TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARÍA YDA CACERES DE MEDINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 1.537.599.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ALEXIS CACERES PAZ e INGRID TIBISAY OROZCO COTES, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 10.157.479 y V- 17.234.319, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.322 y 115.963, respectivamente, según consta en Poder Apud Acta, conferido en fecha 27 de octubre de 2006, inserto al folio 21.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana FRONILDE MENDOZA DE CONDE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.655.201.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JESÚS MARÍA COLMENARES VALERO, titular de la cédula de identidad N° V- 5.644.300, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.663, según consta en Poder Apud Acta conferido en fecha 31 de octubre de 2006, inserto al folio 27.
MOTIVO: DESALOJO, causales “a” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
EXPEDIENTE: N° 11.121-06.

i
NARRATIVA:

Comienza esta acción mediante escrito libelar recibido por distribución, presentado por la ciudadana MARÍA YDA CACERES DE MEDINA, ya identificado, quien asistida de abogado, expresa:
* Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de abril de 1987, bajo el N° 63, Tomo 49, folios 62 al 63 de los libros respectivos, el ciudadano ALFONSO MEDINA ROSALES, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana FRONILDE MENDOZA RODRÍGUEZ, ya identificada, sobre un inmueble ubicado en la carrera 12 N° 11-66, Barrio San Carlos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
* Prosigue su exposición esgrimiendo, que en fecha 27 de septiembre de 1987, fallece el arrendador, ciudadano ALFONSO MEDINA ROSALES, tal y como, a su decir, de desprende del Acta de Defunción que anexa marcada con la letra “B”, dejándola como heredera ad-intestato por ser su cónyuge, al igual que a sus hermanos, ciudadanos JOSÉ LUIS MEDINA ROSALES, VICTOR FELIPE MEDINA ROSALES, FRANCISCO RAMÓN MEDINA ROSALES y CARMEN TERESA MEDINA ROSALES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 171.711, 155.710, 170.030 y 174.821, en su orden, desprendiéndose dicha afirmación, a su decir, de la Declaración Sucesoral N° 00496, que agrega marcado con la letra “C”, quienes posteriormente en fecha 26 de abril de 1989, le vendieron los derechos que por la sucesión de su hermano ALFONSO MEDINA ROSALES, les correspondían.
* Asimismo afirma, que ha respetado íntegramente el Contrato de Arrendamiento celebrado por su fallecido esposo con la ciudadana FRONILDE MENDOZA RODRÍGUEZ, quien a decir suyo, ha incumplido con la relación arrendaticia, al dejar de pagar los cánones de arrendamiento desde el año 1995, y al dejar igualmente la arrendataria de realizarle al inmueble las reparaciones menores que por Ley le corresponden, conforme a lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento aquí referido, y que por el contrario lo tiene en estado de abandono, contribuyendo con esto al deterioro y desvalorización del inmueble.
Continúa alegando, que en contrario de la mencionada Cláusula Quinta del Contrato, es por cuenta de la arrendadora, las reparaciones mayores del inmueble, y que ante las pésimas condiciones de conservación en que se encuentra el mismo, es necesaria su desocupación a fin de realizar algunas reparaciones mayores, puesto que, a su decir, desde la celebración del contrato no se han realizado reparaciones, debiéndose tomar en cuenta, que la construcción del bien inmueble data de muchos años, lo que hace urgente la realización de dichas reparaciones mayores a fin de evitar su ruina, todo en virtud de que, a su parecer, la arrendataria no ha cumplido con sus obligaciones legales.
* De igual manera indica, que en razón de lo antes dicho, y que por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, puesto que las partes de manera tácita, han prorrogado por períodos iguales y sucesivos el Contrato al vencimiento del plazo original, demanda por Desalojo a la arrendataria, ciudadana FRONILDE MENDOZA RODRÍGUEZ, ya identificada, para que desocupe el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, o a ello sea condenada por el Tribunal.
* Fundamentó su acción en los artículos: 33, 34 literales a) y c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1579 y 1594 del Código Civil. (Folios 1 al 4).
