TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
VISTO CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.679.472, casado, comerciante, hábil y de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
TULIO ABAD MARTÍNEZ PÉREZ y PATRICIA SÁNCHEZ DE CARRILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.102 y 92.594 en su orden; según poderes apud-acta de fechas 20/10/2004 y 21/10/2004 (fs. 196 y 197, 198 al 200). TULIO ABAD MARTÍNEZ PÉREZ y GIULIO HOMERO VIVAS GARCÍA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.102 y 15.086 en su orden; según poder otorgado ante la Notaría Pública 5ª de San Cristóbal de fecha 27/06/2005 (fs. 225 y 226).
PARTE DEMANDADA: A CAPELLA CAFÉ & BAR COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, inscrita bajo el Nº 42, Tomo 5A, de fecha 14/03/2001, en la persona de su Presidente GHAZI KIRBAJ y de su Gerente General EMILIO ANTONIO ABUNASSAR BESTENE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.185.293 y V-1.617.748 respectivamente.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:
LUIS ANTONIO BUENO RAMÍREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.020, según poder apud-acta de fecha 04/10/2004 (fs. 152 al 154).
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE: Nº 3001.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA, asistido por el Abogado NESTOR DARIO VELAZCO CHACÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 38.709; ocurrió ante este Juzgado para demandar a la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR COMPAÑÍA ANÓNIMA, en la persona de su Presidente GHAZI KIRBAJ y de su Gerente General EMILIO ANTONIO ABUNASSAR BESTENE.
Fundamentó la demanda en los siguientes hechos:
-Que era copropietario de un inmueble constituido por un lote de terreno propio con un local comercial ubicado en la carrera 22 entre calle 10 y Pasaje Acueducto, nomenclatura municipal Nº 10-67, Sector de Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, alinderado así: NORTE: Propiedades de IGNACIO ANTONIO GANDICA, mide doce metros (12 mts.); SUR: Propiedades que son o fueron de HUMBERTO LAGO, mide doce metros (12 mts.); ESTE: Con la carrera 22 de la ciudad, mide nueve metros con quince centímetros (9,15 mts.); OESTE: Con propiedades que son o fueron de LUIS FELIPE y CARLOS MEDINA, mide nueve metros con quince centímetros (9,15 mts.); adquirido conjuntamente con su hijo RODOLFO ENRIQUE ALVIAREZ MARQUINA, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 01/09/1995, anotado bajo el Nº 20, Tomo 21, Protocolo 1º, 4º Trimestre, de fecha 20/11/1996.
-Que el 15/08/2002 suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ BAR representada por su Presidente GHAZI KIRBAJ, autenticado ante la Notaría Pública 3ª de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el Nº 09, Tomo 102, de fecha 15/08/2002 de los libros respectivos.
-Que el término de duración era de seis (6) a partir del 15/08/2002, pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si ninguna de las partes manifestara su decisión con por lo menos dos (2) meses antes de su vencimiento.
-Que el 30/05/2003 envió telegrama a los ciudadanos GHAZI KIRBAJ y EMILIO ANTONIO ABUNASSAR BESTENE, en su carácter de Presidente y Gerente General respectivamente, de la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ BAR; a fin de no renovar el contrato. Que igualmente los procedió a notificar a través de este Juzgado el día 14/06/2003.
-Que la prórroga legal venció el 15/02/2004.
-Que los ciudadanos GHAZI KIRBAJ y EMILIO ANTONIO ABUNASSAR BESTENE sub-arrendaron sin su autorización, para el negocio denominado ÁRTICO.COM C.A..
-Que en virtud de lo anterior era que demandaba a la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR COMPAÑÍA ANÓNIMA representada por los ciudadanos GHAZI KIRBAJ y EMILIO ANTONIO ABUNASSAR BESTENE, en su carácter de Presidente y Gerente General respectivamente, para que desaloje el inmueble en calidad de arrendatario.
Que igualmente demandaba el pago de las costas y costos del proceso, más los honorarios del Abogado.
Estimó la demanda en TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) y la fundamentó en los artículos 15, 33, 35, 36 y 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 340, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (fs. 1 al 25).
SEGUNDO: El 19/03/2004 este Tribunal en la persona de la Jueza, Abogada EXARELLA DÁVILA OCQUE, admitió la demanda (f. 26).
En escrito del 08/06/2004 los ciudadanos EMILIO ANTONIO ABUNASSAR BESTENE y GHAZI KIRBAJ, Gerente General y Presidente respectivamente, de la empresa A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A., asistidos por el Abogado LUIS ANTONIO BUENO RAMÍREZ, procedieron a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Negaron, rechazaron y contradijeron la acción propuesta.
-Que el contrato era a tiempo determinado, lo que hacía ilusoria la pretensión al solicitarse por vía de desalojo la entrega del inmueble.
-Que no había violación de los artículos 15 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
-Que si bien el local servía como asiento para A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A., y aparecía el nombre de ÁRTICO, era porque obedecía a la presentación artística y decorado del local.
-Que no se dejó de pagar los cánones.
-Rechazaron la estimación de la demanda por exagerada, pues la empresa demandada no debía dinero alguno al accionante.
-Que no estaban llenos los requisitos para decretar la medida de secuestro.
-Que por ante el Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, existía el expediente Nº 291-04, contentivo de los cánones de alquiler desde el 15/02/2004 hasta el 15/05/2004.
-Solicitaron se declarara sin lugar la demanda (fs. 42 al 66).
TERCERO: Promoción de pruebas:
a) Parte actora:
-El mérito favorable de los autos, especialmente: el documento de propiedad del inmueble, el contrato de arrendamiento, los telegramas y las notificaciones, anexos al libelo.
-El hecho admitido por la demandada de que el nombre de ÁRTICO aparecía como nombre artístico y decorado del local.
-El expediente de las consignaciones donde se hicieron a título personal y no a nombre de la persona jurídica.
