TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES
DE
LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

INDICACION DE LAS PARTES Y SUS REPRESENTANTES LEGALES

PARTE DEMANDANTE: ciudadano BERNARDO ALCEDO SOTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.792.906, de este domicilio y hábil, en su carácter de ARRENDADOR.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados FELIPE CHACÓN, CRISPULO RAFAEL RODRÍGUEZ, GLORIA LEMUS LOZADA y FERNANDO ANDRADE, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-5.652.544, V-1.860.058, V-12.062.829 y V-14.903.786, en su orden e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 24.439, 20.219, 41.622 y 111.872, respectivamente, según poder apud-acta otorgado ante este Tribunal en fecha 11 de agosto del 2005, inserto al folio 08.

PARTE DEMANDADA: ciudadano ORLANDO ISIDRO OCARIZ, venezolano, comerciante y titular de la cédula de identidad Nº V-1.518.399, en su carácter de ARRENDATARIO.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano MANUEL ÁLVAREZ MARTÍNEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 35.311.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: No. 4266-2005

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda presentada por el ciudadano BERNARDO ALCEDO SOTO, asistido por el abogado FELIPE ORESTERES CHACÓN MEDINA, ya identificados, en la que expone: que el 14 de julio de 1.999, suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, quedando anotado bajo el Nº 05, tomo 156, sobre un inmueble de su propiedad con el ciudadano ORLANDO ISIDRO OCARIZ, ya identificado, que el inmueble consiste en un local ubicado en la carrera 9, bis, Nº 3-128, urbanización Juan de Maldonado, La Concordia, consistente en pisos de cemento, techo de platabanda, en parte de zinc y acerolit, paredes de bloque frizadas, con un portón al frente para la calle de metal corredizo, con un baño, luz eléctrica y agua; que el objeto del contrato era el establecimiento de una lavandería, denominada Lavandería Lara, que la duración del contrato era de 2 años prorrogables por dos períodos iguales y sucesivos; que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Bs.250.000,oo mensuales, con un aumento del 15% cada año; pero que la parte demandada no ha cancelado debidamente el canon de arrendamiento con el aumento del 15% y que para el 14 de julio del 2000, tenía que pagar Bs.287.500,oo; en el 2001, Bs.330.625,oo; en el 2002, Bs.380.218,75; en el 2003, 437.251,56; en el 2004, Bs.502.839,29 y hasta el 14 de julio del 2005 la suma de Bs.578.265,17, canon de arrendamiento que es depositado por el inquilino en una cuenta de corriente de Banpro y que el último depósito de alquiler fue de Bs.503.000,oo y que faltaba una parte sustancial del arrendamiento, manifiesta que por las razones expuestas y de acuerdo con el artículo 33 y 35 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano ORLANDO ISIDRO OCARIZ, ya identificado, para que conviniera o en su defecto sea declarado por este Tribunal la resolución del contrato. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 585 y 599 numeral 5 del Código de Procedimiento Civil solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente litigio, protesto las costas y costos del presente proceso. (folios 1 y 2).

Conjuntamente con el libelo de demanda presentó: copia fotostática de la cédula de identidad del ciudadano BERNARDO ALCEDO SOTO (folio 03); copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (folio 03 y 05).

Por auto de fecha nueve (09) de agosto del 2005, este Juzgado admitió la demanda por resolución de contrato, acordando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación, y se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio (folios 06 y 07).

En fecha seis (06) de octubre del 2005, el ciudadano Alguacil de este Despacho informó que no había podido practicar la citación de la parte demandada ya que la misma asiste esporádicamente al negocio. (folio 15).

En fecha diecisiete (17) de octubre del 2005, el apoderado judicial de la parte demandante, diligenció solicitando la citación de la parte demandada a través de carteles, lo cual fue conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 21 de octubre del año 2005. (folio 16 al 18).

En fecha veintiséis (26) de octubre del 2005, el apoderado judicial de la parte demandante diligenció manifestando que recibía el cartel de citación librado para la parte demandada. (folio 19).

En fecha nueve (09) de marzo del 2006, el apoderado judicial de la parte demandada consignó el cartel de citación librado para la parte demandada, los cuales fueron agregados al expediente por auto de fecha 14 de marzo del año 2006. (folio 19 vuelto y 20).