Acompañó el escrito libelar con: El Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 06 de abril de 1987, bajo el N° 63, folios 62 al 63 vto, Tomo 49, marcado con la letra “A”; Copia Certificada del Acta de Defunción N° 367, expedida por el Registrador Civil del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, marcada con la letra “B”; Planilla de Derechos Sucesorales N° 55659, de fecha 04 de mayo de 1989, marcada con la letra “C”; Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, marcado con la letra “D”. (Folios 5 al 13).
En fecha 26 de septiembre de 2006, se admitió la presente acción, ordenándose la citación de la ciudadana FRONILDE MENDOZA RODRÍGUEZ, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. (Folio 14).
En fecha 23 de octubre de 2006, el Alguacil del Tribunal, mediante diligencia informó que el día 19 de octubre de 2006, le fue firmado recibo de citación por la demandada. (Folio 16).
En fecha 25 de octubre de 2006, la demandada, ciudadana FRONILDE MENDOZA DE CONDE, asistida de abogado, mediante escrito dio contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola, en todas y cada una de sus partes, por considerarla contraria a derecho, manifestando que no guarda relación con los hechos reales.
* Asimismo opone la falta de cualidad o la falta de interés en la actora y en su persona, en el caso de la demandante para intentar el juicio y en el caso de su persona como demandada para sostener el juicio, con base en los siguientes argumentos:
- Expresa que entre la demandante y su persona no ha existido relación arrendaticia alguna, ya que a su decir, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ALFONSO MEDINA ROSALES, quien fue venezolano, titular de la cédula de identidad N° 233.363, el cual se prolongó hasta el 01 de abril de 2002, y que desde dicha fecha, es poseedora legitima del inmueble habiendo realizado todos los arreglos que dichas mejoras requieren, y en las cuales vive con su grupo familiar, invocando para fundamentar dicho alegato, el artículo 1580 del Código Civil, que establece que “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más tiempo de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario...”.
* De igual manera opone la cuestión previa contemplada en el ordinal 8° del artículo 346 ejusdem, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando al respecto, que se encuentra tramitando en la actualidad, por ser poseedora legitima de las mejoras desde el día 01 de abril de 2002, las cuales, a su criterio ha reparado y mantenido a sus propias expensas, una solicitud de arrendamiento del terreno ejidal propiedad del Concejo Municipal del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. (Folios 17, 18 y 19).
En fecha 30 de octubre de 2006, la representación de la parte demandante, mediante escrito promovió las pruebas siguientes: Primero: 1. El Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 06 de abril de 1987, bajo el N° 63, folios 62 al 63 vto, Tomo 49, marcado con la letra “A”; 2. Copia Certificada del Acta de Defunción N° 367, expedida por el Registrador Civil del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, marcada con la letra “B”; 3. Planilla de Derechos Sucesorales N° 55659, de fecha 04 de mayo de 1989, marcada con la letra “C”; y 4. Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, marcado con la letra “D”. Segundo: Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento aquí controvertido, ubicado en la carrera 12, N° 11-66, Barrio San Carlos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Tercero: Experticia para constatar las condiciones de habitabilidad del inmueble objeto del contrato. Cuarto: Testimoniales de los ciudadanos: WILLIAM ALFREDO MURILLO FERNÁNDEZ y GERMAN ALFONSO USECHE. (Folios 22 y 23).
En fecha 31 de octubre de 2006, la parte demandada, asistida de abogado, a través de diligencia solicitó que se negara la admisión y evacuación de la prueba de experticia promovida por la parte demandante, alegando que la actora no indicó con claridad y precisión los puntos sobre los cuales deba efectuarse. (Folio 24).
