TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
198° y 149°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MARIA ROSARIO CONTRERAS DE JAIMES, venezolano,
mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-
9.137.742, domiciliada en la avenida 4, Nº 1-25, segunda planta
de “El Cafetal” de ciudad de Rubio, Municipio Junín, Y/O SU
APODERADAS CIUDADANAS ABOGADAS IRAIMA C.
ALARCÓN Y ARELIS VERÓNICA REY.-
PARTE DEMANDADA: JOSÉ ALFREDO SERRANO CONTRERAS mayor de edad,
Domiciliado en la avenida 4, Nº 1-25 de El Cafetal vía principal
Del centro Poblado El Rodeo de esta ciudad de Rubio, Municipio
Junín del Estado Táchira.-
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE: 3050-08.-

En fecha 04 de Junio de 2008, (Folio 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09), corre inserto libelo de demanda, presentado por la ciudadana MARIA ROSARIO CONTRERAS DE JAIMES asistido por la abogada IRAIMA C. ALARCÓN.
En fecha 09 de Junio de dos mil ocho, se dicto auto admitiendo la presente demanda.
En fecha 17 de Junio de 2008, la ciudadana MARIA ROSARIO CONTRERAS DE JAIMES asistida por la abogada IRAIMA C. ALARCÓN.
En fecha 17 de Junio de 2008, la ciudadana MARIA ROSARIO CONTRERAS DE JAIMES confiere poder apud acta a las abogadas IRAIMA C. ALARCÓN Y ARELYS VERÓNICA REY.
En fecha 01 de Julio de 2008, el alguacil de este Despacho consigna Recibo de Citación firmado por el ciudadano JOSÉ ALFREDO SERRANO CONTRERAS.
En fecha 03 de Julio de 2008, el ciudadano JOSÉ ALFREDO SERRANO CONTRERAS presentó Escrito de Contestación de la demanda.
En fecha 04 de Julio de 2008, la abogada ARELYS VERÓNICA REY, apoderada judicial de la ciudadana MARIA ROSARIO CONTRERAS DE JAIMES solicito copia fotostáticas simples.
En fecha 09 de julio de 2008, el ciudadano JOSÉ ALFREDO SERRANO CONTRERAS confiere poder apud acta a los abogados JULIO CESAR SANDOVAL PÉREZ.
En fecha 10 de Julio de 2008, la ciudadana MARIA ROSARIO CONTRERAS DE JAIMES asistida por la abogada IRAIMA C. ALARCÓN A., presento escrito de Promoción de Pruebas.
En fecha 14 de Julio de 2008, la ciudadana abogada IRAIMA C. ALARCÓN consigno diligencia.
En fecha 15 de julio de 2008, el abogado JULIO CESAR SANDOVAL PÉREZ, presentó diligencia oponiéndose a la admisión de las pruebas presentada por la parte demandante.
En fecha 15 de Julio de 2008, el abogado JULIO CESAR SANDOVAL PÉREZ, presentó Escrito de Promoción de Pruebas.
En fecha 16 de Julio de 2008, se dicto auto admitiendo las pruebas presentadas por el abogado JULIO CESAR SANDOVAL PÉREZ.
En fecha 16 de Julio de 2008, la ciudadana abogada IRAIMA C. ALARCÓN A. presentó escrito de Conclusiones.
En fecha 17 de Julio de 2008, se declaro desierto el acto de la declaración de los ciudadanos FABIO DE JESUS LONDOÑO REY y PEDRO RAMÍREZ LÓPEZ.
En fecha 17 de Julio de 2008, declaro el ciudadano JOSÉ MANUEL PAEZ IBÁÑEZ y LUIS ANTONIO BARRERA SILVA.
En fecha 17 de Julio de 2008, se realizó INSPECCIÓN JUDICIAL en la calle principal del Cafetal, calle 2, Barrio Cañaveral, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

