TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
196º y 147º

DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA FRONTERA S.R.L inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 39, Tomo 10-A de fecha 23 de abril de 1.986: domiciliada en San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira.
APODERADO: GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-9.130.506, abogado en ejercicio de su profesión, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.39.247, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira.
DEMANDADO: JOSÉ ELIÉCER NIETO ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-11.023.672, domiciliado en San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira.
APODERADO: AZAEL PERNÍA FERRER, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio de su profesión, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.31.095, domiciliado en la ciudad de San Antonio del Táchira.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

I
NARRATIVA

La presente causa se inicia mediante libelo de demanda presentado personalmente por el abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, procediendo con el carácter de apoderado de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Frontera S.R.L, por Resolución de Contrato, contra el ciudadano JOSÉ ELIÉCER NIETO ROJAS, ya todos debidamente identificados. Alega la parte actora, que su representada dio en Arrendamiento a los ciudadanos JOSÉ ELIÉCER NIETO ROJAS Y GENTIL EMILIO GONZÁLEZ, este último colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de ciudadanía No. 13.927.470, un lote de terreno de aproximadamente quinientos metros cuadrados (500 mts/2), encerrado en paredes de bloque y columnas, con un portón de hierro, ubicado en la esquina de la carrera 2 con calle 6 de la ciudad de San Antonio del Táchira, según lo previsto en contrato de arrendamiento escrito de fecha 01 de julio de 1.990. Que en dicho contrato se estableció el plazo de duración de dos años partir de la misma fecha, el cual se prorrogaría por lapsos iguales de manera consecutiva y automática, que si bien el mismo se ha venido prorrogando, este vencía el 30 de junio de 2006, siendo el canon actual de arrendamiento la suma de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.250.000,oo) mensuales. Señala también el actor que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, aparte b, se estableció que el Arrendatario no podría sub-arrendar total o parcialmente el inmueble, y en el aparte d, que no podría compartir el uso del mismo con terceras personas y que en la cláusula décima primera, se estableció que el Arrendatario se abstendría de realizar mejoras o modificaciones de cualquier clase en el inmueble, si las mismas no son autorizadas de manera expresa y por escrito por el Arrendador. Razones por las cuales formalmente Demanda al ciudadano JOSÉ ELIÉCER NIETO ROJAS por Resolución de Contrato; señala el demandante que de conformidad con lo establecido en el artículo 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el terreno en cuestión queda fuera del ámbito de aplicación de dicha norma, por tratarse de un terreno urbano no edificado, ya que las mejoras efectuadas por el Arrendatario, se hicieron sin ningún tipo de autorización expresa por parte de la Arrendadora; estima la presente acción en la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.2.500.000,oo) (Folios 1-3) Anexa junto al libelo de demanda copia fotostática simple del documento Poder Especial conferido al abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, por parte de Inmobiliaria Frontera S.R.L, por ante el Juzgado del Municipio Pedro Maria Ureña, en fecha 12 de mayo de 1993, con la anotación que consta en el mismo (f.4 vuelto) Marcado “B” original de Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de julio de 1990; marcado “C” Inspección Judicial practicada por este mismo Tribunal en fecha 30 de marzo de 2006 (f.7-16). Mediante auto de fecha 08 de mayo de 2006, se Admite cuanto ha lugar en derecho la presente demanda; se libra la citación del demandado, la cual es practicada en fecha 17 de mayo de 2006 (f.20) de los folios 25 al 40, recibos de pago; riela a los folios 21 al 24, escrito de contestación a la demanda, por parte del ciudadano JOSÉ ELIÉCER NIETO ROJAS, asistido por el Abogado en ejercicio de su profesión AZAEL PERNÍA FERRER, al folio 42, diligencia del apoderado de la parte demandante, mediante el cual desconoce en su contenido y firma los recibos que rielan a los folios 25 al 40 del presente expediente. De fecha 07 de julio de 2006, escrito de Promoción de Pruebas de la parte demandada (f.45-46); las cuales se agregan mediante auto de fecha 13 de julio de 2006, de fecha 11 de julio de 2006, escrito de Promoción de Pruebas por parte del actor en la presente causa (f.48 y 49) las cuales se agregan mediante auto de fecha 13 de julio de 2006. Mediante sendos autos de fecha 20 de julio de 2006, se Admiten las pruebas promovidas por las partes en la presente causa; al folio 54 riela Poder Apud Acta, conferido por la parte demandada al abogado Azael Pernía Ferrer. A los folios 64 y 66 Boletas de Notificación de las partes en la presente causa, para que comparezcan a objeto de que tenga lugar Acto Conciliatorio, el cual fue realizado el día viernes 29 de septiembre de 2006, no llegándose a conciliación alguna (f.67 y 68).

II
MOTIVA

La controversia principal, se plantea en torno a la demanda que por Resolución de Contrato sobre el inmueble, consistente en un lote de terreno de aproximadamente quinientos metros cuadrados, encerrado en paredes de bloque y columnas, con su portón de hierro de 4x4 metros cuadrados, ubicado en la esquina de la carrera 2 con calle 6 de esta ciudad de San Antonio del Táchira, interpuso la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA FRONTERA S. R. L. a través de su apoderado abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, en contra del ciudadano JOSE ELIECER NIETO ROJAS.
El demandado por su parte, en su escrito de contestación de demanda convino en los hechos expuestos por la parte actora en su escrito de demanda, referidos a las circunstancias del otorgamiento del contrato de arrendamiento de fecha primero de julio de 1990, así como también la existencia de las cláusulas tercera y cuarta del mismo y en la circunstancia de que efectivamente se prorrogó por lo que respecta a él, por cuanto el co-arrendatario inicial Gentil Emilio González no continuó con dichas prórrogas.
Rechaza que el inmueble haya sido sub-arrendado y que lo haya compartido con terceros. Rechaza que haya realizado mejoras y bienhechurías sin solicitar y obtener previamente la autorización expresa y por escrito de la arrendadora. Alega el contrato de arrendamiento que sirve de base para la acción fue suscrito el 1 de julio de 1990, y que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil, el contrato de arrendamiento que se acompañó a la demanda, dejó de tener vigencia y efectos legales, porque no le es aplicable ni la supuesta manifestación de voluntad de no prorroga, ni las cláusulas referentes al subarrendamiento y a la prohibición de no compartir su uso. Por todo lo cual pide que se declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos, incluyendo la condenatoria en costas.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

