TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

195º y 146º

PARTE DEMANDANTE: LACOR C.A. Sociedad Mercantil inscrita ante la oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha primero (01) de junio de 1.984, anotada bajo el No. 37, tomo 4-A, representada por su presidente EDGAR ENRIQUE LAGUADO SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.784.733, de este domicilio, en su carácter de RECURRENTE.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado RAFAEL R. CAÑIZALEZ SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.208.097, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 45.405, de este domicilio, según poder conferido por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 11 de enero de 2.001, quedando anotado bajo el No. 31, tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

PARTE DEMANDADA: ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN CRISTOBAL.

MOTIVO: RECURSO DE NULIDAD DE EFECTOS PARTICULARES.

EXPEDIENTE: No. 1552-2001

PARTE NARRATIVA
Se inicia la presente causa por Recurso de Nulidad de Efectos Particulares presentado por el abogado RAFAEL R. CAÑIZALEZ SANCHEZ, actuando como apoderado de LACOR C.A., ya identificados, en el que expone: Que su mandante es inquilino de un local comercial ubicado en la quinta avenida, entre calles 11 y 12, cuyo número catastral es 11-41, anexo al Edificio Lacor de esta ciudad de San Cristóbal, desde el año 1.983, según consta de contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el ciudadano RAMON ZACARIAS MENDEZ por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha dos (02) de agosto de 1.983, anotado bajo el No. 144, tomo 5 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y renovado automáticamente en su primera oportunidad, según consta de documento autenticado por ante la misma Notaría en fecha 23 de noviembre de 1.987, anotado bajo el No. 95, tomo 09 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría, haciéndose las demás renovaciones automáticamente y de palabra, sólo modificándose el canon de alquiler. Inicialmente dicho inmueble constaba de local comercial en la primera planta y un sótano para vivienda, del cual pagaba cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo) mensuales y hoy sobre el mismo inmueble existe un edificio de usos múltiples con tienda por departamentos, dos sótanos, una primera planta, y un primer piso, no pudiendo distinguirse el inmueble original motivado a una serie de reformas y mejoras que fueron hechos por su representada, con dinero de su peculio, cancelando actualmente como canon de arrendamiento la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) mensuales. Pero es el caso que por ante la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, la ciudadana ELIA BLANCO DURAN DE MENDEZ, en su condición de cónyuge del arrendador inició un procedimiento de regulación de alquileres, según expediente No. 040-2000, sobre el inmueble ocupado por su mandante, procedimiento que fue tramitado y decidido fijándose un canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 1.534.737,15) mensuales, producto de aplicar la renta legal anual del 9% al valor total del inmueble, que según el informe técnico (avalúo) para regulación, arrojó un monto “para efectos de regulación” (mención no regulada por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues ningún inmueble tiene un valor propio o real, y otro valor solo a los efectos de regulación) como lo pretendió establecer la Alcaldía de San Cristóbal, en la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y UNMIL SEISCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 204.631.620,32), según datos contenidos en el expediente administrativo, en el que no se tomó en cuenta el hecho de que las mejoras sean propiedad del inquilino, tal como lo expuso a la Jefe de División de Inquilinato en su debida oportunidad, y tal como lo ratifica el arrendador mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 09 de enero de 2.001, anotado bajo el No. 36, tomo 04, donde el arrendador declara y ratifica públicamente que las mejoras realizadas en el inmueble de su propiedad, fueron autorizadas en su totalidad por el arrendador y las mismas son de la única y exclusiva propiedad de la arrendataria y este hecho no fue valorado por la Jefe de División de Inquilinato en su debida oportunidad a los efectos del cálculo de la regulación, ya que sólo se ha debido tomar como base el precio del terreno, mas no el precio de las mejoras, debido a que las mismas son propiedad de la arrendataria. Es por ello que observa que el acto administrativo impugnado tiene los siguientes vicios: PRIMERO: El avalúo elaborado por la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre el cual se calculó el porcentaje de rentabilidad establecido por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación del área, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, que arroja al final la estimación del valor total del inmueble, encontrándose todo esto en el Informe Técnico para Regulación, no apareciendo por consiguiente determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguna a los elementos legales de obligatorio análisis, cuya mención expresa es de ineluctable cumplimiento como contenido del acto administrativo pertinente debiendo por lo demás, indicarse su incidencia en la respectiva valoración, determinando tales omisiones la existencia del vicio de inmotivación en el avalúo practicado por la Administración y consecuencialmente el crecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, haciendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por infringir el artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: Que el órgano regulador incurre en un vicio cuando asigna al inmueble un valor en su totalidad cuando ha debido separarlos (construcciones, terreno) tomando en cuenta los argumentos de la arrendataria, en cuanto a la propiedad de las mejoras o construcciones, desconociendo totalmente el derecho de propiedad que tiene el arrendatario sobre las mejoras y/o construcciones, ya que las mismas fueron realizadas por éste en su totalidad y con dinero de su peculio, incurriendo igualmente en error al confundir el valor que el perito asigna a las construcciones, con el valor que se le asigna al terreno en el informe técnico para regulación, cuando ha debido valorar y tomar en cuenta el hecho de que las construcciones y/o mejoras son propiedad de la arrendataria y de esta manera fijar el monto del canon mensual, señalando como conclusión que el acto de regulación se basa en una resolución que no valoró el hecho de que las mejoras o construcciones sean propiedad del arrendatario, tal como lo reconoce en documento público el propietario o arrendador y se aplica un canon mensual que no es el que realmente le corresponde al inmueble objeto de regulación, por cuanto presenta características especiales que deben ser valoradas en su definitiva, como lo es la existencia de dos (02) propietarios: uno sobre las mejoras o construcciones (el arrendatario) y otro sobre el terreno (el propietario arrendador). TERCERO: que la administración interpreta erróneamente la base legal y por consiguiente el fundamento del acto administrativo, que es el artículo 30 del mencionado Decreto Ley, cuando se aparta de las prescripciones allí contenidas y acoge una actuación arbitraria y discrecional que infringe dichas normas, y que constituye un vicio de nulidad de conformidad con lo previsto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Por lo que los vicios denunciados han influenciado en forma determinante en la decisión de fondo que es la fijación de los cánones de alquiler del inmueble ocupado por su representado objeto de la regulación al establecerse un monto para dichos cánones definitivamente superior. Es por lo que solicita al Tribunal se pronuncie sobre: Los derechos que le corresponden a su representada como propietario de las mejoras y/o construcciones realizadas en el inmueble objeto de la regulación; que declare la Nulidad del Acto Administrativo de Regulación de Alquileres, signado bajo el No. 040-2000 de la nomenclatura de la División de Inquilinato de esa Alcaldía; que para el restablecimiento de la situación jurídica infringida el Tribunal ordene al órgano regulador una vez obtenido los resultados de los pedimentos anteriores, que proceda a dictar un nuevo acto administrativo con el cual fije un canon de arrendamiento más justo y equitativo. Asimismo solicitó la práctica de la notificación del ciudadano Sindico Procurador del Municipio San Cristóbal, en su carácter de Representante Legal del Municipio, de conformidad con lo establecido en el artículo 87, ordinal 2º de la Ley Orgánica de Régimen Municipal. (folios 1 al 10).

Conjuntamente con el recurso de nulidad presentado por ante el distribuidor en fecha dieciséis (16) de marzo de 2001, presentó anexo: el poder otorgado, por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha once (11) de enero de 2001, inserto bajo el No. 31, tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría. (folios 11 al 13); documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha nueve (09) de enero de 2001, anotado bajo el No. 37, tomo 04, donde el arrendador declara y ratifica que las mejoras realizadas al inmueble de su propiedad, fueron autorizadas en su totalidad y que las mismas son de la única y exclusiva propiedad de la arrendataria. (folios 14 y 15); copia fotostática simple del contrato de arrendamiento de fecha dos (2) de agosto de 1.983, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el No. 144, tomo 5 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folios 16 y 17); copia fotostática del contrato de arrendamiento de fecha 23 de noviembre de 1987, anotado bajo el No. 95, tomo 9 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal. (folios 18 y 19); copia fotostática del informe técnico para regulación. (folio 20); copia fotostática de la resolución No. 297 emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal (folios 22 al 26).

Por auto de fecha dos (02) de abril de 2001, este Juzgado acordó antes de pronunciarse sobre la admisión del Recurso de Nulidad recabar de la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, los antecedentes administrativos, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. (folio 27). Y en fecha diecisiete (17) de mayo de 2001 el Tribunal una vez analizado el expediente administrativo, recibido en fecha dos (02) de abril de 2001 y agregado al expediente en fecha treinta (30) de abril de 2001, admitió el recurso de nulidad de acto administrativo de efectos particulares, de conformidad con lo establecido en el artículo 77 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en los artículos 123 y 124 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. En consecuencia acordó notificar al Fiscal General de la República, librar el cartel de emplazamiento a los interesados. (folios 29 al 31). Cartel de emplazamiento que fue recibido por el recurrente en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2001 (folios 32) y consignado por ante el Tribunal en fecha primero (01) de junio de 2001 (folio 33).

En fecha veintisiete (27) de septiembre de 2001, la parte recurrente solicitó a la ciudadana Juez que decidiera el recurso por encontrarse en estado de sentencia y de plazo vencido. (folio 36); diligencia que ratifica en fechas veintiocho (28) de noviembre de 2002 (folio 37), cuatro (04) de marzo de 2004 (folio 38), ocho (08) de junio de 2004 (folio 39), diecisiete (17) de junio de 2004 (folio 40).

En fecha dieciséis (16) de junio de 2005 el Juez Temporal del Tribunal abogado GREGORIO EDECIO PEREZ AGUILAR, se abocó al conocimiento de la presente causa, acordando la notificación de las partes, conforme a los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil (folio 42); notificaciones que fueron practicadas por el Tribunal en fechas veintiocho (28) de junio de 2005 (folio 46) y diecinueve (19) de septiembre de 2005 (folios 47) y en fecha veintidós de noviembre de 2005 la parte recurrente solicitó nuevamente la sentencia en virtud que el expediente tiene cinco (5) años de larga espera. (folio 48).

PARTE MOTIVA

Este Juzgador observando los escritos de la parte recurrente a lo largo del proceso, y analizando todo lo actuado en el juicio, a los fines de decidir observa:

Se inicia el presente procedimiento de nulidad de acto administrativo de efectos particulares mediante escrito libelar, fundamentado en los artículos 77 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el que la parte demandante alega: haber suscrito contrato de arrendamiento desde el dos (02) de agosto de 1983, con el ciudadano RAMON ZACARIAS MENDEZ, por un inmueble, ubicado en la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, quinta avenida No. 11-41, compuesto de una (1) primera planta a nivel de la quinta avenida para estacionamiento mercantil y en la planta baja o sótano un local para vivienda, del cual pagó como canon de arrendamiento mensual la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000, oo) y del cual paga actualmente como canon de arrendamiento, la suma de ciento cincuenta mil bolívares mensuales (Bs. 150.000,oo); alega que a dicho inmueble, le ha hecho una serie de mejoras y reformas con dinero de su propio peculio, existiendo sobre este un edificio de usos múltiples, con tienda por departamentos, (dos (2) sótanos, una (1) primera planta, y un (1) primer piso, lo cual hace que no se pueda distinguir el inmueble original, dichas mejoras y reformas fueron hechas con autorización del arrendador. Pero es el caso que la cónyuge del arrendador ELIA BLANCO DURAN DE MENDEZ, inició procedimiento de regulación de alquileres sobre el inmueble, fijando la Alcaldía el canon de arrendamiento mensual en la suma de un millón quinientos treinta y cuatro mil setecientos treinta y siete bolívares con 15 céntimos (Bs. 1.534.737,15, haciendo caso omiso de que las mejoras eran propiedad de la arrendataria. Por lo que argumenta la nulidad del acto administrativo por las siguientes razones: 1) Que en el informe técnico practicado por la administración se infringió el artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no existen determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento del valor del inmueble. 2) Por que no se le asignó al inmueble los valores separados es decir la construcción y el terreno, tomando en cuenta los argumentos de la arrendataria en cuanto a la propiedad de las mejoras. Por lo que solicita al tribunal se pronuncie sobre los derechos que le corresponden como propietaria de las mejoras; que declare la nulidad de acto administrativo y ordene al órgano regulador que proceda a dictar un nuevo acto administrativo que fije un canon de arrendamiento mas justo y equitativo.

Consta en autos que una vez admitido el recurso de nulidad de acto de efectos particulares, se cumplió a cabalidad con lo establecido en el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, que para tal fecha era la aplicable, que no se hizo presente ningún interesado a darse por citado dentro del plazo de los diez (10) días de despacho siguientes a la publicación y consignación del cartel de emplazamiento; que la parte recurrente no hizo uso de lo establecido en los artículos 126 y 127 de la extinta Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia que establecían: “Durante el lapso de comparecencia tanto el recurrente como los coadyuvantes u opositores a la solicitud que hayan atendido al emplazamiento, podrán solicitar que la causa se abra a prueba, indicando específicamente los hechos sobre los cuales recaerán las que pretendieren promover y producir aquellas que no requieren evacuación” “Los términos de pruebas empezarán a correr en la audiencia siguiente al vencimiento del lapso de comparecencia y serán de cinco audiencias para promoverlas y de quince para evacuarlas. El Tribunal podrá prorrogar este último término por quince días más, cuando así lo exija la naturaleza del caso. Las reglas del Código de Procedimiento Civil respecto de los medios de prueba, admisión y evacuación de las mismas, regirán en este procedimiento en cuanto sean aplicables y salvo lo dispuesto en esta ley” razón por la cual al no haber solicitado el recurrente apertura a pruebas ni haber promovido pruebas en el recurso de nulidad, entra este sentenciador a revisar el expediente administrativo, con el fin de verificar si en dicho expediente se cometió alguna omisión o falta que lo haga incurrir en vicios de nulidad, tal y como lo aduce la parte recurrente:

Se observa que en fecha once (11) de agosto del año 2.000, la ciudadana ELIA BLANCO DURAN DE MENDEZ, titular de la cédula de de identidad No. 176.298, solicitó regulación de alquiler, del inmueble ubicado en la quinta avenida No. 11-41 local comercial, propiedad de RAMON ZACARIAS MENDEZ (folio 1), acompañando a su solicitud de regulación certificado de solvencia municipal (folio 2); misiva remitida al propietario del inmueble, objeto de la acción, dirigida por la Dirección de Salud Ambiental y Contraloría Sanitaria, donde le participa que no le otorga conformación sanitaria al inmueble, por no haberlo podido diferenciar de las edificaciones de Lacor C.A. (folio 4); copia simple del documento de propiedad del inmueble (folios 6 al 9); copia simple del contrato de arrendamiento sin sus respectivas firmas (folios 10 al 11); la cual fue admitida por la División de Inquilinato, conforme al artículo 67 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acordando la notificación de los interesados (folio 12). La cual fue hecha en un periódico de la localidad, ya que no se pudo hacer en forma personal. Una vez cumplidos los requisitos del artículo 73 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se hizo presente la recurrente exponiendo: que realizó al inmueble reformas y mejoras autorizadas por el arrendador ya que iban a llegar a un acuerdo de compra - venta del inmueble, estando en espera de que felizmente lleguen a un acuerdo, razón por la cual están abiertos al dialogo, que considera que el canon de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo) mensuales que cancela está ajustado a la realidad. (folios 23 y 24(; una vez abierto el procedimiento a pruebas la parte recurrente promovió copia simple del contrato de arrendamiento y copia simple del último recibo de canon de arrendamiento cancelado (folios 26 al 29), las cuales fueron agregadas al expediente administrativo (folio 30); una vez vencido el lapso probatorio se elaboró el informe técnico para avalúo del inmueble conforme a lo previsto en el artículo 70 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (folios 31 al 33); y en fecha seis (06) de diciembre de 2000 procedió el órgano regulador a dictar la resolución No. 297 donde resuelve con respecto a las mejoras, que estas deben ser reconocidas por el propietario por la jurisdicción civil ordinaria y fija el canon máximo de alquiler en la suma de un millón quinientos treinta y cuatro mil setecientos treinta y siete bolívares con quince céntimos (Bs. 1.534.737,15) mensuales, (folios 34 al 36), la cual fue notificada en su oportunidad legal, procediendo la parte recurrente a presentar por ante el órgano emisor Recurso de Reconsideración (folios 52 al 58), el cual no fue admitido en virtud de haberse agotado la vía administrativa. (folio 59).

Una vez analizado el expediente administrativo, este juzgador, observa que la parte recurrente en el proceso administrativo, no presentó prueba alguna a ese órgano emisor, con respecto a las mejoras realizadas en el inmueble objeto de la regulación, que hicieran que en el informe técnico elaborado para la regulación del inmueble, se pudieran separar las mejoras y el terreno, solamente expuso que estaba en conversaciones con el propietario para la compra del inmueble. Asimismo, en el presente recurso de nulidad no presentó pruebas que desvirtuaran el informe técnico realizado con respecto a la violación del artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, teniendo este la carga de hacerlo tal y como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que las pruebas en los Recursos de Nulidad deben ventilarse conforme lo dispone el Código de Procedimiento Civil y la parte recurrente no hizo uso de estas. Razón por la cual, al no haber probado ante el órgano administrativo las mejoras realizadas al inmueble y no haber promovido en esta instancia pruebas, debe este sentenciador declarar sin lugar el recurso de nulidad de acto administrativo de efectos particulares interpuesto por falta de pruebas y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR, el Recurso de Nulidad de Acto Administrativo de Efectos Particulares, interpuesto por el abogado RAFAEL R CAÑIZALEZ SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.208.097, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 45.405, actuando como coapoderado judicial de la Sociedad Mercantil LACOR C.A. inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha primero (01) de junio de 1.984, anotada bajo el No. 37, tomo 4-A, contra la Resolución No. 297, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha seis (06) de diciembre de 2000, contenida en el expediente de Regulación No. 040-2000, donde fijó como canon de alquiler máximo mensual para el inmueble ubicado en la Quinta Avenida No. 11-41, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira Libertador, en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 1.534.737,15). En consecuencia queda así confirmada la decisión emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha seis (06) de diciembre de 2000, Resolución No. 297 y una vez quede firme la presente decisión, procédase al archivo del expediente.

Notifíquese a la parte recurrente de la presente decisión.

Asimismo de acuerdo a la Ley Orgánica de Régimen Municipal, notifíquese a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, por intermedio del Sindico Procurador Municipal, mediante oficio con copia fotostática certificada anexa de este fallo, y vencido el plazo de ocho (08) días de despacho siguiente a la constancia en autos de la entrega del oficio, se le tendrá por notificada.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiséis (26) días del mes de enero del año dos mil seis. Años 195º de la Independencia y 146º de la Federación.

GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR
Juez Temporal

MARÍA E. VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria