TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE |LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “GLOBAL BIENES & RAICES, C.A.” de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 15 de abril de 2005, bajo el N° 12, Tomo 5-A, en su condición de Administradora, representada por su Presidente, Abogado JOSÉ JANER DÍAZ MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 7.661.360, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.307, actuando por Mandato de Administración conferido por la ciudadana GABRIELLA VICENZA SCURRIA CIARPAGLINI, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad Nº 10.160.179, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 17 de marzo de 2006, bajo el N° 20, Tomo 18, de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 69, 70 y 71.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MANUEL REQUEIJO LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 6.239.583.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOSÉ VALERIO NIÑO ANDRADE, titular de la cédula de identidad N° V- 5.654.134, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.727, según consta en Poder Apud Acta conferido en fecha 14 de julio de 2008, inserto al folio 145.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 11.503-08.

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PARTE NARRATIVA:

* La presente litis se inicia mediante escrito libelar, recibido por distribución, presentado por el abogado en ejercicio JOSÉ JANER DÍAZ MARTÍNEZ, ya identificado, quien actuando con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “GLOBAL BIENES & RAICES, C.A.”, ya identificada, expresa:
* Que según documento privado de fecha 22 de marzo de 2002, la Sociedad Mercantil PLATON S.R.L., actuando con el carácter de Administradora para esa fecha, en nombre y representación de la propietaria, GABRIELLA VICENZA SCURRIA CIARPAGLINI, ya identificada, dio en arrendamiento al ciudadano MANUEL REQUEIJO LÓPEZ, ya identificado, un apartamento marcado con el N° 1-10, piso 1, Edificio Torre “F”, Séptima Avenida, entre calles 10 y 11, San Cristóbal, Estado Táchira.
* Asimismo manifiesta, que en el contrato de arrendamiento antes referido, se estableció en su Cláusula Segunda, que el canon de arrendamiento seria por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 170.000,00) equivalentes en la actualidad a CIENTO SETENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 170,00), estipulándose de igual manera, a su decir, en la Cláusula Tercera, como lapso de duración seis (6) meses fijos contados a partir del día 01 de junio de 2003.
* Prosigue su exposición arguyendo, que en fecha 27 de mayo de 2005, su poderdante, ciudadana GABRIELLA VICENZA SCURRIA CIARPAGLINI, ya identificada, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano, en fecha 27 de mayo de 2005, bajo el N° 32, Tomo 28, de los libros respectivos, revocó el poder de representación y administración conferido a la Sociedad Mercantil PLATON S.R.L.; procediendo a decir suyo, en fecha 15 de junio de 2005, el arrendatario, ciudadano MANUEL REQUEIJO LÓPEZ, ya identificado, a consignar alquileres a favor de la extinta administradora, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente N° 397, siendo el caso, según su versión, que el arrendatario canceló puntualmente el canon de arrendamiento hasta el mes de agosto de 2007, procediendo posteriormente a realizar extemporáneamente en contravención a lo estipulado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los depósitos de los meses de:
1. Septiembre 2007, el cual consignó en el expediente en fecha 18 de octubre de 2007, con un atraso de veintiocho (28) días. 2. Noviembre de 2007, que consignó en el expediente en fecha 21 de noviembre de 2007, con un (1) día de atraso. 3. Diciembre de 2007, el cual consignó en el expediente el día 16 de enero de 2008, con un atraso de once (11) días. 4. Febrero de 2008, que consignó en el expediente el día 06 de mayo de 2008, con setenta y seis (76) días de atraso. 5. Marzo de 2008, el cual consignó en el expediente el día 06 de mayo de 2008, con un atraso de cuarenta y siete (47) días. 6. Abril de 2008, que consignó en el expediente en fecha 06 de mayo de 2008, con diecisiete (17) días de atraso.
* Afirma el demandante que en virtud de lo antes narrado, el arrendatario, ciudadano MANUEL REQUEIJO LÓPEZ, incumplió con la norma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encontrándose moroso por extemporaneidad, en razón de lo cual, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: Primero: En la resolución del contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de junio de 2003. Segundo: Como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento, a la inmediata entrega material del inmueble arrendado, en las mismas condiciones de pintura y reparaciones menores en que lo recibió, y con finiquitos o recibos de solvencias actualizadas de los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y condominio, conforme a la cláusula sexta del Contrato de Arrendamiento. Tercero: Pagar el alquiler del mes de junio de 2008, por la cantidad de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,00). Cuarto: A una justa compensación por los daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble, lo que conlleva al pago de tres (3) mensualidades vencidas, es decir, la cantidad de QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 510,00). Finalmente procedió a solicitar medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.