-Documentales: original del contrato de arrendamiento; original de la factura Nº 0687, expedida por el INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO DE VENEZUELA, el telegrama dirigido al ciudadano GHAZI KIRBAJ, con su acuse de recibo; original de la factura 0688, expedida por el INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO DE VENEZUELA, el telegrama dirigido al ciudadano EMILIO ABUNASSAR, con su acuse de recibo; original de la solicitud de notificación Nº 1690, hecha por este Tribunal; original de la solicitud de notificación Nº 1689, hecha por este Juzgado; fotocopia del Registro Mercantil de la empresa ÁRTICO.COM C.A.; estados de cuenta de BANFOANDES de la cuenta de ÁRTICO.COM C.A.; y fotocopia de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento.
-Cuatro (4) exposiciones fotográficas.
-Solicitó oficiar a BANFOANDES y al Registro Mercantil 1º de San Cristóbal, para que informaran sobre los puntos que especificó (fs. 67 al 104).
b) Parte demandada:
-El mérito favorable de los autos, especialmente: el contrato de arrendamiento, cláusula 4ª; y el expediente de los cánones signado con el Nº 291-04, llevado ante el Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
-Testimoniales de: RAMÓN RENATO OROZCO BUSTAMANTE, KISME ALEXANDER CARRERO y RICARDO DA SILVA ESCOBAR.
-Documentales: Los recibos de pago de los alquileres correspondientes a: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003, y enero de 2004.
-Inspección judicial en el inmueble cuestionado (fs. 113 al 116).
CUARTO: El 22/06/2004 se trasladó y constituyó este Juzgado en el inmueble ubicado en la carrera 22 entre calle 10 y Pasaje Acueducto, Nº 10-67, donde en su fachada principal se lee: “ARTICO BAR RESTAURANT”, del sector Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes de esta ciudad de San Cristóbal. Seguidamente el Tribunal dejó constancia de lo siguiente: Que en la fachada ubicada hacia la carrera 22, se observó en la parte superior de la Santamaría un aviso donde se lee “A CAPELLA CAFÉ & BAR C/A. RIF J-30789761-9 NIT 0187094496”. Que en la pared ubicada dentro de la barra se observó adherida a la pared: fotocopia del RIF, del NIT, de la Declaración de Rentas y Pagos, a nombre de A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A.. Que se observó la palabra “ARTICO” tanto en la fachada del local comercial, como en los afiches decorativos internos. Que el local estaba en buenas condiciones de pintura y mantenimiento. Que en la fachada externa con la carrera 22, había una pancarta de REGIONAL LIGH, haciendo alusión a ÁRTICO. Que en parte de la fachada había un aviso de “ARTICO BAR RESTAURANT” (fs. 120 y 121).
El 28/06/2004 se recibió oficio Nº 214-2004 de fecha 22/06/2004, emitido por el Registro Mercantil 1º de esta Circunscripción Judicial, donde indicó que la solicitud sería tramitada una vez cancelados los aranceles judiciales (f. 122).
El 09/07/2004 se agregó al expediente, oficio Nº SEGU-INV-0726/04/03 de fecha 29/07/2004, librado por el BANCO DE FOMENTO REGIONAL LOS ANDES C.A. (BANFOANDES), donde anexó el registro de firmas de las ciudadanas RODRÍGUEZ CHACÓN ZAIDA THAMARA y BUENO LUGO EMELYN BEATRÍZ, así como los movimientos y detalle de la cuenta Nº 024-06-00048953 de la empresa ARTICO COM C.A. (fs. 124 al 129).
En fecha 12/08/2004 la parte actora consignó escrito de alegatos (fs. 133 y 134).
QUINTO: En decisión de fecha 27/09/2004 este Tribunal en la persona del Juez Temporal, Abogado FELIPE ORÉSTERES CHACÓN MEDINA, repuso la causa al estado de realizar las gestiones de citación y la posterior contestación de la demanda (fs. 136 y 137).
Mediante diligencia del 28/09/2004 la Abogada PATRICIA SÁNCHEZ DE CARRILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 92.594, consignó copia certificada del poder otorgado por el ciudadano RODOLFO ENRIQUE ALVIAREZ MARQUINA, titular de la cédula de identidad Nº V-5.674.474, actuando en su nombre propio y en nombre y representación de los ciudadanos JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA e YLSE RAMONA MARQUINA DE ALVIAREZ, por ante la Notaría Pública 4ª de San Cristóbal de fecha 22/09/2004 (fs. 138 al 141).
SEXTO: El 05/10/2004 la Abogada PATRICIA SÁNCHEZ DE CARRILLO, procedió reformar la demanda de la manera siguiente:
-Que el ciudadano JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA era arrendador y copropietario.
-Que la empresa A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A. estaba representada por los ciudadanos GHAZI KIRBAJ y EMILIO ABUNASAR BESTENE, como Presidente y Gerente General respectivamente.
-Que el 15/08/2002 se celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Notaría Pública 4ª de San Cristóbal, anotado bajo el Nº 09, Tomo 102 de los libros respectivos; sobre el inmueble ubicado en la carrera 22 entre calle 10 y Pasaje Acueducto, Nº 10-67, Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; el cual constaba de una planta baja con un salón grande y otro pequeño, un cuarto frío sin difusores, dos (2) salas de baño, dos (2) puertas metálicas, seis (6) lámparas grandes con fluorescentes; y una planta alta, consistente en una terraza techada cerrada con paredes de bloque, apropiada para depósito.
-Que el canon de arrendamiento era de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,00) durante los primeros seis (6) meses, pero luego se modificó a CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 460.000,00).
a) Que el 29/05/2003 envió telegrama al ciudadano EMILIO ABUNASSAR, Gerente General de A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A., el cual fue entregado el 30/05/2003, para poner fin al contrato.
b) Que el 29/05/2003 envió telegrama al ciudadano GHAZI KIRBAJ, Presidente de A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A., el cual fue entregado el 30/05/2003, para poner fin al contrato.
c) Que según el expediente de notificación Nº 1689 que cursó ante este Tribunal, notificó al ciudadano EMILIO ABUNASSAR, la voluntad de no prorrogar el contrato, la cual fue entregada el 14/06/2003.
d) Que según el expediente de notificación Nº 1690 que cursó ante este Tribunal, notificó al ciudadano GHAZI KIRBAJ, la voluntad de no prorrogar el contrato, la cual fue entregada el 14/06/2003.
-Que el arrendatario hizo uso de la prórroga legal la cual venció el 14/02/2004.