En esa misma fecha, la demandada asistida de abogado, promovió las siguientes pruebas: Primera: Testimoniales de los ciudadanos: FILONIDES SUMALAVE ESCALANTE, ANA DELIA BAEZ DE CARRERO y BLANCA ROSA BONILLA DE PARRA. Segunda: Prueba de Informes: a ser rendidos por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, relativo a que si existe por ante esa instancia administrativa una solicitud de arrendamiento del lote de terreno ejido sobre el cual se encuentra construido el inmueble objeto de la pretensión, presentada por ella, indica que promueve la misma en virtud de la cuestión previa opuesta conforme al ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 25 y 26).
En fecha 31 de octubre de 2006, este Tribunal declaró sin lugar la oposición propuesta por la parte demandada a la prueba de experticia promovida por la parte demandante. Asimismo agregó y admitió las pruebas promovidas por la actora, fijando oportunidad para la evacuación de las mismas. (Folios 29, 30 y 31).
En la misma fecha indicada en párrafo aparte, se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, procediendo a realizar los trámites correspondientes para su evacuación. (Folios 32 al 34).
En fecha 07 de noviembre de 2006, rindió declaración el ciudadano WILLIAM ALFREDO MURILLO FERNÁNDEZ. (Folios 38 al 40).
En fecha 08 de noviembre de 2006, rindió declaración el ciudadano GERMAN ALFONSO USECHE CARREÑO. (Folios 44 y 45).
En esa misma fecha, la representación de la parte demandada mediante diligencia, consignó Oficio N° ALC/OF/246-06, procedente de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, acompañado del informe requerido por este Juzgado. (Folios 46 al 65).
En fecha 13 de noviembre de 2006, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos, siendo agregada por la parte demandante la aceptación del experto por ella designado. (Folios 67 al 69).
En esa misma fecha rindió declaración la ciudadana BLANCA ROSA BONILLA DE PARRA. (Folios 70 y 71).
En fecha 14 de noviembre de 2006, se practicó la Inspección Judicial promovida por la parte actora, nombrándose experto fotográfico. (Folios 73 al 75).
En esa misma fecha rindió declaración la testigo FILONIDES SUMALAVE ESCALANTE. (Folios 76 y 77).
En fecha 16 de noviembre de 2006, el experto fotográfico designado, consigno las fotografías que le fueron encomendadas. (Folios 80 al 90).
Encontrándose esta Juzgadora dentro del lapso para proferir Sentencia en este proceso, lo hace de la manera siguiente:
ii
MOTIVA:
Surge la presente litis por demanda de DESALOJO, con fundamento en los artículos: 33, 34 literales a) y c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1579 y 1594 del Código Civil; donde la ciudadana MARÍA YDA CACERES DE MEDINA, demanda a la ciudadana FRONILDE MENDOZA RODRÍGUEZ, en su condición de arrendataria, alegando que dicha ciudadana incumplió con el Contrato de Arrendamiento celebrado con su difunto esposo, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 02 de abril de 1987, bajo el N° 63, folios 62 al 63 vto, Tomo 49, sobre un inmueble que afirma es de su propiedad, ubicado en la carrera 12 N° 11-66, Barrio San Carlos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, al no cancelar los cánones de arrendamiento desde el año 1995, y al no realizar las reparaciones menores del inmueble conforme a lo estipulado en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, por lo que, dicho incumplimiento en las reparaciones menores ha traído como consecuencia, que el inmueble amerite reparaciones mayores que deben ser realizadas por la arrendadora, expresando al respecto que el inmueble se encuentra en pésimas condiciones de conservación, siendo necesaria, a criterio suyo, la desocupación del mismo a fin de realizar algunas reparaciones mayores, puesto que, a su decir, desde la celebración del contrato no se han realizado reparaciones, debiéndose tomar en cuenta, que la construcción del bien inmueble data de muchos años, lo que hace urgente la realización de reparaciones mayores a fin de evitar su ruina, en razón de lo cual, solicita que la demandada convenga en desocupar el inmueble arrendado o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal.