Fundamentó su acción en los artículos: 1159 y 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 51 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 680,00). (Folios 1 al 8).
Acompañó el libelo con: El Contrato de Arrendamiento privado objeto de la pretensión, marcado con la letra “B”, inserto del folio 9 al 12; y con copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 397, el cual cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcado con la letra “C”, inserto del folio 13 al 128.
En fecha 02 de julio de 2008, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano MANUEL REQUEIJO LÓPEZ, ya identificadO, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación de la demanda. (Folio 129).
En fecha 08 de julio de 2008, el Alguacil del Tribunal informó que en esa misma fecha le fue firmado el recibo de citación por el demandado. (Folio 131).
En fecha 10 de julio de 2008, el demandado asistido de abogado, procedió a dar contestación a la demanda contradiciéndola con base en lo siguiente:
* Reconoce la existencia de la relación arrendaticia con el actor, pero afirma que la misma es a tiempo indeterminado por haber operado, a criterio suyo la tácita reconducción, pues a su decir, en el Contrato de Arrendamiento no se pactó prórroga automática convencional, y que disfrutó de la prórroga legal y que una vez expirada continuó ocupando el inmueble y la arrendadora consecuente en ello.
* De igual manera manifiesta, que no es cierto que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, y febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, hayan sido consignados extemporáneamente o con el atraso indicado por el actor; afirma que no le ha caudado daños a la parte demandante, pues a su decir, la misma ha percibido los frutos civiles que genera el apartamento arrendado, pues retiró del Tribunal fedatario más de diez (10) mensualidades de alquiler, por lo que, la arrendadora estaba al tanto de los depósitos efectuado por él y sencillamente, a su decir, no era voluntad de la demandante disponer de su dinero y en consecuencia no le ha causado daño ni perjuicio alguno.
* Afirma también, que sí existe la morosidad alegada por el actor, porqué no procede según lo previsto en la cláusula quinta del Contrato de Arrendamiento, la cual prevé un período de gracia para pagar una vez sea exigible la mensualidad y se le penaliza, por lo tanto, a su decir, en caso de mora en el pago de los cánones de arrendamiento lo procedente es aplicar la mencionada cláusula y no el artículo 1167 del Código Civil, ya que a criterio suyo, la voluntad contractual suple lo dispuesto en esa norma civil, por lo que, a decir suyo, forzosamente debe sucumbir el apoderado actor en su pretensión porque en virtud del principio de la libertad contractual la arrendadora y él convinieron en la no aplicación de la acción resolutoria por mandato de la cláusula quinta. También manifiesta que no se encuentra incurso en ninguna causal de desalojo ni de resolución. Finalmente se opuso a la medida de secuestro solicitada argumentando que no concurren los supuestos para su procedencia. (Folios 132 al 135).
* En fecha 14 de julio de 2008, el demandado asistido de abogado promovió como pruebas las siguientes: Primero: Mérito favorable de lo expuesto en la contestación de demanda. Segundo: Prueba de Informe a ser rendido por BANFOANDES, a objeto de que el Departamento de Cuentas de Ahorro informe los movimientos de la cuenta de ahorros de la Sociedad Mercantil “GLOBAL BIENES & RAICES, C.A.” desde septiembre de 2007 hasta julio de 2008. Tercero: Posiciones juradas a ser rendidas por la ciudadana GABRIELLA VICENZA SCURRIA CIARPAGLINI, obligándose a absolverlas recíprocamente. Cuarto: Prueba de Informes a ser rendida por BANFOANDES, respecto que informe en cuantas oportunidades se efectuaron retiros de la cuenta de la demandante. (Folios132 al 137). Acompañó su escrito con: Copia fotostática de Jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; y con copia fotostática del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión. (Folios 138 al 144).
* En fecha 15 de julio de 2008, la parte demandante promovió las siguientes pruebas: Primero: El mérito favorable de los autos, especialmente de los siguientes documentos: 1. Contrato de arrendamiento objeto de la acción, marcado con la letra “B”, inserto del folio 9 al 12. 2. Copia fotostática del documento de Revocatoria, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano, en fecha 27 de mayo de 2005, bajo el N° 32, Tomo 28 de los libros respectivos; inserto a los folios 72 y 73. 3. Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 397, el cual cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “C”, inserta del folio 13 al 128. 4. Poder de administración conferido a la demandante autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 17 de mayo de 2006, bajo el N° 20, Tomo 18, de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 69, 70 y 71. Segundo: Copia fotostática de la Sentencia emanada del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Área Metropolitan de Caracas, en el expediente N° 7830 en fecha 29 de septiembre de 2006. Tercero: Prueba de informes a ser rendidos por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 146 al 163).
En esa misma fecha 15 de julio de 2008, se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por las partes, acordándose lo peticionado en los respectivos escritos de pruebas. (Folios 164 al 169).
En fecha 21 de julio de 2008, la representación de la parte demandada presentó escrito de consideraciones en dos (2) folios útiles. (Folios 170 y 171).
En fecha 25 de julio de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de conclusiones en un (1) folio útil. (Folio 172).
En fecha 28 de julio de 2008, la parte demandada a través de apoderado judicial, procedió a solicitar mediante diligencia la reapertura del lapso probatorio. (Folio 173). Siendo considerada improcedente tal solicitud, según auto dictado por este Tribunal en esa misma fecha. (Folios 174 y 175).
En fecha 30 de julio de 2008, se recibió informe procedente del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con oficio N° 5790-702, de fecha 28 de julio de 2008. (Folio 176). Siendo agregado por auto de esa misma fecha. (Folio 177).
Esta operadora de justicia, encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Comienza el presente debate judicial, de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, con fundamento en los artículos: 1159 y 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 51 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el abogado JOSÉ JANER DÍAZ MARTÍNEZ, actuando con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “GLOBAL BIENES & RAICES”, en su condición de administradora demanda al ciudadano MANUEL REQUEIJO LÓPEZ, en su carácter de Arrendatario, en razón de no haber cumplido con el contrato de arrendamiento suscrito con la anterior administradora, Sociedad Mercantil Platón S.R.L., sobre un inmueble propiedad de su mandante, ciudadana GABRIELLA VICENZA SCURRIA CIARPAGLINI, consistente en un apartamento identificado con el N° 1-10, piso 1, Edificio Torre “F”, Séptima Avenida, entre calles 10 y 11, San Cristóbal, Estado Táchira, por no haber pagado puntualmente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, noviembre y diciembre de 2007, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, pues a criterio del actor el arrendatario realizó dichos pagos por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de manera extemporánea, en contravención a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual solicitó que sea condenado en: 1. En la resolución del contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de junio de 2003. 2. Como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento, a la inmediata entrega material del inmueble arrendado, en las mismas condiciones de pintura y reparaciones menores en que lo recibió, y con finiquitos o recibos de solvencias actualizadas de los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y condominio, conforme a la cláusula sexta del Contrato de Arrendamiento. 3. Pagar el alquiler del mes de junio de 2008, por la cantidad de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,00). 4. A una justa compensación por los daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble, lo que conlleva al pago de tres (3) mensualidades vencidas, es decir, la cantidad de QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 510,00). Por último solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.
Por su parte el demandado, asistido de abogado, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, contradijo la acción en todas sus partes y presentó como defensas las siguientes: Reconoció la existencia de la relación arrendaticia con el actor, sin embargo, manifestó que la misma es a tiempo indeterminado por haber operado, a criterio suyo la tácita reconducción, pues a su decir, en el Contrato de Arrendamiento no se pactó prórroga automática convencional, y que disfrutó de la prórroga legal y que una vez expirada continuó ocupando el inmueble y la arrendadora consecuente en ello. De igual manera alegó, que no es cierto que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, y febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, hayan sido consignados extemporáneamente o con el atraso indicado por el actor; afirma que no le ha causado daños a la parte demandante, pues a su decir, la misma ha percibido los frutos civiles que genera el apartamento arrendado, pues retiró del Tribunal fedatario más de diez (10) mensualidades de alquiler, por lo que, la arrendadora estaba al tanto de los depósitos efectuado por él y sencillamente, a su decir, no era voluntad de la demandante disponer de su dinero y en consecuencia no le ha causado daño ni perjuicio alguno. Afirmó también, que sí existe la morosidad alegada por el actor, porqué no procede según lo previsto en la cláusula quinta del Contrato de Arrendamiento, la cual prevé un período de gracia para pagar una vez sea exigible la mensualidad y se le penaliza, por lo tanto, a su decir, en caso de mora en el pago de los cánones de arrendamiento lo procedente es aplicar la mencionada cláusula y no el artículo 1167 del Código Civil, ya que a criterio suyo, la voluntad contractual suple lo dispuesto en esa norma civil, por lo que, a decir suyo, forzosamente debe sucumbir el apoderado actor en su pretensión porque en virtud del principio de la libertad contractual la arrendadora y él convinieron en la no aplicación de la acción resolutoria por mandato de la cláusula quinta. Por último arguyó que no se encuentra incurso en ninguna causal de desalojo ni de resolución, por lo que se opuso a la medida de secuestro solicitada por considerar que no concurren los supuestos para su procedencia.
