TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ADOLFO GUZMÁN VIVAS ARELLANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 156.074.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado LUIS ÁNGEL ANDRADE BRICEÑO, titular de la cédula de identidad N° V- 2.549.383, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.420, según consta en poder apud acta conferido en fecha 30 de octubre de 2006, inserto al folio 8.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana BLANCA FLOR VELEZ SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 9.224.168.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: IVAN ALBERTO MALDONADO BARRIOS, titular de la cédula de identidad N° V- 9.226.140, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 117.792
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: N° 11.146-06.
i
PARTE NARRATIVA:

Se inicia este proceso por libelo de demanda recibido por distribución, presentado por el ciudadano ADOLFO GUZMÁN VIVAS ARELLANO, ya identificado, quien asistido de abogado, manifiesta:
* Que en fecha 31 de diciembre de 2003, celebró contrato de arrendamiento privado con la ciudadana BLANCA FLOR VELEZ SUÁREZ, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Local Comercial de 21 mts2, el cual forma parte de la Granja Michelena, ubicado frente a la Urbanización Las Lomas, pasando la Quebrada La Blanca, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
* Prosigue su exposición, alegando que, en el contrato de arrendamiento antes referido, se estableció en la Cláusula Primera, que el inmueble sería destinado única y exclusivamente como Vivero, obligándose la arrendataria, a decir suyo, a darle el uso para el cual fue destinado; y que igualmente se estipuló en la Cláusula Tercera, que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) mensuales, y que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas daría derecho al arrendador de rescindirlo y de exigir la entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento, siendo por cuenta de la arrendataria todos los gastos judiciales y extrajudiciales así como los honorarios de abogado que ocasionasen por dicho incumplimiento, destacando el demandante, que en la actualidad el canon de alquiler es de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales.
* Afirma de igual manera, que en la Cláusula Octava, quedó establecido que, la arrendataria debería pagar TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) por cada día de mora en la entrega del inmueble. Siendo el caso, a su decir, que la ciudadana BLANCA FLOR VÉLEZ SUÁREZ, ya identificada, le adeuda los cánones de alquiler de los meses de agosto y septiembre de 2006, lo cual equivale a la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) cada mes, y que además fijó su residencia en el inmueble, lo cual, a su criterio ha originado una violación de las cláusulas del contrato aquí referido, por lo que procede a demandarla, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente:
1) Desalojar el inmueble arrendado y proceder a la entrega inmediata del mismo, en las mismas condiciones de mantenimiento, conservación y funcionalidad en que lo recibió. 2) Pagarle la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) como indemnización de daños y perjuicios compensatorios por haber usado el inmueble sin pagar los cánones de alquiler de los meses de agosto y septiembre de 2006, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, así como los que se sigan venciendo hasta la terminación del juicio e igualmente la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) diarios por cada día de mora en la entrega del bien inmueble. Finalmente solicitó Medida de Secuestro sobre el local comercial dado en alquiler.
Fundamentó su acción los artículos: 1133, 1159 y 1160 del Código Civil, y 1, 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00). (Folios 1 y 5).
Acompañó el escrito libelar con: Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado y con el Contrato de Arrendamiento objeto del juicio. (Folios 3 al 6).
En fecha 24 de octubre de 2006, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana BLANCA FLOR VELEZ SUÁREZ, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquel en que constase en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. (Folio 7).
En fecha 07 de noviembre de 2006, el Alguacil informó que el día 06 de noviembre de 2006, le fue firmado recibo de citación por la demandada, ciudadana BLANCA FLOR VELEZ SUÁREZ. (Folio 10).
En fecha 13 de noviembre de 2006, la demandada, ciudadana BLANCA FLOR VELEZ SUÁREZ, asistida de abogado, mediante escrito dio contestación a la demanda en los términos siguientes:
• Negó, rechazó y contradijo:
- Que haya celebrado contrato a tiempo determinado con el demandante, pues a su decir, la relación arrendaticia sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, nació desde el año 1997, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 01 de noviembre de 1997, bajo el N° 75, Tomo 345, de los libros respectivos, el cual anexa, marcado con la letra “A”, el cual, a decir suyo, se ha ido renovando según contrato autenticado por ante la Notaría Pública de San Cristóbal, en fecha 06 de diciembre de 2000, bajo el N° 60, Tomo 208, de los libros respectivos, que agrega en copia fotostática marcada con la letra “B”; y contrato privado de fecha 01 de enero de 2004.
- Que el local dado en arrendamiento sería utilizado solamente como vivero, pues a su decir, tácitamente se prorrogó el contrato con el acuerdo verbal entre las partes de habitar el terreno, dadas las características de la actividad comercial, que requieren su permanencia en el sitio para maximizar la actividad agrícola.
- Que se haya negado a cancelar el canon de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2006, dado que, según su versión, era costumbre de que el Arrendador solicitara el pago del canon de arrendamiento en el local arrendado, no habiendo negligencia de su parte porque aún con o sin el contrato hecho, durante nueve (09) años consecutivos ha cumplido con el pago del alquiler, lo cual afirma desprenderse de las copias fotostáticas de cuarenta y un (41) recibos que anexa marcados con la letra “C”, al tiempo que afirma haber realizado mejoras al inmueble.
- Que deba pagar TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) diarios en caso de que no desocupe el inmueble, pues a su parecer, no ha comenzado a disfrutar de la Prórroga Legal, ya que no ha sido notificada de la finalización del contrato, teniendo derecho a una Prórroga Legal de dos (2) años, que comenzaría de pleno derecho a partir del primero de enero de 2007.
Finalmente solicitó, que no se le de curso a la Medida de Secuestro peticionada en su contra por la parte demandante, y que sea desestimada la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) calculada por el actor, puesto que no se le ha causado daño alguno. (Folios 12, 13 y 14).
En fecha 17 de noviembre de 2006, el demandante asistido de abogado, promovió las siguientes pruebas: Capítulo I. El mérito favorable de los autos, especialmente del Contrato de Arrendamiento privado objeto de la acción, celebrado en fecha 31 de diciembre de 2003. Capítulo II. El derecho a repreguntar testigos. Capítulo III. Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la pretensión. (Folio 62). Siendo agregadas y admitidas en fecha 20 de noviembre de 2006. (Folio 63).
En fecha 27 de noviembre de 2006, se practicó la Inspección Judicial promovida por la parte demandante. (Folio 64).
En esa misma fecha la demandada asistida de abogado promovió mediante escrito las pruebas siguientes: 1. El mérito favorable de los autos, especialmente del libelo de demanda. 2. Documentales: Copia fotostática del Expediente de Consignaciones N° 411-06, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. 3. Testimoniales de los ciudadanos: Luis Ignacio Sánchez, Edgar Azara y Jacqueline Alvarado. (Folios 65 al 72). Siendo agregadas y admitidas en ese mismo día, a excepción de las testimoniales dado que fueron promovidas el último día de pruebas, cuarenta y cinco (45) minutos antes de concluir la hora de despacho y su evacuación sería extemporánea. (Folio 74).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia en este proceso, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Se inicia la presente controversia por demanda de DESALOJO, fundamentada en los artículos: 1133, 1159 y 1160 del Código Civil, y 1, 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; donde el ciudadano ADOLFO GUZMÁN VIVAS ARELLANO, actuando con el carácter de arrendador demanda a la ciudadana BLANCA FLOR VELEZ SUÁREZ, en su condición de arrendataria, en virtud del contrato de arrendamiento privado, celebrado entre ellos en fecha 31 de diciembre de 2003, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Local Comercial de 21 mts2, el cual forma parte de la Granja Michelena, ubicado frente a la Urbanización Las Lomas, pasando la Quebrada La Blanca, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, alegando que la arrendataria no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2006, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, y que cambió el destino del inmueble al fijar allí su residencia, cuando había sido pactado su uso solo para vivero, en razón de lo cual solicitó, que sea condenada en:
1) Desalojar el inmueble arrendado y proceder a la entrega inmediata del mismo, en las mismas condiciones de mantenimiento, conservación y funcionalidad en que lo recibió. 2) Pagarle la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) como indemnización de daños y perjuicios compensatorios por haber usado el inmueble sin pagar los cánones de alquiler de los meses de agosto y septiembre de 2006, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, así como los que se sigan venciendo hasta la terminación del juicio e igualmente la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) diarios por cada día de mora en la entrega del bien inmueble.
Por su parte la demandada en la oportunidad correspondiente, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Negó, rechazó y contradijo:
Que haya celebrado contrato a tiempo determinado con el demandante, pues a su decir, la relación arrendaticia sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, nació desde el año 1997, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 01 de noviembre de 1997, bajo el N° 75, Tomo 345, de los libros respectivos, el cual anexó, marcado con la letra “A”, el cual, a decir suyo, se ha ido renovando según contrato autenticado por ante la Notaría Pública de San Cristóbal, en fecha 06 de diciembre de 2000, bajo el N° 60, Tomo 208, de los libros respectivos, que agregó en copia fotostática marcada con la letra “B”; y contrato privado de fecha 01 de enero de 2004. Que el local dado en arrendamiento sería utilizado solamente como vivero, pues a su decir, tácitamente se prorrogó el contrato con el acuerdo verbal entre las partes de habitar el terreno, dadas las características de la actividad comercial, que requieren su permanencia en el sitio para maximizar la actividad agrícola. Que se haya negado a cancelar el canon de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2006, dado que, según su versión, era costumbre de que el Arrendador solicitara el pago del canon de arrendamiento en el local arrendado, no habiendo negligencia de su parte porque aún con o sin el contrato hecho, durante nueve (09) años consecutivos ha cumplido con el pago del alquiler, lo cual afirma desprenderse de las copias fotostáticas de cuarenta y un (41) recibos que anexa marcados con la letra “C”, al tiempo que afirma haber realizado mejoras al inmueble. Que deba pagar TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) diarios en caso de que no desocupe el inmueble, pues a su parecer, no ha comenzado a disfrutar de la Prórroga Legal, ya que no ha sido notificada de la finalización del contrato, teniendo derecho a una Prórroga Legal de dos (2) años, que comenzaría de pleno derecho a partir del primero de enero de 2007. Por último solicitó, que no se le de curso a la Medida de Secuestro peticionada en su contra por la parte demandante, y que sea desestimada la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) calculada por el actor, puesto que no se le ha causado daño alguno.
Seguidamente esta Juzgadora, antes de proceder a la valoración de las pruebas, considera necesario, una vez revisado y analizado el escrito libelar y el contrato de arrendamiento privado objeto de la presente litis, celebrado entre las partes en fecha 31 de diciembre de 2003, el cual al no haber sido impugnado ni tachado, quedó reconocido conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil; proceder a la calificación del contrato de arrendamiento a los fines de determinar si hay méritos o no para seguir conociendo de la acción.
Con respecto a la CALIFICACIÓN DEL CONTRATO, tenemos que la presente acción fue fundamentada en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre otros, estableciendo el artículo 34 antes referido que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora).

Ahora bien, se infiere de la anterior transcripción, que para la procedencia de la acción de desalojo debe verificarse la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, al respecto tenemos que:
En el Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, inserto al folio 3, ya valorado por esta Juzgadora, se evidencia:
Que en la cláusula SEGUNDA quedó establecido que:
“La duración del presente contrato será de un (01) año, contado a partir del 01/01/2004, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifestare por escrito a la otra su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, con por lo menos un mes de anticipación al vencimiento del lapso establecido o de cualquiera de sus prórrogas. Queda convenido entre las partes que están obligados a firmar la respectiva participación a que se refiere la presente cláusula”.
Observado lo anterior, esta Juzgadora puede apreciar con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración un (1) año.
Por lo tanto del análisis de la cláusula transcrita, las prórrogas automáticas sucesivas que se dieron del contrato de arrendamiento, no lo convirtieron a tiempo indeterminado, pues se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar sucesivamente el mismo una vez fenecido el término fijo de un (1) año, por cuanto en cada una de las prórrogas, por períodos fijos de un (1) año, ninguna de las partes efectuó el desahucio de ley, vale decir, no notificó a la otra con TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no prorrogarlo más, pues de las actas procesales no se desprende actuación alguna que demuestre que haya sido notificada la arrendataria sobre la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia. En tal virtud, el hecho de que la arrendataria hubiere seguido ocupando el inmueble dado en arrendamiento, por las prórrogas automáticas, no produce la tácita reconducción y por tanto no se aplica lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. En razón de lo cual, concluye esta operadora de justicia que no se encuentra lleno el primer supuesto de la norma para la procedencia del desalojo, pues nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, y así se decide.
Tomando como base todo lo analizado, esta operadora de justicia considera inoficioso, continuar con el análisis y valoración de las pruebas aportadas, así como de los requisitos a los cuales se contrae el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocado por el demandante como fundamento de la presente acción, toda vez que erró al instaurarla por DESALOJO, dada la naturaleza del contrato, no siendo procedente en derecho esta demanda, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada INADMISIBLE, y así se decide.

iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la acción de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano ADOLFO GUZMAN VIVAS ARELLANO contra la ciudadana BLANCA FLOR VELEZ SUÁREZ, ambos suficientemente identificadas en esta Sentencia , en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los cuatro (4) días del mes de diciembre de dos mil seis. AÑOS: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo las tres y diez minutos de la tarde (03:10 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal y quedando anotada bajo el N° 220, en el “Libros de Registro de Sentencias”, llevado por este Tribunal en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp Nº 11.146-06.