TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

196° y 147°

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 3.310.451 y hábil.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: FATIMA GARCÍA DE SÁNCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 31.139; según poder apud-acta otorgado en fecha 29/07/2005 (f. 7).
PARTE DEMANDADA: YECID LARA CARVAJAL, mayor de edad, extranjero, titular de la cédula de identidad Nº E-80.456.489.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: DALILA DE CAIRES JIMÉNEZ y JOSELINE GREGORIA DE CAIRES JIMÉNEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 71876 y 75900 en su orden; según poder apud-acta otorgado en fecha 26/09/2005 (f. 185).
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE: Nº 4922.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El día 30/06/2005 la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES asistida por la Abogada FATIMA GARCÍA DE SÁNCHEZ, ocurrió por ante el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, para demandar al ciudadano YECID LARA CARVAJAL.
Fundamentó la demanda en lo siguiente:
-Que el 01/05/2004 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano YECID LARA, sobre el inmueble consistente en un local comercial de su propiedad, ubicado en la Avenida Carabobo esquina carrera 15 (Pollo en Brasas Carabobo), de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; según el documento autenticado por ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal, de fecha 22/06/2004, bajo el Nº 59, Tomo 74.
-Que en la cláusula 4ª fijaron como duración un (1) año contado desde el 01/05/2004 al 30/04/2005.
-Que según la cláusula 3ª fijaron como canon CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) mensuales, de los cuales autorizó a YECID LARA descontara CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales por doce (12) meses, para pagar la deuda pendiente a su favor.
-Que el inquilino se obligó a pagar el canon por mensualidades adelantadas, dentro de los tres (3) días de cada mes.
-Que de acuerdo a la cláusula 5ª, el arrendatario se obligó a no subarrendar, ceder ni traspasar el contrato, sin el consentimiento expreso y escrito de la arrendadora.
-Que en la cláusula 6ª se estipuló que el arrendatario haría las reparaciones menores.
-Que la cláusula 7ª establecía conservar el inmueble arrendado en buen estado, tal como se recibió.
-Que según la cláusula 9ª cualquier incumplimiento en las obligaciones asumidas en el contrato, la arrendadora podía pedir su ejecución o resolución, con los daños y perjuicios si tal fuere el caso.
-Que el arrendatario ha pagado el canon por mensualidades vencidas.
-Que a la fecha de la demanda debía el canon de abril de 2005.
-Que durante el contrato, el arrendatario no ha ejercido como tal, sino ha estado subarrendadas terceras personas, hecho que hacía nulo el contrato.
-Que el inquilino no ha realizado las reparaciones menores. Que éste no lo notificó de las filtraciones y otros daños que ocasionaron deterioros mayores.
-Que en diciembre de 2004 el local fue clausurado por el Servicio Sub-Regional de Higiene de Alimentos del Ministerio de Salud y Desarrollo Social.
-Que en virtud de lo anterior era que demandaba al ciudadano YECID LARA CARVAJAL, para que conviniera o sea condenado por el Tribunal:
1. En resolver el contrato de arrendamiento de fecha 22/06/2004.
2. En hacer entrega inmediata del local alquilado, en buen estado como lo recibió y completamente desocupado.
3. En pagar TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) como canon del mes de abril de 2005.
4. Las costas.
Fundamentó la demanda en las cláusulas 2ª, 3ª, 5ª, 6ª y 7ª del contrato de arrendamiento, en los artículos 15, 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil (fs. 1 al 5).
SEGUNDO: El 20/07/2005 el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda (f. 6).
En fecha 19/09/2005 el ciudadano YECID LARA CARVAJAL asistido por la Abogada DALILA DE CAIRES JIMENEZ, consignó escrito en el que:
• Impugnó la inspección ocular extrajudicial evacuada por ante la Notaría Pública 4ª de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 25/08/2005; por ser una prueba preconstituida.
• Opuso las siguientes cuestiones previas:
1. La del ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
2. La contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos del artículo 39. Que no se estableció la cuantía de la demanda para establecer la competencia del Tribunal.
3. La prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
4. La del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.
• Contestación al fondo:
1. Improcedencia de la acción:
-Que la acción era improcedente, que el contrato tenía una duración del 01/05/2004 al 30/04/2005, que para la fecha de interposición de la demanda (30/06/2005) y para la admisión de esta (20/07/2005) el contrato no estaba vigente para interponer una acción de resolución.
-Que la acción que daba la ley era la de cumplimiento.
-Que la actora no acompañó al libelo instrumento fundamento de la demanda. Que no acompañó: ningún instrumento para demostrar el deterioro del inmueble; ni para comprobar el subarrendamiento; ni para verificar la clausura del local.
2. Negó, rechazó y contradijo que ha incumplido con su obligación de pagar el canon.
-Que la demandante dejó de ir a su negocio a buscar el canon de alquiler, según la cláusula 3ª del contrato; sino que iba a cobrar los últimos días del mes.
-Que según los contratos privados que agregaba marcados “C”, “D” y “E”, ha ocupado el inmueble desde el 1998.