Seguidamente esta Juzgadora, antes de proceder a la valoración de las pruebas, considera necesario, una vez revisado y analizado el escrito libelar y el contrato de arrendamiento privado objeto de la presente litis, inserto del folio 09 al folio 12, el cual no fue impugnado por la parte demandada, quedando reconocido conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil; en tal virtud procede a la calificación del contrato de arrendamiento a los fines de determinar si hay méritos o no para seguir conociendo de la acción.
En tal sentido tenemos:
Que en el Contrato de Arrendamiento ya valorado, por esta administradora de justicia, que en la Cláusula Tercera se estableció que: “El presente contrato tendrá una duración de SEIS (6) MESES FIJOS contados a partir del 01 de junio de 2003”. (Negrillas y subrayado de esta Sentenciadora).
No se aprecia que las partes hayan convenido prórroga convencional alguna, por lo tanto, se tiene que el término del contrato de arrendamiento comenzó el día 01 de junio de 2003 y concluyó el día 01 de diciembre de 2003, iniciándose a partir de esa fecha la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el artículo 38 literal “a”, dada la duración del contrato de arrendamiento, la cual venció el día 01 de junio de 2004, y así se considera.
Ahora bien, el artículo 1600 del Código Civil establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

El artículo transcrito como es bien sabido estipula la tácita reconducción, la cual opera automáticamente al continuar el arrendatario en el uso y goce del bien arrendado, después de finalizado el plazo de arrendamiento y al así permitirlo el arrendador, tal y como sucedió en esta causa.
Por lo que, esta Sentenciadora dictamina que efectivamente en el asunto bajo análisis operó la tácita reconducción, pasando el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes a ser a tiempo indeterminado, y así se decide.
En virtud de la calificación del Contrato objeto de la acción como un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, esta Sentenciadora pasa a verificar si era procesalmente posible que se demandara la “RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” por haber pagado el arrendatario los cánones de arrendamiento en contravención a lo establecido en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido observa que:
El Contrato de Arrendamiento puede ser objeto de resolución por motivo de incumplimiento, tal y como lo establece el artículo 1167 del Código Civil, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, muy especialmente en orden del tiempo de duración del Contrato, toda vez que, para ponerle fin a una relación arrendaticia, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o de plazo fijo, o también en el caso de la duración indeterminada, siempre y cuando en esta última el motivo que lleva a la Resolución del Contrato de Arrendmaiento no se encuentre dentro de las causales contempladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así la demanda será solamente por desalojo, como así lo contempla la referida norma al expresar clara y ciertamente que:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero. Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo” (Negrillas y subrayado de la Juzgadora).

De lo anterior se colige, que aún cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo diferente a las causales expresadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues así lo confirma su parágrafo segundo al contemplar que: “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”, entre las cuales se encuentra indudablemente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento como derecho o facultad que tiene una de las partes de solicitar la terminación judicial del contrato si la otra no cumple con su respectiva obligación. (Negrillas de la Juzgadora)
Por lo tanto, la Resolución de Contrato de Arrendamiento es aplicable a los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, así como a los verbales o por escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando medien causas diferentes a las taxativamente indicadas en el artículo 34 de la Ley in comento.
En el caso que ocupa a esta Juzgadora del escrito libelar se desprende que la parte que activó el órgano jurisdiccional, demandó la “RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, por haber incumplido a criterio del demandante con la norma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al pagar extemporáneamente los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, noviembre y diciembre de 2007, y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, alegando la falta de pago sólo del mes de junio de 2008, por lo tanto, al no encuadrar la pretensión del actor en causal alguna del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es viable demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, motivado a que fue propuesta por haber realizado el arrendatario los pagos del alquiler en contravención según el demandante con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado al hecho de que adeuda un mes (1) mes de alquiler el cual, según lo esgrimido por el actor, corresponde a junio de 2008.