Por su parte la demandada, ciudadana FRONILDE MENDOZA DE CONDE, en la oportunidad legal respectiva, dio contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, expresando que la acción es contraria a derecho y que no guarda relación con lo hechos reales. Asimismo opuso las siguientes defensas:
- La falta de cualidad o la falta de interés en la actora y en su persona, en el caso de la demandante para intentar el juicio y en el caso de su persona como demandada para sostener el juicio, argumentando en tal sentido, que entre la demandante y su persona no ha existido relación arrendaticia alguna, ya que a su decir, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ALFONSO MEDINA ROSALES, quien fue venezolano, titular de la cédula de identidad N° 233.363, el cual se prolongó hasta el 01 de abril de 2002, y que desde dicha fecha, es poseedora legitima del inmueble habiendo realizado todos los arreglos que dichas mejoras requieren, y en las cuales vive con su grupo familiar, invocando para fundamentar dicho alegato, el artículo 1580 del Código Civil.
Seguidamente esta Juzgadora, procede a resolver como punto previo la excepción de la falta de cualidad opuesta por la demandado, en virtud de ser el tema de la cualidad uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse, al respecto esta operadora de justicia considera con estricto apego a la manera en que fue opuesta lo siguiente:
Efectivamente el artículo el artículo 1580 del Código Civil, estipula que:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más tiempo de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario...”.

Sin embargo observa esta Juzgadora, que la parte demandada interpreta erróneamente el artículo transcrito, pues pretende negar la existencia del Contrato de Arrendamiento demandado, en la actualidad, argumentando, que la duración del mismo pasó de quince (15) años, no siendo, aplicable la norma invocada, pues la misma claramente y sin lugar a dudas, se refiere, a que no se puede contratar el arrendamiento de un inmueble por mas de quince (15) años, es decir, que en el cuerpo del Contrato no es viable establecer una duración de más de quince (15) años, pues tal estipulación no tendría efecto alguno, sin embargo, del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 06 de abril de 1987, bajo el N° 63, folios 62 al 63 vto, Tomo 49, marcado con la letra “A”, el cual valora este Juzgadora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, del contenido de la Cláusula Segunda, se desprende que las partes contrataron por “tres años fijos prorrogable a tres (3) años más a voluntad de las partes contratantes”, por lo tanto, en parte alguna de la cláusula de duración, no quedó estipulado, que el mismo sería por un lapso mayor de quince (15) años, por ende, esta Juzgadora considera improcedente la falta de cualidad planteada por la parte demandada, debiendo ser declarada Sin Lugar, y así se decide.
Igualmente opuso la demandada, la cuestión previa establecida en
en el ordinal 8° del artículo 346 ejusdem, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, expresando al respecto, que en la actualidad se encuentra tramitando por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, una solicitud de alquiler de terreno ejido, por ser poseedora legitima de las mejoras desde el día 01 de abril de 2002, las cuales, a su criterio ha reparado y mantenido a sus propias expensas, siendo el terreno ejido, donde se encuentran las mismas, propiedad del Concejo Municipal del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
Para avalar su afirmación, aportó a los autos informe rendido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Área Legal de Catastro de fecha 08 de noviembre de 2006, inserto del folio 47 al 64, constante de copias fotostáticas, las cuales son valoradas por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento emanado de un Organismo Público, de las mismas se desprende que efectivamente la aquí demandada, ciudadana FRONILDE MENDOZA DE CONDE, solicitó Arrendamiento sobre un lote de terreno ejido ubicado en la carrera 12, N° 11-62, Barrio San Carlos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, es decir, sobre el terreno en que se encuentran construidas las mejoras objeto del contrato de arrendamiento controvertido en este proceso.
Ahora bien, dispone el artículo 346 en su numeral 8°:
"Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 8°) La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”
.
Por su parte nuestro Máximo Tribunal, ha sostenido reiteradamente su criterio en cuanto la cuestión prejudicial, en los siguientes términos:

"...para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundamentarse en una relación sustancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo, a otro Tribunal, la decisión del cual debe influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquélla".
(...)
