195º y 147º
EN ALZADA
I
DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ABOGADO AURORA ROJAS DE CASTRO, y JORGE ANTONIO CARRERO NECKER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 3.074.066 y V-3.623.897, en su orden y civilmente hábiles. Actuando la primera en su propio nombre.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ABOGADO AURORA ROJAS de CASTRO y EDIXON ORTIZ ANGARITA, de este domicilio, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 3.074.066, y V-14.041.410, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 28.362 y 115.406, respectivamente, según consta en Instrumento Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira en fecha 13 de marzo de 2.006, quedando inserto bajo el 80, Tomo N° 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual adjuntó al libelo de la demanda marcado con la letra “A”, inserto a los folios 10 y 11.
DOMICILIO PROCESAL DE LA PARTE DEMANDANTE: San Cristóbal, Edificio “Forum”, calle 5 con carrera 2, oficina 7-A, Estado Táchira.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN EVANGELISTA ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, Abogado, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad número V-4.205.221, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 86.757, domiciliado en San Cristóbal Estado Táchira, quien actúa por sus propios derechos.
DOMICILIO PROCESAL DE LA PARTE DEMANDADA: Edificio “Forum”, Calle 5, con carrera 2, Oficina 8-A, San Cristóbal, Estado Táchira.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN DE SENTENCIA DEFINITIVA).
EXPEDIENTE CIVIL: Nº 6681-2006.
II
ANTECEDENTES
Conoce esta Juzgado de la presente causa por APELACIÓN ejercida por la Ciudadana Abogado Aurora Rojas de Castro, con el carácter indicado contra la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2006.
III
DE LA SENTENCIA APELADA
La Sentencia apelada decidió:
“SE DECLARA SIN LUGAR, la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JORGE ANTONIO CARRERO NECKER, a través de sus Apoderados Judiciales, abogados AURORA ROJAS de CASTRO y EDIXON ORTIZ ANGARITA, contra el ciudadano JUAN EVANGELISTA ZAMBRANO.”
En consecuencia, condenó a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS Y DEL DERECHO
La Abogado en ejercicio AURORA ROJAS de CASTRO, actuando por sus propios derechos y en su condición de Co-Apoderada Especial del Ciudadano JORGE ANTONIO CARRERO NECKER, alega:
Que de acuerdo a documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de julio de 2001, bajo el Nº 86, Tomo 79, folios 187-190, su mandante dio en arrendamiento al ciudadano JUAN EVANGELISTA ZAMBRANO, ya identificado, un inmueble (oficina) ubicado en el Centro de Profesionales “Forum”, calle 5, con carrera 2, oficina 8-A, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
Señala que en la Cláusula Cuarta del referido contrato, se estipuló su duración por seis (6) meses fijos, contados a partir del 02 de Julio de 2001, estableciéndose igualmente, que dicho plazo podría ser prorrogado por otro período igual de seis (6) meses fijos, si ninguna de las partes manifestare a la otra por escrito, su voluntad de no prorrogarlo, afirma igualmente, que al efecto las partes acordaron, que en todo caso de prórroga, sería únicamente por un solo período de seis (6) meses fijos, sin que hubiese tácita reconducción.
Así mismo explana, que en la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento, el arrendatario se obligó a pagar, en forma oportuna, antes de la fecha de vencimiento, el condominio, los servicios de energía eléctrica, agua, teléfono, y aseo urbano, y entregar las respectivas facturas canceladas al arrendador. Afirma de igual manera, que en la Cláusula Décima Segunda, se estipuló que el contrato es “intuito personae” por lo que respecta al arrendatario, y como consecuencia, a su decir, no podría ceder ni traspasar el contrato de arrendamiento, ni el inmueble objeto del mismo, ni tampoco subarrendarlo, bajo ninguna forma, sin el consentimiento por escrito del arrendador, siendo nula, a decir suyo, toda negociación contraria a lo estipulado en la referida Cláusula.
Alega que el arrendatario adeuda por condominio la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.144.500,00); igualmente afirma, que el ciudadano JUAN EVANGELISTA ZAMBRANO, siempre paga el alquiler atrasado; y que aunado a tal hecho subarrendó o cedió la oficina a varios abogados, lo cual estaba prohibido al arrendatario en virtud de la cláusula comentada en párrafo aparte.
También expresó que la oficina le fue ofrecida en venta al ciudadano JUAN EVANGELISTA ZAMBRANO, en fecha 17 de febrero de 2006, sin que dentro de los veinte (20) días fijados para dar respuesta a tal oferta el arrendatario lo hiciera, en razón de lo cual, a criterio de la Apoderada demandante, al no tener ya el derecho preferente, en virtud que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, para que exista esa preferencia el arrendatario tiene que estar solvente, con el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario, por lo que a su decir, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado por la sola voluntad del arrendatario al no querer desocupar la oficina. Esgrime así mismo, que al haberle manifestado el arrendatario al arrendador que no compraría el inmueble así como tampoco renovaría el contrato de arrendamiento, el ciudadano JORGE ANTONIO CARRERO NECKER, se lo ofreció en venta a ella, procediendo a firmar un documento de opción a compra venta, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 13 de marzo de 2006, bajo el Nº 79, Tomo 47.
Que al haber firmado el documento de Opción de Compra Venta, el arrendador a través de comunicación le manifestó al arrendatario que a partir del día 14 de marzo de 2006, todo lo relacionado con la oficina, desocupación, deudas, entre otras, eran con ella, por ser la nueva propietaria. Así mismo, expresa que al ella hablar personalmente con el arrendatario, éste le manifestó que el contrato vencía el día 02 de julio de 2006, y que después de esa fecha, tenía un (1) año más prórroga, para desocupar la oficina, olvidándose por completo el arrendatario, a criterio suyo, que el contrato de arrendamiento firmado entre él y su representada, no es a tiempo indeterminado, ya que solamente era prorrogable por un solo período de seis (6) meses más fijos, y que es él, quien se ha negado a desocupar el inmueble, y que prórroga legal no tiene por las violaciones al contrato como lo son: las faltas de pago y el subarrendamiento.
Que encontrándose vencido a criterio suyo el Contrato de Arrendamiento desde el día 02 de julio de 2002, procede a demandarlo para que desaloje el inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y cosas, solvente de los servicios públicos y cancelados los cánones de alquiler, y hacerle entrega de las llaves con sus respectivas solvencias.
Fundamentó su acción en los artículos 33, 34 literales a y g de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Adjuntó al libelo:
1.- Copia fotostática del documento de Opción a Compra-Venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 13.03.2006, bajo el Nº 79, Tomo 47, de los libros respectivos, inserta a los folios 8 y 9, marcado con la letra “D”.
2.- Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de julio de 2001, bajo el Nº 86, Tomo 79, folios 187-190, marcado con la letra “B”, inserto a los folios 12, 13, 14 y 15.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
En la oportunidad procesal, el demandado como Punto Previo alegó de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad de la Ciudadana AURORA ROJAS DE CASTRO, por considerar que el hecho que la mencionada ciudadana, haya realizado una opción de compra-venta, no le permite abrogarse para sí el título de propietaria o co-propietaria del local y menos intentar una acción de desalojo actuando por sus propios derechos, ya que el verdadero y real propietario del inmueble es quien aparece como tal en la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo.
A tal efecto señala que la relación arrendaticia comenzó en el mes de julio del año 2001, al firmar el contrato de arrendamiento, durando de manera formal hasta el día 17 de febrero de 2006, fecha en que el ciudadano JORGE CARRERO NECKER, le envió una comunicación en la que le ofertaba la venta de la Oficina 8-A del Edificio “Forum”, ubicada en la carrera 2, esquina de la calle 5, San Cristóbal, Estado Táchira, por lo cual, considera se mantiene la relación arrendaticia en virtud de no haber sido realizada la oferta como lo establece el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a través de documento auténtico. Agrega que el día 14 de marzo de 2006, fue informado por el Ciudadano JORGE CARRERO NECKER, mediante comunicación que ya no le iba a recibir mas dinero porque había vendido la oficina a la doctora Aurora, y era a ella a quien debía pagarle el arrendamiento. Considera el demandado que ésta persona es indeterminada pues no se señalaban apellidos, lo que lo desconcertó por ser el primer opcionado para la adquisición de la oficina que tiene en arrendamiento, y que dicha oferta se le debió haber hecho sin menoscabar sus derechos arrendaticios, es decir, se debió hacer mediante documento auténtico.
Luego, afirma que el desalojo que establece la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo procede cuando el arrendatario haya dejado pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, y que en el escrito libelar la demandante no señaló cuáles son los dos cánones de arrendamiento adeudados, sin que el Juez pueda suplir dichas faltas.
Por último agregó que el contrato fue celebrado a tiempo determinado, correspondiéndole la prórroga legal estipulada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al rechazar la falta de cualidad, la demandante alega que por el hecho de haber pagado QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en parte de pago de la Oficina vendida en opción a compra, le da la cualidad y máxime –señala- cuando el Ciudadano Jorge Carrero, le manifestó por escrito al demandado que en lo sucesivo todos los pagos y lo relacionado con la oficina como desocupación, etc, era con la “Doctora Aurora”.
El tribunal para decidir observa:
El Juzgado a quo como punto previo procedió a resolver el alegato de fondo relativo a la falta de cualidad opuesta por el demandado, en virtud de ser el tema de la cualidad uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse.
Considerando:
“Que es de vital importancia a los fines de emitir pronunciamiento, analizar la legitimación de la causa, la cual se refiere a cuáles son las personas a quienes la ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre las pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, señalándose igualmente que la legitimación forma parte integrante de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver la controversia que le ha sido sometida y que la falta de legitimación acarrea una sentencia inhibitoria.
De allí que, es indudable que la legitimación para demandar el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, la tienen quienes son parte del contrato de arrendamiento.”
Ciertamente como lo decide el a quo en el caso sub iúdice, la Doctora Aurora Rojas De Castro, afirma actuar por sus propios derechos¸ por una parte y por la otra como co-apoderada judicial del ciudadano JORGE ANTONIO CARRERO NECKER.
Ahora bien, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento consiste en un inmueble propiedad del co-demandante, Ciudadano JORGE ANTONIO CARRERO NECKER, conforme a documento de arrendamiento en el que hace esta manifestación expresa dicho ciudadano que actúa como arrendador; documento éste que corre inserto a los 12 al 15 del presente expediente; cuya cualidad no fue desconocida en juicio y no fue controvertida por las partes.
Ahora bien, en el Contrato de Opción a Compra Venta, suscrito entre dicho ciudadano y la Doctora AURORA ROJAS SÁNCHEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 13 de marzo de 2006, bajo el N° 79, Tomo de los libros respectivos, que corre en copia fotostática a los folios 8 y 9, el cual tiene su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, èste se compromete a venderla a ésta última, el inmueble objeto de la pretensión de desalojo; indicando allí los datos de adquisición de los inmuebles; declarando ambas partes ser futuros contratantes de compra-venta.
Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
De tal manera que este Juzgado comparte el criterio de la recurrida en el sentido de que la venta del inmueble aún no produce efectos jurídicos, toda vez, que no consta en las actas procesales el traspaso erga omnes de la propiedad respectiva. En consecuencia debe declararse CON LUGAR la falta de cualidad de la co-demandante Doctoras AURORA ROJAS de CASTRO.
Resuelto como ha sido lo anterior, el a quo procedió a determinar la naturaleza jurídica del Contrato objeto de la controversia, a los fines de determinar si hay méritos para seguir conociendo de acción. Así tenemos:
Dicho Contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de julio de 2001, bajo el N° 86, Tomo 79, folios 187-190, al cual esta Alzada le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Con respecto a la CALIFICACIÓN DEL CONTRATO, tenemos que la presente acción fue fundamentada en el artículo 34 literales “a” y “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo el artículo 34 antes referido que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. . “. (Tal como lo subrayó el a quo).
Ahora bien, se infiere de la anterior transcripción, que para la procedencia de la acción de desalojo debe verificarse la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido.
Al respecto tenemos que:
En el Contrato de Arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la pretensión, inserto a los folios 12 al 15, en la cláusula CUARTA quedó establecido que:
“De manera expresa se establece, y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración de este Contrato es de SEIS MESES (6) MESES FIJOS contados a partir de la fecha de firma del presente contrato. Dicho plazo podrá ser prorrogado por otro período igual de seis (6) meses fijos, si ninguna de las partes manifestare a la otra, por escrito, su voluntad de no o prorrogarlo, a tal efecto las partes acuerdan de manera expresa, que en caso de prórroga, el canon de arrendamiento estipulado en la cláusula tercera del presente contrato, será indexado de acuerdo a los índices de precios al consumidor IPC emanados del Banco Central de Venezuela. EL ARRENDADOR, calculará el IPC y notificará con treinta (30) días de anticipación por escrito a EL ARRENDATARIO el monto correspondiente al nuevo canon de arrendamiento el cual deberá ser cancelado en la forma estipulada en el presente contrato. La falta de entrega formal y/o la permanencia del arrendador en el inmueble alquilado pasado la fecha de vencimiento de los primeros seis meses de duración, dará lugar a considerar aceptado el nuevo canon de arrendamiento y en consecuencia se considerará renovado automáticamente el presente contrato por un solo período de seis (6) meses fijos. No se admite la tácita reconducción y toda prórroga será a tiempo determinado. (Negrillas y subrayado de la Sentenciadora).
Tal como correctamente lo aduce la recurrida, se evidencia que la voluntad de las partes contratantes, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración seis (6) meses fijos, esto es, tuvo un término de inicio y uno de fin.
Del análisis de la cláusula transcrita, las prórrogas automáticas sucesivas que se dieron del contrato de arrendamiento, no lo convirtieron en uno a tiempo indeterminado, pues se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar sucesivamente el contrato, sendo hasta el día 14 de marzo de 2006, en que el arrendador, ciudadano JORGE CARRERO NECKER, expresa al arrendatario, ciudadano JUAN ZAMBRANO por escrito, su voluntad de no prorrogarlo según consta en documento privado inserto en original presentado por el demandado al folio 52, y reconocido por el presentante, ciudadano JUAN ZAMBRANO, a quien le fue opuesta copia fotostática del mismo en el escrito libelar, otorgándole por ende esta Sentenciadora pleno valor probatorio.
No obstante de lo anterior, en el mismo contrato tal y como se desprende de la Cláusula Cuarta las partes manifestaron voluntad expresa de no admitir “la tácita reconducción y toda prórroga será a tiempo determinado”. (Subrayado y negrillas de la Juzgadora).
Respecto a los contratos a tiempo determinado la Doctrina Venezolana ha señalado: “son aquellos en los cuales, la relación arrendaticia, tiene una fecha fija para su inicio y otra para su terminación; lapso temporal éste en el cual el arrendador entrega al inquilino un inmueble para que lo use y mediante el pago de un precio o canon. El plazo fijo viene entonces a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer cuándo se inicia y cuándo termina la relación arrendaticia contractual. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto. Ob. Cit. Pági 130. Citado por Arquímedes Enrique González Fernández en su Obra “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Comentada y concordada. Editora Distribuidora de Libros Jurídicos).
Los hechos jurídicos –el contrato es uno de ellos- se producen en una fecha determinada y en un lugar concreto. Por consiguiente la fecha, incide sobre la formación del hecho contractual y sus consecuencias. Ahora bien, en el contrato de arrendamiento escrito, las partes generalmente, establecen el término inicial, o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios, y asimismo indican el término final, es decir, el momento en que esa longitud temporal concluye. En este caso cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado. (Idem).
En razón de todo lo cual, concluye este Tribunal que el Contrato suscrito por las partes, fue un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y ASÍ SE DECIDE.
INFORMES DE LA PARTE ACTORA EN ALZADA
La Ahogada AURORA ROJAS DE CASTRO, titular de la Cédula de identidad N° 3.074.066, e inscrita en el LPS.A. bajo el N 28.362, expuso:
(omissis). “La Juez declaró sin lugar la demanda, porqué supuestamente, yo no tengo cualidad, para haber demandado, y en su decisión manifestó, que es inoficioso entrar a valorar las pruebas aportadas, porqué la Abogada Aurora Rojas, no tiene cualidad y así se decide. En consecuencia … ratifico, en toda y cada una de sus partes, todas las pruebas promovidas y evacuadas, tanto por el Ahogado Edixon Ortiz, como por mi persona, las cuales no fueron valoradas por la sentenciadora, pues como muy bien lo dijo en su decisión, no entró siquiera a revisarlas. En esa sentencia, existe violación del debido proceso, ya que el mismo, lo violó la sentenciadora, al darle valor de fondo, a un formalismo, que está, terminantemente prohibido por el artículo 26 Segundo Aparte de la Constitución Bolivariana de la República de Venezuela, que preceptúa …
Qué es lo que ha pasado aquí, la Juez de la causa, fundó esta sentencia, en un formalismo, de que yo no tengo cualidad para interponer la demanda Y lo más grave aún, que como no se pronunció en cuanto a las pruebas, no valoró, el documento privado, que mi Co-representado JORGE ANTONIO CARRERO NECKER, le envió al demandado JUAN EVANGELISTA ZAMBRANO, y que éste, no impugnó en la contestación de la demanda, como muy bien lo señala, la Juez en la parte Motiva de su sentencia. … para el supuesto negado de que yo no tuviese cualidad para demandar ¿Entonces como quedan los derechos de mi co-representado pues en éste caso él, sí tiene cualidad, y el demandado, le adeuda en la actualidad seis (6) meses de alquiler, condominio, y tiene en la oficina otros Abogados ocupándola?) Si yo no tengo cualidad para el supuesto negado la Demanda obligatoriamente, tenía que declararse, en parte con lugar. Pues como ya dije anteriormente, mi Co-poderdante, le envió una misiva, al demandado, en la cual le notificaba, que a partir del día 14 de Marzo de 2006, todo lo relacionado con la desocupación de la oficina, pago de alquileres, condominio, eran con la Doctora AURORA ROJAS, que es el documento que el demandado, no impugnó y quedó reconocido, tal y como lo expresó, la Juez de la causa. Así mismo Ciudadana Magistrada la Sentenciadora, violó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se atuvo a lo alegado y probado en autos, pues ni tan siquiera entró a valorar las pruebas, a pesar de que está todo probado en el expediente como es la deuda que tiene el demandado con mi Co-representado de alquileres, condominio y Abogados dentro de la oficina. No se aplicó Justicia en éste caso, por el formalismo, al que se atuvo la Sentenciadora, como es mi supuesta falta de cualidad. “
Al analizar lo alegado por la parte demandante, muy respetuosa de su criterio, considera quien aquí juzga que la operadora de Justicia del a quo, no erró al no entrar a conocer el mérito de la causa, ni mucho menos valorar las pruebas; pues tal como bien lo dejó sentado, era necesario analizar el presupuesto procesal para que procediese o no la pretensión. No se fundamentó ello en la falta de cualidad de la Doctora Aurora Rojas de Castro, no; sino en que la disposición legislativa contenida en el artículo 34 (encabezamiento) de la Ley de la materia dispone que sólo podrá proceder a demandarse el DESALOJO cuando el contrato objeto de la pretensión lo sea a TIEMPO INDETERMINADO. Entonces, si no existe dicha condición sine qua non, mal puede el juzgador entrar a valorar al fondo, pues sería violentar la característica de una Justicia expedita.
En este sentido debe citarse en que consisten los presupuestos procesales y su consecuencia, así podemos decir que:
La denominación de Presupuestos Procesales se debe originariamente al jurista alemán Oskar Von Bulow, creador de la Teoría de la Relación Jurídica, expuesta para explicar la naturaleza jurídica del proceso.
Al respecto, Bulow expresa que la exposición sobre una relación jurídica debe dar, ante todo, una respuesta a la cuestión relacionada a los requisitos a que se sujeta el nacimiento de aquella. Agrega que se precisa saber entre qué personas puede tener lugar, a qué objeto se refiere, qué hecho o acto es necesario para realizar tal acto.
En cuanto a su denominación, Bulow la propuso para referirse a las prescripciones que deben fijar los requisitos de admisibilidad y las condiciones previas para la tramitación de toda la relación procesal, es decir, las que precisan entre qué personas, sobre qué materia, por medio de qué actos y en qué momento se puede dar un proceso. Además, este autor agrega que un defecto en cualquiera de las relaciones indicadas impediría el surgimiento del proceso. En suma, en estos principios están contenidos los elementos constitutivos de la relación jurídica procesal.
Entre los autores germanos que ha admitido la existencia de los denominados Presupuestos Procesales, aunque con algunos justificables reparos. Así, Adolfo Schonke ha concretado con claridad su pensamiento sobre el tema en consideración, procurando una ajustada definición. Después de recordar la noción de Bulow, en cuanto los considera requisitos o supuestos previos para el nacimiento de la relación jurídica procesal, y que faltando esos elementos el proceso constituiría un hecho aparente, afirma que tal concepción ha sido reconocida como inexacta, toda vez que si los mismos no existen, el proceso igualmente tiene vida, aunque sí admite y destaca que lo son, no para constituir una relación jurídica procesal válida, sino para que pueda dictarse una sentencia sobre el fondo. Por último, agrega que se ha propuesto por ello sustituir la designación de Presupuestos Procesales por otra, como por ejemplo “Presupuestos Procesales de la demanda”, “Presupuestos para que se constituya el pleito, o “presupuestos para una sentencia sobre el fondo”. Pero es preferible mantener la expresión de Presupuestos Procesales ya generalizada, pues las nuevas denominaciones que se han citado son, en parte también imprecisas y han conducido a errores de interpretación.
También ha sido observada la denominación de Presupuestos Procesales por otro destacado procesalista alemán como es Kisch, quien manifiesta que sin razón alguna se la emplea, pues si el Tribunal tiene que examinar si tales requisitos se han cumplido y ese examen forma parte del proceso mal pueden ellos mismos ser presupuestos de éste.
Por su parte Rosenberg se pronuncia afirmativamente acerca de la existencia de los llamados Presupuestos Procesales, haciendo una distinción entre éstos y los que califica de impedimentos de esa índole, así como también respecto de la forma y oportunidad de su declaración judicial. Sin embargo, no es dado colegir, interpretando su pensamiento, la dualidad existente entre requisitos de admisibilidad (verdaderos presupuestos procesales) y los que se refieren a la fundabilidad, vinculados al mérito de la causa.
Entre los procesalistas italianos, no obstante los reparos que también se han formulado respecto de la denominación que nos ocupa, proponiéndose, entre, otras, las de “Presupuestos del conocimiento del mérito”, “Extremos exigidos para decidir el fondo de la cuestión”, o ”Condiciones para la sentencia de mérito”, lo cierto es que se ha preferido mantener la expresión empleada por Bulow y también por Chiovenda, quien los definió como las condiciones para que se consiga un pronunciamiento cualquiera, favorable o desfavorable, sobre la demanda.
Expuesto lo anterior, debe ensayarse una definición y se podrá decir que los Presupuestos Procesales son aquellos necesarios para que pueda nacer la obligación del juez de dictar sentencia de merito sobre las pretensiones ante él alegadas, Chiovenda, define a los Presupuestos Procesales como las condiciones necesarias para conseguir una sentencia cualquiera, sea favorable o desfavorable a una parte, o como condiciones necesarias para que la relación jurídica procesal o el proceso civil se desarrolle o constituya normalmente, es decir, con eficacia; por su parte para Monroy Gálvez, son los requisitos esenciales para la existencia de una relación jurídica procesal válida.
