TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ADOLFO VIVAS ARRELLANO, venezolano, mayor de edad, médico cirujano, con cédula de identidad No. 156.074.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Abogado HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 8.907; según poder apud-acta otorgado en fecha 07 de noviembre de 2.008 (f. 34).
PARTE DEMANDADA: BLANCA FLOR VELEZ SUAREZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. 9.224.168.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Abogado RAUL ESTRADA CAMACHO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. 2.454.658; según poder apud-acta de fecha 11 de noviembre de 2.008 (f. 52).
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 5647.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano ADOLFO VIVAS ARELLANO, como propietario arrendador, ocurre para demandar por desalojo de inmueble, a la ciudadana BLANCA FLOR VELEZ SUAREZ; demanda que luego de la distribución correspondió en conocimiento a este Tribunal.
Fundamenta su acción en los siguientes alegatos:
.- Que es propietario de un lote de terreno ubicado al final de la Avenida Las Lomas, en la Urbanización del mismo nombre, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; conocido como vivero Las Lomas, el cual se encontraba dotado de una construcción improvisada tipo rancho, con techo de asbesto, que serviría como depósito de herramientas, abonos y demás utensilios propios de esa explotación comercial.
.- Que es el caso que su arrendataria transformó sin su consentimiento tal construcción en vivienda familiar, violentando el contrato de arrendamiento; y que ese uso habitacional permanece a pesar de que a pocos metros pasa la quebrada La Blanca, que desbasta y demuele inmuebles de mejor estructura.
.- Que en dicho inmueble y a pesar de su expresa prohibición viven dos (2) niños, sin apreciar el peligro de la quebrada La Blanca, por lo que se dirigió al Cuerpo de Bomberos, a objeto de que realizaran una inspección en el sitio, el cual en fecha 26 de agosto de 2.008, rindió informe, que declaró el inmueble no apto para su funcionamiento y habitabilidad.
.- Que de tal informe se deriva, que el rancho existente en el terreno arrendado, fue transformado por la inquilina en contravención al contrato, en inmueble residencial, por lo que destinó el inmueble a un uso indebido.
.- Que por lo anterior, demandaba el desalojo del inmueble con fundamento en lo previsto en el literal “d)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estimando su demanda en la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,00).
Acompaña a su escrito libelar: Solicitud de inspección al Cuerpo de Bomberos del Municipio San Cristóbal; e informe de los anteriores. Copia del documento de propiedad del inmueble y certificado de gravámenes (fs. 1 al 11).
SEGUNDO: El seis (6) de octubre de 2.008, se admitió la demanda (f. 12).
En fecha 30 de octubre de 2.008 (fs. 17 al 19), la demandada ocurre asistida del Abogado RAUL ESTRADA CAMACHO, y procede tempestivamente a contestar la demanda incoada en su contra, en la cual indica:
.- Que niega y rechaza la demanda, en todas y cada una de sus partes.
.- Opone como defensas de fondo las cuestiones previas de cosa juzgada y prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
.- A todo evento rechaza y niega que haya transformado el inmueble en contravención al contrato, dándole un uso residencial, y que ello hubiere sido un uso indebido.
.- Que la calificación del inmueble de rancho se contradice con la solicitud que la demandante hiciera ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 23 de abril del año 2.007, de notificación de venta del inmueble en la suma de NOVECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 980.000.000,00), suma que no se corresponde a una construcción improvisada.
.- Que ha construido a su cuenta mejoras y bienhechurías a su costo durante los once (11) años aproximadamente de duración del contrato, las cuales fueron hechas con la anuencia y aceptación de la parte actora, ya que nunca se le manifestó su desacuerdo con las mismas en forma verbal ó escrita.
.- Finalmente impugna y rechaza la validez del informe del Cuerpo de Bomberos, por no ser veraz y adecuarse a la realidad de los hechos.
La parte demandada acompañó a su escrito de contestación: Copia del contrato de arrendamiento. Copia de la sentencia dictada en el expediente N° 11.146-06 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira (fs. 1 al 33).
III
MOTIVA DE LA SENTENCIA
ESTABLECIMIENTO DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica, que las alegaciones deben anteceder a las probanzas, pues de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia.
Observa el Tribunal, que el fundamento de la pretensión lo comporta el desalojo de un inmueble arrendado, bajo la vigencia de un contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre las partes de la litis sobre el inmueble descrito en autos, con el alegato de que se violentó dicho contrato al cambiar el uso del inmueble. Ante ello, la demandada expresa, que dicho contrato es a tiempo determinado y como tal, la causal invocada por la actora como fundamento de su acción sólo es aplicable a los efectos de los contratos de arrendamiento verbal ó por escrito a tiempo indeterminado, que existe cosa juzgada, prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, y que no ha contravenido el contrato de arrendamiento.
En este sentido, observa quien juzga, que la acción que se intenta versa sobre una acción de desalojo, como lo expresó el actor en su libelo e igualmente lo indica la demandada. Quedando en consecuencia como punto no controvertido la existencia de una relación arrendaticia.
DE LA ACCIÓN INTENTADA
Considera quien aquí decide, que previo el estudio de los alegatos de las partes, debe también avocarse a examinar la procedencia de la acción incoada por la parte actora para la tutela de la pretensión por ella ejercida en este proceso, conforme lo ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:
“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
... (omissis) Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Con relación a la procedencia de las acciones arrendaticias, el Tribunal Supremo de Justicia ha tocado y decidido sobre el tema, en diversas oportunidades, así la Sala Constitucional en fecha 24 de abril de 2002, sentencia Nº 834, bajo la ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dejó establecido:
“Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo encajada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador.
En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado”.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer la notificación efectuada por el ciudadano RICARDO GADALY, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de enero de 1990, la cual cursa en autos marcada “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la demanda, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a su representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era a tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.”
Con fundamento en lo anterior, es necesario establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia de las partes de la litis, a objeto de determinar si la acción intentada se encuentra ajustada a derecho y en consecuencia, la procedencia de la misma.
Así tenemos, que dicho contrato indica en su cláusula SEGUNDA:
“La duración del presente contrato será de un (01) año, contado a partir del 01-01-2.004, prorrogable automáticamente por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifestare por escrito a la otra su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, con por lo menos un mes de anticipación al vencimiento del lapso establecido o cualquiera de sus prórrogas. Queda convenido entre las partes que están obligados a firmar la respectiva participación a que se refiere la presente cláusula”.
De lo anterior se evidencia, que las partes inicialmente establecieron como duración para su relación arrendaticia el lapso de tiempo de un (1) año, con prórrogas automáticas sucesivas, las cuales no convierten el contrato a tiempo indeterminado, esto es, por las mismas no se producen la tácita reconducción del artículo 1600 del Código Civil, ya que en este tipo de prórrogas automáticas cada una de las partes tiene la facultad de manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato antes de que opere el vencimiento de alguna de ellas, y en consecuencia, el contrato se prorrogue una vez más y por un período igual, razón por lo cual, para este Juzgador no se encuentra lleno el primer supuesto para intentar la acción de desalojo, esto es la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que como se expresó, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se establece.
En consecuencia, la parte actora mal podía invocar una acción de desalojo, cuando dicho contrato, como se estableció es a tiempo determinado, pues estaría subvirtiendo las normas previstas por el Legislador que son de estricto Orden Público, y ni el Juez ni las partes pueden relajarlas, ya que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 7º, que:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos”.
Razón por la cual, se desprende de la anterior norma el carácter imperativo de la misma a favor de los arrendatarios. Así pues, el Tribunal considera, que encontrándose en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la acción a ejercer no era la propuesta por la parte demandante, sino la de resolución de contrato por mandato expreso del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece, lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: […]”
En consecuencia, este Juzgado con apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, con base al Derecho y al debido proceso, señalados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (artículo 49), y a las facultades conferidas al Juez señaladas en los artículos 12, 14 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera, que por cuanto la acción escogida por la parte demandante no resulta idónea para su pretensión, dicha acción es contraria a Derecho, en consecuencia, la demanda debe ser declarada inadmisible, y así se establece.
En virtud de lo anterior, el Tribunal considera innecesario analizar los alegatos y planteamientos formulados por las partes.
IV
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda por desalojo, intentada por el ciudadano ADOLFO VIVAS ARRELLANO representado por el Abogado HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF, contra la ciudadana BLANCA FLOR VELEZ SUAREZ representada por el Abogado RAUL ESTRADA CAMACHO; por ser contraria a Derecho la petición de la parte accionante.
SEGUNDO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el Derecho a la Defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de diciembre de dos mil ocho (2008). AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abg. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 10:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5647.