, Avenida Ferrero Tamayo, calle 4, Nº 8-4, de San Cristóbal, según documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 30/12/2003, bajo el Nº 61, Tomo 187. Que en la cláusula Segunda se señaló que los arrendatarios pagarían por mensualidades vencidas dentro de los 5 días siguientes de cada mes la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000), hoy 330 Bs.F, los cuales debían ser depositados en la Cuenta Global del Banco de Venezuela Nº 402-03755158, cánon que fue incrementado por acuerdo verbal en CUARENTA MIL BOLIVARES (hoy 40 Bs.F), quedando el canon arrendaticio en TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (hoy 370 Bs.F) a partir de enero de 2005. Que los arrendatarios han incumplido en forma reiterada su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento. Que la cláusula Tercera señaló que la duración del Contrato sería de 6 meses, pudiendo ser prorrogado éste tiempo, lo que significa que el contrato se encuentra vigente hasta el 30/12/2006. Que el inmueble se encuentra deteriorado, por presentar manchas de filtración en el techo. Que el inmueble podría derrumbarse o desmoronarse total o parcialmente lo que ameritaría reparaciones mayores. Solicitan la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado y la entrega del inmueble. Fundamenta su acción en los artículos 1.159; 1.167; 1.592; 1.596 y 1.597 del Código Civil y en los artículos 33 y 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.(fs. 1 al 6).
ADMISION DE LA DEMANDA:
Por auto de fecha 20/11/2006, el Juzgado a quo admite la demanda, ordena su tramitación por el procedimiento breve y la citación de la parte demandada (f. 13).
CITACION
En fecha 09/01/2007, los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EZEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ, a través de sus Apoderados Judiciales PEDRO CASTILLO ROJAS y WILLIAM DAVID VALONGO COLMENARES, presentan escrito de contestación a la demanda, por lo que con ésta actuación se dieron por citados. (fs. 20 y 21).
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por escrito consignado en fecha 09/01/2007, los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EZEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ, a través de sus Apoderados Judiciales PEDRO CASTILLO ROJAS y WILLIAM DAVID VALONGO COLMENARES, dan contestación a la demanda, en la que alegan: Que contractualmente se fijó el canon arrendaticio en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000), hoy 330 Bs.F, que debían ser depositados en la cuenta de ahorros Global del Banco de Venezuela y que a partir del mes de julio de 2006 los Arrendadores de manera unilateral bloquearon e impidieron que se continuaran efectuando los depósitos en dicha cuenta. Que ante ésta situación procedieron a efectuar las consignaciones ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, expediente Nº 478-06. Que no se encuentran en mora en el pago de los cánones arrendaticios. Que el contrato de encuentra vigente hasta el 30/12/2006, debido a que se ha prorrogado automáticamente y por ello es procedente la prórroga legal conforme al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que los daños y deterioros del inmueble obedecen a que el inmueble fué entregado con las tuberías rotas al momento de la suscripción del contrato (fs. 20 y 21).
En fecha 11/01/2007, la parte demandada presenta escrito en el que nuevamente consigna la contestación de la demanda. (fs. 27-28 y sus vtos).
PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
La representación judicial de la parte actora promovió las siguientes en escritos consignados en fechas 17/01/2007 (fs. 34-35) y 19/01/2007 (fs. 114 y 115):
1.- El mérito favorable de autos.
2.- El título de propiedad del inmueble.
3.- El contrato de Arrendamiento
4.- La libreta del Banco de Venezuela Ahorro Global Nº 01020402070100375158.
5.- Correspondencia enviada por los Arrendadores a los Arrendatarios
6.- Solicitud de inspección de habitabilidad del inmueble tramitada ante el Cuerpo de Bomberos.
7.- Inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos en fecha 17/08/2006 y su respectivo informe de fecha 22/08/2006.
8.- Copia certificada del expediente Nº 478-2006 de consignación de alquileres del Juzgado Primero de Municipios. (fs. 34 y 35).