-Que no había base para resolver el contrato celebrado.
-Que respecto al mes de abril de 2005, pagó a la demandante CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) pero ésta no le dio recibo, lo que cual era el finiquito de la deuda existente entre las partes.
-Negó, rechazó y contradijo que existiera un subarrendamiento en el local; pero quien está a cargo era su empleado ciudadano JORGE ALVARO LARA CARVAJAL, quien era su hermano.
-Que él era un empresario que tenía a su cargo cinco (5) locales comerciales, por lo que necesitaba de encargados que trabajen en ellos.
-Negó, rechazó y contradijo que el local estuviera deteriorado o en mal estado. Que anexaba contrato de obra e inspección ocular, donde se constataba el buen estado del inmueble arrendado. Que era falso que el inmueble presentara filtraciones.
-Negó, rechazó y contradijo que al local lo clausuró el Servicio Sub-Regional de Higiene de Alimentos del Ministerio de Salud y Desarrollo Social, por falta de higiene. Que la causa de dicha clausura fue un problema con un empleado que no tenía documentos.
-Se opuso a la medida cautelar por infundada. Que la demandante no era propietaria única y exclusiva del inmueble.
-Solicitó se declarara sin lugar la demanda (fs. 11 al 175).
TERCERO: Promoción de pruebas:
a) Parte demandada:
-Documentales: el contrato de arrendamiento privado suscrito con la INMOBILIARIA SANTA MÓNICA S.R.L., de fecha 01/04/1998; los contratos de arrendamientos privados suscritos con la demandante agregados a la contestación de la demanda; el expediente de consignación llevado por ante el Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, signado con el Nº 337-2005; el contrato de arrendamiento autenticado de fecha 22-06-2004; y los recibos de pago de alquiler marcados “M” y “N” anexos a la contestación.
-Pruebas de la comunidad hereditaria existente sobre el inmueble: el documento emitido por la Oficina de Registro Inmobiliario Primer Circuito del Estado Táchira.
-El contrato privado de trabajo y los recibos de pago de salarios, marcados “O” y “P”.
-El contrato de obra autenticado por ante la Notaría Pública 4ª de San Cristóbal.
-Solicitó prueba de informes: para el Tribunal 2º de los Municipios del Estado Táchira; para el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Departamento de Sucesiones; para el Tribunal 2º de Primera Instancia Civil del Estado Táchira; y para la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de San Cristóbal.
-Testimoniales: JORGE ALVARO LARA CARVAJAL, VICTOR J. BARRIENTOS, HUMBERTO HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, JESÚS MANUEL VALENCIA MARIÑO, PEDRO HERNAN ARELLANO MORA, HUGO IVANTROI ROA MORENO, NERIO ALFONSO CHACÓN MORENO y WILMAN ARMANDO MORA NOVOA (fs. 176 al 181).
-El contrato de arrendamiento privado suscrito con la INMOBILIARIA SANTA MÓNICA S.R.L., de fecha 01/04/1998.
-El expediente de consignación llevado por ante el Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
-La testimonial de LUIS UBIEL PÉREZ PÉREZ, CARLOS GARZÓN LARA y VICTOR MANUEL ROMERO RAMÍREZ (fs. 183 y 184).
De los testigos promovidos declaró:
JORGE ALVARO LARA CARVAJAL, quien expuso: Que reconocía las firmas del contrato de trabajo inserto a los folios 171 al 173. En dicho acto la Abogada de la parte actora dejó constancia, que al testigo no le fueron preguntados sobre las generales de ley (f. 186).
VALENCIA MARIÑO JESÚS MANUEL, alegó: Que ratificaba la firma inserta al folio 27 de la inspección extrajudicial de fecha 25/08/2005 (f. 248 vuelto).
PÉREZ PÉREZ LUIS URIEL, manifestó: Que conoce a YECID LARA y MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES. Que lo conoce desde hace diez (10) años. Que YECID recibió el local en regulares condiciones. Que YECID le ha hecho mejoras al local. Que el negocio lo atiende un empleado. Que el dueño del fondo de comercio POLLOS CARABOBO 2000, era YECID LARA. Que YECID era el inquilino. A las repreguntas contestó: Que MELIDA alquiló el local a YECID desde que lo dejó la inmobiliaria. Que él iba al local como cliente a comer. Que no sabía como se llamaba el empleado que atendía el local (fs. 257 y 258).
HERNÁNDEZ H. HUMBERTO, alegó: Que reconocía la firma del documento inserto al folio 174 (f. 258 vuelto).
ROMERO RAMÍREZ VICTOR MANUEL, manifestó: Que conoce a YECID LARA y MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES. Que cuando se le alquiló el local a YECID, este ya estaba deteriorado. Que el dueño del negocio POLLOS en brasa CARABOBO 2000, era YECID LARA, y tiene de encargado al hermano JORGE LARA. A las repreguntas contestó: Que en el local se efectuaron reparaciones (fs. 261 y 262).
b) Parte actora:
-Impugnó las copias promovidas por el arrendatario.