Atendiendo a lo precedentemente analizado, considera quien aquí decide, que la parte que activo el órgano jurisdiccional, procedió a interponer correctamente su demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, no siendo procedente el alegato de la parte demandada que al considerar que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sólo puede invocarse la demanda por las causales de desalojo establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
Dicho esto pasa esta operadora de justicia a valorar las pruebas promovidas por las partes, así:
PARTE DEMANDADA:

- Mérito favorable de lo expuesto en la contestación de demanda, no se considera un medio de prueba válido, al cual el Legislador haya querido darle valor, pues es bien sabido que es deber del Juez conocer y analizar todos y cada uno de los alegatos de las partes.
- Prueba de Informe a ser rendidos por: BANFOANDES, a objeto de que el Departamento de Cuentas de Ahorro informe los movimientos de la cuenta de ahorros de la Sociedad Mercantil “GLOBAL BIENES & RAICES, C.A.” desde septiembre de 2007 hasta julio de 2008; y sobre en cuantas oportunidades se efectuaron retiros de la cuenta de la demandante, pedimento que fue acordado por este Tribunal en fecha 15 de julio de 2008, según oficio N° 3190-697, enviado a la referida entidad bancaria, no siendo objeto de valoración en virtud de no haber sido recibida información alguna ni dentro ni fuera del lapso probatorio.
- Posiciones juradas a ser rendidas por la ciudadana GABRIELLA VICENZA SCURRIA CIARPAGLINI, obligándose a absolverlas recíprocamente, no es objeto de valoración en virtud de no haber sido evacuadas, no obstante de haber sido ordenada la citación de la propietaria del inmueble arrendado y librada la boleta correspondiente.

PARTE DEMANDANTE:

- Contrato de arrendamiento objeto de la acción, marcado con la letra “B”, inserto del folio 9 al 12, el cual al no haber sido desconocido ni impugnado por la parte adversaria, quedó reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil.
- Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 397. el cual cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “C”, inserta del folio 13 al 128, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene los siguientes documentos promovidos por el actor: Copia fotostática del documento de Revocatoria, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano, en fecha 27 de mayo de 2005, bajo el N° 32, Tomo 28 de los libros respectivos; copia fotostática del poder de administración conferido a la demandante autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 17 de mayo de 2006, bajo el N° 20, Tomo 18, de los libros respectivos, documentos que son tomados en consideración por esta operadora de justicia en todo su valor probatorio.
- Copia fotostática de la Sentencia emanada del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Área Metropolitan de Caracas, en el expediente N° 7830 en fecha 29 de septiembre de 2006, es tomada en consideración por ser criterio de nuestro Máximo Tribunal.
- Prueba de informes, rendidos por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, es tomada en consideración conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber sido recibido el informe correspondiente, según oficio N° 5790-702, de fecha 28 de julio de 2008.
Dicho esto, y no habiendo sido controvertida en esta causa la cualidad de ambas partes, pues ambas se reconocen como arrendadora y arrendatario respectivamente, ni el monto del canon de alquiler en CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) mensuales, que en la actualidad motivado a la Reconversión Monetaria que rige en nuestro país desde el día 01 de enero de 2008, es de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,00) mensuales, y verificada como ha sido la naturaleza del contrato de arrendamiento, la cual es a tiempo indeterminado, pasa entonces esta operadora de justicia a verificar si los pagos de alquiler realizados por el demandado fueron realizados en contravención al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y si se encuentra insolvente en lo que respecta al pago del mes de junio de 2008, en tal sentido tenemos, que ha quedado demostrado lo siguiente:
Del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, ya valorado por esta Sentenciadora, tenemos que:
En la Cláusula Segunda, las partes establecieron que: “El canon de Arrendamiento Mensual ha sido convenido en la suma de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00) que EL ARRENDATARIO se compromete a pagar puntualmente por mensualidades anticipadas los cinco (5) primeros días de cada mes a LA ARRENDADORA en sus propias oficinas”. (Negrillas y subrayado de la Sentenciadora).