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en fecha 12/01/2007, presenta escrito de Promoción de Pruebas, en el que promueve las siguientes pruebas:
1.- El mérito favorable de las actas, en especial el contenido de la cláusula Segunda del Contrato.
2.- Copia certificada del expediente Nº 478-06 de consignación inquilinaria.
3.- Exhibición de Documentos.
4.- Inspección Judicial.
5.- Que se oficie a la Oficina del Banco de Venezuela para que informe sobre el bloqueo de la cuenta de Ahorros Global Nº 402-0375158.
6.- Testimoniales de: MARIA MAGDALENA ANTONI DE TORRES; NELLY CELESTE CARDENAS ANGARITA y DORIS MARTINEZ BENAVIDES (fs. 29-30).
ADMISION DE LAS PRUEBAS:
Por auto de fecha 17/01/2007, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada (f. 32 y su vto) y por auto de fecha 18/01/2007 fueron admitidas las Pruebas de la parte actora (f. 113).
DECISION EN PRIMERA INSTANCIA
El Tribunal a quo en fecha 01 de febrero de 2007, emite decisión en la que declaro Sin lugar la demanda intentada por WIRLEY DE JESUS GARCIA CRIOLLO y BRENDA THOMAS DUQUE contra los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EXEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ y condenó en costas a la parte demandante (f. 180 al 200).
En fecha 07 de febrero de 2007, la parte actora apela de la decisión (f. 202) y por auto fechado 09 de febrero de 2007 el Tribunal a quo oye la misma en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente al Tribunal de alzada. (f. 204).
En fecha 27 de febrero de 2007, previa distribución, se recibe en éste Juzgado el expediente, se inventarió, se le dio entrada y el curso de ley correspondiente, quedando nomenclado con el Nº 18.966 y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia (f. 207).
PARTE MOTIVA
Se resume la controversia aquí planteada en la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaron los ciudadanas WIRLEY DE JESUS GARCIA CRIOLLO y BRENDA THOMAS DUQUE, actuando a través de sus Apoderadas Judiciales, contra los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EXEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ, alegando la falta de pago oportuno de los canones de arrendamientos durante el curso de la relación contractual y el incumplimiento del Arrendatario a su obligación de cuidar el inmueble como un buen padre de familia.
La parte demandada, alega que no se encuentra insolvente en el pago de los alquileres, pues efectuó la respectiva consignación inquilinaria por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes, ante el bloqueo hecho por los Arrendadores a la cuenta global del Banco de Venezuela, en la que se convino efectuar los depósitos. Igualmente aducen que el inmueble se encuentra en malas condiciones y presenta filtraciones, pero que en esas mismas condiciones les fue arrendado por los aquí demandantes.
VALORACION DE LAS PRUEBAS
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Al mérito favorable de autos, la Sala Político-Administrativa del máximo Tribunal de la República, en sentencia del 30 de julio de 2002, señaló que “...dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.”; razón por la cual, éste Operador de Justicia acogiéndose al criterio supra citado, no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567).
A la copia fotostática certificada del documento inserto a los folios 10 y 11, consistente en contrato de arrendamiento; el Tribunal la tiene como fidedigna y la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y hace plena prueba que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 30/12/2003, bajo el Nº 61, tomo 187 de los Libros de Autenticaciones, los ciudadanos WIRLEY DE JESUS GARCIA CRIOLLO y BRENDA THOMAS DUQUE, actuando como arrendadores celebraron con los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EXZEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ, fungiendo como arrendatarios, un contrato de arrendamiento sobre una casa ubicada en la Urbanización San Judas Tadeo, avenida Ferrero Tamayo, calle 4, Nº 8-4, San Cristóbal, Estado Táchira.
A la copia fotostática certificada del documento inserto al folio 12; el Tribunal lo valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil; y de él se desprende que el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en fecha 17/08/2006, constató que la vivienda ubicada en la Urbanización San Judas Tadeo, Nº 8-4, calle 4, presenta manchas de filtración en el techo, provenientes de un baño ubicado en el segundo nivel y su orígen deriva del hecho que las tuberías para la recolección de agua están rotas y cuando se utilizan el agua corre libremente y se filtra a través del techo, recomendándose la sustitución de los tubos recolectores.