La parte actora trajo a los autos los siguientes medios probatorios: Contrato de Arrendamiento celebrado por una parte por la INMOBILIARIA FRONTERA S. R. L. de San Antonio del Táchira, y por la otra los ciudadanos José Eliécer Nieto Rojas y Gentil Emilio González, sobre un lote de terreno de aproximadamente 500 metros cuadrados encerrado en paredes de bloque y columnas, con su portón de hierro de 4x4, ubicado en la esquina de la carrera 2 con calle 6 de esta ciudad de San Antonio del Táchira, el cual sería destinado única y exclusivamente para taller de mecánica, y empezaría a correr a partir del primero de julio de mil novecientos noventa, teniendo una duración de dos años, razón por la cual venció el 01 de julio de 1992.
Una vez analizado el contrato de arrendamiento antes referido, del mismo se puede deducir que el inmueble arrendado no se trataba de un lote de terreno sin mejoras, por el contrario estaba encerrado en paredes de bloque y columnas con su portón de hierro y el mismo iba a ser destinado para el uso exclusivo de un taller mecánico, y el cual empezó a correr a partir del primero de julio de mil novecientos noventa. En consecuencia, tal como lo alega el demandado JOSE ELIECER NIETO ROJAS, de conformidad con el artículo 1580 del Código Civil, el mismo dejó de tener vigencia y aplicación el día 02 de julio de 2005, razón por la cual no se le otorga mérito probatorio.
Inspección Judicial, practicada por este mismo Tribunal el día 30 de marzo de 2006 (fl. 12-14) en la cual se dejó constancia de lo siguiente: Que en el lugar donde se encontraba constituido el Tribunal existe un lote de terreno encerrado en paredes de bloque de arcilla, columnas de concreto y un portón metálico como entrada principal del precitado terreno. Que las cuatro paredes que encierran el inmueble están construidas en bloque de arcilla, columnas de concreto, en regular estado de conservación, que las paredes tanto externas como internas están desprovistas de friso. Que el portón metálico que da acceso al lote ya señalado, es de color gris, en metal, corredizo, presentando abolladuras y en general en regular estado de conservación. Que el encargado se identificó como José Eliécer Nieto Rojas, quien es el inquilino, y quien manifestó que cuando entró en posesión del inmueble en el mismo ya se encontraban las mejoras que el Tribunal observó, con excepción del piso que en ese momento estaba cubierto de grasa. Cuando alquiló dio el dinero para que colocaran el techo con láminas de acerolit sobre estructura metálica, lo cual fue descontado de los cánones de arrendamiento, y que posteriormente construyó tres habitaciones en bloque de arcilla sin frisar para depósito y una oficina con paredes de bloque de arcilla, techo de zinc y un baño anexo. El Tribunal dejó constancia que en el inmueble funcionaba un taller mecánico denominado Tri-Maty de San Antonio.
Pese a que esta Inspección fue practicada extra juicio, por haber sido realizada de conformidad con el artículo 1429 del Código Civil, en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se valora como plena prueba para demostrar que las mejoras realizadas por el demandado José Eliécer Nieto Rojas, en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que sirvió de fundamento a la parte actora, para intentar la presente demanda, fueron debidamente autorizadas y descontadas del canon de arrendamiento fijado, y que además en relación a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en sus literales b y d a las que se refiere el actor; de la misma Inspección judicial, queda demostrado que la parte accionada en la presente causa a destinado el inmueble para taller de mecánica y de la misma manera no fue probado que el mismo haya sido sub- arrendado; en cuanto a lo señalado en las cláusulas octava y décima primera ya fue ut supra analizado.
Por su parte el demandado, promovió el mérito del contrato de arrendamiento objeto de la demanda, especialmente la fecha de su otorgamiento, esto es el primero de julio de 1990, el cual ya fue analizado por este Tribunal.
Valor y mérito de los recibos cursantes de los folios 25 al 40 ambos inclusive, consignados con el escrito de contestación de la demanda, referidos al pago de cánones de arrendamiento. Estos recibos fueron impugnados extemporáneamente por el actor, pues habiendo sido consignados con el escrito de contestación de demanda en fecha 14 de junio de 2006, los cinco días de despacho para su impugnación vencieron el 21 de junio de 2006, y el actor los impugnó el 26 de junio de 2006; en tal virtud, se tienen como fidedignos y se valoran de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, para demostrar que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no se trataba de un lote de terreno sin mejoras, por el contrario se trata de un local destinado para el uso de un taller mecánico.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Arístides Alexander Sánchez, José Miguel Vielma García, Luz Villamizar de Medina, Miguel Ángel Villamizar y José Antonio Rincón, domiciliados en San Antonio del Táchira. Estas testimoniales no fueron evacuadas por lo tanto no aportan nada al proceso.
Inspección Judicial, la cual tampoco fue evacuada, razón por lo cual no procede su valoración.
De manera que, de todo lo analizado quedó demostrado que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre la Inmobiliaria Frontera S. R. L. y el ciudadano José Eliécer Nieto Rojas, consistía en un local apto para que funcionara un Taller Mecanico, pues así se desprende del mismo contrato de arrendamiento y de los recibos de pago del canon de arrendamiento, consignados por el demandado, que corren a los folios 25 al 40. Quedó demostrado que el contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha primero de julio de 1990.
A este respecto el artículo 1580 del Código Civil, dispone:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dura hasta por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, pueden extenderse hasta cincuenta años”.
En consecuencia, tratándose de un local para el funcionamiento de un Taller Mecánico, y que el contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha primero de julio de mil novecientos noventa, el mismo dejó de tener vigencia y efectos legales desde el 02 de julio de 2005. Luego entonces, al no tener efectos legales el contrato de arrendamiento que sirvió de fundamento a la parte actora para intentar la presente acción, necesariamente debe concluirse que la demanda tiene que ser declara sin lugar. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de arrendamiento, intentó la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA FRONTERA S. R. L a través de su apoderado abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, en contra del ciudadano JOSE ELIECER NIETO ROJAS, ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Antonio del Táchira a los veintiun días del mes de diciembre de dos mil seis. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez Temporal,

Abg. Pedro Antonio Gáfaro Pernía.

La Secretaria,

Abg. Rossy Mariana Mendoza Rojas.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley siendo las tres de la tarde (3:00 p.m) y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp.1747-06
PAGP/rmmr