TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ELSA NAZARET CONTRERAS ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.551.463.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados SINAÍ DUQUE DE MARCIALES y MIREYA SÁNCHEZ DE CÁRDENAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 95.682 y 89.784 respectivamente, según poder apud-acta de fecha 23/10/2007 (f. 14).
PARTE DEMANDADA: RAFAEL ANDRES CONTRERAS VIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.214.677.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada IRIS HUMILDE RAMÍREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 104.637, según poder apud-acta de fecha 26/02/2008 (f. 56).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE Nº: 5340.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: La ciudadana ELSA NAZARET CONTRERAS ZAMBRANO asistida por la Abogada SINAÍ DUQUE DE MARCIALES; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano RAFAEL A. CONTRERAS.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que es propietaria de un apartamento ubicado en la carrera 2, N° 1-52, Barrio Libertador, Parroquia PEDRO MARÍA MORANTES, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
-Que el inmueble referido lo dio en arrendamiento al ciudadano RAFAEL A. CONTRERAS, mediante contrato privado.
-Que la duración del contrato se fijó en seis (6) meses, prorrogable a voluntad de las partes, desde el 01/03/2006 al 01/09/2006.
-Que le manifestó verbalmente a RAFAEL CONTRERAS su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia.
-Que el 14/11/2006 RAFAEL CONTRERAS le manifestó, que haría uso de la prórroga legal de seis (6) meses, del 02/09/2006 al 02/03/2007. Que el inmueble debió ser entregado el 03/03/2007.
-Que el 08/03/2007 RAFAEL CONTRERAS le solicitó un plazo de quince (15) días, desde el 04/03/2007 al 17/03/2007, para entregar el apartamento, lo cual aceptó; pero el arrendatario no le ha entregado el inmueble.
-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba al ciudadano RAFAEL A. CONTRERAS, para que conviniera o sea condenado por el Tribunal:
• En entregar el inmueble arrendado objeto del contrato, en las mismas condiciones en que lo recibió.
Estimó la demanda en UN MILLÓN CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 1.110.000,00) y la fundamentó en los artículos 1167 y 1269 del Código Civil y en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (fs. 1 al 10).
SEGUNDO: El 09/08/2007 se admitió la demanda (f. 11).
El 26/02/2008 el demandado RAFAEL ANDRÉS CONTRERAS VIVAS asistido por la Abogada IRIS HUMILDE RAMÍREZ, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Convino en la renovación del contrato en fecha 01/03/2006, por un (1) año, según la cláusula cuarta.
-Que la relación arrendaticia se inició el 20/08/2003 hasta el 01/03/2007, es decir, tres (3) años, seis (6) meses y nueve (9) días.
-Que desde el 02/03/2007 hasta el 02/03/2008, tenía derecho a la prórroga legal.
-Que la demanda era temeraria y que no tenía fundamento legal. Que la demanda debía declararse inadmisible.
-Que se oponía a la medida de secuestro porque estaba pendiente la prórroga legal.
-Que impugnaba las copias insertas a los folios 7 al 9.
-Protestó las costas y costos (fs. 24 al 55).
TERCERO:
El 04/03/2008 la parte actora promovió:
-El mérito favorable del contrato de arrendamiento, inserto a los folios 5 y 6.
-El valor probatorio de las copias simples anexadas junto al libelo de la demanda (fs. 57 al 66).
El 06/03/2008 la parte demandada promovió:
-El mérito de las actuaciones del expediente que le favorecen.
-Los recibos de pago de cánones arrendaticios, insertos a los folios 31 al 55.
-El mérito del contrato de arrendamiento, inserto a los folios 5 y 6 (fs. 68 y 69).
CUARTO: Mediante escrito del 11/03/2008 la parte actora consignó escrito de informes (fs. 71 al 73).
El 17/03/2008 la parte demandada consignó escrito de conclusiones (fs. 74 al 77).
