TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MYRIAM MAHECHA PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.030.817, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados DAVID MARCEL MORA LABRADOR y CESAR LEONARDO CHACÓN RAMÍREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 52.882 y 66.905 en su orden.
PARTE DEMANDADA: ARBINO DE JESÚS GARCIA HERNANDEZ y DAXY DE JESUS MORALES GARCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.330.324 y 3.056.150 respectivamente, ambos de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA: Abogado EFRAÍN JOSÉ RODRÍGUEZ GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 28.204.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO APELACION.
EXPEDIENTE: 6258

CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 25 de febrero de 2008, por el abogado EFRAIN JOSE RODRIGUEZ GOMEZ, con el carácter de apoderado judicial de la co-demandada DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA, contra la decisión de fecha 14 de febrero de 2008, proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró CON LUGAR la demanda.

DE LA DEMANDA
En fecha 09 de agosto de 2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió el escrito de demanda que interpuso la ciudadana MYRIAM MAHECHA PERDOMO, a través de apoderado judicial, en contra de los ciudadanos ARBINO DE JESUS GARCIA HERNANDEZ y DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. En dicho escrito expuso: Que su propietaria es propietaria de un apartamento destinado para vivienda, ubicado en la Unidad Vecinal , Edificio Torondoy, Planta Baja, Parroquia La Concordia, San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual fue entregado para su administración a la ciudadana CARMEN ESPERANZA CARRILLO, según mandato de administración autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta e San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de febrero de 2002, bajo el No. 21, Tomo 14.
Que el inmueble fue arrendado por la mandataria administradora en fecha 30 de enero de 2002, a los demandados, de conformidad con el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el No. 51, Tomo 9, de fecha 30 de enero de 2002.
Alega que su representada revocó el mandado de administración, según documento autenticado el 01 de agosto de 2005, por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, bajo el No. 66, Tomo 104, revocatoria que fue notificada tanto a la administradora como a los inquilinos.
Que el 05 de agosto de 2005, el co-demandado ARBINO DE JESUS GARCIA HERNANDEZ, acudió al Tribunal Distribuidor de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, a consignar los cánones de arrendamiento que se generarían a partir del mes de agosto de 2005, la cual consta en expediente No. 420 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
Que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito señala que su duración es de seis (06) meses, comprendido desde el 01 de febrero de 2002 hasta el 01 de agosto de 2002, y que sería prorrogado siempre que las partes así lo dispongan, y que en caso de no querer continuar con el contrato, deberán notificar la otra parte como mínimo con dos meses de anticipación.
Expresa que puede verificarse de telegrama de notificación fechado 01 de junio de 2006, su voluntad de no celebrar un nuevo contrato, de cuyo confirmatorio de entrega se desprende que fue entregado el 01/06/06 y que firmó DAIXY MORALES.
Que el plazo de prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y ratificado por notificación realizada por telegrama, concluyó el 01 de agosto de 2007, sin que los demandados entregaran el inmueble arrendado, lo cual debieron haber hecho en las condiciones establecidas en la cláusula SEPTIMA, OCTAVA Y NOVENA de contrato y en estado de solvencia los servicios de luz, condominio, aseo urbano, teléfono, gas y agua.
Fundamenta la acción en los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1167 del Código Civil.
Que en el presente caso, considera que es imperativo legal ejercer el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, en virtud de lo cual demanda, a los ciudadanos ARBINO DE JESUS GARCIA HERNANDEZ y DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA, a fin de que el Tribunal les ordene a que convenga, o en su defecto sean condenados, a:
1) Entregar el inmueble objeto de la demanda, totalmente desocupado y en las condiciones, aseado y pintado, sin reformas y totalmente solvente en cuanto a servicios públicos se refiere.
2) Pagar las costas del proceso.
Estima la demanda en la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo).