A la copia fotostática certificada del documento que riela inserto a los folios 36 y 37; consistente en documento de propiedad; el Tribunal la tiene como fidedigna y la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y hace plena prueba que el ciudadano JUAN GUILLERMO THOMAS NAVARRO, mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, en fecha 27/12/2004, bajo el Nº 43, tomo 073, Protocolo 01, dió en venta a los ciudadanos WIRLEY DE JESUS GARCIA y BRENDA THOMAS DE GARCIA, un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa que él ocupa, ubicado en el conjunto Residencial Urbanización San Judas Tadeo, calle 4, casa Nº 08, avenida Ferrero Tamayo.
A la copia certificada computarizada del documento inserto al folio 46 y su vuelto, consistente en acta de matrimonio; el Tribunal no lo valora, por cuanto su contenido no guarda relación con los hechos aquí controvertidos.
Al original del documento inserto del folio 54 al 64, consistente en Libreta de Ahorros del Banco de Venezuela Grupo Santander con Nº de cuenta 0102042070100375158 a nombre de WIRLEY GARCIA C. y BRENDA THOMAS DUQUE; el Tribunal difiere la opinión y valoración sobre ella para el momento de pronunciarse en la sentencia de fondo.
En cuanto al original del estado de cuenta del Banco de Venezuela inserto al folio 65; el Tribunal observa que está referido a los movimientos de la cuenta de Ahorros Global del Banco de Venezuela Nº 0102042070100375158, los cuales pueden ser verificados con la Libreta de Ahorros mencionada en el aparte anterior; razón por la cual, conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil no se valora.
Al original del documento inserto al folio 67, consistente en misiva fechada 24/10/2005; el Tribunal por cuanto no fué tachada ni desconocida la tiene por reconocida y la valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que la ciudadana BRENDA THOMAS DE GARCIA, mediante comunicación fechada 24/10/2005 notificó a los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EXZEQUIAS VALONGO, la terminación del Contrato de Arrendamiento, notificación que fue recibida el 05/11/2005.
Al original del documento inserto al folio 68, consistente en misiva fechada 15/08/2006; el Tribunal por cuanto no fué tachada ni desconocida la tiene por reconocida; y valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que el ciudadano WIRLEY GARCIA, solicitó al Cuerpo de Bomberos la realización de una inspección de habitabilidad a la vivienda ubicada en la avenida Ferrero Tamayo, Urbanización San Judas Tadeo, calle 4, casa Nº 8-4 de San Cristóbal; solicitud que fue recibida en el Cuerpo de Bomberos de San Cristóbal, en fecha 15/08/2006, tal como se evidencia del sello húmedo estampado.
A la copia fotostática certificada del expediente Nº 478 que cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira; el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil; y de él se desprende que los ciudadanos COLMENARES DE VALONGO CARMEN GISELA y VALONGO PRIMOSCHITZ EXEQUIAS realizaron ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, consignación inquilinaria en beneficio de GARCIA CRIOLLO WIRLEY y THOMAS DUQUE BRENDA, de la siguiente forma: En fecha 18/09/2006 consignaron SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 740.000), correspondientes a los meses de julio y agosto de 2006 (fs. 75 y 76); el 18/09/2006 consignaron TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000), correspondiente al mes de septiembre de 2006 (fs. 77 y 78); el 03/10/2006 consignaron TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000), correspondiente al mes de septiembre de 2006 (fs. 82 y 83); el 30/10/2006 consignaron TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000), por concepto del mes de octubre de 2006 (fs. 91 y 92) ; el 01/12/2006 consignaron TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000) correspondientes al mes de Noviembre de 2006 (fs. 93 y 94); el 01/12/2006 consignaron TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000), por concepto del mes de Noviembre de 2006 (f. 95); el 19/12/2006 consignaron TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000), correspondiente al mes de diciembre de 2006 (f. 96 y 97); el 21/12/2006 consignaron TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000) por concepto de ajuste a cuenta (fs. 99 y 100).
VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En cuanto al mérito y valor jurídico de las actas procesales; el Tribunal dá por reproducida la opinión que sobre ella emitió anteriormente.
A la copia fotostática certificada del expediente de consignación inquilinaria signado con el Nº 478; el Tribunal dá por reproducida la valoración que sobre él hizo en apartes anteriores.
De la inspección judicial practicada por el a quo, inserta del folio 171 al 174, se desprende que el inmueble arrendado consistente en una casa para habitación ubicada en la Urbanización San Judas Tadeo, avenida Ferrero Tamayo, calle 4, Nº 8-4, San Cristóbal en el que se constató que en “…la sala de baño existe para el momento de la inspección una abertura llamada grieta en la parte suroeste de dicha sala de baño…asimismo al abrir la tubería del agua de la ducha, el agua queda en forma de depósito por no tener desnivel hacia el sifón del desague…asimismo…en el primer nivel de la parte suroeste, se observa un filtración de gotas de agua, así como también el machimbre se encuentra en proceso…”
A las declaraciones testimoniales rendidas en fechas 22/01/2007 por MARIA MAGDALENA ANTONI DE TORRES (f. 116) y 23/01/2007 por DORIS MARTINEZ BENAVIDES (fs. 119-120); el Tribunal las valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; y de ellas se desprende que el inmueble arrendado presenta filtraciones que son visibles inclusive desde la parte externa de la vivienda.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes, Corresponde en primer lugar a éste Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento propuesta. En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento contractual.
El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas.
En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.
El artículo 1.579 del Código Civil, señala:
“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”
De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.
Un contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, cuando tiene un principio y una fecha exacta y aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuándo termina la misma. Por el contrario; los contratos a tiempo indeterminado, se dan cuando existe fecha cierta de inicio, y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, entonces, queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado (Iraida Esther Ortega Carvajal. Problemática de los juicios de resolución, cumplimiento y desalojo en los Contratos de Arrendamiento. pág. 41).
La cláusula TERCERA del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 30/12/2003, bajo el Nº 61, tomo 187, reza textualmente:
“El tiempo de duración convenido para la vigencia del Contrato de Arrendamiento será de seis (6) meses, contados a partir de la firma del presente contrato, el cual podrá ser prorrogado automáticamente por lapsos iguales y sucesivos de (06) meses, cada una de las prórrogas, si las hubiere, a voluntad de alguna de las partes y en caso de que alguna de ellas no manifieste su voluntad de darlo por terminado con un (1) mes de anticipación al vencimiento del término inicial o de la prórroga que estuviere en curso.”
Aplicando al caso de autos, tanto la cláusula contractual supra transcrita, como la definición dada por la autora, se infiere claramente que la voluntad de las partes contratantes fue la de celebrar un contrato de arrendamiento a término fijo por seis (6) meses, acordando además la existencia de prórrogas, así como el lapso de duración de esas prórrogas; razón por la cual es evidente e indudable, que el contrato de arrendamiento celebrado es a término fijo, y aun cuando éste se prorrogó, la duración de las prórrogas sucesivas ocurridas desde el 30/06/2004, también lo fueron por el mismo lapso de seis (6) meses; así se desprende de la enfática redacción dada a la cláusula, cuando señala “El tiempo de duración convenido para la vigencia del Contrato de Arrendamiento será de seis (6) meses, .…. el cual podrá ser prorrogado automáticamente por lapsos iguales y sucesivos de (06) meses, ...”. En consecuencia el contrato de arrendamiento es a término fijo. Así se establece.
Respecto al tercer requisito, atinente al incumplimiento contractual; se observa:
Alega la parte actora el incumplimiento del arrendatario en la fecha de pago de los cánones arrendaticios; así como el deterioro del inmueble a causa de filtraciones.