NARRATIVA

Se inicia la presente demanda por libelo de la parte actora quien, expuso; que, el día 23 de Julio del 2007, celebro contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un local comercial Nro. 3, ubicado en la Av. 4 Nro. 1-25 de el cafetal con vía principal al poblado, de esta Ciudad de Rubio, municipio Junín del Estado Táchira, por seis meses, que comenzó a regir a partir del 01 de Julio del año 2006; con el ciudadano JOSE ALFREDO SERRANO CONTRERAS, que vencido dicho lapso se renovó por un solo periodo, trascurrido ambos términos, prosperó la prorroga legal de seis meses, dejándose al arrendatario en el inmueble por lo que la relación arrendaticia se indetermino. Que el uso y destino para lo cual se pacto el contrato, “fue constituido por un expendio de víveres en general el cual debe ser destinado por este exclusivamente comercial y no podrá cambiar el uso del inmueble arrendado durante la vigencia del presente contrato” pero que el arrendatario incumplió su obligación de vender víveres exclusivamente, ya que cambio el destino del mismo al ramo de licorería. Que lo hizo sin su consentimiento a la venta de cervezas y licores y con ello le ocasiona problemas graves de perturbaciones y tranquilidad familiar ya que el inmueble alquilado queda en primera planta y mi familia y yo vivimos en la segunda planta, que la venta es hasta altas horas de la noche, los vehículos que llegan al local lo hacen con equipos de sonidos a altos decibeles que perturban la tranquilidad de mi familia y los vecinos, que han hablado con el arrendatario manifestándole su inconformidad con la situación y no ha solucionado el problema; que por todo lo expuesto demanda al Ciudadano JOSÉ SERRANO CONTRERAS, para que desaloje el inmueble arrendado, por haber cambiado su uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Causal señalada el literal d) Artículo 34 artículos; 1159, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia a los 1160, 1592, y 1593 del Código Civil Venezolano. -
Por su parte el Demandado asistido de su abogado Julio Cesar Sandoval Pérez, INPREABOGADO Nro. 71.688, dio contestación a la demanda en los siguientes términos; Primero; opuso la si cuestión previa prevista en el ordinal 6to. Del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. “El defecto de forma por no haberse llenado los requisitos que indica el 240 (eiusdem) Segundo; En apego del articulo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, niega rechaza y contradice tanto el derecho como en los hechos alegados por su mandante, porque si bien es cierto que mantiene una relación arrendaticia con la demandante desde el 01 de Enero del 2006 hasta la presente fecha 01-07-2008, sobre un local comercial para uso comercial y ha cancelado al día su relación arrendaticia, rechaza que el inmueble solo fue alquilado para la venta de víveres y que haya cambiado su uso. Ya que desde el principio la relación arrendaticia ha sido para uso de la actividad comercial, de venta de víveres y cervezas y especies alcohólicas sin ninguna limitación, que el compro el inventario de una bodega y en ella se vendía especies alcohólicas, con el tiempo solicito la licencia de licores anexa constancia “E” y al llenar los requisitos le otorgaron la referida autorización por la Alcaldía del Municipio Junín que anexa marcada con la letra “F”. Rechaza y niega que su actividad perjudique a la familia de la arrendadora ya que el horario es de 9 AM hasta 9 PM, que la arrendataria le ha pedido el inmueble para colocar una ferretería, que el contrato en que se basa la demanda presenta una inconsistencia lógica para su validez y solo demuestra la relación arrendaticia por hay un error; ya que comenzó el o1 de Julio del 2006 y se firmo el 01- 07- 2008.
PUNTO PREVIO
