REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. VISTO SIN INFORMES. I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 18 DE LA CASTRA, documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público de San Cristóbal, de fecha 10/09/1992, anotado bajo el Nº 49, Tomo 38, Protocolo 1º, 3º Trimestre; en la persona de su Administradora, ISABEL MOLINA DE GALLARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.616.026, hábil y de este domicilio, según el Acta Nº 46, de fecha 23/04/1999, llevada en el Libro de Actas del edificio, debidamente sellado por ante el Juzgado 2º de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 02/11/1983, y debidamente facultada en Acta Nº 47 de fecha 23/11/1999 para otorgar poderes, de conformidad con lo establecido en el artículo 20, literal E de la Ley de Propiedad Horizontal. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ALFREDO ENRIQUE SALAZAR MORENO y MOSELEY VANEGAS BAEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 56.105 y 44.676; según poder autenticado por ante la Notaría Pública 4ª de San Cristóbal, de fecha 30/11/1999 (fs. 4 y 5). PARTE DEMANDADA: ORLANDO PASTOR NIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.627.407, de este domicilio. APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: KARINA DELGADO RANGEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.962; según nombramiento de Defensora Ad-Litem efectuado mediante auto de fecha 05/08/2003 (f. 68). MOTIVO: Desalojo de inmueble. EXPEDIENTE: Nº 1859. II PARTE NARRATIVA PRIMERO: La Abogada MOSELEY VANEGAS BAEZ actuando como coapoderada judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 18 DE LA CASTRA, ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano ORLANDO PASTOR NIÑO. Fundamentó la acción en los hechos siguientes: -Que el 01/04/1992 la Junta de Condominio del Bloque 18 de La Castra, a través de su entonces Administradora, NANCY GARCÍA DE ZAMBRANO, titular de la cédula de identidad Nº V-9.215.900, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ORLANDO PASTOR NIÑO, sobre el inmueble signado con el Nº 00-05 del Bloque 18 de La Castra, por un período de un (1) año fijo, con un canon de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) mensuales. -Que según la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento, este se prorrogaría por voluntad de las partes, cosa que no ocurrió, por lo que se materializó un contrato verbal a tiempo indeterminado a partir del 01/04/1993, fecha cuando se extinguió el contrato escrito. -Que los copropietarios tenían necesidad de ocupar el inmueble. -Que INAVI emitió comunicados exhortando a los copropietarios de los edificios para que los apartamentos sean destinados para tal fin. -Que el inquilino no ha pagado los cánones. -Que en virtud de lo anterior era que demandaba a ORLANDO PASTOR NIÑO, para que conviniera o de lo contrario sea desalojado del inmueble objeto de arrendamiento. Estimó la demanda en CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y la fundamentó en el artículo 34 literales a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 8). SEGUNDO: El 22/10/2002 este Tribunal en la persona del Juez Temporal, Abogado JUAN BAUTISTA MÁRQUEZ SANTOS, admitió la demanda (f. 9). Acordada y practicada la citación por carteles de la parte demandada, en fecha 05/08/2003 se le designó como Defensora Ad-Litem a la Abogada KARINA DELGADO RANGEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.962, quien fue juramentada, se le otorgaron las facultades de ley y fue debidamente citada (fs. 18, 68, 70 vuelto, 71 y 73). El 25/11/2003 la Abogada KARINA DELGADO actuando como Defensora Ad-Litem del ciudadano ORLANDO PASTOR NIÑO, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente: -Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora, reservándose las probanzas. -Solicitó se declarara sin lugar la demanda (f. 74). TERCERO: El 02/12/2003 la parte actora promovió las pruebas siguientes: -El mérito favorable de los autos. -Oficiar al INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA con sede en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, solicitando información sobre el uso y administración de los apartamentos destinados al uso de conserjería, específicamente el inmueble objeto de controversia. -El oficio Nº 442 de fecha 18/07/2000 librado por el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), y al efecto, solicitó la citación de JOSÉ ANTONIO CARMONA GARCÍA para que ratificara dicho oficio. -Copia de varias Actas de las Asambleas Generales celebradas en el Bloque 18 de La Castra, donde se trató sobre el apartamento 00-05 (fs. 74 al 87). Por auto del 17/05/2006 este Tribunal en la persona del Juez Temporal, Abogado JUAN JOSÉ MOLINA CAMACHO, se avocó al conocimiento de esta causa (f. 151). III PARTE MOTIVA De la revisión de las actas procesales se determina, que en la sustanciación del presente procedimiento se cumplió previamente con resolver lo atinente a la demanda de tercería incoada en esta misma causa por la ciudadana MARIA ARGELIA PEREZ LUNA, según la decisión de este Juzgado en fecha 12 de febrero de 2004, la cual declaró Inadmisible tal demanda de tercería, siendo ello