En fecha diez (10) de abril del 2006, la ciudadana Secretaria de este Tribunal informó que había fijado el cartel de citación librado para la parte demandada en el lugar donde funciona la Lavandería Lara. (folio 20 vuelto).

En fecha cuatro (04) de mayo del año 2006, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó se designara defensor ad-litem y se decretara la medida de secuestro solicitada. (folio 23).

En fecha cuatro (04) de mayo del año 2006, la parte demandada se dio legalmente por citada y solicitó se dejara sin efecto el nombramiento del defensor ad-litem. (folio 24).

En fecha ocho (08) de mayo del 2006, día y hora fijados para la celebración del acto conciliatorio en la presente causa no habiendo comparecido la parte demandante se declaró desierto el acto. (folio 25).

En fecha ocho (08) de mayo del 2006, la parte demandada dio contestación a la demandada en los siguientes términos: rechazó, negó y contradijo la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto manifiesta que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece expresamente las causales para la solicitud de desalojo y manifiesta que no ha incurrido en ninguna de estas causales, y que el demandante alega que ha dejado de cancelar parte del canon de arrendamiento, y que para la fecha de introducción de la demanda ha estado al día en el pago de cánones y que por ello promueve la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que asimismo se acogía a la prorroga legal establecida de manera expresa en la Ley, fundamentándose en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que son irrenunciables lo derechos del arrendatario; que el demandante le ha solicitado y que por cuanto tiene más de seis (06) años es la razón por la que se acoge a la prorroga legal de dos años establecidas en la Ley y que es por esta razón que acogiéndose a la prorroga legal depositó el valor correspondiente al último canon de arrendamiento pero que no ha dejado de pagar las mensualidades consecutivas, solicita que por todo lo alegado anteriormente solicita que sea declarada con lugar la cuestión previa alegada y extinguido el proceso. (folio 26 y 27).

En fecha en fecha diecinueve (19) de mayo del 2006 el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas en el que promovió las siguientes: copia fotostática certificada del expediente Nº 412-2005 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en donde la parte demandada consigna alquileres del periodo 14 de agosto al 14 de septiembre, por la cantidad de Bs.502.837,o, con el fin de demostrar que efectivamente el demandado no cancela el canon de arrendamiento convenido en el contrato y que lo mismo concuerda para proceder al desalojo. (folio 28 al 63).

En fecha diecinueve (19) de mayo del 2006, la parte demandada presentó escrito de pruebas en el que promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual estableció de manera expresa la duración del contrato incluyendo la renovación del mismo en dos oportunidades el cual se encuentra actualmente en el lapso de seis años, lo cual le da el derecho a la prorroga legal de dos años dado que se encuentra al día en el pago de los cánones de arrendamiento y con el precio del último canon de arrendamiento tal como lo expresa la Ley. (folio 64).

En fecha veintidós (22) de mayo del año 2006, el Tribunal agregó y admitió las pruebas presentadas por la parte demandante y la demandada. (folio 65 y 66).

En fecha veinticuatro (24) de mayo del año 2006, la parte demandada presentó escrito de pruebas en el que promovió el escrito dirigido por la parte demandante a la parte demandada en el cual le solicita la entrega del inmueble lo que implica su deseo, de no renovarle el contrato de arrendamiento y que es por lo que se esta en presencia de la prorroga legal y no una renovación de dicho contrato. (folio 67 y 68).

En fecha treinta y uno (31) de mayo del 2006, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de conclusiones. (folio 69 al 71).
El Tribunal estando para decidir observa:

