TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano CÉSAR MANUEL CASTILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 187.066.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada DIANA DEL MAR SARMIENTO JAIMES, titular de la cédula de identidad N° V- 9.235.967, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.501, según consta en poder apud acta conferido en fecha 12 de enero de 2006, inserto al folio 52.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana LUZMILA TORRES DE SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 18.708.632.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: WILLIAM USECHE CONTRERAS, titular de la cédula de identidad N° V- 4.207.457, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 84.025.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: N° 10.991-06.
i
PARTE NARRATIVA:

Se inicia este proceso por libelo de demanda recibido por distribución, presentado por el ciudadano CÉSAR MANUEL CASTILLO, ya identificado, quien asistido de abogado, expone:
* Que en fecha 10 de mayo de 1996, la ciudadana LUZMILA TORRES DIREKTOR DE SILVA, ya identificada, suscribió Contrato de Arrendamiento con la ciudadana CARMEN EVELIA HUIZA DELGADO DE CASTILLO, titular de la cédula de identidad N° V- 10.148.653, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la carrera 3, N° 3-63 y 3-55, Barrio El Lobo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, para usarlo única y exclusivamente como vivienda familiar, rigiendo dicho contrato a partir del día 20 de mayo de 1996 y con plazo de duración de un (1) año prorrogable por un período igual.
* Prosigue su exposición, manifestando que, en mayo de 1998 las partes antes mencionadas celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, autenticado el día 27 de mayo de 1998, por igual período del anterior y en los mismos términos. Afirma de igual manera, que posteriormente, en mayo de 1999 cuando el mismo finalizó, las partes contratantes pactaron otro Contrato de Arrendamiento al mismo tenor de los dos anteriores, quedando autenticado en fecha 08 de junio de 1999, siendo éste, a su decir, el último contrato escrito celebrado entre ambas partes.
* Alega de igual manera, que habiendo vencido el día 20 de mayo de 2000, el lapso de un (1) año establecido en el último contrato celebrado, el mismo se venció, sin que fuese celebrado un nuevo contrato, y por cuanto la cláusula cuarta del contrato previó la prórroga convencional por un período igual, sin que ninguna de las partes diera aviso a la otra de su voluntad de no prorrogarlo, comenzó a correr la aludida prórroga convencional por igual tiempo, por lo que, a su decir, la misma concluyó el día 20 de mayo de 2001. Pero que sin embargo, al entrar en vigencia desde el 01 de enero de 2000, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le fue conferida la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal b de la Ley in comento, la cual, correspondía por un (1) año, que transcurrió desde mayo de 2001 a mayo de 2002.
* Explana asimismo, que ya para la fecha de vencimiento de la prórroga legal, la propietaria del inmueble se había ido del país para radicarse en Estados Unidos, por lo que, a criterio suyo, al vencer la prórroga legal en mayo de 2002 sin que la arrendataria desocupara el inmueble y sin que existiera ningún contrato de arrendamiento escrito entre ambas partes, por lo que, a criterio suyo, la relación arrendaticia pasó a convertirse en un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado.
* De igual manera, esgrime que, la arrendadora decidió no regresar al país, razón por lo cual optó por vender el inmueble arrendado, poniendo en conocimiento de la arrendataria tal decisión y que al no llegar a un acuerdo con la misma, procedió a venderle el bien inmueble mediante apoderado, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 04 de noviembre de 2004, bajo el N° 43, Tomo 072, Protocolo Primero, folios 1 y 2 .
* Continua afirmando, que al constituirse como nuevo propietario del inmueble arrendado, se subrogó en los derechos y acciones inherentes a la arrendadora, y que en su carácter de arrendador le informó a la arrendataria que vivía en calidad de arrendatario y que por ende, una vez finalizara en marzo de 2005, el contrato de arrendamiento suscrito con su arrendadora, iba a necesitar su casa para ocuparla, por lo que, le solicitó mediante carta de fecha 06 de diciembre de 2004, que fuera buscando otro inmueble en alquiler, a lo cual, a decir suyo, la arrendataria no hizo ninguna objeción.
* Siendo el caso, a su decir, que llegado el día 15 de marzo de 2005, fecha en que venció su contrato de arrendamiento sin que la demandada hubiese desocupado la vivienda de su propiedad, se vio obligado una vez más en prorrogar su relación arrendaticia y con ello, seguir pagando un canon de alquiler más elevado. Que no obstante de esa situación, la arrendataria había abandonado el inmueble de su propiedad, dejando en el mismo a su padre, madre y una hermana, tal y como a su decir, se desprende de la Inspección Judicial N° 129-05, evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, lo que hace presumir que existe una cesión del contrato de arrendamiento o subarrendamiento, no autorizado por la anterior propietaria ni por su persona.
* Esgrime además, que durante el tiempo que la arrendataria y su familia han permanecido en su vivienda, la misma ha venido sufriendo un severo deterioro, encontrándose actualmente en mal estado de conservación y mantenimiento en general, en razón de lo cual, habiendo transcurrido el tiempo sin que la arrendataria haya hecho efectiva la desocupación real de su propiedad, procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente: Primero: Desalojar el inmueble arrendado. Segundo: La extinción del contrato de arrendamiento existente. Tercero: Le sea entregado el inmueble en perfectas condiciones de aseo, conservación y mantenimiento, y solvente en el pago de los servicios públicos. Cuarto: Al pago de los daños y perjuicios causados. Quinto: Al pago de las costas procesales.