-Que en virtud de lo anterior era que demandaba a nombre de su representado JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA, en su carácter de arrendador; a la Sociedad Mercantil A CAPELA CAFÉ & BAR C.A., en su carácter de arrendataria, en la persona de los ciudadanos GHAZI KIRBAJ y EMILIO ABUNASSAR BESTENE, en su carácter de Presidente y Gerente General respectivamente; para que conviniera o fuese condenada por el Tribunal:
1. En la entrega del inmueble arrendado.
2. En la entrega de los recibos de los servicios públicos de luz, agua, aseo urbano y otros correspondientes al local arrendado, totalmente solventes.
3. Las costas y costos del proceso, y los honorarios profesionales.
Estimó la demanda en UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) y la fundamentó en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (fs. 156 al 172).
El 06/10/2004 el Abogado LUIS ANTONIO BUENO RAMÍREZ, formuló recusación contra el Juez Temporal, Abogado FELIPE ORESTERES CHACÓN MEDINA, correspondiendo por distribución el conocimiento de la causa al Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (fs. 176, 177 y 183).
Mediante escrito del 19/10/2004 el apoderado judicial de la parte demandada, Abogado LUIS ANTONIO BUENO RAMÍREZ, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
• Cuestión previa. Que oponía la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la Abogada PATRICIA SÁNCHEZ DE CARRILLO, alegaba ser apoderada judicial de JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA, pero el poder fue otorgado por el ciudadano RODOLFO ENRIQUE ALVIAREZ MARQUINA, persona distinta al actor. Que la referida Abogada no tenía la representación para actuar en nombre del demandante.
• Contestación al fondo:
-Negó, rechazó y contradijo el libelo primitivo como su reforma.
-Que el contrato era a tiempo determinado, lo que hacía ilusoria la pretensión primitiva al solicitarse por vía de desalojo la entrega del inmueble.
-Que si bien el local servía como asiento para A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A., y aparecía el nombre de ÁRTICO, era porque obedecía a la presentación artística y decorado del local; que ello no constituía ningún sub-arrendamiento.
-Que en cuanto a la reforma, si existía un contrato de arrendamiento con inicio el 15/08/2002. Que el arrendador manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato, concediendo la prórroga desde el 15/08/2003 hasta el 14/02/2004.
-Que se pactó un nuevo contrato de arrendamiento verbal desde el 15/02/2004, por lo que mal podía pedirse el cumplimiento de un contrato de arrendamiento consumado.
-Que no estaban llenos los requisitos para decretar la medida de secuestro.
-Que no se debían cánones pues se estaban depositando en el expediente Nº 291-04 del Tribunal 2º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
-Solicitaron se declarara sin lugar la demanda primitiva y su reforma (fs. 191 al 195).
SÉPTIMO: En fecha 10/06/2005 el Tribunal 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual repuso la causa el estado de corregir la citación de la parte demandada (fs. 218 al 223).
El 21/10/2005 la Juez Temporal del Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, Abogada ANA LOLA SIERRA, se inhibió de seguir conociendo esta causa. En fecha 11/04/2006 el Juez Temporal 3º de Municipios, Abogado JUAN JOSÉ MOLINA CAMACHO, se avocó al conocimiento de este juicio (fs. 242 y 262).
A los folios 248 al 259 corre inserta copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior 4º en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la cual anuló la sentencia de fecha 10/06/2005 dictada por el Tribunal 1º de Primera Instancia Civil del Estado Táchira, y ordenó el Tribunal de Municipios competente dictar sentencia al fondo que resuelva la acción de desalojo.
III
PARTE MOTIVA
DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA
La presente causa se contrae a demanda inicialmente incoada por desalojo en fecha 20 de febrero de 2004, en la que el ciudadano Juan Enrique Alviarez García, asistido de Abogado, solicita el desalojo del inmueble que ha venido ocupando como arrendataria la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inscrita bajo el Nº 42, Tomo 5A, de fecha 14 de marzo de 2.001, cuyo representante legal era para el momento de suscribirse el contrato de arrendamiento de fecha 15 de agosto de 2.002 el ciudadano Ghazi Kirbaj.
A su vez la demandada de autos acude a dar contestación a la acción de desalojo, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes; indicando que la acción propuesta que pretende el desalojo sólo era aplicable a los contratos a tiempo indeterminado y que en el presente caso se trataba de un contrato a tiempo determinado, tal y como se establecía en la cláusula cuarta del contrato, por lo que se hace ilusoria la pretensión del demandante.
Indica además, que de los recaudos anexos por el accionante no se desprenden indicios que hagan pensar que en el caso bajo análisis estemos dentro de los supuestos de prohibición contenidos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; que si bien en el local que sirve de asiento a la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., aparece el nombre de ÁRTICO, ello obedece a la presentación artística y decorado del local; también expresa que en ningún momento ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, por lo que nunca se ha violado el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos.
Finalmente se opone a la medida solicitada y pide sea decretada sin lugar la acción en la definitiva.
Quién juzga considera, que previo el pronunciamiento de fondo se hace necesario establecer el iter procesal recorrido en la presente causa, a objeto de precisar los alegatos, excepciones y probanzas señaladas por las partes, a objeto de motivar sobre las mismas el dispositivo del presente fallo, para ello de seguidas se sintetizan los términos en que quedó planteada la controversia.
En su libelo inicial, la actora indica ser copropietaria de un inmueble ubicado en la carrera 22, entre calles 10 y Pasaje Acueducto, Nº 10-67, Barrio Obrero, de esta ciudad de San Cristóbal, sobre el cual suscribió ante la Notaría Pública Cuarta de san Cristóbal un contrato de arrendamiento el 15 de agosto del año 2002, el cual quedó inserto bajo el Nº 09, Tomo 102, con la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A.;
Alega además, que el término de duración del contrato fue de seis (6) meses, si ninguna de las partes manifestaba su decisión, por lo menos dos (2) meses antes de su vencimiento; adiciona que tal contrato concluyó el 15 de febrero del año 2003, al renovarse automáticamente;
Que en fecha 30 de mayo de 2003, envió a los representantes legales de la empresa A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., telegrama a fin de no renovar el contrato suscrito entre ambas partes, ello con dos (2) meses de antelación. Que también procedió a notificarles mediante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira;
Que los representantes legales de la demandada realizaron un contrato de arrendamiento con otra persona que desconoce y sin su autorización, funcionando el negocio a nombre de ÁRTICO, C.A.;
Que ante tal incumplimiento demanda a la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., por desalojo.
El demandado a su vez, en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice lo alegado por el actor en todas y cada una de sus partes;
Que en el caso que nos ocupa el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, por lo que hace ilusoria la pretensión del demandante al pretender solicitar por vía de desalojo la entrega del inmueble arrendado;
Que de los recaudos anexos por el accionante no se desprenden indicios que hagan pensar y mucho menos creer que en el caso bajo análisis estamos dentro de los supuestos de prohibición contenida en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, que si bien en el local que sirve de asiento a la demandada, aparece el nombre de ÁRTICO, obedece a la presentación artística y decorado del local;
Que en ningún momento la demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, por lo que no se ha violado el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
Igualmente rechazó la estimación de la demanda por exagerada, ya que la demandada no le adeuda monto alguno al actor.
Posteriormente la causa se abre a pruebas en donde ambas partes promovieron y evacuaron las probanzas que consideraron soportaban sus alegatos, siendo sentenciada la causa por el Juez suplente especial Nº 15, Abogado, Felipe Orésteres Chacón, quien en fecha 27 de septiembre de 2004, declara la nulidad de todo lo actuado a partir del folio 36 al 133 vuelto inclusive, y repone la causa al estado de que la secretaria del Tribunal cumpla con lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, de dejar constancia de la actuación del Alguacil por las citaciones de fechas 17 y 21 de mayo de 2004.
Así las cosas, la Secretaria del Tribunal procede a dar cumplimiento a lo ordenado en tal decisión en fecha 04-10-2004.
Posteriormente la parte demandante procede a reformar su demanda en los siguientes términos:
Indica que en fecha 15 de agosto del año 2.002, fue celebrado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, entre las partes de la presente litis, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual quedó anotado bajo el Nº 09, Tomo 102; contrato que tuvo como objeto un inmueble ubicado en la carrera 22, entre calle 10 y Pasaje Acueducto, Nº 10-67, Barrio Obrero, en esta ciudad de San Cristóbal; que se estableció en dicho contrato un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLIAVARES (Bs. 390.000,00), el cual fue modificado a la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 460.000,00) durante la prórroga de la que fue objeto el contrato, es decir, del 15 de febrero del año 2.003 hasta el 14 de agosto del año 2.003; que dicho contrato de arrendamiento empezó el 15 de agosto del año 2.002, por un período de seis (6) meses, es decir, hasta el día 14 de febrero del año 2.003, y se prorrogó sólo por una vez, hasta el día 14 de agosto del 2.003.
Continua indicando el actor que con más de dos (2) meses de antelación, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, fueron debidamente notificados los representantes legales de la demandada, por medio de telegramas con acuse de recibo y con notificaciones judiciales, de la voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato de arrendamiento; que la demandada hizo uso de la prórroga legal que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de pleno derecho y de conformidad con lo que la misma establece en el artículo 38, literal a); que notificados como fueron los representantes de la demandada y concedido como fue el lapso de prórroga legal, hace que el arrendador se acoja a la acción de cumplimiento de la obligación, prevista y sancionada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que los cánones de arrendamiento correspondientes a la prórroga legal constan en autos y que dichos recibos hacen plena prueba del conocimiento que tiene la arrendataria que tal prórroga es solo de seis (6) meses, y que por lo tanto la misma se encuentra vencida.
Que en fecha 14 de febrero del año 2004 venció la prórroga legal otorgada por la ley al arrendatario, lo que da lugar a la aplicación del artículo 39 de la ley citada, y solicitar ante la autoridad judicial el cumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble arrendado, que tiene el arrendatario a solicitud del arrendador.
Que por lo alegado y demostrado que se ha cumplido el término establecido en el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, es por lo que demanda por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a la arrendataria Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., en el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, entregue de manera inmediata el inmueble arrendado, en la entrega de los recibos de cancelación de los servicios públicos correspondientes al local objeto del arrendamiento, y las costas y costos del proceso; solicitó medida de secuestro y estimó su demanda en la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00).
La reforma de la demanda propuesta en los términos antes indicados, es admitida por el Tribunal en fecha 05 de octubre de 2004.
En fechas 05 de octubre de 2.004 y 19 de octubre de 2.004, la parte demandada y demandante, en tal orden, apelan de la sentencia dictada por el Juez suplente especial Nº 15, que ordenó la reposición de la causa, produciéndose además la inhibición de tal Juzgador.
Con motivo de la incidencia de inhibición, la demandada procede a presentar su escrito de contestación de demanda en fecha 19 de octubre de 2004, ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en los siguientes términos:
Opone en primer término la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, por no tener la representación que se atribuye; para ello indica, que la Abogada Patricia Sánchez de Carrillo, dice actuar con el carácter de apoderada Judicial del ciudadano Juan Enrique Alviarez García, conforme se evidencia de poder otorgado por ante la Notaría Cuarta de San Cristóbal, de fecha 22 de septiembre del año 2.004, Nº 10, Tomo 152, y que sin embargo se observa de tal poder que su otorgante es el ciudadano Rodolfo Enrique Alviarez Marquina, persona diferente al actor y que por tanto la Abogada Patricia Sánchez de Carrillo, no tiene la representación que se atribuye.
En su contestación al fondo de la demanda indica la demandada que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de las partes, tanto del primitivo libelo como de la reforma;
Que en el libelo original la acción propuesta por el accionante es el desalojo, pero que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo es posible el desalojo por las causales contenidas en tal artículo, y que en el presente caso, no estamos en presencia de dichas causales, por ende mal puede solicitarse el desalojo con fundamento en los artículos 15 y 34 de dicha ley; que por cuanto el actor no acompañó a su libelo el supuesto contrato de subarrendamiento, no podrá admitírsele después, por mandato de artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y que si bien es cierto que en el local que sirve de asiento A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., aparece el nombre de Ártico, ello obedece a la presentación artística y decorado del local.