PARTE MOTIVA

Que la presente acción se inicia por demanda de resolución de contrato de arrendamiento, intentado por el ciudadano BERNARDO ALCEDO SOTO, asistido por el abogado FELIPE ORESTRES CHACÓN, ya identificados, fundamentada en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en que la parte actora alega que el 14 de julio de 1.999, suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad de San Cristóbal, sobre un inmueble de su propiedad con la parte demandada, que el inmueble es un local comercial, el cual encuentra ubicado en la carrera 9, bis, Nº 3-128, urbanización Juan de Maldonado, La Concordia, que entre sus características tiene: pisos de cemento, techo de platabanda, en parte de zinc y acerolit, paredes de bloque frizadas, con un portón al frente para la calle de metal corredizo, con un baño, luz eléctrica y agua; que el inmueble fue arrendado para el establecimiento de una lavandería, denominada Lavandería Lara, que el contrato tenía una duración de dos (02) años prorrogables por dos (02) períodos iguales y sucesivos; que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Bs.250.000,oo mensuales, el cual tendría un aumento del 15% cada año; pero que la parte demandada no ha cancelado debidamente el canon de arrendamiento en lo referente al aumento del 15%, ya que según el demandante para el 14 de julio del 2000, debía pagar la suma de Bs.287.500,oo; en el 2001, Bs.330.625,oo; en el 2002, Bs.380.218,75; en el 2003, 437.251,56; en el 2004, Bs.502.839,29 y hasta el 14 de julio del 2005 la suma de Bs.578.265,17, sumas que eran depositadas por el inquilino en una cuenta de corriente de la entidad bancaria Banpro y que el último depósito realizado en la mencionada cuenta fue por la cantidad de Bs.503.000,oo manifestando que faltaba una parte de dinero en el depósito realizado, manifiesta que demanda al ciudadano ORLANDO ISIDRO OCARIZ para que conviniera o en su defecto fuese declarado por este Tribunal la resolución del contrato, finalmente solicitó conforme al artículo 585 y 599 numeral 5 del Código de Procedimiento Civil medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente litigio.

Consta en autos que la parte demandada se dió por citada tácitamente conforme al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil a través de diligencia suscrita en fecha 04 de mayo del 2006 y que riela al folio 24 del expediente y en su oportunidad legal dio contestación a la demanda, de la siguiente manera: rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, manifestando que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece expresamente las causales para la solicitud de desalojo y que no ha incurrido en ninguna de ellas, y que lo alegado por el demandante en cuanto a que ha dejado de cancelar parte del canon de arrendamiento, manifiesta que para la fecha de introducción de la demanda ha estado al día en el pago de cánones y que por ello promovió las cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que asimismo se acogía a la prorroga legal establecida por la Ley, fundamentándose en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que son irrenunciables lo derechos del arrendatario; que por cuanto tiene más de seis (06) años es la razón por la que se acoge a la prorroga legal de dos años establecidas en la Ley y que es por esta razón que acogiéndose a la prorroga legal depositó el valor correspondiente al último canon de arrendamiento pero que no ha dejado de pagar las mensualidades consecutivas, ahora bien pasa este Juzgador a analizar la cuestión previa opuesta la cual deben ser analizada como punto previo antes de decidir el fondo del asunto.

PUNTO PREVIO
CUESTIONES PREVIAS

Este Tribunal con fundamento en lo pautado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe resolver en primer lugar la cuestión previa propuesta por la parte demandada y de resultar improcedente, se pasará a resolver el fondo del asunto.

Expone el demandado que para el momento de la presentación de la demanda se ha encontrado al día en el pago de los cánones arrendaticios y que la Ley establece que se procederá al desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento tal como lo establece el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que este no es su caso y que es por lo que promueve la cuestión previa establecida en el ordinal 11° artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que señala: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. Observándose que no existe ninguna prohibición del legislador para admitir la pretensión de Resolución de Contrato, toda vez que de la revisión del libelo de la demanda se evidencia que la pretensión de la parte actora es la resolución del contrato por incumplimiento en sus cláusulas, lo cual fundamentó conforme a los artículos 33 y 35 del decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no invocando en ningún momento el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual el argumento planteado por la demandada relativo a la inadmisibilidad de la acción es improcedente debiendo declararse sin lugar y así se decide.

Ahora bien una vez esbozada la síntesis de la controversia y resuelta la cuestión previa, procede este sentenciador a valorar las pruebas presentadas conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre si con independencia de la parte que las aportó al proceso.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

- Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, inserto a los folios 04 y 05, celebrado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha catorce (14) de julio de 1.999, el cual se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado, en su oportunidad legal.