Fundamentó su acción en los artículos: 33 y 34 literales b) y g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1594 y 1295 del Código Civil; 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, estimándola en la suma de DOS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.880.000,00). (Folios 1 al 7).
Acompañó el escrito libelar con: 1. Copia certificada del Expediente de Consignación N° 344-05, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “A”, folios 8 al 35; 2. Copia fotostática de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 08 de junio de 1999, bajo el N° 19, Tomo 116, de los libros respectivos, marcada con la letra “B”, inserta a los folios 36 al 38; 3. copia fotostática de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de noviembre de 2004, bajo el N°43, Tomo 072, Protocolo Primero, folio ½, marcada con la letra “C”, inserta a los folios 39 y 40; 4. comunicación escrita de fecha 06 de diciembre de 2004; 5. contratos de arrendamiento privados, suscritos entre la ciudadana MARGARITA ALVIAREZ GARCÍA y CÉSAR MANUEL CASTILLO, marcados con las letras “F” y “E”, insertos a los folios 42 y 43; 6. Tres (3) recibos de pago de cánones de alquiler, expedidos a nombre del ciudadano César Manuel Castillo, firmados por la ciudadana Margarita Alviarez, marcados con la letra “G”, insertos de los folios 44, 45 y 46; 7. Solicitud de Inspección Judicial N° 129-2005, emanada del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “F”, inserta del folio 47 al 53.
En fecha 09 de diciembre de 2005, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana LUZMILA TORRES DIREKTOR DE SILVA, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. (Folio 51).
En fecha 23 enero de 2006, El Alguacil del Tribunal informó una vez localizada la demandada, ciudadana LUZMILA TORRES DIREKTOR DE SILVA, la misma se negó a firmar el recibo de citación (Folio 55).
En fecha 31 de enero de 2006, conforme a lo solicitado por la parte demandante, se acordó la notificación de la demandada mediante boleta de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 56, 57 y 58).
En fecha 02 de febrero de 2006, el Secretario del Tribunal, informó haber notificado a la demandada, ciudadana LUZMILA TORRES DIREKTOR DE SILVA, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 58).
En fecha 06 de febrero de 2006, la parte demandada asistida de abogado, mediante escrito dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
* Acepta que en fechas 10 de mayo de 1996, 27 mayo de 1998 y 08 de junio de 1999, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN EVELIA HUIZA DELGADO, sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, todos con un año de vigencia prorrogable por un término de duración de un año.
Asimismo procedió a rechazar y contradecir por considerar que no son ciertos los siguientes argumentos:
* Que el último contrato celebrado sea el de mayo de 1999, y que el mismo haya terminado el día 20 de mayo de 2000, asimismo afirma que no es cierto que la prórroga legal haya empezado a correr desde el día 20 de mayo de 2000, pues a su decir, a partir de esa fecha comenzó la prórroga del contrato de 1999, según se desprende a su decir, de documento marcado con la letra “A”, suscrito con la anterior arrendadora, y que al tener desde el año 1996 ocupando el inmueble como arrendataria, le corresponde la prórroga legal establecida en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, a su decir, el demandante si necesitaba el bien inmueble debió notificarla previamente antes de intentar esta demanda para que comenzará a correr el lapso de la prórroga legal obligatoria que le corresponde por un lapso de dos (2) años, y que el existir la tácita reconducción el contrato se presume como renovado, encontrándose amparada a su decir, por el artículo 1605 del Código Civil; afirma que el demandante solo le notificó que él era el nuevo propietario del inmueble y que a tal efecto debería cancelarle los nuevos cánones de su persona.
* Prosigue su defensa argumentando, que desconoce e impugna la inspección presentada por la parte demandante junto con su escrito libelar. Igualmente procedió a rechazar y contradecir los dichos del actor referidos a que: no posee el inmueble arrendado o que la haya abandonado, y que en su lugar haya dejado a su padre, madre y hermana; que haya cedido el contrato de arrendamiento, y que si bien es cierto que el demandante vive arrendado en otro inmueble debe también respetarle su derecho a la prórroga legal; que se le haya dado un uso diferente al inmueble del estipulado en el contrato de arrendamiento.
* De igual manera procedieron a impugnar la cuantía por considerarla exagerada. Asimismo rechazaron lo expuesto por el actor referente a que la vivienda se encuentra en mal estado de conservación, deterioro y mantenimiento en general.
Opuso igualmente las siguientes cuestiones previas de las establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
La del ordinal 6°: Referida al defecto de forma de la demanda, por considerar que no se encuentran llenos en el escrito libelar los requisitos del artículo 340 del Código in comento, referido los ordinales: 2° Alegando que el actor no indicó el domicilio procesal de la demandada; y 4° Expresando que el demandante tampoco indicó en el libelo la ubicación y linderos del inmueble.
La del ordinal 11°: Que establece la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda, basando la misma en el alegato que tiene derecho a la prórroga legal obligatoria de dos (2) años, conforme a lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 60 al 62).
Acompañó su escrito con: 1. Documento Privado de fecha 08 de enero de 2000, suscrito entre la ciudadana CARMEN EVELIA HUIZA DE CASTILLO y LUZMILA TORRES DIREKTOR DE SILVA, marcado con la letra “A”, inserto al folio 63; 2. Copias fotostáticas de: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 10 de mayo de 1996, bajo el N° 144, Tomo 62 de los libros respectivos; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 27 de mayo de 1998; y Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 08 de junio 1999, bajo el N° 19, tomo 116 de los libros respectivos, marcadas con los números “1”, “2” y “3”, insertas del folio 64 al folio 71.
En fecha 13 de febrero de 2006, la apoderada de la parte demandante presentó escrito de contradicción de cue|stiones previas, en tres (3) folios útiles. (Folios 72 al 74).
En esa misma fecha la representación del demandante, mediante escrito promovió las pruebas siguientes: I. Copia certificada del expediente de Consignación N° 344 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; copia certificada del contrato de arrendamiento otorgado por ante la notaría Pública Segunda de San Cristóbal, inserto a los folios 36 al 38; Carta enviada por el demandante a la demandada, en fecha 06 de diciembre de 2004, inserta al folio 41; Contrato de Arrendamiento y recibos de pago presentados con el escrito libelar, insertos a los folios 42 al 46, y recibos de pago, marcados con las letras “B” y “C”, insertos a los folios 81 y 82, solicitando la ratificación de los mismos por parte de la ciudadana MARGARITA ALVIAREZ GARCÍA, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; Solicitud de Inspección Judicial N° 129-05, evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Asimismo promovió la confesión de la demandada, de reconocer que el contrato es a tiempo indeterminado, inserta al vuelto del folio 60. II. Documento de Propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de noviembre de 2004, bajo el N°43, Tomo 072, Protocolo Primero, folio ½, marcada con la letra “C”, inserta a los folios 39 y 40; III. Testimonial de la ciudadana NIEVES LINDARTE DE ESCALANTE. IV. Inspección Judicial sobre el inmueble ubicado en la carrera 3, N° 3-63 y 3-65 Barrio El Lobo, San Cristóbal, Estado Táchira; y sobre el inmueble ubicado en la calle 4, N° 16-50, La Guacara, San Cristóbal, Estado Táchira. (Folios 75 al 82). Siendo agregadas y admitidas en fecha 14 de febrero de 2006. (Folio 83).
En fecha 16 de febrero de 2006, la demandada asistida de abogado promovió a través de escrito las siguientes pruebas: 1. Se opuso a la admisión de las pruebas presentadas por la parte actora de conformidad con los artículos 397 y 399 del Código de Procedimiento Civil. 2. Se opuso igualmente a la solicitud de inspección judicial presentada por la parte demandante con su escrito libelar. 3. Igualmente presentó alegato referido a la impugnación de documento realizado por la parte actora. 4. A. Copia certificada del expediente N° 344 de consignación que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. B. Copia del Contrato de Arrendamiento, autenticado en fecha 10 de mayo de 1996, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el N° 144, Tomo 62, de los libros respectivos. C. Testimoniales de los ciudadanos: HELMUTH LENDEWIG y LILIAN CHACÓN DE LABRADOR. D. Ratificación de documento inserto al folio 63 por parte de los ciudadanos BENJAMIN HUIZA CONTRERAS y CARMEN EVELIA HUIZA DE CASTILLO. E. Poder registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de octubre de 2004. (Folios 84 al 126). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (127 al 129).
En fecha 17 de febrero de 2006, tuvo lugar el acto de reconocimiento de documentos por parte de la ciudadana MARGARITA ALVIAREZ GARCÍA. (Folios 130 y 131).
En fecha 21 de febrero de 2006, el Tribunal practicó las inspecciones judiciales promovidas por la parte demandante. (Folios 133 al 136).
En esa misma fecha rindieron declaración los ciudadanos HELMUT LENDEWIH MENDT y LILIA CHACÓN DE LABRADOR. (Folios 137 al 139).
Esta Sentenciadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia en este proceso, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Surge este proceso por demanda de DESALOJO, fundamentada en los artículos 33 y 34 literales b) y g) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1594 y 1295 del Código Civil; 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; donde el ciudadano CÉSAR MANUEL CASTILLO en su carácter de propietario, demanda a la ciudadana LUZMILA TORRES DIREKTOR DE SILVA, en razón del contrato verbal y a tiempo indeterminado, celebrado a decir suyo, sobre el inmueble ubicado en la carrera 3, N° 3-63 y 3-55, Barrio El Lobo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, alegando la necesidad de ocupar el inmueble dado en alquiler, en virtud de no poseer, a su decir, otra vivienda y habiendo comprado el inmueble antes descrito para habitarlo, y de encontrarse viviendo actualmente arrendado en un inmueble ubicado en la carrera 5 entre calles 1 y 2, N° 1-77, Urbanización Las Acacias, San Cristóbal, Estado Táchira; asimismo afirmó que la arrendataria ha cedido el contrato o lo ha subarrendado a su padre, madre y una hermana, no obstante de haber sufrido el inmueble un severo deterioro, encontrándose actualmente en mal estado de conservación y mantenimiento en general, por lo que, solicitó que la demandada sea condenada a: 1. Desalojar el inmueble arrendado. 2. Extinguir el contrato de arrendamiento existente. 3. Entregar el inmueble en perfectas condiciones de aseo, conservación y mantenimiento, y solvente en el pago de los servicios públicos. 4. Pagar los daños y perjuicios causados. 5. Pagar las costas procesales.
Por su parte la demandada, asistida de abogado, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, aceptó el dicho del demandante, que en fechas 10 de mayo de 1996, mayo de 1998 y 08 de junio de 1999, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN EVELIA HUIZA DELGADO, sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, todos con un año de vigencia prorrogable por un término de duración de un año.
Sin embargo rechazó y contradijo que: El último contrato celebrado sea el de mayo de 1999, y que el mismo haya terminado el día 20 de mayo de 2000, asimismo afirma que no es cierto que la prórroga legal haya empezado a correr desde el día 20 de mayo de 2000, pues a su decir, a partir de esa fecha comenzó la prórroga del contrato de 1999, según se desprende a su decir, de documento marcado con la letra “A”, suscrito con la anterior arrendadora, y que al tener desde el año 1996 ocupando el inmueble como arrendataria, le corresponde la prórroga legal establecida en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, a su decir, el demandante si necesitaba el bien inmueble debió notificarla previamente antes de intentar esta demanda para que comenzará a correr el lapso de la prórroga legal obligatoria que le corresponde por un lapso de dos (2) años, y que el existir la tácita reconducción el contrato se presume como renovado, encontrándose amparada a su decir, por el artículo 1605 del Código Civil; afirma que el demandante solo le notificó que él era el nuevo propietario del inmueble y que a tal efecto debería cancelarle los nuevos cánones de su persona. Asimismo desconoció e impugnó la inspección presentada por la parte demandante junto con su escrito libelar. Igualmente procedió a rechazar y contradecir los dichos del actor referidos a que: no posee el inmueble arrendado o que la haya abandonado, y que en su lugar haya dejado a su padre, madre y hermana, así como que la vivienda se encuentra en mal estado de conservación, deterioro y mantenimiento en general; que haya cedido el contrato de arrendamiento.
Impugnó asimismo la demandada, la cuantía de la acción por considerarla exagerada, alegato éste que quien aquí decide, resuelve a continuación como punto previo:
Prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