En relación a la reforma indica la demandada que, efectivamente existió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con fecha de inicio 15 de agosto de 2002, por un período de seis (6) meses prorrogable por voluntad de las partes contratantes, con fecha de vencimiento el 14 de febrero de 2.003, prorrogándose por un período igual, con inicio el 15 de febrero de 2003 hasta el 14 de agosto de 2.003; que sin embrago, una vez realizado el desahucio principian entre las partes contratantes las conversaciones relativas a la adquisición del inmueble arrendado, por tener la arrendataria derecho preferente para adquirirlo, y que así se pacta un nuevo contrato de arrendamiento en forma verbal a partir del 15 de febrero de 2004.
Que cuando habían transcurrido más de cuatro (4) meses del nuevo contrato, son citados por el Alguacil del Tribunal, en fecha 17 de mayo de 2004, al haber sido demandados por el arrendador Juan Enrique Alviarez García, por una acción de desalojo, por lo que mal podía pedirse un cumplimiento de contrato que se consumió con el otorgamiento de la prórroga legal.
Se opone a la medida alegando que no están llenos los extremos de ley para decretar la medida solicitada por la actora y que tampoco es cierto que se adeuden más de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos.
En fecha 25 de octubre de 2.004 la Juez Temporal del Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en vista de las apelaciones presentadas por las partes dentro del término legal, las oye en ambos efectos, lo cual corresponde decidir al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Así, tal Tribunal conociendo en alzada, el 10 de junio de 2.005 declara con lugar la apelación interpuesta por la representante legal de la demandante, ordenando la reposición de la causa al estado de corregir la citación personal de la parte demandada, declarando nulas todas las actuaciones a partir del folio 39 inclusive.
Remitido el expediente al Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la Juez temporal, Abogada Ana Lola Sierra, se inhibió con fundamento en el artículo 82, ordinal 12 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Juzgado pasa a conocer de la presente causa.
Previamente, se produce decisión del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, actuando en Sede Constitucional, en fecha 17 de febrero de 2.006, dicha decisión declara con lugar la acción de amparo constitucional interpuesta por Emilio Antonio Abunassar Bestene y Ghazi Kirbaj, en su condición de Gerente General y Presidente de la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado 1º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, anulando la sentencia proferida por ese Tribunal y ordena al Juzgado de los Municipios competente dictar sentencia de fondo que resuelva la acción de desalojo.
Así las cosas, tenemos que por efecto de la sentencia de Amparo Constitucional se deja sin efecto la decisión del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, que a su vez repuso la causa al estado de corregir la citación personal de la demandada y declaró nula todas las actuaciones a partir del folio 39 inclusive; de tal manera que ese estado procesal deja con plenos efectos la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en consecuencia, debe ser analizada para los efectos de la decisión definitiva de la presente causa la reforma de la demanda y su contestación, con las respectivas probanzas realizadas por las partes.
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA
Así tenemos que la pretensión deducida se establece, según el análisis del escrito de reforma de la demanda así: a) La parte actora solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, el 15 de agosto de 2002, bajo el Nº 09, Tomo 102, conforme a lo indicado en su cláusula cuarta; y consecuencialmente, en entregar el inmueble dado en arrendamiento. b) La entrega de los recibos de los servicios públicos del local objeto del contrato de arrendamiento. c) Las costas del proceso. De manera que en la presente causa se ha ejercido el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento que la parte demanda celebró con la actora, y en consecuencia, hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento por el vencimiento del término, lo cual resultó negado por la demandada, al indicar que una vez disfrutada la prórroga legal, se inició entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento de manera verbal.
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Quien juzga deja constancia que el presente juicio se decide bajo el imperio del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en tal virtud, tanto la sustanciación del mismo como su decisión se rige por dicha normativa y en consecuencia a tenor de lo previsto en el artículo 35 de la ley especial, las cuestiones previas y las defensas de fondo opuestas deben ser decididas en la sentencia definitiva.
Ahora bien, en la oportunidad para que la demandada diera contestación a la demanda que nos ocupa, ésta opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuye, en razón de que al decir del demandado, la Abogada PATRICIA SÁNCHEZ DE CARRILLO alegaba ser apoderada judicial del demandante JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA, pero el poder fue otorgado por el ciudadano RODOLFO ENRIQUE ALVIAREZ MARQUINA, persona distinta al actor, por lo que la referida Abogada no tenía la representación que se atribuye para actuar en nombre del demandante.
El ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra regido al supuesto de la ilegitimidad de la persona que actúa en el proceso, atribuyéndose la representación: a) Legal, b) Judicial o, c) Convencional del demandante; bien por no tener dicha representación, o en caso de tenerla, está defectuosamente otorgada o ejercida.
En relación a tal cuestión previa, la doctrina ha venido estableciendo que se trata de un vicio subsanable tal y como lo establece el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, esto es, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso, esto dentro del plazo de cinco (5) días siguientes al lapso de emplazamiento.
De autos se observa, que en fecha 20/10/2004 comparece ante este Tribunal el ciudadano JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA, parte demandante en la presente causa y confiere poder apud-acta a los ciudadanos TULIO ABAD MARTÍNEZ PÉREZ y PATRICIA SÁNCHEZ DE CARRILLO, ratificando todas y cada una de las actuaciones que la Abogada PATRICIA SÁNCHEZ DE CARRILLO realizó en el expediente, en tal razón para quien juzga la cuestión previa alegada quedó plenamente subsanada, y así se decide.
DE LA CARGA DE LA PRUEBA
De conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes.
Así tenemos que no son hechos controvertidos: a) Que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble ubicado en la carrera 22, entre calle 10 y Pasaje Acueducto, Nº 10-67, Barrio Obrero, de la ciudad de San Cristóbal. b) Que el contrato indicado inició su vigencia el 15 de agosto del año 2.002 por un período de seis (6) meses hasta el 14 de febrero del año 2.003, y se prorrogó una sola vez por un periodo igual, es decir, hasta el día 14 de agosto de 2.003. c) Que una vez finalizado tal contrato, el arrendador con dos (2) meses de anticipación hizo saber a la demandada su voluntad de no prorrogar el contrato. d) que la parte demandada disfrutó de su prorroga legal desde el 15 de agosto del año 2.003, hasta el 14 de febrero del año 2.004.
Resultó controvertido y alegado como nuevo hecho por la parte demandada, que al finalizar la prórroga legal, las partes iniciaron una nueva relación arrendaticia de manera verbal.