-Promovió el mérito favorable y valor jurídico del contrato de arrendamiento.
-Documentales: la inspección extrajudicial de fecha 25/08/2005; la constancia expedida por la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 12/09/2005; el expediente de consignación de alquileres de fecha 28/06/2005; y once (11) recibos de pago de arrendamiento.
-Promovió: la inspección extrajudicial de fecha 19/08/2005 realizada por la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal; la fotocopia de la citación de fecha 13/12/2004 expedida por el Servicio Sub-Regional de Higiene y Alimentos, a YECID LARA; la copia mecanografiada y la fotocopia de esta de la sentencia de partición definitivamente firme dictada por el Tribunal 2º de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira, expediente Nº 15668.
-Solicitó oficiar al Servicio Sub-Regional de Higiene de los Alimentos, Oficina de Alimentos de la Dirección dependiente del Ministerio de Salud y Desarrollo Social, para que suministrara información sobre la clausura del local (fs. 190 al 227).
-Testimoniales: FRANCISCO JAVIER LOZADA GABANTE y ALEXANDER CARRILLO LOÓPEZ (f. 251).
De los testigos promovidos declaró:
LOZADA GABANTE FRANCISCO JAVIER, manifestó: Que ha dejado de comprar en el local por la mala atención. Que el local estaba sucio y luego se hizo la reparación violenta. Que un empleado le dijo que el local fue cerrado por sanidad. Que ha visto el local propiedad de MELIDA a cargo de terceras personas. La Abogada de la parte demandada dejó constancia, que los testigos de la parte actora no fueron motivados. A las repreguntas contestó el testigo: Que su relación con MELIDA fue de proveedor cliente. Que era propietario de Frigorífico Santa Gertrudis. Que a él dentro del negocio nunca lo ha atendido YECID (fs. 259 y 260).
CUARTO: El 26/09/2005 la Abogada FATIMA GARCÍA DE SÁNCHEZ impugnó el poder conferido a las Abogadas de la parte demandada, pues no estaba certificado por el Secretario del Tribunal (f. 248).
El 29/09/2005 se agregó al expediente, el oficio Nº OF/CI/077 de fecha 27/09/2005, librado por la Coordinación de Inquilinato, Alcaldía del Municipio San Cristóbal (f. 255).
El 04/10/2005 se agregó al expediente, copias certificadas relacionadas con planilla sucesoral de la causante EULOFIA o EULOGIA ELIODIGNA ROMERO Viuda DE DUQUE (fs. 263 al 264).
El 04/10/2005 se agregó al expediente, el oficio Nº 3180-607 de fecha 29/09/2005 librado por el Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (f. 270).
Mediante diligencia del 04/10/2005 el ciudadano YECID LARA CARVAJAL asistido por la Abogada JOSELINE DE CAIRES JIMENEZ, ratificó las actuaciones realizadas por sus apoderadas judiciales, e impugnó las pruebas de la parte actora (fs. 271 y 272).
El 07/10/2005 la Abogada DALILA DE CAIRES JIMENEZ, consignó escrito de conclusiones (fs. 273 al 277).
QUINTO: En fecha 11/10/2005 el entonces Tribunal de la Causa, dictó sentencia que declaró sin lugar la acción (fs. 278 al 294).
El 14/10/2005 se agregó al expediente, actuaciones libradas por la CORPORACIÓN DE SALUD, TÁCHIRA (fs. 295 al 298).
En fecha 09/11/2005 el Tribunal 4º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, revocó la decisión dictada el 11/10/2005 por el Tribunal 1º de Municipios, y suspendió el proceso hasta la subsanación de la cuestión previa de defecto de forma de la demanda (fs. 305 al 326).
El día 03/02/2006 la Jueza Temporal, Abogada ANA LOLA SIERRA, se inhibió de seguir conocimiento de la presente causa; la cual correspondió por distribución a este Juzgado, quien se avocó el 17/02/2006 (fs. 333 y 334, 336, 349).
Mediante escrito del 20/03/2006 la Abogada FATIMA DEL SOCORRO GARCÍA DE SÁNCHEZ, procedió a subsanar así:
-Que estimaba la demanda en TRES MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL NOVECIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 3.940.922,00) (f. 344).
En diligencia del 22/03/2006 la Abogada JOSELINE DE CAIRES JIMENEZ, solicitó del Tribunal se pronunciara sobre la subsanación. Que la actora no trajo los recaudos donde constaba el monto de la estimación (f. 345).
El 27/03/206 la Abogada DALIDA DE CAIRES JIMENEZ, manifestó:
-Que la cuantía de la demanda no era de TRES MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL NOVECIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 3.940.922,00), pues el único canon que su mandante supuestamente debía era de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) del mes de abril.
-Que la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, reguló el canon a CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 158.184,41), monto sobre el cual debió establecerse la cuantía .
-Que la cuantía no fue subsanada conforme a derecho y solicitó la extinción del proceso (fs. 348 y 354).