confirmado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 30 de enero de 2006, en consecuencia, no existen otros vicios que subsanar que comprometan la validez de este Procedimiento, pasando entonces quien juzga a decidir sobre el mérito de la causa, previa las siguientes consideraciones: Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados” (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir. El requisito que toda sentencia debe contener, la decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa, que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis. En efecto, básicamente la pretensión de la actora consiste en el desalojo del bien inmueble objeto del contrato, el cual se convirtió en indeterminado a partir del año 1993, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendador y en la necesidad de los copropietarios del apartamento 00-05 del bloque 18 de la Urbanización La Castra de esta ciudad de San Cristóbal; ante dicha pretensión, se opone la parte demandada negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes los hechos alegados por la actora. Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión: IV DE LAS PRUEBAS DE AUTOS La actora trajo a los autos, anexo al escrito libelar y promovió durante la etapa procesal correspondiente: - Original de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha treinta (30) de noviembre de 1999 , bajo el N° 60, Tomo 121 de los libros respectivos; el cual no fue tachado ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por esta alzada, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la representación que dichos Abogados ostentan, y así se decide. - Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana NANCY GARCÍA DE ZAMBRANO Administradora del inmueble objeto de la presente controversia con el ciudadano ORLANDO PASTOR NIÑO, parte demandada en la presente causa, de fecha 14 de abril de 1992, inserto bajo el Nº 192, Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de San Cristóbal; documento que no resultó tachado ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por esta alzada, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, para deducir del mismo: que ambas partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la planta baja del bloque 18, urbanización La Castra 1, edificio El Bosque, de esta ciudad de San Cristóbal, apartamento Nº 00-05; que el término de duración del contrato de arrendamiento sería por un (1) año fijo; que el contrato empezó su vigencia a partir del 01 de abril de 1992; que el incumplimiento de las cláusulas del contrato suscrito entre las partes sería causa suficiente para que el arrendatario lo considere rescindido y solicite la desocupación del inmueble. - Copia simple de comunicación enviada por INAVI a los copropietarios del bloque 18 de La Castra, de fecha 18 de julio de 2000; esta documental se refiere a copia simple de un documento administrativo, emanado de una administrativa, en este caso de un Instituto Autónomo, el cual según la doctrina patria, no es documento público ni privado, y por cuanto de acuerdo a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo pueden producirse en juicio copia simple de los instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por vía de consecuencia, ni se valora ni se analiza esta probanza. Así se declara. - Original de la comunicación realizada por INAVI, a los copropietarios del bloque 18 de la Urbanización La Castra, de fecha 18 de julio de 2000. Observa este Juzgador que de la misma no se deriva probanza de hecho alguno relacionado con el hecho controvertido, por lo que se desecha por impertinente. - Copias simples de actas de copropietarios del bloque 18 de La Castra. Se trata de copias de documentos privados, lo cuales no son de la especie permitida por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil a ser producidos en juicios, por lo que ni se aprecian ni se valoran. - Original de comunicación emanada de FUNDATACHIRA, agregada por diligencia de la parte actora en fecha 20 de octubre de 2006. De esta documental, no se deriva hecho alguno que guarde relación con el punto controvertido de la litis, por lo que se desecha por impertinente. La parte demandada no trajo a los autos prueba alguna que permitiera enervar lo alegado por el actor en su escrito libelar. Analizado como ha sido todo el cúmulo probatorio, pasa este Tribunal ha pronunciarse sobre el fondo de la controversia, para lo cual considera hacer de manera previa las siguientes consideraciones: El Artículo 1.354 del Código Civil, prevé: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” En el mismo orden de ideas, el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” Las disposiciones supra transcritas, preceptúan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. Invoca el actor la existencia de un vínculo locativo entre las partes en conflicto, con ocasión a la celebración de un contrato verbal de arrendamiento. En virtud de tal alegato, constituía obligación de la parte actora suministrar la prueba de la existencia de tal vínculo, por cuanto en forma reiterada la doctrina y la jurisprudencia han estado acordes en admitir, de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en