DE LA CONTESTACION DE LA CO-DEMANDADA DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA
Por su parte la codemandada DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA, a través de su apoderado judicial, en escrito de fecha 06 de diciembre de 2007 (f. 46 al 51), procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Promueve en primer término la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 11º, en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; esto es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por la acción y pretensión intentada fue de presunta extinción de la prórroga legal y no es cierto que el contrato se hubiese extinguido por el vencimiento de la misma, y que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos dispone, que en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado solo podrá demandarse el desalojo.
Expresa que como la demandante procedió a retirar los cánones de arrendamiento consignados por los arrendatarios ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, después del vencimiento de la prórroga legal y estando los arrendatarios en posesión del inmueble objeto del contrato, éste se constituyó en un contrato a tiempo indeterminado. Que por ello no es procedente intentar la demanda por cumplimiento de contrato, por lo que solicita se declare inadmisible la demanda.
Alega como contestación al fondo de la demanda, que por cuanto a la expiración del término contractual de su contrato de arrendamiento continuó ocupando el inmueble arrendado, sin oposición de la arrendadora, legalmente operó la tácita reconducción, siendo que la notificación de autos, además de improcedente, es extemporánea.
Que es un hecho cierto e irrefutable que los arrendatarios han permanecido ocupando el inmueble durante más de cinco (5) años, después del vencimiento del contrato, con la anuencia de la arrendadora, quien desde entonces ha recibido periódicamente los cánones arrendaticios.
Impugna por exagerada, la estimación de la demanda, ya que, según expone, al tratarse de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, el valor de la demanda debe determinarse acumulando los cánones de un (1) año.

PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante, a través de su apoderado judicial, en escrito de promoción de pruebas de fecha 18 de diciembre de 2007 (f. 205 al 208), promovió:
- Mérito favorable de autos.
- Mandato de Administración (f. 09 y 10)
- Revocatoria del mandato de administración (f. 11)
- Consignación Inquilinaria contenida en el expediente 420 (f. 14 al 25 y del 57 al 191)
- Contrato de arrendamiento (f. 17 al 19)
- Telegrama enviado por su representada (f. 26)
- Telegrama enviado a su representada (f. 27)
- Facturas de la Oficina Postal Telegráfica (f. 28)
- Acta levantada por el Tribunal Primero Ejecutor de Medidas (f. 21 al 24 cuaderno de medidas)
- Escrito explicativo de sus razones de disentimiento a la oposición de la codemandada (f. 52)

CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
PUNTOS PREVIOS
IMPUGNACION DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA
La codemandada DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA, en su escrito de contestación de la demanda, impugna la estimación del valor de la cuantía por exagerada, ya que, según expone, al tratarse de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, el valor de la demanda debe determinarse acumulando los cánones de un (1) año.
En este sentido, y vistas las restantes defensas alegadas, observa esta Juzgadora que encuentran directamente relacionadas con la naturaleza del contrato que vincula a las partes, en tal virtud, deja constancia que con respecto a este punto, el mismo será resuelto una vez se defina la naturaleza del mismo.

DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA POR LA CO-DEMANDADA DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA.
La parte co-demandada DAXY DE JESUS MORALES GARCIA, en su escrito de contestación de la demanda, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 ejusdem, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto la pretensión intentada es la de cumplimiento de contrato por presunta extinción de la prorroga legal, pero que no es cierto que el contrato se hubiese extinguido por vencimiento de ésta, pues consta en el expediente de consignación de cánones de arrendamiento que cursa por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 420, donde el codemandado efectúo a nombre de la demandante la consignación de los cánones de arrendamiento, y que de manera voluntaria ésta retiró los mismos después del vencimiento de la prorroga, por lo que, de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, al retirarse los cánones de arrendamiento después de vencido el contrato y estando los arrendatarios en posesión del inmueble, éste se constituyó en un contrato a tiempo indeterminado, y en virtud del contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es procedente intentar al demanda de cumplimiento de contrato.
En este sentido, tenemos que el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil prevé dos hipótesis para su procedencia: (a) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y (b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible.
En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel (1991), que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” (T.I, p. 124).
La jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción.
Cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no nace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse.
En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional en sentencia No. 776 del 18 de mayo de 2001, al señalar que además de las dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: (a) cuando no existe interés procesal, (b) cuando se utiliza para violar el orden público infringir las buenas costumbres, (c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, (d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, (e) cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho, (f) cuando el accionante no pretende que se administre justicia, y (g) cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado.
En el segundo supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, sí existe el derecho de acción para la demandante, pero está limitado para su ejercicio.
Dichas limitaciones deben estar expresamente establecidas en la ley, pues sólo de esta forma será posible determinar si en la demanda se alegaron o no esas causales, por ejemplo, una demanda de divorcio debe estar necesariamente fundada en una de las causales señaladas en el artículo 185 del Código Civil.
En el presente caso, la codemandada manifiesta que, en virtud de la arrendadora haber retirado los cánones de arrendamiento consignados por ante el Juzgado de Municipios luego de vencida la prorroga legal, y además encontrarse los arrendatarios en posesión del inmueble, procede la aplicación del artículo 1600 del Código Civil, el contrato paso a ser a tiempo indeterminado, resultando improcedente la acción de cumplimiento de contrato de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido, tenemos que el artículo 1600 del Código Civil establece lo siguiente:
Artículo 1600.- Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Por otra parte, el artículo 1.614 del Código Civil establece:
Artículo 1614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Ahora bien, vistas las anteriores consideraciones, y a los fines de dirimir la procedencia o no de la tácita reconducción, así como la cuestión previa opuesta, observa esta Juzgadora que la arrendadora demandante en la presente causa manifestó expresamente su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento que vincula a las partes con la correspondiente notificación a estos efectos, y en tal virtud, es conveniente citar al autor GUSTAVO CONTRERAS, en su libro “CASOS PRACTICOS INQUILINARIOS”, en el cual señaló:
Distintas son las situaciones en que puede encontrarse el arrendador con respecto a las consignaciones inquilinarias… Dentro de las más comunes se presentan las siguientes:
CASO A: El arrendador notifica (desahucia) al inquilino en el sentido de manifestarle su voluntad de no prorrogar el contrato que se celebró a tiempo determinado, con posibilidades de renovación. Dentro del lapso que se previó para ello.... “Finalizado el contrato a tiempo determinado, le demando para que cumpla con su principal obligación subsiguiente: la devolución o entrega de inmueble en las mismas condiciones en que le fuera entregado…
En este caso el arrendador no tiene porqué temer al retiro de sus pensiones locatarias consignadas, pues su voluntad ya estuvo manifestada claramente en el desahucio de “no prorrogar” la contratación. Y las pensiones a su orden depositadas le corresponden de pleno derecho.” (pág. 156-157)
En el presente caso, concluye esta juzgadora que no es procedente el argumento esgrimido por la demandada para sustentar la cuestión previa opuesta, pues teniendo como requisitos para la aplicación de la tácita reconducción contemplada en el artículo 1600 del Código Civil los siguientes: (a) Existencia del contrato escriturado a plazo fijo; (b) Conclusión de la Prórroga legal por el solo vencimiento del término fijado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; (c) Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador; (d) Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo; y (e) Capacidad para contratar (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, págs. 300 al 302), y verificado como está en la causa bajo estudio que la conducta frente al arrendatario por parte del arrendador al contrario de ser pasiva fue activa, puesto que manifestó su voluntad de no renovar el contrato y ejerció la acción luego de finalizada la prorroga legal, en tal virtud, esta Juzgadora declara sin lugar la cuestión previa opuesta, y así se decide.

