TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE: JOSE NEPTALI PEREZ PEREZ y CEFORA DOLORES MENDEZ DE PEREZ, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.548.562 y V-1.558.888.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JUAN CARLOS MARQUEZ ALMEA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 90.937

DEMANDADA: GERARDO ENRIQUE GOMEZ PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.631.648, de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JUAN LUIS SUAREZ NOVOA y DIAMELA CALDERON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 8.152 y 31.109

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento (Apelación)

NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado JUAN CARLOS MARQUEZ ALMEA, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; la cual declaró sin lugar la demanda y condenó en costas a la parte demandante.
La apelación fue efectuada en fecha 12 de Junio de 2006, por lo cual se considera realizada dentro del lapso oportuno y se ordenó oírla en doble efecto, correspondiéndole a esta alzada su conocimiento en virtud del sorteo de distribución realizado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 16 de Junio de 2006, siendo recibidas dichas actuaciones en esta alzada, en fecha 26 de Junio de 2006.
El Tribunal considera que el Juzgado de la causa explanó los hechos acaecidos en este juicio en una forma veraz y, en consecuencia, acoge la parte narrativa efectuada por dicho Tribunal y la da por reproducida. No obstante, cree conveniente efectuar resumidamente una relación de tales hechos, de la siguiente forma:
La parte actora acude al Juzgado de la causa para demandar – como en efecto formalmente lo hace –, al ciudadano Gerardo Enrique Gómez Pacheco, por resolución del contrato de arrendamiento y para que una vez declarada con lugar la demanda se le ordene la entrega del apartamento dado en arrendamiento, así como los costos y costas del juicio.
Estimó la demanda en Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00). Solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.
Los actores fundamentan su demanda exponiendo que son arrendadores de un apartamento distinguido con el número P-2 construido sobre la platabanda del inmueble de su propiedad, ubicado en la carrera 24 entre calles 11 y 12 de Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal. Que el arrendador del inmueble es el ciudadano Gerardo Enrique Gómez Pacheco, tal como consta en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de Junio de 2004.
Alega que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el mismo se pactó por un año, prorrogable por un período más, a partir del 30 de mayo de 2004, y que a la fecha se encuentra vigente. Manifiesta que en la cláusula segunda del contrato se estableció que el canon de arrendamiento mensual es de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) por mensualidades adelantadas, siendo cancelado por el arrendatario desde el inicio de la relación los días 30 de cada mes.
Igualmente expresan que en la cláusula décima del contrato se estableció que el arrendatario entregaba en calidad de depósito la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) los cuales serán entregados una vez les sea entregado a los arrendadores el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió el arrendatario.
Manifiesta que en la citada cláusula segunda del contrato las partes convinieron en que si el arrendatario dejaba de pagar un mes de arrendamiento, los arrendadores tendrían derecho a rescindirlo, quedando obligados a cumplir con todo lo estipulado y a pagar los gastos que se ocasionen; asimismo en la cláusula séptima se establece que el incumplimiento de cualquier cláusula da derecho a los arrendadores a poner fin al contrato y exigir su cumplimiento.
Arguyen los demandantes en su libelo de demanda que el día 30 de marzo de 2006, cuando debía pagar el arrendatario el canon correspondiente al mes de abril del 2006, el mismo no procedió a realizar el pago, incumpliendo con ello lo establecido en el contrato de arrendamiento, por tanto a su decir hay una violación a la obligación del arrendador de pagar el canon de arrendamiento, lo cual según afirman los demandantes debía realizarse el día 30, siendo ese el momento y no habiendo otra oportunidad para realizarlo. Por lo que ante tal situación acuden los demandantes para demandar al ciudadano Gerardo Enrique Gómez Pacheco.
El Tribunal a-quo le dio entrada y ordenó la citación de la parte demandada para que conteste la demanda incoada en su contra.
A los folios 31 al 38, se encuentra inserto escrito de contestación a la demanda presentado por el ciudadano Gerardo Enrique Gómez Pacheco, asistido por la abogado Diamela Coromoto Calderón Briceño. En el referido escrito, expone la parte demandada que contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto a su decir la demanda fue intentada con la finalidad de burlar sus derechos a la prorroga legal de un año que le correspondería si el contrato no se hubiere convertido a tiempo indeterminado, por mandato de las mismas cláusulas del contrato.
Manifiesta en su escrito de contestación que se creó en su contra un fraude procesal con el fin de mancillar su dignidad y honor para producir una trama judicial con el fin de beneficiar a los demandantes y considerarlo como una persona que ha incumplido el pago de sus obligaciones y a así arrebatarle un beneficio que por ley se le concede a los arrendatarios a tiempo determinado.
Expone que el día 30 de Marzo del 2006 el ciudadano José Neptali Pérez Pérez no le recibió el pago del arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2006, alegando que no tenia facturas para hacer los recibos, y que tal situación continúo ese día y los subsiguientes, todo para crear una trampa y hacerle perder su derecho a la prórroga legal si el contrato no se hubiere convertido a tiempo indeterminado.
Manifiesta el demandado, que analizando el libelo se puede deducir que los demandantes tienen el interés de demostrar que es el día 30 de marzo del 2006 y no otro subsiguiente cuando debía hacer el pago de canon de arrendamiento y para ello solicitan que exhiba las facturas que ha cancelado en los meses anteriores.
Alega que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento el contrato está rescindido por cuanto transcurrió el año y medio sin que se hubiere hecho otro y por cuanto él permaneció como inquilino y el ciudadano José Neptali Pérez le siguió recibiendo el canon de arrendamiento sin problema, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por tanto a su parecer el procedimiento que se empleó para demandar la resolución del contrato no es la vía idónea, pues se debe sustanciar mediante la aplicación del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además de todo esto manifiesta que la cláusula segunda del ya mencionado contrato de arrendamiento no puede ser aplicada en los casos de contratos a tiempo indeterminado por que en materia inquilinaria los derechos son irrenunciables y de lo contrario se estaría violentando el orden público.
En el mismo escrito de contestación procede el demandado a reconvenir a los ciudadanos José Neptali Pérez Pérez y Cefora Dolores Méndez de Pérez, para que convengan o sean condenados por el Tribunal a: 1) Que se declare rescindido en contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de Junio de 2004, anotado bajo el No. 02, Tomo 106, folios 3 y 4. 2) Que el contrato de arrendamiento así rescindido como está se declare como contrato a tiempo indeterminado. 3) Que por ser un contrato a tiempo indeterminado no es susceptible solicitar la resolución del contrato por el supuesto incumplimiento del pago de una mensualidad. 4) Que se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la demandada. Estimó la reconvención en la suma de Novecientos Mil Bolívares.
En fecha 16 de Mayo del 2006,el Juzgado a-quo declaro inadmisible la reconvención propuesta.
En la parte motiva de la sentencia el sentenciador examinará, en detalle, los hechos contradichos.
En la oportunidad legal correspondiente, las partes en lid promovieron las pruebas que creyeron más conveniente a la mejor defensa de sus derechos y lo hicieron de la siguiente forma:

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

1.- PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR EL ACTOR.
En el lapso de promoción de pruebas promovió las siguientes:
1- Documentales: original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de Junio de 2004, anotado bajo el No. 02, Tomo 106, folios 3 y 4.
Este documento lo valora el Tribunal por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2- Original de la carta enviada por la parte actora0 al demandado, en fecha 10 de diciembre del 2005.
Este documento lo valora el Tribunal por cuanto no fue impugnado y le otorga el mérito jurídico que le asigna el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3- Copia certificada del documento de propiedad del inmueble arrendado.
Este documento lo valora el Tribunal por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

4- Original de factura de fecha 30-03-2006 al 30-04-2006, por un monto de cuatrocientos mil bolívares que corresponde a la mensualidad no pagada y adeudada por el demandado.
Este recibo al no ser impugnado por la parte actora el Tribunal lo aprecia y le asigna el valor contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

5- Promueve conforme a la comunidad de la prueba el contenido de las facturas promovidas por la parte demandada.
Esta prueba la aprecia el Tribunal y la valora conforme al artículo 509 en concordancia con el 507 del Código de Procedimiento Civil.

6- Promueve conforme a la comunidad de la prueba el contenido de las copias certificadas del expediente 443, presentada por la representación de la parte demandada.
Esta prueba la aprecia el Tribunal y la valora conforme al artículo 509 en concordancia con el 507 del Código de Procedimiento Civil.

2.- PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS POR EL DEMANDADO
En el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes:
1- El valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de Junio de 2004, anotado bajo el No. 02, Tomo 106, folios 3 y 4.
Este documento lo valora el Tribunal por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2- Copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias signado con el No. 443 del Juzgado Tercero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial.
Este documento lo valora el Tribunal por ser documento expedido por funcionario facultado para dar fe pública de ellos y, por lo tanto, le asigna el valor jurídico contenido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3- Veintitrés (23) Recibos de pago expedidos por el ciudadano José Neptali Pérez Pérez, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2004 al mes de febrero del 2006.
Estos recibos al no ser impugnados por la parte actora el Tribunal los aprecia y le asigna el valor contenido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVA

Siendo la oportunidad procesal para producir decisión, en la presente causa el juez a-quem, acoge para ello los principios reguladores de su conducta, contenidos tanto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el Código de Procedimiento Civil y en las normas adjetivas. Así mismo se ciñe estrictamente a los artículos 49 y 257 de la Constitución Nacional, y 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil.
Explanados los principios anteriores este sentenciador, pasa a continuación a conocer de la apelación y lo hace en los siguientes términos:
Después de realizado el estudio de la presente causa concluye este sentenciador que la misma consistió en una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario en su obligación de cancelar un canon de arrendamiento. Que la misma es intentada por los ciudadanos JOSE NEPTALI PEREZ PEREZ y CEFORA DOLORES MENDEZ DE PEREZ, quienes suscribieron el contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita, con el ciudadano GERARDO ENRIQUE GÓMEZ PACHECO el 07 de Junio del 2004. Dicho contrato contiene, en su cláusula segunda que la falta de pago de una mensualidad dará derecho a los arrendadores a declarar rescindido el contrato. Alegaron los demandantes que solicitaron la resolución del contrato por cuanto el arrendatario ha incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento y está insolvente en lo que respecta al canon de arrendamiento del mes de Abril del 2006. Que este incumplimiento ha hecho que surja a su favor el derecho ejercer la acción de resolución de contrato y como consecuencia de ello solicitar el pago del canon vencido y resarcimiento por los daños y perjuicios sufridos por el hecho del incumplimiento del arrendador.
Al producirse la contestación de la demanda, el arrendatario demandado contradice la demanda alegando que es falso que se encuentre insolvente en el pago del canon correspondiente al mes de Abril del 2006, puesto que el ciudadano José Neptali Paredes no le quiso recibir el pago, con la excusa que no tenia factura para emitirle el correspondiente recibo, que lo que realmente traman los demandados es tratar de burlarle su derecho a la prórroga legal que le corresponde puesto que el contrato paso a ser un contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado y en este alegato esgrime su defensa.
Ahora bien, en virtud de las defensas expuestas por las partes, así como los argumentos expuestos por el Juzgado a-quo, con relación al contrato de arrendamiento, considera prudente este sentenciador verificar si el mismo se puede calificar como un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, y para ello observa lo siguiente:
Dispone la cláusula tercera del contrato que:

“…TERCERA: la duración de este contrato es de un (01) año a partir del día 30 de Mayo del 2004, prorrogable por un período más pero si una de las partes con un mes de anticipación al vencimiento de cada periodo de seis meses, una cualquiera de ellas manifestare a la otra parte su deseo de continuar el contrato, de hecho y de derecho quedará rescindido dicho contrato, sino hubiese manifestaciones algunas por las partes, quedará renovado dicho contrato, por seis meses más, al cumplirse año y medio de este contrato quedará rescindido…” (Subrayado del Tribunal)

Según el contenido de esta cláusula contractual es evidente que el contrato tiene un plazo fijo de un año que puede ser prorrogado por un período igual de tiempo, pero si antes de su vencimiento las partes manifestaren su deseo de continuarlo el mismo quedará rescindido. Igualmente expresa que quedará rescindido al cumplirse año y medio.
Ahora bien se puede apreciar que esta cláusula presenta una redacción carente de lógica y contradictoria, lo cual le atribuye una condición de ambigüedad y obliga a este Juzgador a su interpretación de conformidad con el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto este Juzgador en virtud de que el contrato presenta la particularidad indicada, en su redacción procede a interpretarlo de la siguiente manera: Los arrendatarios y el arrendador establecieron el contrato a plazo fijo de un año con la posibilidad de prorrogarlo por un tiempo igual, es decir otro años más, pero sujeto a la condición de que si las partes manifestaren su voluntad de no continuarlo, el mismo sería rescindido, por lo tanto esta es y ha sido la voluntad de las partes, y prueba de ello lo constituye la carta enviada por el arrendador José Neptalí Pérez Pérez al ciudadano Gerardo Enrique Pacheco, en fecha 10 de diciembre del 2005, inserta al folio 95, donde él mismo le manifiesta que la relación arrendaticia entre ellos se dará por terminada en fecha 30 de mayo de 2006, la cual no fue desconocida ni impugnada por la parte demandada.
Respecto a la expresión “…al cumplirse año y medio de este contrato quedará rescindido…” no puede este juzgador darle algún valor jurídico por cuanto estaría desmejorando la condición a la que inicialmente pactaron las partes.
En consecuencia, siendo la voluntad de las partes según la cláusula tercera del contrato que rige la relación arrendaticia, que el término del mismo fuera de un (01) año prorrogable por otro período igual, sin haber manifestación contraria sobre el particular, quien aquí juzga concluye que el contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos JOSE NEPTALI PEREZ PEREZ y CEFORA DOLORES MENDEZ DE PEREZ, con el ciudadano GERARDO ENRIQUE GÓMEZ PACHECO, es un contrato a tiempo determinado. Y así se decide.
Por otra parte al haber decidido este Tribunal que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es a tiempo determinado, procede este sentenciador a verificar si efectivamente procede o no la resolución del contrato de arrendamiento mencionado, por haber el demandado incumplido en el pago de un canon de arrendamiento, tal cual como lo establece la cláusula segunda del ya citado contrato, y al respecto hace las siguientes consideraciones:
En la cláusula segunda del contrato establece que:

“…SEGUNDA:… Queda expresamente convenido que la falta de pago de una mensualidad o canon de arrendamiento dará derecho a LOS ARRENDADORES a declarar rescindido el presente contrato…”

Por cuanto las partes convienen en que la falta de pago de una mensualidad dará derecho a rescindir el contrato y en aplicación al contenido del artículo 1.159 que expresa que: “… Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”, en virtud de que efectivamente la parte demandada se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del 2006, por cuanto no se evidencia en autos que el arrendatario efectivamente haya efectuado dicho pago, y por el contrario se evidencia de las copias certificadas del expediente de consignaciones No. 443 que el demandado hace tal consignación ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de forma extemporánea, pues el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que si el arrendador se rehusare a recibir el pago del arrendamiento, tiene el demandante la potestad de realizar la consignación ante Tribunal de Municipio dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y en el presente caso se constata según las copias certificadas insertas a los folios 43 al 55, que la consignación efectuada por el ciudadano Gerardo Enrique Pacheco Gómez fue realizada en fecha 24 de Abril de 2006, por tal razón considera este sentenciador que la misma fue efectuada de manera extemporánea. En consecuencia, se encuentra el demandado en estado de insolvencia, por lo que es procedente la acción de resolución de contrato incoada. Y así se decide

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: DECLARA CON LUGAR LA APELACION interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante abogado JUAN CARLOS MARQUEZ ALMEA.
SEGUNDO: DECLARA CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por los ciudadano JOSE NEPTALI PEREZ PEREZ y CEFORA DOLORES MENDEZ DE PEREZ, debidamente asistidos por el abogado JUAN CARLOS MARQUEZ ALMEA, contra el ciudadano GERARDO ENRIQUE GOMEZ PACHECO, todos ya identificados. En consecuencia, queda resuelto el contrato suscrito por ambas partes, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 07 de Junio de 2004, anotado bajo el No. 02, Tomo 106, folios 3 y 4.
TERCERO: Queda Revocada la sentencia apelada.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los Trece (13) días del mes de Julio de dos mil seis. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
(fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez.- Juez Temporal.- (fdo) Guillermo Antonio Sánchez Muñoz- Secretario.- Esta el sello del Tribunal.