Que en la Cláusula Quinta convinieron las partes contratantes en que: “En caso de que el arrendatario incumpla en el pago de los cánones de arrendamiento deberá pagar a LA ARRENDADORA, los intereses de mora causados por las mensualidades vencidas y no pagadas, pasado los diez (10) días de la fecha establecida para el pago del canon en la CLAUSULA SEGUNDA, para el calculo de tales intereses se tomará la tasa pasiva promedio de la seis (6 )principales entidades financiera, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
La Cláusula Quinta, antes transcrita prevé el pago de intereses moratorios en caso de incumplimiento en el pago del alquiler mensual, se entiende que pasados diez (10) días desde el vencimiento, sin embargo, aquí no se esta demandando el pago de cánones de arrendamiento sino su realización en contravención al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber depositado el demandado-arrendatario, al parecer del demandante con atraso, los cánones de alquiler por ante un Juzgado de Municipio, en tal virtud, a criterio de esta Juzgadora no prospera el alegato de la parte demandada referido a que sólo procede la resolución del contrato por lo previsto en la cláusula quinta, que en opinión del demandado, le dio un “período de gracia” de diez (10) días para pagar una vez exigible la mensualidad y que por ello se le penaliza;de la interpretación de dicha cláusula considera esta Sentenciadora, que se refiere a que el incumplimiento en el pago de la mensualidad de alquiler de que se tratase, pasados diez (10) de su vencimiento, generaría el pago de intereses moratorios; sin embargo como ya se ha dicho, no se demandó el pago de los cánones de alquiler sino la resolución del contrato por haber realizado los depósitos de los cánones de alquiler correspondientes a los meses de septiembre, noviembre y diciembre de 2007, y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, en contravención a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que indudablemente en caso de verificarse dicho alegato, constituye el incumplimiento de la oportunidad de pago estipulada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento aquí controvertido, y por ende, conlleva a la causal de Resolución de Contrato prevista en la Cláusula Décima Tercera, literal d). Por lo tanto se desecha el alegato de la parte demandada relativo a que la demanda no procede en razón al principio de la libertad contractual, pues ya quedó analizado en este párrafo, de donde surge la pretensión del demandante, y así se decide.
No obstante de lo anteriormente dicho, observa esta administradora de justicia que el actor pretende el pago del alquiler del mes de junio de 2008, manifestando que para el momento en que interpuso la demanda, esto fue, el día 26 de junio de 2008, se encontraba el arrendatario-demandado, insolvente en el pago del mismo, sin embargo, se refiere sólo a un (1) mes de alquiler haciendo mayor peso en esta causa, los meses demandados por extemporaneidad, y así se considera.
De seguidas esta Juzgadora pasa a analizar la copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 397 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los fines de establecer si los cánones de alquiler fueron depositados conforme a la Ley que rige la materia, y si realmente se encuentra el demandado insolvente en el pago del mes de junio de 2008, al respecto tenemos que:
Que el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la solicitud de consignación arrendaticia, presentada por el arrendatario-demandado, en fecha 15 de junio de 2005, procediendo el ciudadano MANUEL REQUEIJO LÓPEZ, a consignar el deposito bancario del mes vencido, el cual era, junio de 2005, el día 16 de junio de 2005, observado lo anterior, respecto al inicio de la consignación y la oportunidad en que fue realizada la misma, esta Juzgadora, considera que fue realizada conforme a la norma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que rige la forma en que deben realizarse las consignaciones arrendaticias, y que dispone:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Negrillas y subrayado de esta Juzgadora)

Dicho esto, tenemos que efectivamente al inicio la consignación arrendaticia fue realizada conforme a la Ley que rige la materia, ya que al quinto (5to) día se vencía la oportunidad de pago según el contrato de arrendamiento, concediéndole la Ley un plazo de quince (15) días más, después del vencimiento del mes para realizar su consignación por ante un Tribunal de Municipio, por lo que, para pagar el primer mes, este fue el mes de junio de 2005, el arrendatario tenía hasta el día 20 de junio de 2005, y lo realizó y consignó en fecha 16 de junio de 2005; sin embargo para los depósitos posteriores a esa primera consignación, debía tomar en cuenta lo establecido en el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, es decir, por mensualidades “anticipadas los primeros cinco (5) días de cada mes…”, al respecto se evidencia que:
De acuerdo a la copia fotostática certificada expediente de consignaciones ya valorado por este Tribunal, se realizaron una serie de depósitos bancarios de la siguiente forma:
- Planilla de deposito de BANFOANDES N° 08050769, de fecha 04 de septiembre de 2007, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), inserta al folio 101, dicho deposito se tiene como realizado conforme a lo pautado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, siendo por ende válido el pago del canon de arrendamiento del primer mes demandado como extemporáneo, este es el mes de septiembre de 2007, y así se considera.
- Planilla de deposito de BANFOANDES N° 12365405, de fecha 05 de noviembre de 2007, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), inserta al folio 116, dicho deposito se tiene como realizado conforme a lo pautado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, siendo por ende válido el pago del canon de arrendamiento del segundo mes demandando como extemporáneo, este es el mes de noviembre de 2007, y así se considera.
- Planilla de deposito de BANFOANDES N° 1233875, de fecha 05 de diciembre de 2007, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,00), inserta al folio 118, dicho deposito se tiene como realizado conforme a lo pautado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, siendo por ende válido el pago del canon de arrendamiento del tercer mes demandando como extemporáneo, este es el mes de diciembre de 2007, y así se considera.
- Planilla de deposito de BANFOANDES N° 191043475, de fecha 04 de enero de 2008, por la cantidad de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,00), inserta al folio 118, dicho deposito se tiene como realizado conforme a lo pautado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, siendo por ende válido el pago del canon de arrendamiento del cuarto mes demandando como extemporáneo, este es el mes de enero de 2008, y así se considera.
- Planilla de deposito de BANFOANDES N° 19043308, de fecha 06 de febrero de 2008, por la cantidad de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,00), inserta al folio 123, teniéndose como no válido dicho deposito, en virtud de haber sido realizado fuera del lapso pactado por las partes contratantes en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, por lo que el quinto mes demandado como extemporáneo, este fue, febrero de 2008, se tiene como tal, y así se considera.
- Planilla de deposito de BANFOANDES N° 19042162, de fecha 05 de marzo de 2008, por la cantidad de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,00), inserta al folio 123, por lo que, se tiene como realizado conforme a lo pautado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, siendo por ende válido el pago del canon de arrendamiento del sexto mes demandando como extemporáneo, este es el mes de marzo de 2008, y así se considera.
- Planilla de deposito de BANFOANDES N° 19043307, de fecha 04 de abril de 2008, por la cantidad de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,00), inserta al folio 125, dicho deposito se tiene como realizado conforme a lo pautado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, siendo por ende válido el pago del canon de arrendamiento del séptimo mes demandando como extemporáneo, este es el mes de abril de 2008, y así se considera.
- Planilla de deposito de BANFOANDES N° 19043310, de fecha 02 de mayo de 2008, por la cantidad de CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 170,00), inserta al folio 125, dicho deposito, se tiene como realizado conforme a lo pautado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, siendo por ende válido el pago del canon de arrendamiento del octavo mes demandando como extemporáneo, este es el mes de mayo de 2008, y así se considera.
Respecto al mes de junio de 2008, demandado como no pagado, se tiene que, consta en las actas procesales que dicho pago fue consignado el día 08 de julio de 2008, según informe rendido por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, bajo oficio N° 5790-702, de fecha 28 de julio de 2008, por lo tanto, al no constar en las actas procesales documento en contra, debe ser considerado como no válido, pues fue realizado en contravención a lo pactado por las partes y por la Ley que rige la materia, y así se considera.
De lo anterior, se desprende que el demandado realizó de manera extemporánea el pago de alquiler de los meses de febrero y junio de 2008, siendo considerados por ende, como no válidos; dejando expresa constancia esta operadora de justicia, que aunque fueron tomados en consideración las fechas en que fueron realizados los depósitos bancarios y no la de su presentación ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, acogiendo plenamente esta Sentenciadora el criterio de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, en Sentencia N° 2652, de fecha 23 de octubre de 2002, donde dispuso, lo siguiente:

“El artículo 257 de la Constitución establece que “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.”
En criterio de la Sala, la decisión objeto de la demanda de amparo, cuando negó valor probatorio de solvencia a las planillas de depósito bancario, con fundamento en lo que dispone el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, violó el principio constitucional según el cual “no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, a causa de una aplicación formalista de la norma que invocó. En efecto, el hecho de que la norma que fue transcrita (artículo 56) disponga que, en virtud de la consignación que legítimamente se efectúe conforme a lo que dispone la Ley, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, no quiere decir que dichas consignaciones sean la única manera de demostración de la solvencia, como si las planillas de consignación fueran de los documentos que incorporan la obligación que representan (título valor); ni siquiera se deriva de la letra de la Ley que dichas planillas sean un documento que constituya prueba única del hecho cuya ocurrencia asienta (la consignación). De hecho, incluso admiten prueba en contrario.