III
PARTE MOTIVA
DE LA ACCION INTENTADA: La causa que aquí se sentencia se inicia por demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, contra el ciudadano YECID LARA CARVAJAL, por haber incumplido con cláusulas del contrato de arrendamiento que tienen suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 22 de junio de 2004, bajo el N° 59, Tomo 74 de los libros respectivos, el cual versa sobre un local comercial, propiedad de la demandante, ubicado en la Avenida Carabobo, esquina calle 15 (Pollo en Brasas Carabobo).
Indica la actora que durante la duración del Contrato, no cumplió el arrendatario con la obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, por mensualidades adelantadas durante los tres (3) primeros días de cada mes, tal como se convino, sino que por el contrario, los ha pagado a su capricho y mediante terceras personas, adeudándole a la fecha en que interpuso la acción, el alquiler del mes de abril de 2005, es decir, la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).
-Que desde el inicio del contrato de arrendamiento hasta su vencimiento, el arrendatario ha subarrendado a terceras personas que han ocupado y ocupan el local comercial.
-Que a la fecha de esta demanda, el local arrendado presenta mal estado en general, ya que, según su versión, el arrendatario no realizó las reparaciones menores a que estaba obligado, ni la notificó oportunamente sobre las filtraciones y otros daños que presentaba el techo del local, lo que ha traído como consecuencia, que los deterioros hoy sean mayores.
- Por lo expuesto demanda al arrendatario para que convenga o en su defecto el Tribunal lo condene a Primero: Resolver el contrato de arrendamiento suscrito. Segundo: Hacer entrega inmediata del local alquilado tal como lo recibió y completamente desocupado. Tercero: Pagar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), correspondiente al canon de alquiler adeudado Cuarto: Pagar las costas del presente procedimiento.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA: Mediante escrito el demandado procede a dar contestación a la demanda, alegando:
- Impugnar la inspección ocular extrajudicial, evacuada ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 19 de agosto de 2005.
- Opuso las siguientes cuestiones previas:
a) La del ordinal 2°, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, fundamentado en que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, no obstante, la misma no es la única y exclusiva propietaria del inmueble objeto del arrendamiento, por existir una comunidad de herederos, integrada por siete hermanos y no existir partición debidamente protocolizada o registrada ante la Oficina de registro Inmobiliario de San Cristóbal Estado Táchira; y que por lo tanto, Al existir una comunidad hereditaria, la demandante carece de legitimidad para solicitarme la resolución, pues LA DEMANDANTE, sólo es propietaria de derechos y acciones indivisos y no del inmueble en particular.
b) La del ordinal 6°, sobre el defecto de forma de la demanda, por considerar que no se llenaron los requisitos que indica el artículo 39 ejusdem, en razón de que la demandante, no estableció la cuantía de la demanda, violentando ello su derecho de defensa, y no tener claridad sobre la competencia del Tribunal que conozca la presente causa
c) La del Ordinal 8°, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, por haber interpuesto regulación de alquiler por ante la Alcaldía de San Cristóbal, con lo que, a su decir, hay que esperar la fijación del canon para poder determinar si realmente no ha cumplido con el pago del canon del mes de abril, y así mismo le sean reintegrados los cánones pagados en exceso a la arrendadora.
d) La del ordinal 11°, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, manifestando en tal sentido, que: desde el 1° de mayo de 2005, es beneficiaria de la prorroga legal de dos (2) años, establecida en el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, por tener una relación inquilinaria en el inmueble desde el 1998 hasta el año 2005.
Alega igualmente la improcedencia de la acción interpuesta, indicando, que la demandante manifestó que el contrato de arrendamiento se encontraba vencido por expiración de su término, conforme a la previsión de la cláusula segunda, y en consecuencia, para la fecha de la interposición de la demanda, el día 30 de junio de 2005, y de su admisión, 20 de julio de 2.005, el contrato ya no estaba vigente, por lo que mal podía interponer una acción de resolución de contrato, por lo que dicha acción resultaba improcedente en derecho, siendo la acción correcta de cumplimiento, pues, según su dicho no se puede resolver un contrato que no está vigente, y que había expirado por vencimiento de su término ya que la acción de resolución requiere que el contrato esté vigente.
Esgrime igualmente la accionada que la demandante no acompañó con su libelo los instrumentos fundamentales de su demanda, en razón de lo cual no se le puede admitir ningún instrumento con la intención de probar los hechos de la demanda, pues tenía el deber de probar cada una de sus invocaciones en el acto de la interposición de la demanda, no en cualquier estado o grado del proceso. Por lo que solicita que la demanda, sea declarada sin lugar con todos sus pronunciamientos.
Contestación al fondo: negó, rechazó y contradijo:
- Que haya venido incumpliendo con su principal obligación de pagar el canon de alquiler, con la indicación de dicho alegato es absolutamente falso e injurioso, pues la actora en un afán de configurar una causa de resolución, cumplimiento o desalojo del local que posee como inquilino, dejó de ir a su negocio a buscar el canon de alquiler, tal y como quedó establecido en la cláusula tercera del contrato que los une, pues el lugar del pago, era el negocio arrendado.