"(...) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...".

En este orden de ideas, es oportuno traer a colación el criterio de nuestro Máximo Tribunal acerca de lo que debe hacer el demandado que rechaza la estimación de la demanda hecha por el actor:

“(…) la Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000, la Sala de Casación Civil, (expediente N° 99-417), para el caso de que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo lo que sigue:
“(…) En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. (…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación aplicando lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.
Por cuanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, es este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Destacado de la Sala).
Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio por exagerada, (…) lo cierto es que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria alguna en relación al referido argumento. (…)
Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor…” (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del 23 de julio de 2003, Oscar Pierre Tapia, N° 7, año 2003, página 553 y siguientes; subrayado del Tribunal).

De acuerdo con los anteriores criterios legales y jurisprudenciales, si bien es cierto que en el caso que ocupa a esta Juzgadora, se desprende que la parte accionada expuso las razones que la asistían para rechazar la estimación de la demanda a su juicio por exagerada, también es cierto que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, y tampoco ejerció ninguna actividad probatoria para demostrar sus argumentos; en tal virtud, concluye esta operadora de justicia, que se trata de un rechazo considerado como puro y simple y que debe declararse firme la estimación hecha por la actora en la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.880.000,00), y así se decide.
Opuso igualmente las siguientes cuestiones previas establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
La del ordinal 6°: Referida al defecto de forma de la demanda, por considerar que no se encuentran llenos en el escrito libelar los requisitos del artículo 340 del Código in comento, referido los ordinales:
2° Por considerar que el actor no indicó el domicilio procesal de la demandada, observa esta Juzgadora al respecto, que al folio siete (7), en el penúltimo párrafo, del escrito libelar, el demandante señaló como domicilio procesal de la demandada: “Carrera 3, N° 3-63 y 3-55, Barrio El Lobo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira…”, lo tanto no procede la cuestión previa opuesta, con base al ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
4° Porque a criterio suyo el demandante tampoco indicó en el libelo la ubicación y linderos del inmueble, al respecto, esta Juzgadora considera que la ubicación del inmueble fue claramente indicada en el libelo de demanda en varios de sus párrafos, siendo esta: “Carrera 3, N° 3-63 y 3-55, Barrio El Lobo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira….”, no siendo imperante en esta acción de DESALOJO, la indicación de los linderos del bien inmueble, toda vez que la acción no versa sobre la propiedad del referido inmueble, por lo que, no procede la cuestión previa planteada al con fundamento en el ordinal 4° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
En razón a lo precedentemente expuesto, esta Juzgadora declara Sin Lugar las cuestiones previas opuestas de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinal 6° del Código in comento, y así se decide.
Con respecto a la cuestión previa contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda, basando la misma en el alegato que tiene derecho a la prórroga legal obligatoria de dos (2) años, conforme a lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Juzgadora considera que al decidir en este momento de la decisión tal cuestión previa, estaría tocando el fondo de la controversia, por lo tanto, la resolverá con el fondo, y así se decide.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:
Esta Juzgadora procede a su valoración conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso. En tal virtud, fueron presentadas como pruebas las siguientes:

DE LA PARTE DEMANDANTE:

- Copia certificada del expediente de Consignación N° 344 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; copia certificada del contrato de arrendamiento otorgado por ante la notaría Pública Segunda de San Cristóbal, inserto a los folios 36 al 38, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Carta de fecha 06 de diciembre de 2004, suscrita por el ciudadano CÉSAR CASTILLO, inserta al folio 41, no es objeto de valoración por parte de esta Juzgadora, en virtud de no aparecer firmada ni recibida por la demandada, por lo tanto no podía ser opuesta en este proceso, toda vez que solo consta en ella la firma del demandante.
- Contrato de Arrendamiento y recibos de pago presentados con el escrito libelar, insertos a los folios 42 al 46, y recibos de pago, marcados con las letras “B” y “C”, insertos a los folios 81 y 82, los cuales son valorados por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber sido ratificados por la ciudadana MARGARITA ALVIAREZ GARCÍA,
- Solicitud de Inspección Judicial N° 129-05, evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Se trata de una inspección practicada previa al proceso y quien juzga la valora conforme al criterio reiterado de nuestro Máximo Tribunal que consta de sentencia de fecha 30 de noviembre de 2.000, en el cual se estableció:

"Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su evacuación no inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho..." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de noviembre de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 11, Tomo II, noviembre de 2000, páginas 717 y 718).

- Documento de Propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de noviembre de 2004, bajo el N°43, Tomo 072, Protocolo Primero, folio ½, marcada con la letra “C”, inserta a los folios 39 y 40, documento presentado en copia fotostática y es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Testimonial de la ciudadana NIEVES LINDARTE DE ESCALANTE, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento civil, por no ser contradictoria ni encontrarse incursa la testigo en las causales inhabilidades establecidas en los artículos 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
- Inspecciones Judiciales realizadas por este Tribunal en fecha 21 de febrero de 2006, en los inmuebles ubicados en la carrera 3, N° 3-63 y 3-65 Barrio El Lobo, San Cristóbal, Estado Táchira; y en la calle 4, N° 16-50, La Guacara, San Cristóbal, Estado Táchira, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil.

DE LA PARTE DEMANDADA:

- Copia certificada del expediente N° 344 de consignación que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; Copia del Contrato de Arrendamiento, autenticado en fecha 10 de mayo de 1996, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el N° 144, Tomo 62, de los libros respectivos; las cuales son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.
- Testimoniales de los ciudadanos: HELMUTH LENDEWIG, no es objeto de valoración en virtud de haber manifestado dicho ciudadano en su respuesta a la repregunta tercera, folio 137 vto, que tiene una buena relación de amistad con la demandada, y así se decide. LILIAN CHACÓN DE LABRADOR, no es apreciada por esta Sentenciadora, dado que las preguntas propuestas por la parte examinadora en nada se relacionan con el asunto aquí controvertido, y así se decide.
- Documento inserto al folio 63 por parte de la ciudadana CARMEN EVELIA HUIZA DE CASTILLO, no es objeto de valoración en virtud de no haber sido ratificado conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento civil, y así se decide.
- Poder registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de octubre de 2004, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil.
Con el escrito de contestación presentó copias fotostáticas de: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 27 de mayo de 1998; y Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 08 de junio 1999, bajo el N° 19, tomo 116 de los libros respectivos, las cuales son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De lo demostrado en este proceso tenemos que:
Del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de noviembre de 2004, bajo el N°43, Tomo 072, Protocolo Primero, folio ½, marcada con la letra “C”, inserta a los folios 39 y 40, se desprende clara y ciertamente que el actor, ciudadano CÉSAR MANUEL CASTILLO, es propietario del inmueble ubicado en la carrera 3, N° 3-63 y 3-55, Aldea Machirí, Barrio El Lobo, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
De los documentos presentados en copia fotostática, referidos a tres (3) contratos de arrendamiento autenticados: Por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 10 de mayo de 1996, bajo el N° 144, Tomo 62 de los libros respectivos; por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 27 de mayo de 1998; y por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 08 de junio 1999, bajo el N° 19, tomo 116 de los libros respectivos, que la demandada, ha sido arrendataria del inmueble propiedad del demandante desde el año 1996.
En razón del último contrato autenticado en fecha 08 de junio de 1999, se tiene a la arrendataria-demandada, ciudadana LUZMILA TORRES DE SILVA, como arrendataria pero no por un contrato verbal a tiempo indeterminado como lo indica el demandante sino de un contrato escrito, el cual analizara esta Sentenciadora con detalle en esta decisión, a los fines de establecer la procedencia o no de la presente acción, y así se decide.
De los documentos reconocidos por la ciudadana MARGARITA ALVIAREZ GARCÍA, se establece que efectivamente el demandante vive alquilada en un inmueble ubicado en la carrera 5 entre calles 1 y 2, N° 1-77, Urbanización Las Acacias, San Cristóbal, Estado Táchira.
De la Inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 21 de febrero de 2006, inserta a los folios 133 y 134, que el inmueble arrendado a la demandada se encuentra “en buenas condiciones de mantenimiento, funcionalidad, salubridad y habitabilidad”.
Dicho esto, queda circunscrita la causa a determinar si en este proceso se han verificado o no los requisitos para la procedencia del desalojo fundamentado en las causales b) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, teniendo respecto a la causal del literal b) que:
El artículo 34 antes referido, establece que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.

Ahora bien, para la procedencia de la acción con base en la causal bajo análisis, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:
1. La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito.
2. La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de esta Sentenciadora, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo.
3. Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba no procederá la mencionada acción, toda vez que, dicha necesidad debe aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual.
Con respecto al primer requisito referido a la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito, en tal virtud, pasa esta Juzgadora a calificar e interpretar el contrato, tomando como base lo demostrado en las actas procesales:
En el último contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la pretensión, inserto a los folios 70 y 71, ya valorado por esta Juzgadora, se evidencia:
Que en la cláusula CUARTA quedó establecido que:
“EL PRESENTE CONTRATO COMENZARA A REGIR A PARTIR DEL DÍA 20 DE MAYO DE 1999 Y EL PLAZO FIJADO PARA LA DURACIÓN DEL MISMO ES DE UN (1) AÑO, PRORROGABLE POR UN PERÍODO IGUAL A VOLUNTAD DE AMBAS PARTES, SIEMPRE Y CUANDO UNA DE LAS PARTES NO DE AVISO A LA OTRA DE SU VOLUNTAD DE NO PRORROGARLO EN UN PLAZO DE TRES (3) MESES, ANTES DEL VENCIMIENTO DE ESTE CONTRATO”. (Negrillas y subrayado de la Juzgadora).
Es notorio en la cláusula transcrita una redacción ambigua, haciéndose común en los contratos de arrendamiento la mala praxis redaccional que lleva en ciertos casos a establecer un modo de prórroga convencional tan confusa, que no puede dilucidarse con facilidad la duración del contrato, en lo que corresponde a la voluntad de las partes, por tanto esta Juzgadora procede a realizar su interpretación de la cláusula aquí referida, con base en la regla establecida por la última parte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la cual establece:
“En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o los otorgantes, teniendo en la mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”

Considerando pues, esta Sentenciadora, que en la cláusula transcrita, la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración un (1) año.
Por lo tanto, interpreta esta Juzgadora, que las prórrogas automáticas sucesivas que se dieron en el caso bajo análisis, no lo convirtieron a tiempo indeterminado, pues se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato una vez fenecido el término fijo de un (1) año, el término prorrogable “por un período igual”, no quiere decir a criterio de esta Juzgadora, que sólo se prorrogaría una vez, por cuanto en el transcurrir del tiempo se ha venido prorrogando, debiendo entenderse que se ha prorrogado por el mismo término, es decir, por períodos fijos de un (1) año, no habiendo efectuado ninguna de las partes el desahucio de Ley, vale decir, no ha notificado una parte a la otra con TRES (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no prorrogarlo más, tal y como se estableció en la cláusula cuarta, pues de las actas procesales no se desprende actuación alguna que demuestre que la arrendataria haya sido notificada sobre la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia. En tal virtud, el hecho de que la arrendataria hubiere seguido ocupando el inmueble dado en arrendamiento, por las prórrogas automáticas, no produce la tácita reconducción y por tanto no se aplica lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. En razón de lo cual, concluye esta operadora de justicia que no se encuentra lleno el primer supuesto de la norma para la procedencia del desalojo, pues nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, y así se decide.
Tomando como base todo lo analizado, considera inoficioso esta Juzgadora, continuar con el análisis de los requisitos a los cuales se contrae el literal b) y el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocado por la demandante como fundamento de la presente acción, toda vez que erró la acción a ser instaurada dada la naturaleza del contrato, no siendo procedente en derecho esta demanda, por lo que esta Sentenciadora, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada Sin Lugar, y así se decide.

iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR, la acción de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano CÉSAR MANUEL CASTILLO contra la ciudadana LUZMILA TORRES DIREKTOR DE SILVA, ambos suficientemente identificadas en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los dos (2) días del mes de marzo de dos mil seis. AÑOS: 195º de la Independencia y 147º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo las doce del mediodía (12:00 m), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal y quedando anotada bajo el N° 28, en el “Libro de Registro de Sentencias”, llevado por este Tribunal en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp Nº 10.991-06.