Así establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide, el análisis del acervo probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
ACOMPAÑO AL LIBELO DE DEMANDA:
a) Documental consistente en copia fotostática simple del documento de compra del inmueble objeto de la presente controversia, por parte de JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA y RODOLFO ENRIQUE ALVIAREZ MARQUINA. Se trata de copia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 20/11/1996; la cual debe ser valorada conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, para demostrar el carácter y legitimación de la demandante para intentar la presente acción.
b) Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento por el que las partes regularon su relación locaticia. Se trata de copia de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 15 de agosto de 2.002, inserto bajo el Nº 09, Tomo 102. Dicha documental se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil , en concordancia con artículo 1360 del Código Civil, para demostrar: Que el demandante cedió en arrendamiento a la accionada un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la carrera 22, entre calles 10 y Pasaje Acueducto, Nº 10-67, del sector Barrio Obrero, de esta ciudad de San Cristóbal; que la duración del contrato fue de seis (6) meses, contados a partir del 15 de agosto de 2.002, pudiendo prorrogarse a voluntad de las partes y que igualmente tal contrato podía prorrogarse de manera automática, por un período igual de seis (6) meses, si ninguna de las partes manifiesta su decisión de darlo por terminado con dos (2) meses por lo menos de anticipación.
c) Fotocopia de acuse de recibo de telegrama enviado a Ghazi Kirbaj, de fecha 30 de mayo de 2003, dirigido por Juan Alviarez García. Tal documental se refiere a copia de documento denominado por la doctrina como administrativo; esto es, aquellos documentos emanados de Funcionarios Públicos en el ejercicio de sus competencias especificas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, valorado en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada y por cuanto la parte contraria no desvirtuó de modo alguno la presunción de veracidad de tal prueba, demostrando con ello que la demandante realizó a través de la figura postal una manifestación al ciudadano Ghazi Kirbaj, quien según los autos, es representante legal de la demandada.
d) Copia fotostática simple de recibo Nº 0687, emitido por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, dicha documental contiene el sello y logo de IPOSTEL, tratándose en consecuencia de copia de documento denominado por la doctrina como administrativo; esto es, aquellos documentos emanados de Funcionarios Públicos en el ejercicio de sus competencias especificas, los cuales constituyen un genero de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, valorado en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada y por cuanto la parte contraria no desvirtuó de modo alguno la presunción de veracidad de tal prueba, demostrando que la demandante realizó a través de la figura postal una manifestación al ciudadano Ghazi Kirbaj, representante legal de la demandada.
e) Copia fotostática simple del texto de telegrama con acuse de recibo realizado por el demandante a Ghazi Kirbaj, representante legal de la demandada; tratándose en consecuencia de copia de documento denominado por la doctrina como administrativo, al contar con sello de IPOSTEL, es entonces un documento emanado de Funcionarios Públicos en el ejercicio de sus competencias especificas, los cuales constituyen un genero de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, valorado en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada y por cuanto la parte contraria no desvirtuó de modo alguno la presunción de veracidad de tal prueba, demostrando que la demandante realizó a través de la figura postal una manifestación al ciudadano Ghazi Kirbaj, representante legal de la demandada, indicándole su voluntad como arrendador, de no prorrogar el contrato de arrendamiento ocupado por la arrendataria, A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A..
f) Fotocopia de acuse de recibo de telegrama enviado a Emilio Antonio Abunassar Bestene, de fecha 30 de mayo de 2003, dirigido a Juan Alviarez García. Tal documental se refiere a copia de documento denominado por la doctrina como administrativo; esto es, aquellos documentos emanados de Funcionarios Públicos en el ejercicio de sus competencias especificas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, valorado en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada y por cuanto la parte contraria no desvirtuó de modo alguno la presunción de veracidad de tal prueba, demostrando que la demandante realizó a través de la figura postal una manifestación al ciudadano Emilio Antonio Abunassar Bestene, quien según los autos, es representante legal de la demandada.
g) Copia fotostática simple de recibo Nº 0688, emitido por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, dicha documental contiene el sello y logo de IPOSTEL, tratándose en consecuencia de copia de documento denominado por la doctrina como administrativo; esto es, aquellos documentos emanados de Funcionarios Públicos en el ejercicio de sus competencias especificas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, valorado en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada y por cuanto la parte contraria no desvirtuó de modo alguno la presunción de veracidad de tal prueba, demostrando que la demandante realizó a través de la figura postal una manifestación al ciudadano Emilio Antonio Abunassar Bestene, representante legal de la demandada.
h) Copia fotostática simple del texto de telegrama con acuse de recibo realizado por el demandante a Emilio Antonio Abunassar Bestene, representante legal de la demandada, tratándose en consecuencia de copia de documento denominado por la doctrina como administrativo, al contar con sello de IPOSTEL, es entonces un documento emanado de Funcionarios Públicos en el ejercicio de sus competencias especificas, los cuales constituyen un genero de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, valorado en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada y por cuanto la parte contraria no desvirtuó de modo alguno la presunción de veracidad de tal prueba, demostrando que la demandante realizó a través de la figura postal una manifestación al ciudadano Emilio Antonio Abunassar Bestene, representante legal de la demandada, indicándole su voluntad como arrendador, de no prorrogar el contrato de arrendamiento ocupado por la arrendataria, A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A.
i) Copia fotostática simple de solicitud de notificación signada con el Nº 1690 de la nomenclatura utilizada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, con admisión en fecha 13 de junio de 2.003, e informe del Alguacil de ese Tribunal de haber solicitado el ciudadano Ghazi Kirbaj y dejarle boleta de notificación, en la que participaba: Que es la voluntad del solicitante en su carácter de arrendador del inmueble ubicado en la carrera 22 entre calle 10 y Pasaje Acueducto, Nº 10-67, del cual es arrendataria la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A., no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal de fecha 15 de agosto de 2002, inserto bajo el Nº 9, Tomo 102, cuyo término se cumple el 15 de agosto del 2003, haciendo tal manifestación de voluntad de dar por terminado con dos (2) meses antes de su vencimiento. Esta prueba es valorada por quien juzga con pleno valor probatorio por tratarse de copia simple de documento público, y no resultar impugnada por la demandante, en consecuencia se aprecia en todo su contenido, conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
j) Copia fotostática simple de solicitud de notificación signada con el Nº 1689 de la nomenclatura utilizada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, con admisión en fecha 13 de junio de 2.003, e informe del Alguacil de ese Tribunal de haber solicitado el ciudadano Emilio Antonio Abunassar Bestene y dejarle boleta de notificación, en la que participaba: Que es la voluntad del solicitante en su carácter de arrendador del inmueble ubicado en la carrera 22 entre calle 10 y Pasaje Acueducto, Nº 10-67, del cual es arrendataria la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR C.A., no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal de fecha 15 de agosto de 2002, inserto bajo el Nº 9, Tomo 102, cuyo término se cumple el 15 de agosto del 2003, haciendo tal manifestación de voluntad de dar por terminado con dos (2) meses antes de su vencimiento. Esta prueba es valorada por quien juzga con pleno valor probatorio por tratarse de copia simple de documento público, y no resultar impugnada por la demandante, en consecuencia se aprecia en todo su contenido, conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
a) Mérito favorable de autos en todo aquello que le beneficia, para este Juzgador tal indicación constituye un pedimento, que el Juez está en la obligación de analizar conforme al principio de exhaustividad, comunidad y unidad de la prueba, sin que sea necesario alegación de la parte.
b) Original del contrato de arrendamiento que suscribieron las partes, tal prueba ya resultó valorada, de tal manera que, conforme a los principios de comunidad y exhaustividad de la prueba se aprecia en todo su valor, con efectos para las partes del proceso.
c) Factura original Nº 0687 expedida por IPOSTEL, telegrama enviado a Ghazi Kirbaj, y oficio de acuse de recibo sellado por IPOSTEL; tales pruebas fueron valoradas en fotocopia simple presentadas por el actor con su libelo de demanda, de manera tal que por alcance del principio de comunidad de la prueba, se ratifica el valor de las anteriores, extendiéndose sus efectos y alcances, ya indicados, a las partes del proceso.
d) Factura original Nº 0688 expedida por IPOSTEL, telegrama enviado a Emilio Antonio Abunassar Bestene, y oficio de acuse de recibo sellado por IPOSTEL; tales pruebas fueron valoradas en fotocopia simple presentadas por el actor con su libelo de demanda, de manera tal que por alcance del principio de comunidad de la prueba, se ratifica el valor de las anteriores, extendiéndose sus efectos y alcances, ya indicados, a las partes del proceso.
e) Original de la solicitud de notificación 1690 hecha por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a Ghazi Kirbaj, esta prueba fue valorada en fotocopia simple presentada por el actor con su libelo de demanda, de manera tal que por alcance del principio de comunidad de la prueba, se ratifica el valor de la misma, extendiéndose sus efectos y alcances, ya indicados, a las partes del proceso.
f) Original de la solicitud de notificación 1689 hecha por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a Emilio Antonio Abunassar, tal prueba resultó valorada en fotocopia simple presentada por el actor con su libelo de demanda, de manera tal que por alcance del principio de comunidad de la prueba, se ratifica el valor de la misma, extendiéndose sus efectos y alcances, ya indicados, a las partes del proceso.
g) Copia fotostática del Registro Mercantil de la empresa ÁRTICO.COM, C.A.; en relación a esta probanza, quien juzga no la aprecia, ni la valora, en razón de que nada aporta para resolver el hecho controvertido del cumplimiento de la entrega del inmueble por parte de la demandada.
h) Estados de cuenta de BANFOANDES de la cuenta de la empresa ÁRTICO.COM, C.A.; en relación a esta probanza, quien juzga no la aprecia, ni la valora, en razón de que nada aporta para resolver el hecho controvertido del cumplimiento de la entrega del inmueble por parte de la demandada.
i) Copia simple de los recibos de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde agosto a diciembre del 2003, enero y febrero del 2.004; insertas a los folios 97 al 102; el Tribunal no las valora por no ser de las copias establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
j) Fotografías para demostrar la utilización del nombre comercial de la empresa ÁRTICO.COM, C.A.; por cuanto el hecho controvertido objeto de la presente causa es el cumplimiento de la obligación en la entrega del inmueble por parte de la empresa A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., tal prueba no aporta nada en la resolución de ese hecho controvertido, por lo que ni se aprecia, ni se valora.
k) Prueba de informes a BANFOANDES, sucursal La Concordia, para que oficie sobre la dirección de la empresa ÁRTICO.COM, C.A., y de las firmas autorizadas en dicha cuenta; por cuanto el hecho controvertido objeto de la presente causa es el cumplimiento de la obligación en la entrega del inmueble por parte de la empresa A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., tal prueba no aporta nada en la resolución de ese hecho controvertido, por lo que ni se aprecia, ni se valora.
l) Informe para que el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, oficie si el expediente 105852, Nº 58, Tomo 4-A, de fecha 11 de abril de 2.003, corresponde a la empresa ÁRTICO.COM, C.A.; en relación a la misma, para quien juzga debe ser desechada al no aportar nada sobre el hecho controvertido del cumplimiento del contrato incoado contra la accionada.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
CON SU ESCRITO DE CONTESTACION:
a) Copia simple del expediente de consignaciones Nº 291-04, de fecha 29 de marzo del 2004, llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. En relación a tal prueba, para quien juzga debe ser desechada por no ser la insolvencia del arrendatario un hecho controvertido en este Juicio. Y así se declara.
EN EL LAPSO PROBATORIO:
a) Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis, tal prueba ya resultó apreciada, en consecuencia, conforme al principio de comunidad de la prueba, sus efectos y consecuencias Jurídicas se aplican cabalmente para el proceso.
b) Expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, signado con el Nº 291-04. Tal prueba se refiere al pago hecho por la accionada ante tal Tribunal de los cánones de arrendamiento; se trata de documento público, al ser emanado de Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, no obstante, como en la controversia que nos ocupa, la solvencia de la demandada no resulta ser un hecho controvertido, al ser alegado el cumplimiento de la obligación en la entrega del inmueble, por causa del término y disfrute de la prórroga legal, tal prueba debe ser desecha al no aportar nada al proceso. Así se declara.
c) Testimoniales de los ciudadanos: Ramón Renato Orozco Bustamante, Kisme Alexander Carrero y Ricardo Da Silva Escobar. Tales declaraciones no fueron evacuadas, en tal razón, nada hay para valorar, ni apreciar.
d) Recibos de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde agosto a diciembre del 2003, y enero del 2.004; a pesar de que la solvencia o no del arrendatario no es un hecho controvertido en la presente causa, de tales recibos puede apreciarse que en los mismos se indica que son por concepto de alquiler en los meses de la prórroga legal, al ser promovidos por la demandada en original, puede deducirse que la misma tuvo pleno conocimiento del inicio y fin de tal prórroga.
e) INSPECCION JUDICIAL. Tal prueba resultó evacuada en fecha 22 de junio de 2004, en la misma se dejó constancia, que en la fachada del inmueble objeto de la controversia se observó un aviso donde se lee: A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., así como un número de RIF y de NIT; se observó, la copia de la declaración definitiva de rentas a nombre de la misma empresa; que solo se observó, la palabra Ártico en la fachada del local y en los afiches decorativos internos; que en los linderos norte y sur, se observaron dos (2) afiches decorativos tipo murales; que el local se encontraba en buenas condiciones de pintura y mantenimiento en pisos, techos, baños, y cuarto frío; y que en la parte externa existe una pancarta de Regional Ligh, el cual hace alusión a la palabra ártico. En relación a esta prueba, a pesar de que la misma fue realizada por un funcionario competente en el ejercicio de sus funciones y con cumplimiento a los principios de control y contradicción de la prueba, la misma no aporta nada en la resolución del hecho controvertido del cumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble, tal y como lo alegó la demandante, por lo que tal prueba se desecha.
Analizadas y valoradas de manera exhaustiva todas y cada una de los alegatos y pruebas aportadas al proceso, y conforme al principio de unidad y comunidad de la prueba, quien aquí decide observa:
En la presente causa se ha ejercido el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento que la parte demandada celebró con la parte actora, así como la entrega del inmueble arrendado y las costas y costos del presente proceso, por la vía del Procedimiento Breve, por haber finalizado la prórroga legal de seis (6) meses que le correspondía a la arrendataria, originada con ocasión de la relación arrendaticia que existió entre la parte actora JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA y la parte demandada A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., de conformidad con lo establecido en las cláusulas del contrato de arrendamiento acompañado a la presente acción como instrumento fundamental, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil, que establecen:
En la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento:
“El término de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contado a partir del 15 de agosto de 2002, pudiendo ser prorrogado a voluntad de las partes. Este contrato también se prorrogará automáticamente por periodos iguales de seis (6) meses, si ninguna de las partes manifiesta su decisión de darlo por terminado con por lo menos dos meses antes de su vencimiento.”
En el artículo 1.133 del Código Civil:
“El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Así mismo, la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica: “…los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano vigente”, dicho artículo establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
El artículo 1.264 del Código Civil reza:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
En relación a la prórroga legal, establecen los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
ARTÍCULO 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.”
ARTÍCULO 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. ...”
De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos; así de los instrumentos cuyo valor probatorio ha quedado establecido, y de la declaración de ambas partes ha quedado comprobado que la demandada gozó de la prórroga legal que le correspondía con ocasión de la relación arrendaticia que existió entre las partes según contrato cuyo vencimiento fue el 15 de febrero del 2.003, prorrogado hasta el día 15 de agosto de 2.003, produciéndose el disfrute de la prórroga legal desde tal fecha hasta el 15 de febrero de 2.004, previa notificación hecha por el demandante a los representantes legales de la demandada de la no prórroga del contrato, la cual se realizó conforme a la previsión establecida por las partes en el contrato de arrendamiento. Así se declara.
Con base a la regulación de la carga probatoria que rige el principio dispositivo del proceso civil, correspondía a la parte demandada al alegar el hecho nuevo del nacimiento de un contrato de arrendamiento verbal, luego de finalizada la prórroga convencional, traer a los autos las probanzas que demostraran tal hecho, lo cual no ocurrió. Así, quedó demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de cuya no renovación fue debidamente notificado el arrendatario, así como del disfrute de la prórroga legal, sin que la parte demandada haya demostrado de manera alguna el nacimiento o la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento de naturaleza verbal al finalizar la única prórroga convencional que sufrió el contrato original, y por cuanto la norma legal indicada del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que, una vez vencida la prórroga legal el arrendatario está en la obligación de entregar el inmueble arrendado, es por lo que la acción de cumplimiento de contrato debe prosperar por los razonamientos antes expuestos. Así se declara.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA, representado por los abogados PATRICIA SANCHEZ DE CARRILLO, TULIO ABAD MARTÍNEZ PÉREZ y GIULIO HOMERO VIVAS GARCÍA, contra la Sociedad Mercantil A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., en las personas de sus representantes legales GHAZI KIRBAJ y EMILIO ABUNASSAR BESTENE, Presidente y Gerente General respectivamente, representada por el Abogado LUIS ANTONIO BUENO RAMÍREZ; por cumplimiento de contrato de arrendamiento el cual versa sobre un inmueble ubicado en la carrera 22, entre calle 10 y Pasaje Acueducto, Nº 10-67, Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
En consecuencia, se condena a la demandada A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., HACER ENTREGA a su copropietario JUAN ENRIQUE ALVIAREZ GARCÍA, el inmueble arrendado, el cual consta de una planta baja, con un salón grande y otro pequeño, un cuarto frío sin difusores, dos (2) salas de baño, dos (2) puertas metálicas, seis (6) lámparas grandes con fluorescentes; también una planta alta que consiste en una terraza techada cerrada con paredes de bloque, apropiada para depósito.
SEGUNDO: Se CONDENA a la demandada A CAPELLA CAFÉ & BAR, C.A., hacer entrega a la parte demandante, de los recibos de los servicios públicos de luz, agua, aseo urbano y otros correspondientes al local que fue objeto del arrendamiento, totalmente solventes.
TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los once días del mes de julio de dos mil seis. AÑOS: 196 de la Independencia y 147 de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria Temporal,

Abog. Erika Natacha Mojica Sánchez
En la misma fecha siendo la 01:15 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Enms/nj.
Exp. Nº 3001.