III
PARTE MOTIVA
DE LA DELIMITACIÓN DEL HECHO CONTROVERTIDO
La causa que aquí se decide, versa sobre la acción que por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble alquilado, es incoada por la ciudadana ELSA NAZARET CONTRERAS ZAMBRANO. Que con RAFAEL ANDRES CONTRERAS VIVAS celebró un contrato de arrendamiento privado sobre un apartamento ubicado en la carrera 2 N° 1-52 del Barrio Libertador, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en el que se estableció que su término era de seis (6) meses, prorrogable a voluntad de las partes, contados a partir del 01 de marzo de 2.006. Que le fue manifestado por escrito, por parte de su arrendatario, que haría uso de su prórroga legal de seis (6) meses, concediéndose posteriormente nuevas prórrogas, pero que aún no se le ha hecho entrega del inmueble, por lo que demanda la entrega del inmueble con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada pretende resistir la demanda con la indicación, de que ciertamente suscribió la renovación del contrato de arrendamiento, pero por el lapso de un (1) año, como se evidencia de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Que consta de cincuenta y tres (53) recibos de pago de cánones arrendaticios, que su relación arrendaticia se inició el 20 de agosto de 2.003, por lo que la misma es de tres (3) años, seis (6) meses y nueve (9) días, y que en tal sentido, a partir del 02 de marzo de 2.007 y hasta el 02 de marzo de 2.008, alega, tenía derecho a la prórroga legal prevista en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se opone a la medida de secuestro e impugna las copias fotostáticas que rielan a los folios 7, 8 y 9 del expediente.
Con base a lo anterior, para quien juzga la controversia en la presente causa, queda delimitada a una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble arrendado, por haber disfrutado la arrendataria del lapso convencional y de la prórroga legal -según alega la demandante-; circunstancia negada por la accionada con la indicación de que su relación arrendaticia se inició en fecha anterior, por lo que no puede ser objeto de la presente demanda por tener derecho al goce de la prórroga legal hasta el 02 de marzo de 2.008.
En consecuencia, no es un hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, por haberlo así reconocido ambas; debiéndose proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, a objeto de la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia en lo atinente a su temporalidad y el disfrute o no de la prórroga legal por parte de la demandada, para así determinar la procedencia o su negativa a la entrega del inmueble.
Determinados los límites de la controversia pasa este Juzgado a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
CON SU ESCRITO LIBELAR:
.- Original del contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre las partes de la litis, en fecha 01 de marzo de 2006. Esta documental se encuentra referida a un documento privado que al ser presentado como instrumento fundamental con el libelo de demanda (fs. 5 y 6), quedó reconocido al no ser desconocido en el acto de la litis contestación, en consecuencia, quedó reconocido como lo indica el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, para demostrar el hecho material de la relación arrendaticia conforme a las declaraciones que en dicho documento se indicaron.
.- Copia simple de documento privado (fs. 7 y 8). Esta documental resultó impugnada, y al no ser de los documentos que pueden ser promovidos en copia simple como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni se aprecia ni se valora.
.- Copia simple de documento privado (f. 9). Esta documental resultó impugnada, y al no ser de los documentos que pueden ser promovidos en copia simple como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni se aprecia ni se valora.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
.- Mérito favorable del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 5 y 6 del expediente. Se indica que esta documental fue previamente valorada.
.- Documento privado de fecha 14 de noviembre de 2006. Se observa, que esta documental quedó reconocida por cuanto no fue de manera alguna desconocida en su oportunidad legal, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se debe tener por cierto en lo que se refiere al hecho material de lo declarado por las partes, teniéndose que, conforme al artículo 1363 del Código Civil, hace fe hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.
.- Documento privado de fecha 08 de marzo de 2.007. Se observa, que esta documental quedó reconocida por cuanto no desconocida en su oportunidad legal conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se debe tener por cierto en lo que se refiere al hecho material de lo declarado en la misma por las partes, teniéndose que, conforme al artículo 1363 del Código Civil, hace fe hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.
.- Copia de la sentencia del Tribunal 2° del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 16/11/2004. Esta documental se encuentra referida a documento emanado de Funcionario Público en el ejercicio de su competencia, el cual no resultó de manera alguna tachada. En tal razón, debe valorarse de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. De esta copia se ratifica que la prórroga legal es de pleno derecho; sin embargo, no tiene aplicación en esta causa debido a que las circunstancias entre ambos casos son disímiles.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE DEMANDA:
.- Copia simple de documento privado (fs. 29 y 30). Esta documental al no ser de los documentos que pueden ser promovidos en copia simple como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni se aprecia ni se valora.