Sobre el incumplimiento del arrendatario en el pago oportuno de los cánones arrendaticios; el Tribunal observa y hace las siguientes consideraciones:
Las partes contratantes en la cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento (fs. 10-11), fijaron el monto del cánon en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,00), hoy TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 330), que debían ser cancelados “…puntualmente por “LOS ARRENDATARIOS” los primeros cinco (05) días de cada mes al vencimiento…en moneda de curso legal en el país…en la Cuenta de Ahorros Global del Banco de Venezuela Nº 402-0375158 a nombre de …(WIRLEY DE JESUS CRIOLLO y BRENDA THOMAS)…”
De la revisión de las actas procesales se observa que del folio 54 al 64 se encuentra inserta original de la Libreta de Ahorros del Banco de Venezuela cuenta Global Nº 0102042070100375158 a nombre de WIRLEY GARCIA y BRENDA THOMAS DUQUE, en la que se observan entre otros, diversos depósitos en fechas 29/10/2004 por 330.000 Bs. (f. 55); 17/11/2004 por 330.000 Bs. (f. 55); 03/12/2004 por Bs. 330.000 (f. 55); 31/01/2005 por 370.000 Bs. (f. 56); 28/02/2005 por 370.000 Bs. (f. 56); 18/04/2005 por 370.000 Bs. (f. 56); 16/05/2005 por 370.000 Bs. (f. 57); 20/06/2005 por 370.000 Bs. (f. 57); 06/12/2005 por 370.000 Bs. (f. 61); 03/01/2006 por 370.000 Bs. (f. 61); 03/02/2006 por 370.000 Bs. (f. 61); 03/03/2006 por 370.000 Bs. (F. 62); 17/04/2006 por 370.000 Bs. (f. 62) y 17/05/2006 por 370.000 Bs. (f. 62).
La situación evidenciada en la referida Libreta de Ahorros, demuestra que el Arrendatario; tal como fué convenido contractualmente depositaba los cánones de arrendamiento en la cuenta de ahorros que fué indicada en el contrato de arrendamiento, depositando inicialmente TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000), por concepto de alquiler mensual; y a partir de enero de 2005 inclusive, TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 370.000); lo que hace concluir que el cánon de arrendamiento vigente es de TRESCIENTOS SETENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 370,00), pues los depósitos efectuados por ésta cantidad demuestran la aceptación del arrendatario en el aumento del cánon de arrendamiento de TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 330,00) a TRESCIENTOS SETENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 370,00). Así se establece.
Ahora bien, la cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento (fs. 10-11), establece que el cánon de arrendamiento deben ser cancelado “…puntualmente por “LOS ARRENDATARIOS” los primeros cinco (05) días de cada mes al vencimiento…en moneda de curso legal en el país…en la Cuenta de Ahorros Global del Banco de Venezuela Nº 402-0375158 …”; y de la revisión de la Libreta de Ahorros del Banco de Venezuela (fs. 54 al 64), se observa que los únicos canones de arrendamiento que fueron cancelados oportunamente y/o dentro de los 5 días siguientes al vencimiento de cada mes fueron noviembre y diciembre de 2004 (f. 55), enero, febrero, noviembre y diciembre de 2005 (f. 56 y 61), enero y febrero de 2006 (fs. 61 y 62). Así se establece.
Igualmente, aprecia el Tribunal que la parte demandada en fecha 18/09/2006 empezó a efectuar la consignación inquilinaria ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira (f. 75), consignando en esa fecha ante el Tribunal, según planilla de depósito Nº 5924561 de fecha 18/08/2006 de BANFOANDES, por la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 740.000) (f. 76), que comprendía la consignación de los meses de julio y agosto de 2006 (f. 75).
El artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario …consignarla por ante el Tribunal del Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
De la norma se desprende claramente que la consignación inquilinaria para que tenga validez y se considere solvente al arrendatario, debe efectuarse, -siguiendo la letra de la norma- ante el Tribunal dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad, es decir, que la mensualidad del mes de julio de 2006, debió ser consignada en el Tribunal de Municipio hasta el 15 de agosto de 2006 inclusive, y el canon de arrendamiento del mes de agosto debió consignarse ante el Tribunal de Municipio hasta el 15 de septiembre de 2006 inclusive.
Revisando las consignaciones inquilinarias realizadas; se observa que aun cuando la planilla de depósito aparece fechada 18/08/2006 (f. 76), fue consignada ante el Tribunal de Municipio el 18/09/2006 (f. 75), es decir, que el canon arrendaticio del mes de julio de 2006, fué consignado con 33 días de retraso; y la del mes de agosto de 2006 fué consignado con 3 días de retraso. Así se establece.
En mérito de lo expuesto; éste Operario de Justicia encuentra satisfecho el incumplimiento de la cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento. Así se decide.
En cuanto al deterioro del inmueble alegado por la parte actora; el Tribunal observa y hace las siguientes consideraciones:
Los artículos 1596 y 1597 del Código Civil, establecen:
“Artículo 1.596: El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.”
“Artículo 1597: El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya…”(negrillas y subrayado propio del Tribunal).
De la normativa transcrita se desprende que el arrendatario está en la obligación de notificar al arrendador de la necesidad de efectuar cualquier reparación en la cosa arrendada.
En el caso de autos, el Juzgado a quo practicó una inspección judicial en el inmueble arrendado, observándose que éste presenta en “…la sala de baño…. una abertura llamada grieta en la parte suroeste de dicha sala de baño… al abrir la tubería del agua de la ducha, el agua queda en forma de depósito por no tener desnivel hacia el sifón del desague…en el primer nivel de la parte suroeste, se observa un filtración de gotas de agua,…”
Igualmente , consta al folio 12, que el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en fecha 17/08/2006, constató que la vivienda ubicada en la Urbanización San Judas Tadeo, Nº 8-4, calle 4, presenta manchas de filtración en el techo, provenientes de un baño ubicado en el segundo nivel y su orígen deriva del hecho que las tuberías para la recolección de agua están rotas y cuando se utilizan el agua corre libremente y se filtra a través del techo, recomendándose la sustitución de los tubos recolectores.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales, no se desprende elemento alguno que demuestre que el Arrendatario haya notificado al arrendador de los daños existentes en el inmueble a objeto de proceder a repararlos, con lo cual se concluye la omisión y negligencia del arrendatario en el cumplimiento de las obligaciones legales que le imponen los artículos 1596 y 1597 del Código Civil. Así se establece.
Por otra parte la cláusula OCTAVA del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes contratantes, señala:
“El inmueble objeto de éste Contrato se encuentra en buenas condiciones de conservación y funcionamiento en sus distintas dependencias, instalaciones y accesorios. En consecuencia a la terminación del contrato “LOS ARRENDATARIOS” deberán entregarlo a “LOS ARRENDADORES” en las mismas condiciones. Así mismo, corren por cuenta de LOS ARRENDATARIOS todas las reparaciones menores que requiera el inmueble.”
Se aprecia que las partes contratantes fueron conformes y contestes en declarar que el inmueble arrendado para el momento de la celebración del contrato se encontraba en buenas condiciones de conservación y funcionamiento, en sus distintas dependencias, instalaciones y accesorios; y el arrendatario aceptó entregarlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Así se establece.
Así las cosas, ha quedado demostrado que durante el curso de la relación contractual el inmueble sufrió serios deterioros, que debieron ser notificados al Arrendador conforme a los artículos 1596 y 1597 del Código Civil, cuya omisión por parte del Arrendatario lo hace incurrir en el incumplimiento de las obligaciones legales que le impone el Código Sustantivo. Así se decide.
Igualmente, visto que el Arrendatario acordó contractualmente hacer entrega del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, deberá proceder a repararlo para ser entregado a su propietario en buenas condiciones de mantenimiento y conservación. Así se decide.