el cual se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones. Así se establece. Ahora bien, considera quien aquí decide, que la relación contractual arrendaticia existente entre las partes quedó plenamente demostrada en autos. Así se establece. Por lo que respecta al monto del canon de arrendamiento, la parte actora alegó en su libelo de la demanda, que el canon de arrendamiento mensual fue establecido en la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00). No obstante, observa este Sentenciador, que de autos no consta efectivamente cuáles son los cánones de alquiler demandados como insolutos, lo cual debió haber sido demostrado por la parte demandada al momento de demostrar su solvencia arrendaticia, lo cual no ocurrió a lo largo del presente proceso, razón por la cual estima este Juzgado, que es evidente la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandado por los actores como insolutos, a pesar de no poder determinarse con precisión su monto, y así se decide. Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil, define al arrendamiento como “un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”, de lo que se infiere que uno de los elementos que forman el contrato de arrendamiento es precisamente, su onerosidad, caracterizado porque una de las partes contratantes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente, que a su vez es calificada por la Doctrina y la Jurisprudencia como la contraprestación debida a que tiene derecho de percibir el arrendador por el uso, goce y disfrute que el inquilino hace del bien sometido a ese régimen. Al ser esto así, debe tenerse en consideración de acuerdo al artículo 1.264 del Código Civil, que las obligaciones deben cumplirse tal y como fueron convenidas, y su infracción acarrea las consecuencias señaladas por el artículo 1.167 ejusdem, entre otros. La parte actora en su libelo de demanda alega la falta de pago por parte de la arrendataria de cánones de arrendamiento. A la parte actora le bastaba probar la existencia de la obligación arrendaticia sin estar compelida a probar el hecho negativo del incumplimiento de la obligación; era a la parte demandada a quien correspondía probar haber pagado, o cualquier hecho excepcionante que lo relevara de su cumplimiento. La parte demandada solo realizó un rechazo genérico a lo demandado por el actor, pero a lo largo del proceso no probó nada que le favoreciera para demostrar el haber cancelado dichas cuotas así como los cánones de arrendamiento insolutos o la causa que los eximiera de tal pago, lo que lo hace incurrir en insolvencia arrendaticia, infringiendo de esa forma el contrato de arrendamiento convenido verbalmente entre las partes, así como los artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159, 1.160, 1.264 del Código Civil, y así se decide. De lo anterior se concluye, que la demandada en el presente juicio, no probó a lo largo del proceso, el encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble que ocupa como arrendataria, lo que hace forzoso para este Juzgador el concluir que el inquilino se encuentra en estado de insolvencia frente a sus arrendadores, y en consecuencia inmersa en el supuesto contemplado en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide. Ahora bien, en cuanto a la segunda causal demandada como fundamento del desalojo, para quien juzga no quedó demostrado en autos la necesidad de ocupar el inmueble, aunado al hecho que no se determinó ni se especificó en el curso del proceso quien era la persona natural que tenía la necesidad de ocupar el inmueble, considerando este Tribunal que tal estado de necesidad en ocupar el inmueble, además de ser probado fehacientemente se circunscribe exclusivamente, según la previsión del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado y no a un grupo de personas indeterminadas como lo son “los copropietarios para ocuparlo como conserjería”. Así se decide. V DISPOSITIVA En virtud de los argumentos de hecho y de derecho que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara por la Junta de Condominio del Bloque 18 de la Urbanización La Castra, de esta ciudad de San Cristóbal, representada por su coapoderada judicial Abogada MOSELEY VANEGAS BAEZ, en contra del ciudadano ORLANDO PASTOR NIÑO representado por la Defensora Ad-Litem Abogada KARINA DELGADO RANGEL. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada hacer entrega a la parte actora, totalmente desocupado de personas y bienes, el inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 00-05 del bloque 18 de la Urbanización la Castra, Parroquia la Concordia de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. TERCERO: De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales. CUARTO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294 y 297 eiusdem, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintidós días del mes de noviembre de dos mil seis. AÑOS: 196º de la Independencia y 147º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria Temporal, Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza En la misma fecha siendo las 10:45 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ape/nj. Exp. Nº 1859.