En criterio de la Sala, los caracteres indicados para la procedencia de la cuestión prejudicial (que el asunto previo sea influyente y que no goce del carácter de cosa juzgada), deben verificarse de forma concurrente, en el sentido de que faltando uno de ellos imposibilitaria al órgano jurisdiccional en el que se opone la excepción de pronunciarse afirmativamente sobre ella." (sentencia de la Sala Político Administrativa del 10 de junio de 1.999, Oscar Pierre Tapia, N° 6, año 1.999, página 437 y siguientes, subrayado del Tribunal).

Conforme a lo alegado y de acuerdo a la normativa y criterios jurisprudenciales antes expuestos, se concluye que no existe proceso alguno por ante ningún Tribunal, que pueda influir sobre la decisión a ser proferida en este asunto, pues la solicitud de Arrendamiento de terreno ejido, planteada por ante el ente administrativo, no se trata de un proceso en sí sino de una solicitud, realizada por ante un ente diferente a un Tribunal, por tanto, no procede la cuestión previa opuesta por la demandada con base en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos en que fue planteada, debiendo ser declarada Sin Lugar, y así se decide.
De seguidas esta Juzgadora procede a la calificación del contrato a los fines de verificar si la demandante ejerció o no la acción correcta, pues de haber escogido una acción no viable, traería como consecuencia la declaratoria de sin lugar la presente acción, en tal sentido tenemos:
La actora ejerce su acción por desalojo, por considerar que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, observando esta Juzgadora, que efectivamente la ciudadana MARÍA YDA CACERES DE MEDINA, escogió la vía idónea, toda vez, que aún cuando el contrato se pactó por tiempo determinado de tres (3) años, sólo permitía una (1) prórroga de tres (3) años más, por lo que, si la arrendataria continuó ocupando el inmueble después del vencimiento del término, y a ello no se opuso la arrendadora, evidentemente operó la tácita reconducción del contrato, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual clara y ciertamente establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Por lo que esta Sentenciadora, en razón de todo lo antes dicho, establece que el Contrato de Arrendamiento celebrado en un principio a término fijo pasó a ser un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, y así se considera.
Dicho esto queda circunscrita la acción a la verificación o no de lo alegado por la parte demandante respecto a la falta de pago de cánones de alquiler desde el año 1995, y la necesidad de desocupación del inmueble arrendado por considerar que el mismo requiere de reparaciones mayores, establecidas ambas causales en los literales a) y c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal virtud, las partes dentro del lapso correspondiente, promovieron las pruebas siguientes:
PARTE DEMANDANTE:
- Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 06 de abril de 1987, bajo el N° 63, folios 62 al 63 vto, Tomo 49, marcado con la letra “A”, ya ha sido objeto de valoración.
- Copia Certificada del Acta de Defunción N° 367, expedida por el Registrador Civil del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, marcada con la letra “B”; Planilla de Derechos Sucesorales N° 55659, de fecha 04 de mayo de 1989, marcada con la letra “C”; y Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, marcado con la letra “D”. Todas las cuales son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento aquí controvertido, ubicado en la carrera 12, N° 11-66, Barrio San Carlos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en virtud de haber sido realizada dentro de los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora le confiere pleno valor probatorio.
- Experticia para constatar las condiciones de habitabilidad del inmueble objeto del contrato, no es objeto de valoración, en razón de no haber sido evacuada durante el lapso probatorio.
- Testimoniales de los ciudadanos: WILLIAM ALFREDO MURILLO FERNÁNDEZ y GERMAN ALFONSO USECHE, son valoradas de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

PARTE DEMANDADA:
- Testimoniales de las ciudadanas: FILONIDES SUMALAVE ESCALANTE, y BLANCA ROSA BONILLA DE PARRA, son valoradas de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ANA DELIA BAEZ DE CARRERO, no es objeto de valoración en virtud de no haber sido evacuada.
- Prueba de Informes: a ser rendidos por la división de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, relativo a que si existe por ante esa instancia administrativa una solicitud de arrendamiento del lote de terreno ejido sobre el cual se encuentra construido el inmueble objeto de la pretensión, presentada por ella, indica que promueve la misma en virtud de la cuestión previa opuesta conforme al ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya fue objeto de valoración.
Ahora bien, ha quedado demostrado en la litis:
- Del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, la cualidad de la demandada, ciudadana FRONILDE MENDOZA RODRÍGUEZ, de arrendataria, de las mejoras ubicadas en la carrera 12, N° 11-66, barrio San Carlos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
- De la Copia Certificada del Acta de Defunción N° 367, expedida por el Registrador Civil del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, marcada con la letra “B”; de la Planilla de Derechos Sucesorales N° 55659, de fecha 04 de mayo de 1989, marcada con la letra “C”; y de la Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, marcado con la letra “D”, que efectivamente la aquí demandante es la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido, asumiendo por ende a la muerte de su esposo la cualidad de arrendadora.
No quedó demostrado en esta litis:
- Que la demandada haya cancelado los cánones de alquiler demandados por la actora desde el año 1995, pues no consta que haya aportado prueba alguna que desvirtuara lo alegado por la demandante, respecto a que adeuda tales cánones de alquiler, por el contrario basó su defensa única y exclusivamente en las defensas de fondo de falta de cualidad y cuestión prejudicial, ya decididas por esta Sentenciadora.
- Que el inmueble arrendado requiera de reparaciones mayores que ameriten su desocupación, dado que si bien es cierto que la demandante promovió a tal fin, Inspección Judicial y Experticia, no es menos cierto que, de los particulares evacuados no se desprende el estado del inmueble y de las fotografías tomadas en las misma, esta operadora de justicia no puede sacar elementos de convicción que avalen lo argumentado por la parte demandante para solicitar el desalojo conforme al literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo la prueba vital para demostrar que el inmueble requiere de reparaciones mayores, la experticia que no fue evacuada, cabe destacar, no por causa imputable al Tribunal, toda vez que fue tramitada, sin embargo la parte promovente no demostró interés alguno en su evacuación, aún cuando era su prueba fundamental, para verificar o no el derecho alegado, y así se considera.
En atención a lo anteriormente dicho respecto a que la parte demandada no demostró su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, es decir, desde el año 1995, hasta la fecha en que fue presentada la demanda, y que la parte demandante tampoco logró demostrar que el inmueble arrendado vaya a ser objeto de reparaciones mayores que ameriten su desocupación, causal contemplada en el literal “c” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, no cumplieron con su carga probatoria, estableciendo al respecto los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 1354. “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”

Artículo 506. “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.

Como es bien sabido, la carga de la prueba según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo por el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En tal virtud, por no haber demostrado la arrendataria-demandada, ciudadana FRONILDE MENDOZA DE CONDE, su solvencia en el pago de los cánones de alquiler del inmueble que le fue dado en arrendamiento, desde el año 1995, sucumbe ante la actora en razón de no haber logrado desvirtuar tal alegato, con prueba fehaciente alguna, siendo por ende procedente el desalojo en lo que respecta a la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, teniendo entonces, que la demandada ha dejado de pagar legítimamente el canon de arrendamiento de más de dos (2) mensualidades consecutivas, y así se decide.
Asimismo, la parte demandante no logró demostrar la procedencia de la causal de desalojo contenida en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo improcedente tal causal, y así se decide.
Concluye esta Administradora de Justicia, conforme a la norma establecida en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que la presente acción debe ser declarada Parcialmente Con Lugar, y así se decide.

iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho explanadas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana MARÍA YDA CECERES DE MEDINA contra la ciudadana FRONILDE MENDOZA DE CONDE, ambas suficientemente identificadas en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte accionada en lo siguiente:
PRIMERO: DESOCUPAR el inmueble dado en arrendamiento, ubicado en la carrera 12, N° 11-66, Barrio San Carlos, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
No hay condenatoria en costas en virtud de no haber vencimiento total.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) día del mes de noviembre de dos mil seis. AÑOS: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02.30 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el “N° 187” en el “Copiador de Sentencias Definitivas” del presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp Nº 11.121-06.