Vale decir, que ésta alzada no comparte el razonamiento del a quo acerca que el arrendatario no pudo reparar el inmueble porque el Arrendador no lo autorizó para ello. El numeral 1º del artículo 1592 del Código Civil, señala que el Arrendatario “…debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia..”. En tal sentido, si el Arrendatario se está sirviendo del inmueble arrendado, debe procurar por todos los medios por su mantenimiento, conservación y funcionamiento, sin que le sirva de excusa la falta de autorización del Arrendador para reparar el inmueble; admitir la premisa planteada por el a quo, implicaría excepcionar de responsabilidad al Arrendatario cuando incumpla sus obligaciones legales. Así se precisa.
En otro orden de ideas, señala el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
En tal virtud; visto que en autos quedó demostrado que la relación arrendaticia se inició el 30 de diciembre de 2003 y terminó con la presente sentencia judicial, se concluye que la duración del contrato fue de cuatro (4) años y veinticinco (25) días, pudiendo corresponderle al inquilino –si no estuviere incurso en incumplimiento de obligaciones contractuales- una prórroga legal de un (1) año, conforme al literal b) del artículo 38 ejusdem. Así se establece.
Ahora bien, señala el Artículo 41 Ibidem:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales“. (negrillas propias del Tribunal).
En el caso sub judice, se observa que la acción interpuesta versa sobre Resolución de Contrato por falta de pago y deterioro del inmueble, las cuales quedaron demostradas; tal como se explicó anteriormente, lo que significa que por cuanto la demanda versa sobre el incumplimiento de la obligación contractual del arrendatario de pagar oportunamente el canon arrendaticio y el incumplimiento de la obligación legal de cuidar el inmueble como un buen padre de familia, no le es aplicable el beneficio del artículo 41 ya señalado. Así se establece.
En fuerza de los razonamientos anteriores y de la valoración realizada, es forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la Acción de Resolución de Contrato por falta de pago y deterioro del inmueble, interpuesta por la parte demandante, pues quedó demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la incursión del demandado en causales de incumplimiento contractual y legal. Así se decide.
En virtud de lo expuesto, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PARTE DISPOSITIVA
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos WIRLEY DE JESUS GARCIA CRIOLLO y BRENDA THOMAS DUQUE, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nº. 10.850.906 y 11.021.074, respectivamente, domiciliados en el estado Bolívar y hábiles, contra los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EXEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nº 3.007.678 y 4.577.207, en su orden, por motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 30/12/2003, bajo el Nº 61, tomo 187.
TERCERO: Una vez quede firme la presente decisión, se ordena a los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EXEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ, ya identificados, hacer entrega a los ciudadanos WIRLEY DE JESUS GARCIA CRIOLLO y BRENDA THOMAS DUQUE, ya identificados del inmueble arrendado consistente en una casa para habitación ubicada en la Urbanización San Judas Tadeo, avenida Ferreo Tamayo, calle 4, Nº 8-4, San Cristóbal, Estado Táchira, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de mantenimiento y conservación; y previa reparación de los daños que presenta el inmueble a consecuencia de las filtraciones.
CUARTO: Se ordena a los ciudadanos CARMEN COLMENARES DE VALONGO y WILLIAM EXEQUIAS VALONGO PRIMOSCHITZ, ya identificados, a cancelar a los ciudadanos WIRLEY DE JESUS GARCIA CRIOLLO y BRENDA THOMAS DUQUE, los cánones de arrendamiento hasta la total y definitiva entrega del inmueble, a razón de TRESCIENTOS SETENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 370,00), mensuales.
QUINTO: Queda revocada en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 01 de febrero de 2007.
SEXTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
SEPTIMO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
OCTAVO: En la oportunidad legal correspondiente bájese el expediente al Tribunal de la causa.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008). Año 197º de la Independencia y 148º de la Federación. El Juez. Josué Manuel Contreras Zambrano. (Fdo). Firma ilegible. La Secretaria Temporal. Alicia Coromoto Mora Arellano. (fdo) firma ilegible
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