Antes de conocer y decidir el mérito del asunto, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa el Tribunal a resolver la Cuestione Previa formulada del numeral 6to. Del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil “El defecto de forma por no haberse llenado los requisitos que indica el 340 (eiusdem), alega el demandado; que la demandante ejerció su derecho de propietaria al intentar la demanda de desalojo del inmueble arrendado, acción de derecho real que solo puede ejercerse demostrando que se es titular de la acción a través del documento de propiedad y Lugo demostrar la relación arrendaticia por cualquier medio probatorio, dirigidas a la extinción del contrato de arrendamiento como es la acción de desalojo, siendo esta norma de orden publico. Ahora bien quien aquí decide siguiendo el criterio del Dr. Edgar D. Núñez Alcántara
En su obra “La relación arrendaticia en Venezuela de Principio del siglo XXI Pág. 246…. Documentos fundamentales. Hoy día en Venezuela existen dos tipos de documentos fundamentales, a saber; aquellos de los cuales se deriva inmediatamente la acción (artículo 340, numeral 6° del Código de Procedimiento Civil), como la letra de cambio, el cheque o la hipoteca; y aquellos que lo son por disposición de la ley (articulo 691 eiusdem), de los cuales los documentos referidos como de obligatoria presentación con el libelo en la prescripción adquisitiva son un ejemplo. Pero tales documentos no se detectan en el ámbito inquilinario, En Efecto, no existen en materia inquilinaría instrumentos fundamentales, ya que de las causales de cumplimiento, resolución o desalojo no se derivan existencialmente de ningún instrumento, si no de hechos que deben ser comprobados en el proceso. A lo sumo, los documentos, tales como contratos o prorrogas convencionales, juegan el papel probatorio que tienen en cualquier proceso jurisdiccional. (…..) La negrilla es nuestra.
Criterio que comparte quien aquí decide. Ahora bien en el caso que nos ocupa se trata de una acción de desalojo por haber cambiado el arrendatario el uso para del inmueble que se pactó en el contrato de arrendamiento, siendo este hecho el que deba acreditar el demandante y desvirtuar el arrendador. Y Así se decide declarando sin lugar la cuestión previa opuesta.
Pasa el Tribunal a decidir el mérito del asunto, observando que, de acuerdo al libelo y la contestación, el thema decidemdum queda circunscrito a precisar los hechos en que se fundamenta la acción de desalojo en virtud que el demandado niega que los hechos esgrimidos por el actor sean cierto, porque desde el inicio de la relación contractual arrendaticia su uso fue comercial sin ninguna limitación, por lo que siempre su actividad económica ha sido la venta de bebidas alcohólicas, dado que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido por ser un hecho aceptado. Si no el uso del inmueble pactado. Se requiere el análisis de los instrumentos probatorios producidos a los fines de precisar las afirmaciones de hechos de las partes
Pruebas promovidas por las partes dentro de la oportunidad legal:
Pruebas de la parte demandante:
Promueve el merito favorable de la confesión realizada por el demandado en el escrito de contestación de la demandada en los siguientes puntos; 1) en el folio 20 línea dos declara textualmente “Si bien soy arrendatario de la Ciudadana María Rosario Contreras”
2) el demandado confiesa, folio 20, línea 16 y siguiente “y con el tiempo solicite la licencia de licores (omissis)” en la línea 28 “yo he cumplido cabalmente y el horario de mi licencia de licores es de 9 AM hasta 9PM…. Al folio 21, línea 12 “pues desde un principio me he dedicado a la venta de víveres y especies alcohólicas”
3) que igualmente confiesa “que hemos mantenido conversaciones amistosas, al folio 21. Línea 2 “le he pedido que llegáramos a un arreglo y seguir con la relación arrendaticia”. Para la valoración de las mismas quien aquí decide observa, El Profesor Rodrigo rivera Morales en su libro Las pruebas en el Derecho Venezolano, Pág. 239 define la confesión
Es una declaración que hace una parte sobre un acto propio vinculado a una determinada relación jurídica que es desfavorable a su interés o del conocimiento que tiene de actos ajenos que son opuestos a sus pretensiones o que son favorables a la contraparte. (.)

En razón de esta definición, los dichos promovidos por la parte actora en las líneas del escrito de contestación de la demanda, como hechos admitidos por él no constituyen confesión, ya que son admitidos para su defensa, por estar implícitos en la contestación de la demanda, no pueden considerarse como hechos que admite el demandado en su contra o perjuicio y a favor del accionante, Por lo que no se le da valor probatorio y se desechan las mismas.
Documentales: a) merito y valor probatorio, de la constancia expedida por el consejo Comunal de la zona, en el cual los miembro del mismo manifiestan que en local se venden bebidas alcohólicas, con el fin de demostrar que el arrendatario incumplió con su obligación de destinar el inmueble al uso pactado. La misma se valora de conformidad al articulo 431del Código de Procedimiento Civil, por ser un instrumento privado emanado de terceros, que no son parte del juicio, a la cual no se le da valor probatorio por no haber sido ratificado en juicio por los terceros mediante la prueba testimonial.
b) merito favorable de la autorización para el expendio de bebidas alcohólicas expedida por el Concejo Municipal del Municipio Junín del Estado Táchira, prueba en la que conviene, por cuanto esta relacionada con los demás elementos probatorios y confirman que el demandado cambió el uso del inmueble. La misma se le valora por ser un documento emanado del ente administrativo de conformidad al artículo 8 de la ley de procedimientos administrativos. Del examen y valoración de la misma queda demostrado que al demandado se le autorizo la venta de especies alcohólicas al por menor (abasto), en fecha 12-02-2007, a la razón social “Abastos el Zorro” (José Alfredo Serrano Contreras) en el horario de 9AM hasta 9PM , en la dirección comercial Av. Principal del Cafetal, con Calle 2 Nº 1-13, sector el rosal, que cumplió con los requisitos exigidos por la Ley de Impuestos de alcohol y Especies Alcohólicas y su reglamento. Por lo que se le da pleno valor probatorio. Ya que se demuestra que el destino del inmueble guarda relación con el uso concedido por las autoridades municipales.
c) Promueve y reproduce el merito y valor probatorio de los documentos que rielan, a los folios 24, 25, 26, 27 y 28 tres contratos de arrendamientos, para demostrar la afecctio contractual arrendaticia de las partes, así como los de más términos en que se suscribieron. Por cuanto el contrato es ley entre las partes. Se valoran los mismos de conformidad al artículo 1.363 del Código Civil, del examen de las misma se evidencia que; el contrato de arrendamiento que riela al folio 24 y 25, comenzó el 01 de Enero del 2006 por 6 meses renovables por periodos iguales. Y En la cláusula quinta: El arrendatario se compromete a utilizar el inmueble objeto de este contrato para la actividad comercial, no pudiendo cederlo traspasarlo o subarrendarlo ni cambiar el uso del mismo sin la autorización expresa del arrendador. Siguiendo el orden de fechas de renovaciones arrendaticias para su mejor interpretación se examinan los mismos según el siguiente orden; del que riela al folio 28; La duración del presente contrato es de 6 meses contados a partir de la fecha del 01-08-2006, renovable por periodos iguales (….),en su la clausula quinta expresan los contratantes “El arrendatario se compromete a utilizar el inmueble objeto de este contrato para la actividad comercial, no pudiendo cederlo traspasarlo o subarrendarlo ni cambiar el uso del mismo sin la autorización expresa del arrendador.(…)y por último el que riela al folio 26 de la presente causa de la Cláusula Primera; La arrendadora da en arrendamiento un local comercial Nº 3, de su propiedad y no podrá cambiar el uso del inmueble arrendado durante la vigencia de este contrato constituido por un expendio de víveres en general el cual debe ser destinado por este exclusivamente comercial, ubicado en la Av. 4 N° 1-25 de el cafetal de la Ciudad de Rubio. En la Cláusula Tercera: La duración del presente contrato será de 6 meses a partir del 01- de Julio del año 2006, vencido el término de duración las parte podrá prorrogar el mismo por igual periodo (…..). Por lo que se le da pleno valor probatorio, quedando demostrado, que el inmueble arrendado es un local comercial que el uso del Inmueble arrendado desde que comenzó la actividad comercial desde el 01- de Enero del 2006 hasta la presente fecha fue para la ACTIVIDAD COMERCIAL, y así se decide.