-Con respecto al canon de alquiler del mes de abril del año 2005, señala haber cancelado la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), pero la demandante no le expidió recibo, lo cual era el finiquito de la deuda existente entre las partes, de la siguiente manera: CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) mensual por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.550.000,00); y que al doceavo mes todavía le adeudaba la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, lo cual fue saldado plenamente en la relación arrendaticia en este último mes.
- Niega, rechaza y contradice lo expuesto en el escrito libelar de que desde el inicio del contrato hasta su vencimiento, el local comercial siempre haya estado subarrendado a terceras personas que lo han ocupado y lo ocupan, señalando que ello es absolutamente falso, pues siempre ha asumido sus responsabilidades en forma personal, pero quien está a cargo es su empleado, el ciudadano JORGE ALVARO LARA CARVAJAL, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. 81.857.338, quien es mi hermano y ejerce el cargo de encargado. En ese mismo sentido indica, ser un empresario que tiene a su cargo 5 locales comerciales por lo que necesita de encargados para labora en ellos.
Niega, rechaza y contradice que el local se encuentre deteriorado o en mal estado, manifiestando que con contrato de obra e inspección ocular, demostrará el buen estado en que se encuentra el inmueble arrendado y las reformas que le hizo al local, para mejorar su aspecto interno y externo, ya que la arrendadora, a su decir, jamás se ha preocupado por nada de este inmueble.
Finalmente indica que la demandante carece de legitimidad para solicitar el secuestro del inmueble por cuanto no es la única y exclusiva propietaria del inmueble, objeto de este litigio, dado, que se trata de derechos hereditarios, entre siete hermanos, por lo que solicita que no sea proveída la medida solicitada.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA: Para quien juzga se deduce lo siguiente, se ha intentado una acción de resolución de contrato de arrendamiento en razón del incumplimiento del arrendatario en las obligaciones plasmadas en el mismo, resistiendo la accionada la pretensión con el alegato de la improcedencia de la acción incoada y el de haber cumplido cabalmente con lo establecido en el contrato de arrendamiento, no obstante y de acuerdo a lo indicado por el Tribunal de Primera Instancia la pretensión de la parte actora se refiere al cumplimiento del contrato con el consecuente desalojo del inmueble, por haber, erradamente la actora calificado la acción incoada, pretensión que será verificada por éste Juzgador, conforme a lo alegado y probado en autos.
De acuerdo a lo indicado en el escrito de contestación de demanda son hechos excluidos de prueba:
a) La relación arrendaticia existente entre las partes de la litis.
b) El estado actual del arrendatario como ocupante del inmueble.
Establecido lo anterior, quien juzga considera necesario, establecer el estado procesal de la presente causa a objeto de su tramitación conforme a derecho, así tenemos que:
-En fecha 11 de octubre de 2005, el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dicta sentencia en la presente causa, la cual Declara Sin Lugar, la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento y condena en costas a la demandante.
- La sentencia anterior fue apelada, conociendo de la causa, en alzada el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual resolvió: a) Con lugar la apelación interpuesta por la demandante. b) Revoca la decisión dictada en fecha 11 de octubre de 2005 y c) Ordenó conforme al artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, la suspensión del proceso hasta que el demandante subsanara los defectos u omisiones, tal y como se indica en el artículo 350 eiusdem.
Con base a lo anterior, la parte demandante debió subsanar la cuestión previa declarada con lugar referida al defecto de forma de la demanda por no reunir e libelo el requisito que indica el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia que efectivamente ocurrió en fecha 20 de marzo de 2.006. Así las cosas, la demandada en diligencias de fecha 22 de marzo del año 2.006 solicita del Tribunal se pronuncie sobre la subsanación realizada, en razón de que la cuantía de la demanda no es la que indica la actora, ya que supuestamente lo que único que debe el demandado es el canon correspondiente al mes de abril, cantidad distinta a la indicada por la actora como estimatoria de su demanda.
Establecido lo anterior y de acuerdo a la decisión del Tribunal de alzada, corresponde a éste Juzgado decidir sobre la procedencia o no de la subsanación realizada, para proceder, si fuere el caso a dictar la sentencia de mérito, como se hace a continuación:
DE LA CUESTION PREVIA SUBSANADA: La parte demandante en su escrito de subsanación estimó su demanda en la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA MIL NOVECIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES (Bs. 3.940.922,oo), lo cual fue rechazado por la demandada, por lo que éste Tribunal para decidir observa: La demandante al estimar su demanda lo hace conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, así las cosas, es necesario indicar que cuando el valor de la demanda ha sido estimado conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el demandado debe atacar la estimación hecha, por reducida o exagerada en la contestación de la demanda, como efectivamente ocurrió, pero es el caso, que tal impugnación se realizó en forma pura y simple, ya que no fueron indicadas o aportadas probanzas que demostraren a quien juzga que tal estimación era inadecuada, por lo que la cuestión previa se declara improcedente. Y así se decide.
Depurado como ha sido el proceso, por haberse resuelto las cuestiones previas promovidas y la defensa de fondo de la acción propuesta, pasa quien juzga a dictar sentencia de fondo, para lo cual procede al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, a objeto de verificar la procedencia o no de la pretensión de la actora, con la indicación de que cada uno de los litigantes tiene el peso de suministrar la prueba de los hechos alegados y que han quedado controvertidos. Teniendo las partes la necesidad de probar sus respectivas aseveraciones .

ANALISIS PROBATORIO:
1.- DOCUMENTAL, consistente en contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, de fecha 22 de junio de 2004, Nº 59, Tomo 74. Esta prueba se agregó a los autos, conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Quien juzga le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se deriva que las partes convinieron la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda; que el canon de arrendamiento acordado fue la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo), de los cuales el arrendador retendría la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) para cobrar deuda pendiente que tenía la arrendadora con él: que serían por cuenta del arrendatario los gastos de servicios públicos que tuviera el inmueble y que al desocuparlo entregaría las respectivas solvencias; que era obligación del arrendatario el realizar las reparaciones menores del inmueble y que no podía realizar mejoras ni modificaciones en el inmueble sin la autorización expresa de la arrendadora; que el arrendatario se obligaba a notificarle a la arrendadora sobre las reparaciones mayores o cualquier novedad dañosa que pusiese en peligro el inmueble; que en caso de contravención a lo estipulado, las mejoras y reparaciones quedarían en beneficio del inmueble; que el arrendatario se obligó a conservar el local en las mismas buenas condiciones en que declaró recibirlo, y así se comprometió a entregarlo; de igual manera consta en tal contrato que el incumplimiento de alguna de las cláusulas estipuladas en el contrato daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato o exigir el cumplimiento del mismo.
2.- INSPECCION JUDICIAL, realizada por la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal, en fecha 25 de agosto de 2005, en relación a esta prueba, quien juzga observa que en la misma no fue alegado la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, lo cual debió hacerse ante el funcionario que se promovió, conforme lo ha asentado la Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 30 de noviembre de 2000, expediente RC 00-071), en consecuencia, no se aprecia ni se valora, además que en la practica de la misma, no se permitió que la contraparte tuviese control sobre la misma.
3.- DOCUMENTAL, copia simple de documento privado consistente en contrato de arrendamiento con membrete de Inmobiliaria Santa Mónica, S.R.L. Esta prueba no es apreciada ni valorada por el Tribunal, por cuanto la misma no se refiere a los documentos que según la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser agregadas en tal especie.
4.- DOCUMENTAL, original de instrumento privado suscrito por el representante de la empresa Inmobiliaria santa Mónica. S.R.L.. Esta documental se encuentra referida a documento privado suscrito por un tercero, que no es parte en la presente causa, quien no ratificó tal instrumento mediante la prueba testimonial, conforme a la previsión del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal, no la aprecia ni la valora.
5.- DOCUMENTAL, copia simple de actuaciones contentivas en el expediente Nº 167-2000, de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Esta prueba nada aporta para el hecho controvertido en esta causa, por lo que se desecha por impertinente.
6.- DOCUMENTAL, consistente en contratos de arrendamientos privados, de fechas 10 de mayo de 2001 y 07 de mayo de 2002, tales documentos fueron opuestos a su contraparte y al no ser desconocidos ni tachados, adquirieron la fuerza probatoria del documento Público, de acuerdo a la previsión del artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, de los mismos se deriva que las partes convinieron un contrato de arrendamiento sobre el local objeto de la presente acción y un acuerdo de prorroga legal con vencimiento el día 02 de mayo de 2003
7.- DOCUMENTAL, copias simples de planillas de declaración y liquidación sucesoral; se trata de copias de documentos administrativos, los cuales tienen presunción de ejecutoriedad y ejecutividad, y que pueden ser presentados en copia simple, en analogía a lo establecido al artículo 429 para las copias de los documentos públicos, no obstante ello, los mismos ni se aprecian ni se valoran, por nada aportar para el hecho controvertido en esta causa, por lo que se desechan por impertinentes.
8.- DOCUMENTAL, copias simples de actuaciones contentivas en expediente del Juzgado Tercero de primera instancia en lo civil, mercantil y tránsito del Estado Táchira, referidas a juicio por partición de herencia, las mismas ni se aprecian, ni se valoran, por no derivarse hecho alguno que aporte en la resolución del hecho controvertido, por lo que se desechan por impertinentes.
9.- DOCUMENTAL, copia certificada de documento público referida a venta de un inmueble, el mismo ni se aprecia, ni se valora, por no derivarse hecho alguno que aporte en la resolución del hecho controvertido, por lo que se desecha por impertinente.
10.- DOCUMENTAL, Original de constancia expedida por la Coordinación de inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, se trata de documento administrativo, emanado de autoridad administrativa competente los cuales gozan de presunción de veracidad conforme a lo establecido en el artículo 8 de la ley orgánica de procedimientos administrativos, y al no haber sido tachado dicho instrumento, el Tribunal le confiere el valor probatorio del artículo 1359 del Código Civil, del mismo se deriva, que por el citado organismo cursa expediente administrativo de regulación de alquiler sobre el inmueble objeto de la controversia.