Así, si a quien se opone una planilla de consignación puede demostrar la insolvencia de quien la presenta, a pesar de la solvencia que aquélla, en principio, demuestra; a la inversa, quien alega solvencia puede probarla a pesar de la insolvencia de la que la ausencia de la planilla en cuestión parece demostrativa. En criterio de la Sala, si bien el cumplimiento del procedimiento legal de consignaciones supone, salvo prueba en contrario, la solvencia del arrendatario, no es la demostración del cumplimiento de dicho trámite la única prueba de la solvencia del deudor (…).
En efecto, la causal legal de desalojo de un bien que ha sido entregado en arrendamiento es la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; en el caso de autos, el demandado probó que tal causal, que se alegó en su contra, no procedía, por cuanto había pagado dichos cánones mediante depósito bancario que fue recibido por los tribunales de consignaciones respectivos, en los meses correspondientes, tal como acredita el sello húmedo que se aprecia en las planillas de depósito bancario.
En consecuencia, la Sala estima que el tribunal de alzada que fue señalado como agraviante violó el derecho del entonces demandado a la recepción de una justicia idónea, sin formalismos que la entraben o denieguen y así ha debido ser apreciado por el a quo constitucional, ya que, si bien es cierto que la Sala ha insistido, incesantemente, en que el amparo no es una tercera instancia del juicio originario y que no es medio de impugnación del criterio jurídico del juez, también ha dicho que ello es así salvo que, a través de dicho criterio, se viole un derecho constitucional por su errónea o falsa aplicación o bien, como en el caso de autos, por falta de aplicación”.

Habiendo entendido esta Juez, que en la actualidad la celeridad y la simplicidad de los actos, son requisitos indispensable para la aplicación de una justicia en forma transparente y equitativa, esto no quiere decir, que se deban relajar los lapsos ni las formalidades establecidas en las leyes, porque eso nos llevaría a la anarquía, pero en este caso especifico, no se puede considerar al inquilino solvente basándose únicamente en el cumplimiento de las formalidades, establecidas en el artículo 53 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, existiendo otras formas de probarlo; sin embargo no logro demostrar la temporalidad en el pago de dos de los meses demandados, siendo estos, los de febrero y junio de 2008, por lo que procede esta demanda en lo que respecta a la extemporaneidad en el pago de dichos meses, no obstante, al constar el pago aunque invalido del mes de junio de 2008, no puede ser condenado el demandado al mismo como lo solicita el actor en el numeral Cuarto de su petitorio; no siendo procedente tampoco ordenar la compensación por daños y perjuicios en la suma de QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 510,00) peticionada en el numeral Quinto, pues no consta en parte alguna del escrito libelar como fue realizado dicho calculo, ni basado en que, lo cual debió demostrar el actor, y así se decide.
De manera pues, que al incumplir el demandado con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero y junio de 2008, esta Sentenciadora, considera que de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, la causa debe ser declarada Parcialmente Con Lugar, y así se decide.
iii
PARTE DISPOSITIVA:
Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil “GLOBAL BIENES & RAICES, C.A.” en su condición de Administradora, representada por su Presidente, Abogado JOSÉ JANER DÍAZ MARTÍNEZ, actuando por Mandato de Administración y de Representación conferido por la ciudadana GABRIELA VICENZA SCURRIA CIARPAGLINI, contra el ciudadano MANUEL REQUEIJO LÓPEZ; todos suficientemente identificados en este Sentencia, en consecuencia, SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO privado suscrito entre la anterior administradora, Sociedad Mercantil PLATON S.R.L, y el demandado, ciudadano MANUEL REQUEIJO LÓPEZ, inserto a los folios 9, 10, 11 y 12, en razón de lo cual, CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
PRIMERO: ENTREGAR a la parte demandante, el inmueble arrendado, consistente en un apartamento identificado con el N° 1-10, piso 1, Edificio Torre “F”, Séptima Avenida, entre calles 10 y 11, San Cristóbal, Estado Táchira, en las mismas condiciones de pintura y reparaciones menores en que lo recibió, y entregue de igual manera las respectivas solvencias de los servicios de agua, energía eléctrica, aseo urbano y condominio, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento aquí resuelto.
No hay condenatoria en costas de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civilm en virtud de no haber vencimiento total.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, al primer (1°) día del mes de agosto de dos mil ocho. AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las tres de de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “668”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 11.503-08.