JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. SAN CRISTÓBAL, 13 de noviembre de 2006. 196° Y 147° DEMANDANTE: FERNANDO ÁLVAREZ PROAÑO, LUIS MANUEL ÁLVAREZ PROAÑO, GABRIELA JOSEFINA ÁLVAREZ PROAÑO, MIGUEL ÁLVAREZ PROAÑO, SANDRA ÁLVAREZ PROAÑO, MARIBEL ESPERANZA USECHE y su menor hijo AMILCAR CAMILO ÁLVAREZ USECHE, y MADERLEINE PROAÑO, titulares de las cédulas de identidad N° 11.504.184, 10.163.448, 10.154.220, 10.163.449, 9.238.741, 11.681.751 Y E- 934.193, respectivamente. DEMANDADO: WILLIAM RUEDA MILLÁN, titular de la Cédula de identidad N° 13.972.379. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. MARÍA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, titular de la Cédula de identidad N° 10.903.218, Inpreabogado bajo el N° 68.092. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. JOSÉ YAMIL PRADA SÁNCHEZ Y FABIO OCHOA ARROYAVE, titulares de la cédula de identidad N° 8.106.754 y 15.242.653, Inpreabogado N°s. 53.018 y 35.140 respectivamente MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO- APELACIÓN DE LA DECISIÓN DE FECHA 13 DE OCTUBRE DE 2006). En fecha 30 de octubre de 2006 se recibió, previa distribución, expediente N° 16.113, procedente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta por la abogada María Alejandra Quintero, con el carácter de apoderada de los ciudadanos Fernando, Luis Miguel, Gabriela Josefina, Luis Manuel, Sandra Álvarez Proaño, Maribel Esperanza Useche y de su menor hijo Amilcar Camilo Álvarez Useche, contra el auto dictado por ese Tribunal en fecha 13 de octubre de 2006, en el que de conformidad con el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, revocó por contrario imperio los autos de fecha 10 de octubre de 2006, y procedió a declarar extinguido el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de la misma fecha 30 de octubre de 2006, este Tribunal le dio entrada y el curso de ley correspondiente; de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia. Siendo la oportunidad fijada en el auto anterior, se pasa a decidir previa las consideraciones siguientes: De las actas que conforman el expediente se desprende: Se inicia el presente proceso por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentado por la abogada MARÍA ALEJANDRA QUINTERO CONTRERAS, con el carácter de apoderada de los ciudadanos Fernando Álvarez Proaño, Luis Manuel Álvarez Proaño, Gabriela Josefina Álvarez Proaño, Luis Miguel Álvarez Proaño, Sandra Álvarez Proaño, Maribel Esperanza Useche y su menor hijo Amilcar Camilo Álvarez Useche y Maderleine Proaño contra el ciudadano William Rueda Millán, para que conviniera en la Resolución del Contrato del inmueble ubicado en el Barrio El Río, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, a entregar el inmueble totalmente libre de personas y cosas, en perfecto estado de conservación y funcionamiento, a pagar los daños y perjuicios ocasionados y la mora por el retardo y/o incumplimiento de su obligación de pagar los cánones de de arrendamiento y las costas y costos del proceso. Alega que los inmuebles están conformados por dos lotes de terrenos, ubicados en el Barrio el Río, Parroquia San Sebastián, Municipios San Cristóbal, que uno de los galpones fue adquirido por los ciudadanos Manuel Álvarez Ramón y Maderleine Proaño, que al divorciarse estos ciudadanos, los inmuebles quedaron en propiedad del ciudadano Manuel Álvarez Ramos y de Luis Manuel, Luis Gabriel, Gabriela Josefina y Fernández Álvarez Proaño, que posteriormente la ciudadana Gabriela Josefina Álvarez Proaño, dio en pago los derechos y acciones que tenía como co-propietaria de estos inmuebles a la ciudadana MADERLEINE PROAÑO. Que en uno de estos inmuebles la casa N° 6-64 vivía el ciudadano Manuel Álvarez Ramos, y que en el otro inmueble consistente en un galpón industrial le fue dado en arrendamiento al ciudadano Williams Rueda Millán, por el ciudadano Manuel Álvarez Ramos, según contrato verbal en febrero del año 2003, que posteriormente el 16 de junio de 2003, celebra contrato escrito por 12 meses con un canon de arrendamiento de Bs. 200.000,00, comprometiéndose a pagar Bs. 400.000,oo en calidad de depósito, pero que el 19 de agosto de 2004, el ciudadano Manuel Álvarez Ramos, muere y una de sus mandantes Gabriela Josefina Álvarez Proaño, celebra con el demandado un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 24 de septiembre de 2004, por un lapso de 12 meses, con un canon de arrendamiento de Bs. 200.000,oo, ya que el demandado necesitaba esto para solicitar un crédito en el banco para solventar la deuda por cánones de arrendamiento y para comprar los inmuebles ella accedió a lo peticionado con la esperanza de que pagaría lo adeudado y compraría los galpones. Que en vista que el demandado no pagó a ninguno de los copropietarios, estos decidieron celebrar una reunión para ofrecer en venta los galpones, que a esta oferta el demandado en fecha 8 de febrero de 2006, contestó que no estaba de acuerdo con el precio establecido por los herederos, razón por la que no pudieron llegar a ninguna negociación, ni en cuanto a la venta, ni en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento. Fundamentó la demanda en los artículos 1.579, 1592, 1.614, 1.167, 1271 y 1277 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad Nueve Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 9.600.000,oo). Solicitó se decretara medida cautelar de embargo preventivo sobre bienes muebles propiedad del demandado que oportunamente señalaría. Anexo al libelo presentó documento en los que fundamentó la demanda. Auto de fecha 17 de marzo de 2006, por el que el a quo admitió la demanda, y ordenó el emplazamiento del demandado ciudadano Williams Rueda Millán para el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, y en cuanto a la medida la resolvería por auto separado. En fecha 17 de octubre de 2006, el ciudadano Willians Rueda Millán, asistido por el abogado Felipe Montilla Albarrán, presentó escrito de contestación a la demanda en el que señaló que en cuanto a lo alegado por la abogada actora en lo que respecta a la representación de la ciudadana Maribel Esperanza Useche Suárez, cónyuge legítima del de cujus Manuel Álvarez Ramos, y de su menor hijo Amilcar Camilo Álvarez Useche, conforme a poder otorgado el 25/10/2004, por cuanto el mismo fue revocado el 09/05/2005. Opuso la cuestión previa de la ilegitimidad de la abogada actora para intentar la demanda en nombre y representación de la mencionada ciudadana y de su menor hijo, tal como lo establece el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Negó, rechazó y contradijo a todo evento que la propiedad del inmueble corresponda en exclusividad a los ciudadanos Luis Manuel, Luis Miguel y Fernández Álvarez Proaño y a Gabriela Álvarez Proaño, ya que los derechos y acciones que poseían fueron vendidos por los tres primeros al de cujus Manuel Álvarez Ramos. Negó, rechazó y contradijo que estuviera insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, en cuanto que él hubiera celebrado un nuevo contrato de arrendamiento para solicitar un crédito al banco para pagar los arrendamientos insolutos, a todo evento alegó a su favor lo establecido en el artículo 1296 del Código Civil. Rechazó, negó y contradijo que esté ocupando los inmuebles, sin pagar la merced conductiva, por cuanto no le adeuda nada por este ni por ningún otro concepto. Que en cuanto al inmueble N° 6-64, este le fue dado en arrendamiento por la ciudadana Maribel Esperanza Useche Suárez, encontrándose solvente con los pagos inherentes a los servicios y cánones de arrendamiento. Alegó a su favor la compensación de la deuda que pudiera tener con la parte actora, de conformidad con los artículos 1331, 1332, 1333. Solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, así mismo en cuanto a la medida cautelar, por ser contraria a derecho sea emitida en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley. Anexo presentó documentos en los cuales fundamenta su contestación a la demanda. Diligencia de fecha 24 de abril de 2006, suscrita por la abogada María Alejandra Quintero, con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, donde se dio por notificada de la revocatoria del poder hecha por la ciudadana Maribel Useche y convino en la cuestión previa opuesta por el demandado en relación a la representación de dicha ciudadana. Igualmente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó las copias fotostáticas simples insertas a los folios 97, 98, 99 y 1000 y a todo evento, de conformidad con el artículo 444 ejusdem en nombre y beneficio de sus mandantes manifestó el desconocimiento de los anexos insertos a los folios 60 al 72, 106 y 107, por no conocer los coherederos la firma impresa en dichos documentos. Diligencia de fecha 05 de mayo de 2006, por la que la abogada María Alejandra Quintero Contreras, con el carácter de autos, solicitó se pronunciara sobre la cuestión previa opuesta por el demandado, a los fines de que el proceso pueda continuar su curso sin dilaciones. En fecha 8 de mayo de 2006, el ciudadano Williams Rueda Millán, asistido por el abogado José Yamil Prada Sánchez, confirió poder apud-acta a los abogados José Yamil Prada Sánchez y Fabio Ochoa Arroyave. En fecha 22 de mayo de 2006, por la que la abogada María Alejandra Quintero Contreras, solicitó decida la cuestión previa opuesta por el demandado. En fecha 10 de julio de 2006, el a quo, declaró con lugar la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente previa. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, suspende el proceso hasta que la parte actora subsane conforme al artículo 350 ejusdem. Condenó en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida. Diligencia de fecha 21 de julio de 2006, la abogada María Alejandra Quintero Contreras, con el carácter de autos, solicitó aclaratoria en relación a 1) declaró con lugar la cuestión previa opuesta por el demandado, basándose en que el poder que le había conferido la ciudadana Maribel Esperanza Useche, le fue revocado, obviando que ella se dio por notificada de esa revocatoria, y era a partir de esta fecha cuando comenzaría a corre los efectos legales, por que lo esto no era un hecho litigioso controvertido, ya que al ella convenir en la cuestión previa, no implicaba que hubiera vencimiento total, que como quedaba el derecho de acción y el derecho a una tutela judicial efectiva de los demás demandantes. Que el Tribunal condena en costas a la parte actora; en base a qué? Cómo podía establecer el Tribunal que hubo vencimiento total y por ende condenar en costas. Solicitó se aclaren los puntos, a los fines de garantizar a sus representados una tutela judicial efectiva. En fecha 20 de septiembre de 2006, el a quo dice que al no constar la subsanación de la misma es deber del juez al hacer el estudio de las actas procesales y proceder a su declaratoria, y en el presente caso, tal y como fue establecido en la sentencia proferida, la cuestión previa opuesta fue declarada con lugar, lo cual trae como consecuencia que la parte actora haya resultado totalmente vencida, por lo que al haberse declarado con lugar la cuestión previa opuesta, hay un vencimiento total, surgiendo así el deber del juez de condenar en costas al vencido, tal y como se expresó en la sentencia dictada. En fecha 22 de septiembre de 2006, la abogada María Alejandra Quintero Contreras, con el carácter de autos, apeló de la decisión de fecha 20 de septiembre de 2006. Auto de fecha 25 de septiembre de 2006, por el que el a quo negó oír la apelación interpuesta por la abogada María Alejandra Quintero Contreras. En fecha 10 de octubre de 2006, la abogada María Alejandra Quintero Contreras, en su carácter de apoderada de los ciudadanos Fernando, Luis Manuel, Luis Miguel, Gabriela Josefina y Sandra Álvarez Proaño, presentó escrito en el que promovió las siguientes pruebas: De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió los siguientes documentos: a). Documento en el que se evidencia que el bien objeto del presente proceso fue adquirido por los ciudadanos Manuel Álvarez Ramos y Maderleine Proaño en fecha 19 de febrero de 1979. b). Documento en el que se evidencia que dicho bien posteriormente, quedó en propiedad de Manuel Álvarez Ramos y de sus mandantes Luis Manuel, Luis Miguel, Gabriela Josefina y Fernando Álvarez Proaño. c). Documento en el que se evidencia que la ciudadana Maderleine Proaño es co-propietaria del inmueble objeto de esta causa. 2). Contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano Manuel Álvarez Ramos, donde pactaron un canon de arrendamiento de Bs. 200.000,oo, comprometiéndose a pagar la cantidad de Bs. 400.000,00. 3). De conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, promovió: a). Acta de Defunción del ciudadano Manuel Álvarez Ramos. B). Contrato de arrendamiento que suscribieron el demandado y su mandante Gabriela Álvarez Proaño en fecha 24 de septiembre de 2004, por un lapso de 12 meses con un canon de arrendamiento de Bs. 200.000,00. Comunicación recibida por el demandado de fecha 9 de enero de 2006, donde consta que el inmueble fue ofrecido en venta al demandado y que la ciudadana Maribel Useche, estuvo de acuerdo con la decisión. B) Anexo marcado, en donde consta la firma de la ciudadana Maribel Useche, a quien en fecha 9 de junio de 2006, le participó de la reunión que se llevaría a cabo a fin de renovar el contrato de arrendamiento con nuevas cláusulas o resolver el mismo, a la que asistió y nunca manifestó que le había revocado el poder. c). Anexo H, donde se evidencia que el demandado no acató la oferta que le hizo para la venta, razón por la que sus mandantes decidieron demandar la resolución del contrato, pues el demandado no ha cumplido con su obligación de pagar la merced conductiva, lo que ha ocasionado daños a sus representados que ascienden a la cantidad de 9.600.000, calculados tomando en cuenta el canon establecido en los tres contratos, más la mora según el interés legal. En la misma fecha 10 de octubre de 2006, el ciudadano Williams Rueda Millán, asistido por el abogado Freddy Chacón, presentó escrito en el que promovió las siguientes pruebas: reprodujo en todo su valor legal el contenido del escrito de contestación de demanda, el cual ratificó en todo su contenido y firma. Ratificó el justo valor probatorio de los documentos presentados oportunamente, por cuanto no fueron tachados, ni desconocidos legalmente para que surtan así el valor legal que este Tribunal debe impartirle. Testimoniales de los ciudadanos: Maribel Useche Suárez, Félix Varela Delgado y Francisco José Tamayo Andrade. Auto de fecha 10 de octubre de 2006, por el que el a quo admitió las pruebas promovidas por la abogada María Alejandra Quintero. Auto de fecha 10 de octubre de 2006, por el que el a quo admitió las pruebas promovidas por el ciudadano Williams Rueda Millán, asistido por el abogado Freddy Chacón. En cuanto a los testimoniales de los ciudadanos Maribel Useche Suárez y Félix Varela Delgado, fijó el tercer día de despacho siguiente a las 10 y 11 de la mañana. Para la declaración del ciudadano Francisco José Tamayo Andrades, fijó al cuarto día de despacho siguiente al de ese día, a las diez de la mañana. En fecha 11 de octubre de 2006, la abogada María Alejandra Quintero, en su carácter de apoderado de los ciudadanos Fernando, Luis Manuel, Luis Miguel, Gabriela Josefina y Sandra Álvarez Proaño, presentó escrito en el que se opuso a la admisión del pretendido medio que expone el demandado en el capítulo I por ser manifiestamente ilegal, ya que el escrito de contestación de demandad no puede promoverse como medio de prueba. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó las fotocopias simples insertas a los folios 97, 98, 99 y 100. De conformidad con el artículo 444 ejusdem desconoció, en nombre y beneficio de sus mandantes los anexos insertos a los folios 60 al 72 y 106 al 107, por no conocer los coherederos la firma impresa en los documentos señalados. Así mismo impugnó los documentos contenidos como anexos E y G, por ser ilegales y no pueden ser oponibles a sus mandantes máxime cuando los mismos van en detrimento del patrimonio dejado por el padre de sus representados. Auto de fecha 13 de octubre de 2006, por el que el a quo observó que la parte no subsanó dentro del lapso establecido, en virtud de lo cual el proceso debió extinguirse. De conformidad con lo establecido en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, revocó por contrario imperio dichos autos y procedió a declarar extinguido el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil. Diligencia de fecha 16 de octubre de 2006, suscrita por la abogada María Alejandra Quintero, en su carácter de apoderada de la parte actora y de la ciudadana Maderleine Proaño, asistida por la abogada María Alejandra Quintero, en la que apeló del auto dictado en fecha 13 de octubre de 2006, máxime cuando está declarando extinguido el proceso para todas las personas que conforman la parte actora y la cuestión previa declarada con lugar es solo con respecto a una de esas personas, que revocó el poder y no notificó. Entonces cómo pudo atreverse ese Juzgador a extinguir el proceso en perjuicio de todos los demás, violando el derecho de acción, la tutela judicial efectiva, el derecho a la defensa y el debido proceso. Auto de fecha 18 de octubre de 2006, por el que el a quo dio por recibido la copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en la que declaró sin lugar el Recurso de Hecho interpuesto por la abogada María Alejandra Quintero Contreras, como apoderada de los ciudadanos Fernando Álvarez Proaño y otros en contra del auto de fecha 25 de septiembre de 2006, quedando firme el auto dictado por ese Tribunal. Auto de fecha 23 de octubre de 2006, por el que el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada María Alejandra Quintero, con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Fernando, Luis Miguel, Gabriela Josefina, Luis Manuel, Sandra Álvarez Proaño y asistiendo a Maderleine Proaño, contra el auto de fecha 13 de octubre de 2006, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor, siendo recibido en esta Alzada en fecha 30 de octubre de 2006. El Tribunal para decidir observa: La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación ejercida por la representante de la parte demandante contra el auto del a quo de fecha Trece (13) de Octubre de 2.006, que revocó por contrario imperio los autos por los cuales agregó y admitió las pruebas promovidas por ambas partes, ambos con fecha “Diez (10) de Octubre de 2.006” y a la par declaró extinguido el proceso “de conformidad con lo establecido por el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil”, al no haberse subsanado dentro del lapso legal establecido. Siendo que el recurso ejercido se centra en atacar la decisión del Tribunal de Primera Instancia que declaró extinguido el proceso al no haberse subsanado el vicio denunciado por el demandado en cuanto a que la persona que figuraba como co-apoderado de uno de los demandantes le había sido revocado el poder que lo facultaba como tal, todo bajo la defensa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, (C. P. C., en lo sucesivo) se impone tener presente lo que ha resuelto en esta materia la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en lo referente a la actuación que debe seguir el Juez cuando son opuestas las cuestiones previas en juicios seguidos por el procedimiento de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, en el mes de Diciembre de 2.005, en sentencia Nº 3664 del día seis (06), en el expediente Nº 05-1731, con ponencia del Magistrado J. E. Cabrera Romero, dicha Sala dejó asentado lo siguiente: “… Tal como fue establecido en sentencia de esta Sala del 22 de Abril de 2005 (caso: Libier Margarita Núñez Riera) existe una laguna en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo que se refiere a la actuación que debe realizar el juez cuando son opuestas las cuestiones previas establecidas en los ordinales 2º al 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que según el artículo 35 de dicho Decreto Ley, las mismas deben ser opuestas conjuntamente con la contestación de la demanda y deben decidirse en la sentencia de definitiva, lo que ha producido que en muchas ocasiones se haya “dado origen en el foro a interpretaciones y aplicaciones divergentes por parte de los Juzgados a los que corresponde decidir las causas, creando una situación de inseguridad jurídica a los justiciables” (Subrayado del Tribunal) Posteriormente, la misma Sala Constitucional en fallo del Primero (1º) de Febrero del año que discurre, estableció el procedimiento a seguir en la declaratoria con lugar de las cuestiones previas opuestas en juicios seguidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, excepciones de las previstas en los numerales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346 del C. P. C., pues como se dijo antes, existía una laguna en dicha Ley acerca de cómo debía proceder el Juez cuando hayan sido opuestas. En ese sentido, la Sala precisó: “… Ahora bien, habida cuenta que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas en sentencia definitiva, resulta pertinente la trascripción del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil como norma supletoria, y en este sentido establece: “Artículo 354.- Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346, el proceso se suspende hasta tanto el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350, en el término de cinco (5) días, a contar del pronunciamiento del Juez. Si el demandante no subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 de este Código”. De lo anterior, se desprende, inexorablemente, que el legislador ha querido que cuando en el proceso, el Juez constate la procedencia de alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se de la oportunidad para que las mismas sean subsanadas en un lapso perentorio y, sólo si la parte interesada no procede a corregir el defecto o el vicio en el plazo señalado por la norma, se produce la consecuencia jurídica que la misma prevé, es decir, la extinción del proceso. Ahora bien, esta Sala ha señalado que en los procesos inquilinarios las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante, considera esta Sala que, aun en procedimientos especiales como el caso de autos, el Juez al declarar con lugar algunas de la cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (5) días, a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestión previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz la administración de justicia, ya que evitaría que la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurrido los noventa días continuos a que hace referencia el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil. (Subrayado y cursivas del Tribunal) (www.tsj.gov.ve/decisiones/scon/Febrero/137-010206-05-2426.htm.) Del fallo transcrito en parte se extrae con marcada claridad que el Juez que esté conociendo de los procedimientos pautados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en él se hayan interpuesto cuestiones previas de las que prevé el artículo 346 del C. P. C., en sus numerales 2, 3, 4, 5 y 6, esto es, aquellas que una vez declaradas con lugar impondrían la suspensión hasta que el demandante subsane y que en caso de que subsane en forma defectuosa o no subsane acarrea que el proceso se extinga, debe decidir todo en la sentencia definitiva, solo que en este tipo de juicios debe, como punto previo, referirse a las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas y dictaminar si son declaradas con lugar o bien sin lugar y en el primer caso (que hayan sido declaradas con lugar), debe diferir el pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (5) días a objeto de que el demandante subsane, esto al ser un procedimiento especial y no aplicarse lo que dispone el artículo 357 del C. P. C., que hace ineludible y que impone acatar lo pautado por el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo encabezamiento establece: “Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…” (Subrayado del Tribunal) En el caso que se resuelve, al haberse opuesto la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del C. P. C., y no haberse subsanado y por el contrario, se “convino” en ella, (situación no prevista por la normativa adjetiva), se entiende que no hubo subsanación, no obstante, el procedimiento debía proseguir hasta el momento de dictar la decisión definitiva y en ella, como punto previo, dictaminar lo atinente a la defensa propuesta para que en el término de cinco días la parte demandante procediese a subsanar, situación que nunca se dio y ahí sí aplicar la sanción relativa a las cuestiones previas que siendo subsanables no lo hayan sido, conforme lo establece el artículo 354 eiusdem, esto es, declarar extinguido el proceso, sin ni siquiera entrar a analizar las restantes defensas de fondo. No obstante todo lo señalado, estima este sentenciador que en el caso de autos, a pesar de no haberse seguido el trámite reseñado, la conclusión en cuanto al recurso ejercido es de reafirmar lo resuelto por el a quo, dado que la consecuencia de la no subsanación es determinante y acarrea la extinción del proceso, por lo que se impone la confirmación aunque con motivación diferente. Así se decide. Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta en fecha 16 de octubre de 2006 por la abogado Maria Alejandra Quintero, con el carácter de autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de octubre de 2006. SEGUNDO: SE CONFIRMA EL FALLO DEL A QUO dictado en fecha 13 de octubre de 2006. TERCERO: Conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas del recurso a la parte apelante por haber sido confirmado el fallo apelado. Queda así CONFIRMADO el fallo apelado. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los 13 días del mes de Noviembre de 2006. Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación. El Juez Titular, Abg. Miguel José Belmonte Lozada La Secretaria, Abg. Eliana Carolyn Mora Páez. En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la 02:25 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. MJBL/ecmp Exp. N° 06-2868.