11.- DOCUMENTAL, instrumento privado consistente en recibos de pago, de distintas fechas, los cuales al no haber sido desconocidos ni tachados, adquirieron la fuerza probatoria del instrumento público conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, por lo que se establece que los mismos hacen plena fe de los pagos realizados en las fechas indicados en los mismos por parte del demandado.
12.- DOCUMENTAL, instrumentos privados consistentes en recibos de pago y contratos de trabajo, siendo tales instrumentos ratificados mediante la prueba testimonial, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los mismos, el Tribunal les da pleno valor probatorio para demostrar que el ciudadano Jorge Alvaro Lara Carvajal, presta sus servicios al demandado de autos, como encargado del establecimiento “Pollo en brasas Carabobo 2000”, ubicado en la Avenida Carabobo, esquina carrera 15; San Cristóbal, Estado Táchira, desde el 04 de febrero de 2.005, con un sueldo de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES (Bs. 185.616,00) quincenales.
13.- DOCUMENTAL, contrato de obra autenticado ante la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal, de fecha 26 de agosto de 2005 siendo tal instrumento ratificado mediante la prueba testimonial, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al mismo, el Tribunal le da pleno valor probatorio para demostrar que en fecha 26 de agosto de 2005, el ciudadano Humberto Hernández Hernández, firmó documento privado donde consta la realización de mejoras y reparaciones en el local comercial objeto de la presente acción, cancelando por ello, la suma de CINCO MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.160.000,oo)
14.- INSPECCION JUDICIAL, practicada por el Notario Público segundo de San Cristóbal, se evidencia que la misma se realizó conforme a los supuestos previstos en el artículo 1429 del Código Civil, por lo que se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en tal artículo, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. De dicha Inspección se deriva: que en el local objeto de la Inspección fue atendido por el ciudadano Jorge Alvaro Lara Carvajal, quién se identificó y manifestó ser el administrador del negocio; que para el momento del traslado y práctica de la Inspección en el local comercial estaban realizando labores de remodelación en pisos, paredes y techos; que había atención al público; que se encontraban pollos en el asador; que el local objeto de la inspección se encontraba en reparación, tanto de paredes, barra, rejas, y pisos; que debidamente juramentado el fotógrafo, tomó fotos y las consignó a las actas, y que en las mismas se observa el mal estado en que se encontraba el local comercial objeto de la inspección; así como también el desaseo en el área de la cocina de dicho local.
15.- Copia certificada de las actuaciones que reposan en el expediente Nº 337/2005 del Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, por las consignaciones realizadas por la demandada, a favor de su arrendador actor, esta prueba se consignó conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dentro de la oportunidad legal, se tiene como fidedigna para demostrar que el 28 de junio de 2005, el arrendatario procedió a consignar por ante el Tribunal citado, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) por concepto de los cánones del mes de mayo y junio del año 2005, y continuó consignando los cánones subsiguientes.
16.- PRUEBA DE INFORME, comunicación remitida en fecha 27 de septiembre de 2005, remitida por la Coordinación de inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, se valora conforme a las reglas de la sana crítica, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se aprecia y se valora para demostrar que por ante dicha oficina cursa expediente administrativo.
17- TESTIMONIAL, del ciudadano LUIS URIEL PEREZ PEREZ, quien se identificó con la cédula de identidad No. V-13.468.430, el cual declaró que conocía a los ciudadanos YECID LARA CARVAJAL y MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES; que el arrendatario en el año 2001 recibió el local en regulares condiciones; que en el año 2001 y hace algunos meses atrás el arrendatario realizó algunas mejoras en el local; que el dueño del fondo de comercio “pollo en brasas 2000, es el ciudadano Yecid Lara Carvajal; que dicho local es atendido por un empleado y los domingos lo atiende el propietario; al ser repreguntado contestó: que la actora le alquiló el local al ciudadano Yecid lara Carvajal desde que lo dejó la inmobiliaria y que le consta lo dicho, porque él como cliente iba seguido para el negocio; que las condiciones regulares en que recibió el local fue cuando se lo recibió a la inmobiliaria, que las últimas reparaciones que hizo el arrendatario al local en julio de este año; esta declaración se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del código de procedimiento civil; de la misma se demuestra que el arrendatario en el mes de julio realizó reparaciones al local; que las condiciones regulares en que el arrendatario recibió el inmueble fue cuando lo recibió de la inmobiliaria, más no cuando se lo alquiló la demandante.
18.- TESTIFICAL, del ciudadano LOZADA GABANTE FRANCISCO JAVIER, el cual declaró que conoce las partes de la litis; que conoce el local comercial por que en algunas ocasiones compró allí; que sabe y le consta que el local estaba extremadamente sucio, desaseado, que donde asaban los pollos las paredes y techo estaban deterioradas, así como en el baño; que de un momento a otro hicieron una reparación violenta; que en el mes de diciembre del año 2004 el local fue clausurado por la sanidad; que el siempre ha visto que el local lo atienden terceras personas, que inicialmente lo atendían una señorita y últimamente dos señores, que incluso le han hecho compras en el frigorífico que el tiene; al ser repreguntado respondió: que no tiene enemistad con la demandante, pues sólo fueron vecinos porque ella compraba en la carnicería de él y la relación que tuvieron fue de cliente-proveedor; que el es el propietario del frigorífico Santa Gertrudis, que está ubicado en la carrera 14, esquina No 14-85; que sabe que desde que alquilaron el local al arrendatario, dicho local se estaba deteriorando pues la fachada permanecía sucia, los vidrios rotos, el techo tenia huecos, las paredes estaban sucias, había desaseo general; esta declaración se aprecia y valora por el Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; de la misma se deriva que el local se encontraba deteriorado y en pésimas condiciones de higiene; que en el mes de diciembre del año 2004, el local fue clausurado; y que de manera rápida se le realizaron reparaciones.
19.- TESTIMONIAL, del ciudadano VICTOR MANUEL ROMERO RAMIREZ, quien declaró que conoce a las partes de la litis desde hace más de 10 años; que el local comercial cuando se lo arrendó la señora Melida Esperanza Duque de Rosales al señor yecid Lara Carvajal, estaba deteriorado; que el no estuvo presente el día de tal negociación; que en el mes de julio del 2005, se le hicieron unos arreglos a las paredes, el piso y los baños, que el baño de caballeros está más higiénico. Esta declaración se aprecia y valora por el Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; de la misma se deriva que el local se encontraba deteriorado por lo que el arrendatario procedió en julio del 2005 a realizarle reparaciones.

CONCLUSION DEL ANALISIS, ESTUDIO Y VALORACION DE LAS ACTAS PROCESALES Y DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS.

La acción de cumplimiento de contrato se encuentra consagrada en el Código Civil Venezolano en el artículo 1167, el cual dispone:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
La anterior disposición, referida a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Artículo 1.160. – Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
De acuerdo con las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no solo de cumplir lo establecido en tal convención, sino a todas las consecuencias derivadas de él.
En el caso de autos, se puede expresar que el arrendatario demandado se encontraba obligado a cancelar por adelantado los cánones de arrendamiento, a sub arrendar, a realizar de manera oportuna las reparaciones menores, a notificar de manera oportuna acerca de los daños que pudiese presentar el inmueble y a mantener el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió.
Ahora bien, ha quedado demostrado en la causa:
- Que el ciudadano Yesid Lara Carvajal, consignó en fecha 28 de junio de 2.005, la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) correspondiente al canon de los meses de mayo y junio del 2005, en contravención a lo estipulado en el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia de las partes, que indicaba que los pagos debió realizarlos de manera anticipada.
- Que el arrendatario no procedió a notificar a su arrendador de manera oportuna de los daños que presentaba el inmueble.
- Que el arrendatario no mantuvo el inmueble en buen estado por lo que debió realizar de manera urgente reparaciones en el mismo.
- Que el inmueble resultó clausurado debido al mal estado de desaseo en que se encontraba
Concluye éste Juzgador que con el incumplimiento de las obligaciones mencionadas por parte del arrendatario, se configura la causal de cumplimiento de contrato que las partes fijaron para regir su relación arrendaticia, tal y como lo indica la cláusula NOVENA del mismo, en consecuencia la demanda incoada por cumplimiento de contrato con fundamento en la violación de cláusulas contractuales debe ser declarada procedente conforme a derecho. Y así se decide.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito favorable de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, representada por la Abogada FATIMA GARCIA DE SANCHEZ, contra el ciudadano YECID LARA CARVAJAL, por cumplimiento de contrato de arrendamiento el cual versa sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en esta ciudad de San Cristóbal, en la Avenida Carabobo, esquina de carrera 15. En consecuencia, se condena a la demandada YECID LARA CARVAJAL, al desalojo del inmueble, debido al incumplimiento de sus obligaciones contractuales, totalmente desocupado de bienes y personas.
SEGUNDO: Se CONDENA al ciudadano YECID LARA CARVAJAL, a cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo) por concepto del canon debido del mes de abril de 2.005. Ahora bien, por cuanto consta al folio 167, el recibo de pago del mes de abril, en fecha 30/04/2005, por CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), el mismo debe ser DESCONTADO de la indemnización antes acordada.
TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los nueve (09) días del mes de octubre de dos mil seis. AÑOS: 196 de la Independencia y 147 de la Federación. El Juez Temporal (fd.) ilegible; La Secretaria Temporal (fdo.) ilegible. Hay sello húmedo del Tribunal.-------------------------------Las Suscrita Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; CERTIFICA: la exactitud de la anterior copia por ser traslado fiel de su original, tomada del expediente N° 4922. DEMANDANTE: Melida Esperanza Duque de Rosales. DEMANDADO: Yecid Lara Carvajal. San Cristóbal, nueve (09) de Octubre de dos mil seis.
La Secretaria Temporal,
Abg. Anaminta Peñaloza Espinoza