.- De los folios 31 al 55 cursan originales de recibos de cancelación de cánones arrendaticios Dichos recibos, al no ser de manera alguna desconocidos, se tienen por reconocidos conforme a lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por ende, se deben tener por ciertos en lo que se refiere al hecho material de lo indicado en los mismos, haciendo -conforme al artículo 1363 del Código Civil- fe hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
.- Mérito, valor probatorio y eficacia jurídica de todas las actuaciones que cursan en el expediente. Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.
.- Mérito, valor probatorio y eficacia jurídica de cincuenta y tres (53) recibos de pagos de cánones de arrendamiento. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.
.- De acuerdo con el principio de comunidad de la prueba, el mérito, valor probatorio y eficacia jurídica del contrato de arrendamiento, agregado a los folios 5 y 6. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.
Del descrito material probatorio cursante en autos queda comprobada, en primer término, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes. Concierne entonces examinar, si está demostrado el hecho del vencimiento del término contractual y el de la prórroga legal, para la consecuencial procedencia de solicitud de entrega del inmueble.
Al respecto este Juzgador observa:
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, que también señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso sub lite, la accionante persigue la declaratoria del cumplimiento en la entrega del inmueble arrendado por parte del demandado, en razón de considerar, que el mismo manifestó, que haría uso de la prórroga legal y se comprometió a la entrega del inmueble, indicando en documentos privados que tal prórroga legal era la establecida en artículo 38, literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, quien juzga observa, que de autos quedó demostrado que la relación arrendaticia que nos ocupa, se inició en fecha 20 de agosto de 2.003 hasta el mes de enero de 2.008, en consecuencia, dicha relación se encuentra prevista en el supuesto del literal “b)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como consecuencia de lo anterior y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal opera de pleno derecho y por cuanto según el literal “b)” del artículo 38 eiusdem, a la arrendataria le correspondía el disfrute de uno (1) año por concepto de prórroga legal, en consecuencia, hasta el 02 de marzo de 2.008, finaliza la misma, siendo a partir de tal fecha cuando nace para el arrendador su derecho a peticionar la entrega del inmueble.
Ahora bien, para poder demandarse una acción de cumplimiento de entrega de inmueble arrendado, debe quedar plenamente comprobado:
1.- La existencia de una relación arrendaticia;
2.- El término de duración del contrato, esto es la cláusula temporal, a objeto de que las partes tengan pleno conocimiento de cuando inicia y cuando termina su relación contractual;
3.- Expresa manifestación de alguna de las partes de la no continuación del término convencional inicialmente suscrito;
4.- Inicio y fin (disfrute) de la prórroga legal por parte del arrendatario, a la que por imperio de la ley tiene derecho, por mandato expreso de los artículos 7 y 38 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el presente caso, alegó la actora, el incumplimiento de la parte accionada en la entrega del inmueble arrendado, con fundamento en documentos privados que indican la voluntad del arrendatario de acogerse a la prórroga legal, dichos documentos se encuentran viciados en cuanto al tiempo que se estableció como de prórroga legal, ya que el disfrute a que el arrendatario tenía derecho por tal concepto es de un (1) año y no seis (6) meses, y por cuanto el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”
Es concluyente, que con tales documentos se está conculcando el derecho del arrendatario al disfrute del año de prórroga legal a la que por mandato del artículo 38, literal “b)” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene derecho. Con lo que se tiene que la acción intentada no puede prosperar; ello aunado, que conforme a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, ya que conforme a la aplicación del principio de la carga de la prueba, concatenado a la pretensión deducida, a la demandante le competía la prueba de lo denunciado, vale decir, que efectivamente el arrendatario tuvo conocimiento de la no prórroga del contrato, del disfrute de la prórroga legal y la no continuidad de la relación arrendaticia. No cumpliéndose debidamente con el segundo supuesto, ya que como se indicó el arrendatario debe gozar de un (1) año de prórroga legal, con base a la relación arrendaticia que mantiene con su arrendador, y no de seis (6) meses, como erróneamente fue plasmado por la parte accionante.
Así pues, ante la ausencia de un medio de prueba idóneo para la demostración de lo alegado por el actor, resulta forzoso para quien decide declarar, como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, sin lugar la acción de cumplimiento de entrega del inmueble arrendado. Así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de entrega del inmueble alquilado, es incoada por c representado por la Abogada IRIS HUMILDE RAMÍREZ.
SEGUNDO: SE CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de abril de dos mil ocho (2008). AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 09:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5340.