Promueve un legajo de fotografías, las cuales no se valoran por ser inútiles e impertinentes

De las pruebas promovidas por la parte demandada:
Documentales:
El merito y valor probatorio del documenta del documento privado marcado con la letra “A” con el objeto de la relación arrendaticia que no se le limito su actividad económica. Promueve el merito y valor probatorio del documento anexo marcado con la letra B donde se observa que hay un error que afecta la validez del mismo, porque se firmo el 23-07-2007 y tuvo su inicio el 01-07-2006. las misma no se les da valor probatorio por no corresponder al objeto de la prueba promovido; la documental, letra “A” se refiere a un recibo de pago y documental de la letra “B” el objeto promovido no guarda relación al hecho controvertido, Promueve el merito y valor probatorio del documento anexo “D” donde se demuestra que al igual que al inicio de mi relación arrendaticia la arrendadora no me coloco ninguna limitación a la actividad económica por lo que no he cambiado su uso. Se le da pleno valor probatorio, quedando demostrado, el uso es la actividad comercial. Promueve el merito y valor probatorio de las documentales marcadas con las letra “E” y “F” con el objeto de demostrar que desde la fecha de expedición de las mismas existe una tacita aceptación de la actividad económica que desde el inicio esa fue mi actividad y lo que se hizo fue legalizarla y tener certeza jurídica de mi negocio. La misma se le da pleno valor probatorio según lo decidido y examinado Ut- supra con referencia al literal b)
De las testificales; de los ciudadano; Fabio de Jesús Londoño Rey, Pedro Ramírez, José Manuel Páez Ibáñez y Luis Antonio Barrera Silva; plenamente identificados en autos, con el objeto de demostrar que el demandado de autos es un arrendatario por más de tres años ocupando el local comercial objeto de esta demanda y desde su inicio de la relación ha vendido especies alcohólicas y dentro del horario permitido en su autorización, declarándose desiertas las testimoniales de los ciudadanos Fabio de Jesús Londoño Rey y evacuadas solamente dos de las testimoniales la del testigo José Manuel Páez Ibáñez y Luís Antonio Barrera Silva; examinadas cada una de las deposiciones del interrogatorio que formulara el promoverte; ambos manifestaron a la pregunta ¿ tienen conocimiento que el demandado Alfredo Serrano Es arrendatario del local comercial ubicado en la Av. Principal del el cafetal con calle 2 del cañaveral propiedad de la Sr. María del Rosario Contreras. Si. A la segunda pregunta ¿ diga el testigo si ha comprado víveres y especies alcohólicas (cervezas) en el local anteriormente descrito hoy llamado abasto el Zorro? SI. A la tercera testimonial ¿desde hace cuanto años y si sabe que desde que se abrió ese local vendían especies alcohólicas y desde hace cuanto tiempo? Desde hace 4 años vendían cervezas. A la cuarta ¿desde hace cuanto tiempo compra víveres y especies alcohólicas donde funciona el abasto el zorro firma mercantil del demandado? Desde hace como tres años. ¿Hasta qué horas venden? Hasta las 8 y 50 de la noche ¿ha comprado en el local luego de las nueve de la noche? No porque a esa hora está cerrado. Dichas testifícales se valoran de conformidad al artículo 508 del Código de procedimiento Civil, de la apreciación de las testifícales se tiene. Del examen de las preguntas formuladas por el promovente, se observan en cada una de ellas, un conteniendo ilustrativo, detallados de los hechos, por lo que las respuestas de los testigos fueron vagas y puntuales a un SI, sin exposiciones detallada, que a juicio de quien aquí decide haga presumir el conocimiento claro que aporten elemento alguno de los hechos controvertidos. Por lo que se desechan los mismos.

Solicito una inspección Judicial, en el lapso de promoción y evacuación de pruebas. La cual la realizo este tribunal, dejando constancia de; que el mismo está abierto al público, que dentro del local hay un baño urinario y una barra de concreto de atención al público de construcción de vieja data. . De la valoración de la misma, se tiene que no fue indicado el objeto ni lo que se pretende probar, pues sus particulares se refieren a objeto y estado del local y no a constatar los hechos de la controversia. Por lo que se desecha la misma.
DISPOSITIVA

En el caso analizado y previo la valoración de las pruebas quien aquí decide hace las siguientes consideraciones: la intención del legislador en cuanto al cambio del uso o destino por el arrendatario, que se estipulo en el contrato, sin el consentimiento del previo y por escrito del arrendador, contenida en el ordinal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos. Deriva del principio según el cual el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada, como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias. Es el caso bajo estudio el inmueble arrendado es un Local comercial y por su naturaleza tiene una destinación que ab initio se presume, y como quedo plenamente demostrado por el demandado, que el fin con el que contrato el arrendatario el inmueble al arrendador, fue para realizar una actividad comercial, uso pactado en cada uno de los contratos, siendo amplia la actividad, esta se manifiesta en la venta de bebidas alcohólicas a través de una licorería, debidamente autorizada ya que guarda relación con el destino del inmueble y el uso concedido por las autoridades municipales por lo especifico de la actividad de “ la venta de especies alcohólicas al por menor (abasto)” tal como se evidencia en la autorización para el expendio de bebidas alcohólicas expedida por el Concejo Municipal del Municipio Junín del Estado Táchira, de fecha 12-02-2007. SE DECLARA SIN LUGAR LA PRESENTE ACCION DE DESALOJO. Y así se decide.
En consecuencia este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DEL INMUEBLE incoada por la ciudadana: MARIA ROSARIO CONTRERAS DE JAIMES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.137.742. En contra del Ciudadano: JOSÉ ALFREDO SERRANO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula nro. 16.420.237.
SEGUNDO: Dada la naturaleza del fallo y por cuanto el demandante tuvo motivos para litigar no se condena en costa.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Rubio a los Cinco días del mes de Agosto de Dos Mil Ocho.-
La Jueza Provisoria,

Abg. ANA RAMONA ACUÑA
El Secretario Titular,

Abg. JULIO CESAR COLMENARES GONZÁLEZ.

En la misma fecha se público la anterior sentencia siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), déjese copia para el archivo del Tribunal.