- copia fotostática certificada del expediente de consignaciones signado bajo el N° 412 nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado, en su oportunidad legal.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

- Comunicación de fecha 18 de enero del 2005, librada por la parte demandante a la parte demandada, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien con las pruebas anteriormente descritas y valoradas por este juzgador quedó demostrado:

La existencia del contrato, suscrito entre las partes, el cual se inició el día catorce (14) de julio de 1.999, fecha de su autenticación, en el que en sus cláusulas tercera y cuarta se estableció: “La duración del presente contrato es de dos (2) años prorrogables por dos (2) períodos iguales y sucesivos sin necesidad de notificación alguna para que se hagan efectivas dichas prorrogas con aumento en el canon de arrendamiento del quince por ciento (15%) cada año” “El arrendatario dá por concepto de depósito al arrendador la cantidad de Bs.500.000 y paga un mes por adelantado de canon de arrendamiento, o sea la cantidad de Bs.250.000,oo”

Que el contrato de arrendamiento era por dos (02) años los cuales eran prorrogables por dos (02) periodos iguales consecutivos venciéndose el último de estos en fecha 14 de julio del 2005.

Que el arrendatario mediante consignación realizada ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 27 de septiembre del 2006, ha realizado depósitos de cánones arrendaticios correspondiente al período comprendido entre el 14 de agosto del 2005 hasta el 14 de mayo del 2006, por la suma de QUINIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES (Bs.502.837,oo) cada mes.

Habiendo sido resueltas las pruebas promovidas por las partes y habiéndose dejado constancia de lo que quedó probado en el presente juicio pasa este Juzgador a decidir el fondo del asunto indicando que quedó demostrado que la relación contractual se inició el día catorce (14) de julio de 1.999; que la parte demandada no realizó el pago completo del canon arrendaticio debido a que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento fue establecido un incremento anual del 15%, es decir para el período comprendido entre el 14 de julio de 1.999 y el 14 de julio del 2000, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,oo); para el lapso comprendido entre el 14 de julio del 2000 al 14 de julio del 2001, la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.287.500,oo); para el lapso que transcurrió entre el 14 de julio del 2001 al 14 de julio del 2002, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs.330.625,oo); para el período comprendido entre el 14 de julio del 2002 y el 14 de julio del 2003, la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO (380.218,75); para el lapso comprendido entre el 14 de julio del 2003 y el 14 de julio del 2004, la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (437.251,56); para el lapso período comprendido entre el 14 de julio del 2004 al 14 de julio del 2005, la cantidad de QUINIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (502.839,29), monto que corresponde al último año de vigencia del contrato, asimismo el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales” (Subrayado de este Tribunal), comenzando a partir de ese momento la prorroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual por el período de duración del contrato es de dos (02) años, pero es de resaltar que en el último aparte del referido artículo el cual reza “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.(Subrayado de este Tribunal), evidenciándose que efectivamente el arrendatario estaba gozando de la prorroga legal arrendaticia contemplada en el artículo 38 ejusdem, pero al estar vigente cada una de las cláusulas establecidas en el contrato el canon de arrendamiento que debía cancelar en el período comprendido entre el 15 de julio del 2005 y el 14 de julio del 2006 era la suma de QUINIENTOS SETENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs.578.265.18), y que de la revisión del expediente de consignaciones que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial se evidencia que el monto mensual consignado por el arrendatario fue de QUINIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs.502.837,oo), dejando de depositar el incremento del quince por ciento (15%) pactado en la cláusula tercera del contrato.

Ahora bien los artículo 1.167 y 1.592 del Código Civil establecen: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º.Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que puede presumirse según las circunstancias. 2º.debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.(Subrayado de este Tribunal). Razón por la cual se concluye que la acción de reintegro de depósito dado en garantía interpuesto con base a los artículos 33 y 35 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es procedente y así se decide.

Finalmente se concluye que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, debe ser declarado con lugar y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano BERNARDO ALCEDO SOTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.792.906, de este domicilio y hábil, contra el ciudadano ORLANDO ISIDRO OCARIZ, venezolano, comerciante y titular de la cédula de identidad Nº V-1.518.399 y RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha catorce (14) de julio de 1.999, en consecuencia se condena a la parte demandada a:.

ÚNICO: Hacer entrega a la parte demandante el local objeto del contrato de arrendamiento ubicado en la carrera 9, bis, Nº 3-128, urbanización Juan de Maldonado, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los dos (02) días del mes de junio del año dos mil seis. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR
Juez Temporal

MARÍA E. VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria