TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Parte Demandante: CENTRO CIVICO SAN CRISTÓBAL C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 19 de Mayo de 1978, quedando anotado bajo el No. 21, Tomo 5-A, de los libros correspondientes.

Apoderado judicial
de la parte demandante: Abg. HUGO ORLANDO GARMENDIA ARELLANO, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 26.124.

Parte Demandada: LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.204.008, de este domicilio y civilmente hábil.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Expediente Nº: 16.032-2006

NARRATIVA

El abogado HUGO ORLANDO GARMENDIA ARELLANO, en su carácter de apoderado judicial de la empresa CENTRO CIVICO SAN CRISTÓBAL, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, presentó en fecha 18 de Enero de 2006, demanda por desalojo, en contra del ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO.
Según lo expresado por la parte demandante en su escrito libelar, su representada es propietaria de un inmueble ubicado en la calle 9 entre Quinta Avenida y la carrera 6, signado con el No. 5-14 de esta Ciudad de San Cristóbal. Que tal inmueble se encuentra dentro del área que tiene prevista su representada para la reconstrucción de la zona central de San Cristóbal.
Alega que desde hace varios años el ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO ocupa el referido inmueble en calidad de arrendatario, mediante contrato verbal y a tiempo indeterminado.
Manifiesta que en fecha 21 de Junio de 2002, la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, recibió solicitud por parte del Centro Cívico San Cristóbal, a fin de establecer el canon de arrendamiento correspondiente, por cuanto el arrendatario solo pagaba la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) mensuales, mediante consignaciones hechas en un Tribunal. Que luego del proceso mediante regulación No. 028 de fecha 15 de enero del 2003, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal determinó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 271.956,00). Que el último de los interesados quedó notificado legalmente de la resolución No. 028, en fecha 28 de Febrero del 2003, según la constancia expedida por la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal.
Asimismo manifiesta que el ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO, debió comenzar a pagar el canon de arrendamiento de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 271.956,00) desde el momento en que quedo notificado el último de los interesados, lo cual no ha hecho, pues continúa pagando mediante consignaciones ante el Tribunal Segundo de los Municipios la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000.00) mensuales, que lo coloca en un estado de insolvencia y no le da derecho a prorroga legal para desocupación.
Que por cuanto se ha celebrado un contrato de obra a fin de dar cumplimiento a los motivos de expropiación e iniciar los trabajos de construcción del Centro Comercial Ardila, ocurre para demandar al ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO. Igualmente solicitó se decretará medida de secuestro sobre el inmueble descrito y estimó la demanda en la cantidad de Treinta Millones de Bolívares.
En fecha 06 de Febrero de 2006, por auto inserto al folio 44 se admitió la demanda, se formó expediente, se inventarió y se le dio entrada bajo el N° 16032, se emplazó a la parte demandada para que conteste la demanda al segundo día de despacho siguientes a su citación, se decretó la medida de secuestro solicitada; en fecha 15 de Febrero del 2006, se libró la compulsa respectiva a la parte demandada; en fecha 09 de Marzo del 2006, el alguacil del Tribunal consigna recibo de citación debidamente firmado por el demandado ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO, quedando emplazada la parte para la contestación de la demanda. En fecha 13 de Marzo del 2006, la parte demandada confiere poder apud acta al abogado HORST ALEJANDRO FERRERO KELLERHOFF.
El ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO, debidamente asistido por el abogado HORST FERRERO, por escrito de fecha 13 de Marzo de 2006, procede a contestar la demanda en los siguientes términos:
Que rechazaba y contradecía la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho.
Que rechaza y contradice el alegato del Centro Cívico de que permanece en estado de insolvencia en los pagos de cánones de arrendamiento.
Que tal como lo afirma el actor en su libelo de demanda, ocupa en calidad de inquilino mediante contrato verbal por tiempo indeterminado, desde el momento de la celebración de tal contrato hasta la presente fecha, destinando el inmueble como su vivienda.
Que el inmueble fue regulado mediante Resolución No. 028 de fecha 15 de enero de 2003, de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, que determinó el cánon mensual en la cantidad de Doscientos Setenta y un Mil Novecientos Cincuenta y Seis Bolívares (Bs. 271.956,00) que la última notificación de tal regulación fue efectuada en fecha 28-02-2003.
Que de tal fijación el primer mes que debía cancelar era el mes de Marzo del 2003, pero que el 08 de Abril del 2003 fue publicada la Gaceta Oficial No. 37.667 en la que decretó el alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad y resolvió mantener vigente todos los montos de cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de noviembre del 2002, y para esta fecha estaba depositando la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) por cánon mensual cantidad ésta que sigo pagando hasta la presente fecha.
Que por todo lo expresado no se le puede demandar por haber dejado de cancelar dos mensualidades consecutivas del nuevo cánon, puesto que en el peor de los casos sólo deje de pagar una mensualidad de la nueva regulación.
En fecha 20 de Marzo de 2006 el apoderado de la parte demandada abogado HORST FERRERO, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de esta misma fecha
La parte actora consignó escrito de pruebas en fecha 24 de Marzo de 2006, las cuales fueron agregadas y admitidas en la misma fecha.

ANALISIS Y VALORACIÓN PROBATORIA

Pruebas Promovidas por el actor:
Con el libelo de demanda la parte actora consignó los siguientes documentos:
• Copia Certificada del poder otorgado por el Presidente del Centro Cívico San Cristóbal, al abogado HUGO ORLANDO GARMENDIA ARELLANO
• Copia simple del Acta Constitutiva de la Empresa Centro Cívico San Cristóbal, C.A.
• Copia simple de documento por medio del cual FONDUR le traspasa la propiedad al Centro Cívico San Cristóbal.
• Copia Simple de la Gaceta Oficial No. 30.421 de fecha 11 de Junio de 1974.
Estos documentos por cuanto no fueron impugnados por la contraparte el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

• Copia de la Resolución No. 028 proveniente de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal de fecha 15 de Enero de 2003, por medio del cual fue regulado el inmueble descrito en autos.
• Constancia expedida por la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 07 de Marzo del 2003.
Este documento privado, no impugnado ni desconocido, y, producido en original, se le otorga valor y eficacia jurídica de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1371 del Código Civil.

• Copia simple del contrato de Obra suscrito entre el Centro Cívico San Cristóbal y los ciudadanos José Alexis Monsalve Murillo y Orlando Valmore Parra Solano.

Este documento por cuanto no fue impugnado por la contraparte el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

En el lapso probatorio la parte actora promovió las siguientes pruebas:

• Mérito favorable de los autos en especial la confesión del demandado contenida en el acta de ejecución de la medida de secuestro y en la contestación de la demandada donde declara que paga la cantidad de Cinco Mil Bolívares Mensuales.
Esta prueba no la valora el Tribunal, por cuanto tal y como lo expresa la Sala de Casación Civil en sentencia No. 000794 de fecha 03-08-2004, “…los alegatos y defensas hechas por las partes… no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solo delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte…”

• Gaceta Oficial No. 37941 de fecha 19 de Mayo de 2004.
• Copia simple de la Resolución No. 028 proveniente de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal de fecha 15 de Enero de 2003, por medio del cual fue regulado el inmueble descrito en autos.
• Constancia expedida por la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 07 de Marzo del 2003.
• Copia simple de documento por medio del cual FONDUR le traspasa la propiedad al Centro Cívico San Cristóbal.
• Copia Simple de la Gaceta Oficial No. 30.421 de fecha 11 de Junio de 1974.
• Copia simple del contrato de Obra suscrito entre el Centro Cívico San Cristóbal y los ciudadanos José Alexis Monsalve Mutillo y Orlando Valmore Parra Solano.
Estos documentos ya fueron valorados.

Pruebas Promovidas por la parte demandada.

En el lapso probatorio, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

• El mérito favorable de la copia certificada de la Gaceta Oficial No. 37.667, de fecha 08 de Abril del 2003.
• Copia certificada del expediente 1.005 del extinto Juzgado Segundo de Parroquia de los Municipios San Cristóbal y Torbes.
• Copia certificada del expediente de consignaciones No. 145 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
Estos documentos los valora el Tribunal por ser documentos expedidos por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia simple del expediente No. 4.294 correspondiente al Juzgado 1° Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

Este documento por cuanto no fue impugnado por la contraparte el Tribunal le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

• Constancias de residencias emitidas por la Junta Parroquial de San Sebastián de este Municipio.
Este documento privado, no impugnado ni desconocido, y, producido en original, se le otorga valor y eficacia jurídica de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1371 del Código Civil.

MOTIVA

Estando dentro de la oportunidad procesal para proferir decisión, en la presente causa, quien aquí decide lo hace a continuación, acogiéndose para ello en los principios reguladores de su conducta contenidos tanto en la Constitución Nacional de la República como en el Código de Procedimiento Civil, y en las leyes adjetivas, y lo hace a continuación en los siguientes términos:
El demandante de autos sociedad mercantil CENTRO CIVÍCO SAN CRISTÓBAL, a través de su apoderado abogado HUGO ORLANDO GARMENDIA ARELLANO, acude al Tribunal para demandar al ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO, por desalojo fundamentando su demanda en el artículo 34 literal a) del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, por la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
Alega en su libelo de demanda que desde hace varios años el ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO ocupa el referido inmueble en calidad de arrendatario, mediante contrato verbal y a tiempo indeterminado. Manifiesta que la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, mediante regulación No. 028 de fecha 15 de enero del 2003, determinó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 271.956,00). Que el último de los interesados quedó notificado legalmente de la resolución No. 028, en fecha 28 de Febrero del 2003 y que es a partir de esta fecha que el ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO, debió comenzar a pagar el canon de arrendamiento de DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 271.956,00), lo cual no ha hecho, pues continúa pagando mediante consignaciones ante el Tribunal Segundo de los Municipios la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000.00) mensuales, que lo coloca en un estado de insolvencia y no le da derecho a prorroga legal para desocupación.
Por su parte el demandado de autos, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra alegando que negaba, rechazaba y contradecía la demanda tanto en los hechos como en el derecho, manifestando que ocupa en calidad de inquilino mediante contrato verbal por tiempo indeterminado, desde el momento de la celebración de tal contrato hasta la presente fecha, destinando el inmueble como su vivienda. Que el inmueble fue regulado mediante Resolución No. 028 de fecha 15 de enero de 2003, de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, que determinó el cánon mensual en la cantidad de Doscientos Setenta y un Mil Novecientos Cincuenta y Seis Bolívares (Bs. 271.956,00) que la última notificación de tal regulación fue efectuada en fecha 28-02-2003. Que de tal fijación el primer mes que debía cancelar era el mes de Marzo del 2003, pero que el 08 de Abril del 2003 fue publicada la Gaceta Oficial No. 37.667 en la que decretó el alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad y resolvió mantener vigente todos los montos de cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de noviembre del 2002, y para esta fecha estaba depositando la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) por cánon mensual cantidad ésta que sigo pagando hasta la presente fecha.
En los términos anteriormente expuestos ha quedado enmarcada la controversia jurídica y de ellos se infiere que la cuestión jurídica de fondo a decidir es: ¿Procede o no el desalojo, solicitado por la sociedad mercantil CENTRO CIVICO SAN CRISTÓBAL, contra el ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO, por haber éste dejado de pagar dos mensualidades consecutivas?
El desalojo según lo define Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario consiste en “…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la Ley…”
Esta acción de ponerle fin al contrato, mediante el desalojo del inmueble arrendado, esta enmarcada en el artículo 34 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble… ” (subrayado del Tribunal)

Al efecto señala la norma anteriormente transcrita que sólo puede demandarse el desalojo por las causales allí establecidas, por lo tanto es impretermitible para este Juzgador, establecer si existe en el presente caso la insolvencia por parte del demandado de dos mensualidades consecutivas y de allí establecer la procedencia del desalojo planteado.
Ahora bien, observa quien aquí decide que la parte actora en el presente caso, esta demandando la insolvencia del demandado, por no haber cancelado el monto del canon de arrendamiento fijado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, mediante la resolución No. 028, de fecha 15 de Enero del 2003, pues en su libelo de demandada afirma que el ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO, continua depositando mediante consignaciones ante el Juzgado de Municipios la cantidad de Cinco Mil Bolívares por concepto de alquiler y no la cantidad de Doscientos Setenta y Un Mil Novecientos Cincuenta y Seis Bolívares con cero céntimos.
Al respecto, se observa de las pruebas aportadas por las partes en el presente caso, que efectivamente se encuentran las copias certificadas del expediente de consignaciones No. 145, donde se evidencia que el demandado de autos deposita los canones de arrendamiento por un monto de Cinco Mil Bolívares y la parte demandante ha solicitado el retiro de las cantidades allí consignadas.
Por otra parte, de las pruebas aportadas por la parte demandada se encuentra inserta la Gaceta Oficial No. 37.667, de fecha 08 de Abril del 2003, mediante la cual resolvió mantener los montos de los cánones de arrendamiento fijados para el 30 de noviembre del 2002, por lo que la resolución No. 028 de fecha 15 de Enero del 2003, que fijó el monto de Doscientos Setenta y Un Mil Novecientos Cincuenta y Seis Bolívares con cero céntimos, queda sin efecto y se mantiene el cánon mensual en la cantidad de Cinco Mil Bolívares y en virtud de que el demandado ha seguido realizando el pago mensual por tal cantidad tal y como consta en las actas del expediente y de la misma afirmación hecha por el actor, concluye este Juzgador que no hay en el presente caso, la insolvencia a la cual hace referencia la parte actora, por tanto no procede el desalojo solicitado. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, resuelve lo siguiente:

PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el abogado HUGO ORLANDO GARMENDIA ARELLANO, en su carácter de apoderado judicial de la empresa CENTRO CIVICO SAN CRISTÓBAL, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, contra el ciudadano LUIS EDUARDO CONTRERAS FOLIACO.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los Dos (02) días del mes de Mayo de dos mil Seis. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
(fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez.- Juez Temporal.- (fdo) Guillermo Antonio Sánchez Muñoz- Secretario.- Esta el sello del Tribunal.