DELIMITACIÓN DE LA LITIS
La pretensión de la actora en la presente causa se circunscribe al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con los demandados, en virtud de no haberse renovado el contrato, tal y como se le informó a ésta por medio de comunicación y por encontrarse además vencida la prorroga legal para la desocupación del inmueble.
Por su parte los demandados, además de oponer cuestiones previas, convino por una parte que la demándate ostenta el carácter de arrendadora, y que según la cláusula tercera del contrato, la duración se pactó por seis meses cotados a partir del 01 de febrero de 2002 al 01 de agosto de 2002, y por la otra rechazó los restantes argumentos esgrimidos por la actora, puesto que la duración del contrato era de seis meses prorrogables, pero que a la expiración de dicho término, continúo ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora, quien desde entonces ha venido cobrando los cánones de arrendamiento operando la tácita reconducción, que la prorroga legal era de un año, desde el 01 de agosto de 2006 hasta el 01 de agosto de 2007, y que no obstante han seguido ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento, por lo que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, resultando improcedente y extemporánea la notificación realizada.
En consecuencia, vistos los argumentos esgrimidos por las partes, constituye un hecho no controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, soportada en el contrato de arrendamiento que las vincula.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS
1.- A los folios 7 y 8 corre inserto documento poder otorgado por la ciudadana MYRIAM MAHECHA PERDOMO, parte demandante, a los abogados David Marcel Mora Labrador y Cesar Leonardo Chacón Ramírez, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se valora conforme al artículo 1360 del Código Civil, haciendo plena fe del carácter y facultades conferidas a los abogados apoderados de la parte actora.
2.- A los folios 9 y 10 corre inserto contrato de administración otorgado por la demandante a la ciudadana Carmen Esperanza Carrillo, el cual versa sobre el inmueble objeto de la controversia, el cual fue agregado en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1360 del Código Civil, haciendo plena fe de la facultad otorgada a la mandataria por la demandante para efectuar actos de administración sobre el inmueble objeto de la controversia.
3.- A los folios 11 y 12 corre inserta revocatoria del mandato de administración otorgado por la demandante a la ciudadana Carmen Esperanza Carrillo, el cual versa sobre el inmueble objeto de la controversia, la cual fue agregada en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigna, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1360 del Código Civil, haciendo plena fe de la legalidad de la revocatoria de las facultades de administración inicialmente otorgadas a la ciudadana CARMEN ESPERANZA CARRILLO, sobre el inmueble objeto de la controversia.
4.- Del folio 13 al 25 y del 57 al 191, corre inserto expediente de consignaciones No. 420 de la nomenclatura llevada por el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual fue agregado en copia simple y certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no haber sido impugnada en la oportunidad legal correspondiente se tiene como fidedigna, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitido por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe de que el codemandado ARBINO DE JESUS GARCIA HERNANDEZ consignó por ante el Juzgado antes señalado los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del litigio, además de ratificar la relación arrendaticia existente entre las partes y la existencia del contrato de arrendamiento suscrito en forma auténtica ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, el 30 de enero de 2002, inserto bajo el No. 51, Tomo 9.
5.- Del folio 26 al 28 corren insertas instrumentales consistentes en misiva de fecha 01 de junio de 2006, dirigida por la demandante a los demandados, misiva de fecha 02 de junio de 2006 dirigida por IPOSTEL a la demandante, y facturas de IPOSTEL, las cuales fueron promovidas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas en la oportunidad legal correspondiente, se tienen como fidedignas, confiriéndoseles el valor probatorio que señala el artículo 1375 del Código Civil, haciendo plena fe de las gestiones realizadas y cumplidas por la arrendadora para la notificación de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a los arrendatarios.
6.- Del folio 192 al 201, corre inserta copia de decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la cual no valora ni aprecia este Juzgado por cuanto no contribuye en la dilucidación de lo realmente controvertido.
7.- Del folio 21 al 24 corre inserta acta levantada por el Tribunal Primero Ejecutor de Medidas de fecha 16 de octubre de 2.007, así como escrito de disentimiento a la oposición formulada por la codemandada, los cuales fueron promovidos por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas, encontrándose en tal virtud ratificados en su contenido, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, deberán ser analizados para dictar el fallo.

DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
La pretensión de la parte actora tiende al cumplimiento del contrato de arrendamiento que versa sobre un inmueble consistente en un apartamento destinado para vivienda, ubicado en la Unidad Vecinal, Edificio Torondoy, Planta Baja, Parroquia La Concordia, San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, alegando que el mismo se encuentra vencido en virtud de haberle comunicado a la arrendataria su intención de no prorrogar el contrato, encontrándose igualmente vencida la prorroga legal.
Ahora bien, circunscribiéndonos a los términos en que quedó trabada la litis en el presente proceso, observa esta sentenciadora que debe analizarse primeramente los presupuestos de procedencia de la acción intentada por la actora, a este respecto tenemos que la acción de cumplimiento de contrato está consagrada en el Código Civil Venezolano en su artículo 1.167, el cual dispone:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.
En el presente caso, la ciudadana MYRIAM MAHECHA PERDOMO, a través de su administradora, celebró un contrato de arrendamiento con los demandados, sobre un inmueble de su propiedad, el cual tenía una duración de seis (06) meses a partir del 01 de febrero de 2002, con prorrogas iguales y sucesivas por el mismo lapso pactado, y si una de las partes no deseaba hacer uso de la prorroga estipulada, tendría que manifestarlo a la otra por escrito con un mínimo de dos meses de anticipación, siendo conveniente en este punto aclarar que con respecto a la naturaleza del contrato, éste se encuentra circunscrito al denominado contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente, siendo aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva.
En este sentido, se observa que el vencimiento del primer período de vigencia del contrato acaecía el 01 de agosto de 2002, continuando con prorrogas sucesivas hasta el 01 de agosto de 2006, manteniendo el carácter de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, puesto que su lapso era duración durante todas las prorrogas era de seis meses, siendo debidamente notificados los arrendatarios de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato el 01 de junio de 2006, es decir, dos meses antes del vencimiento del mismo, conforme lo establecieron en la cláusula tercera del contrato, por lo que lo alegado por la co-demandada con respecto a que es inválida la notificación y que el contrato que los vincula es a tiempo indeterminado es improcedente, a lo que cabe acotar que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:… b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. …”, habiendo comenzado a transcurrir la prorroga legal a partir del día siguiente al vencimiento del contrato, la misma venció el 01 de agosto de 2007, sin que hasta la presente haya constancia de la entrega del inmueble por parte de la arrendataria, no pudiendo alegar los arrendatarios que en virtud de haber seguido ocupando el inmueble luego de vencida la prorroga operó la tácita reconducción, puesto que, a todas luces, la mencionada ocupación la vienen realizado contra la voluntad de la arrendadora, y prueba de ello lo constituyen tanto la notificación de no prorrogar el contrato como el ejercicio de la presente acción, así como tampoco por el retiro de las pensiones arrendaticias consignadas, tal y como se dejó establecido en la parte motiva de la presente decisión en su sección “DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA POR LA CO-DEMANDADA DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA”.
Por otra parte, establecida como fue que la relación arrendaticia era a tiempo determinado, con respecto a la impugnación del valor de la cuantía por exagerada realizada por la co-demandada DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA, este Juzgado procede a realizar el siguiente análisis:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”
De la interpretación del referido artículo, considera esta juzgadora, que no existe la posibilidad de que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, ya que debe hacerlo señalando que la misma es exagerada o irrisoria, alegando un hecho nuevo que fundamente dicha impugnación, el cual deberá probar, so pena de que quede firme la estimación realizada por el demandante, criterio este que se encuentra en perfecta sintonía con el establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia publicada en fecha 08 de agosto de 2.006, en la cual señaló:
“…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, ya sea por considerarla exigua o exagerada, esta Sala en decisión de fecha 15 de noviembre de 2.004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
“…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”
Se desprende entonces, del criterio jurisprudencial transcrito, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar…”
En razón a lo antes expuesto, considera esta sentenciadora, que la co-demandada de autos impugnó en forma pura y simple la estimación de la cuantía hecha por la parte actora, toda vez, que el mismo se limitó a contradecir la cuantía de la demanda por considerarla exagerada pero no alegó un hecho nuevo, es decir no señaló cual a su juicio era la cuantía o estimación definitiva, razón por la cual, tal impugnación se tiene como no propuesta, en consecuencia, la estimación hecha por la parte actora en su escrito libelar se declara firme por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000) o TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 3.000,oo), y así se decide.

CONCLUSION
En definitiva, encontrando la juzgadora la existencia de plena prueba de los hechos invocados en la demanda, se hace operativa la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias insertas en el artículo 1592 ejusdem, por lo que la apelación interpuesta debe ser declarada sin lugar y por consiguiente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y así se decide.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, resuelve:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta apelación interpuesta en fecha 25 de febrero de 2008, por el abogado EFRAIN JOSE RODRIGUEZ GOMEZ, con el carácter de apoderado judicial de la co-demandada DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA, contra la decisión de fecha 14 de febrero de 2008, proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuso la ciudadana MYRIAM MAHECHA PERDOMO a través de sus apoderados judiciales Abogados DAVID MARCEL MORA LABRADOR y CESAR LEONARDO CHACÓN RAMÍREZ, contra los ciudadanos ARBINO DE JESUS GARCIA HERNANDEZ y DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA representada esta última por el Abogado EFRAÍN JOSÉ RODRÍGUEZ GÓMEZ.
TERCERO: Se condena a los ciudadanos ARBINO DE JESUS GARCIA HERNANDEZ y DAXY DE JESUS MORALES DE GARCIA a la entrega de inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios, consistente en un apartamento ubicado en La Unidad Vecinal, Edificio Torondoy, planta baja, N° 14, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; en las condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos.
QUINTO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se confirma la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, al primer (01) día del mes de abril del año dos mil ocho.

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
Juez Temporal

Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
En la misma fecha se publicó siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
Exp. 6258