Sin embargo, Monroy Gálvez indica que la falta o defecto de un Presupuesto Procesal no significa que no hay actividad procesal, sino que la ejecución de ésta se encuentra viciada. Esto es tan cierto –dice el autor- que sólo se detecta la falta o defecto de un Presupuesto Procesal al interior de un proceso, es decir, durante su desarrollo. Monroy agrega que conviene precisar que si bien un proceso está viciado, si se inicia con ausencia o defecto de un presupuesto procesal, puede presentarse el caso que se inicia válidamente, sin embargo, bastará que en cualquier momento desaparezca o defecciones un presupuesto procesal para que la relación jurídica procesal que empezó bien se torne viciada desde ese momento en adelante. .
No es suficiente que el actor presente su demanda ante un organismo jurisdiccional para que el proceso se constituya y desarrolle validamente, sino que es imprescindible que se cumpla con determinados requisitos mínimos para que una relación jurídica procesal nazca validamente. Ya hemos dicho que tales requisitos Bulow los denominó Presupuestos Procesales, denominación que prácticamente ha sido acogida en forma unánime por la doctrina.
En efecto –indica Guasp- que dichos requisitos o condiciones que ha de reunir el proceso para considerarlos válido, refiriéndose en términos generales y no a los actos aislados del proceso.
Ahora bien, teniendo como presupuesto el que el artículo 34 de la Ley Especial en materia arrendaticia, invocado por la demandante, requiere que para demandar EL DESALOJO del arrendatario, el Contrato suscrito lo sea A TIEMPO INDETERMINADO, en consecuencia no es procedente la acción de DESALOJO promovida por la parte demandante; siendo en consecuencia INADMISIBLE la pretensión incoada. Y ASÍ SE DECIDE.
En relación a los hechos invocados por la recurrente, como que pasaron en presencia de la Juez a quo, la Abogado Aurora Rojas si así lo considerare necesario y conveniente está en la libertad de disponer de los recursos procesales y legales consiguientes, pues no corresponde a este Juzgado entrar a conocer de ello.
Por consiguiente la demanda no debe declararse SIN LUGAR como lo hizo el a quo, sino que la demanda debe declararse INADMISIBLE. Y ASÍ SE DECLARA. De allí que esta Alzada debe MODIFICAR el Dispositivo de la Sentencia recurrida. Y ASÍ SE DECIDE.
Por último, como consecuencia de lo anterior este Juzgado prescinde de entrar al análisis del mérito de la causa por cuanto lo considera inoficioso, en atención a lo dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
III
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, conforme a las facultades establecidas en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación ejercido por la Abogado Aurora Rojas de Castro, con el carácter indicado en autos, contra la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2006.
SEGUNDO: CONFIRMA (CON MODIFICACIÓN EN EL TEXTO DEL DISPOSITIVO), la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2006.
TERCERO: SE DECLARA INADMISIBLE LA pretensión de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JORGE ANTONIO CARRERO NECKER, a través de sus Apoderados Judiciales Abogados AURORA ROJAS de CASTRO y EDIXON ORTIZ ANGARITA, contra el ciudadano JUAN EVANGELISTA ZAMBRANO, todos identificados en autos, en su carácter de Arrendador y Arrendatario en su orden, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de julio de 2001, bajo el Nº 86, Tomo 79, folios 187-190, sobre un inmueble (oficina) ubicado en el Centro de Profesionales “Forum”, calle 5, con carrera 2, oficina 8-A, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
CUARTO: Se condena al recurrente al pago de las costas del recurso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 en concordancia con el encabezamiento del artículo 14 y con el contenido del artículo 233, todos del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, mediante Boleta que será librada por la Juez y dejada por el Alguacil en los respectivos domicilios procesales de las partes, de acuerdo a lo contemplado en el artículo 174 ejusdem. Líbrense Boletas. Una vez notificadas las partes conforme a la Ley, la causa continuará su curso legal.
QUEDA MODIFICADA LA SENTENCIA APELADA.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Primero de los Municipios Torbes y San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Dada, firmada sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los veintiún días del mes de Julio de dos mil seis. Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,
Abg. Yittza Y. Contreras B.
Abg. Jeinnys Contreras
LA SECRETARIA,
En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, a las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 p.m.) y se dejó copia certificada para el Archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,
Abg. Jeinnys Contreras
|
