TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Expediente Nº 1488
En el juicio que por DESALOJO accionara la abogada IRAIMA C. ALARCÓN A., venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-9.461.860, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 38.888, con domicilio procesal en la Avenida 10 entre calles 11 y 12, Escritorio Jurídico Iraima C. Alarcón, centro Rubio, Estado Táchira, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano NELSON ENRIQUE SALAZAR MOTTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.738.671 y domiciliado en Rubio Estado Táchira, contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO CONTRERAS BAUTISTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.192.008, domiciliado en Rubio Municipio Junín del Estado Táchira, representado por el abogado MIGUEL ÁNGEL FLORES MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.283.570 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 18.833; conoce esta Alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la representación judicial de la parte demandada el 16 de octubre 2006 contra la sentencia definitiva dictada el 28 de julio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda; ordenó al demandado el desalojo del inmueble concediéndole un plazo improrrogable de seis (6) meses contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme; y lo condenó a pagar al demandante los daños y perjuicios calculados a razón de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00) mensuales, lo cual suma desde el mes de febrero de 2005 hasta el mes de junio de 2006, la cantidad de tres millones sesenta mil bolívares (Bs. 3.060.000) y los que sigan generando hasta la total y definitiva entrega del referido inmueble.

I
ANTECEDENTES
Mediante escrito fechado 28 de septiembre de 2005 es presentado ante la Secretaría del Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, libelo de demanda por desalojo (folios 1 al 48 junto con anexos).
El 4 de octubre de 2005 el citado Juzgado de Municipio admite la demanda interpuesta y ordena la citación de la parte demandada conforme al procedimiento previsto para la acción intentada (folio 49).
Citado como fue el demandado, según se desprende de diligencia fechada 24 de octubre de 2005 suscrita por el alguacil de ese Tribunal (folios 50 y 51), el 26 de octubre de 2005 contestó la demanda interpuesta (folios 52 al 54) y, otorgó poder apud acta al abogado Miguel Ángel Flores Meneses (folio 55).
El 4 de noviembre de 2005 el Tribunal de Municipio agrega las pruebas promovidas por la parte actora y las admite (folios 56 al 119 junto con recaudos) y, el 9 de noviembre de 2005 agrega y admite las promovidas por la parte demandada (folios 120 al 168).
Mediante diligencia del 9 de noviembre de 2005 la representación judicial de la parte demandada impugnó la cuantía de la demanda, indicando que el Tribunal no es competente para conocer de ella (folio 167).
En fecha 14 de noviembre de 2005 la representación del actor consignó escrito de informes (folios 169 al 172).
Mediante sentencia interlocutoria del 16 de noviembre de 2005 el Juzgado de Municipio se declaró incompetente por la cuantía para conocer del presente juicio y remitió la causa al Juzgado de Primera Instancia en función de Distribuidor.
El 28 de julio de 2006 el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira dictó sentencia apelada, la cual ya fue relacionada ab initio (folios 226 al 244).
Una vez notificadas las partes, mediante escrito fechado 16 de octubre de 2006 el apoderado judicial de la parte demandada interpuso recurso de apelación en contra del referido fallo (folios 289 al 262), el cual es oído en ambos efectos por auto de fecha 27 de octubre de 2006 (folio 264), siendo remitido al Juzgado Superior Distribuidor.
El 10 de noviembre de 2006 este Tribunal Superior previa distribución recibe el presente expediente, le da entrada e inventario bajo el Nº 1488 y el curso de ley correspondiente (folio 267 y 268).
Ahora bien, siendo el día de hoy la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, esta juzgadora lo hace de seguidas previa las siguientes consideraciones:

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El fallo apelado es del tenor siguiente:
“…En síntesis, una vez que adquirió el inmueble arrendado por documento protocolizado el 09 DE FEBRERO DE 2005, se hizo parte como arrendador del contrato de arrendamiento que existía entre la anterior propietaria y el arrendatario JOSÉ ANTONIO CONTRERAS BAUTISTA. Esta circunstancia le fue notificada judicialmente al inquilino el 14 de Junio de 2005, por lo que resulta evidente que para el 04 de Octubre de 2005, fecha en que se admitió la demanda de autos, el actor NELSON SALAZAR, sí tenía cualidad para intentar la acción deducida…
También señaló el a quo que:
…La parte demandada promovió:
1.- Mérito favorable del Expediente de consignación de alquileres, Expediente de Consignación de canones (sic) de arrendamiento que lleva el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta bajo el N° 7921, donde consta que la consignación la siguió realizando el demandado a nombre de Flor Ivonne Álvarez aún después de haber sido notificado. Documental que ya fue valorada y con base en el principio de comunidad de la prueba, se demuestra que el demandado José Antonio Contreras, se encuentra efectivamente en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto no efectuó las consignaciones de los mismos, al nuevo propietario.
2.- Mérito favorable de la Notificación Judicial que realizara la Arrendataria anterior FLOR IVONNE ÁLVAREZ VALDEZ (hoy vendedora) al demandado, mediante la cual se le participó a éste de la venta realizada al demandante, del inmueble objeto de la pretensión. Notificación que la realizó el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta el día 14 de Junio de 2005, de que el día 14 de septiembre de 2005, debía entregar la vivienda en las perfectas condiciones en que fue arrendada, tal como fue pactado en la Cláusula Décima del contrato. En relación a dicha Notificación, ya fue valorada supra… En consecuencia, al notificársele del nuevo propietario y señalársele los datos documentales de la venta realizada, aunado a que el demandado sabía de antemano que el inmueble arrendado estaba en venta, no puede desconocer que no se violó el derecho a la defensa y al debido proceso; en consecuencia, debía consignar a partir de la fecha de la notificación, los canones (sic) de arrendamiento a nombre de este nuevo adquirente; puesto que siendo el documento registrado, uno de efectos erga omnes, y teniendo acceso el público a las Oficinas Registrales, mal puede señalar el demandado que no se le notificó del nuevo adquirente del inmueble arrendado….
Además expresó:
…En el presente caso y siguiendo el criterio doctrinario anteriormente señalado, que este Tribunal comparte, se puede concluir que han quedado totalmente demostrados los tres (3) requisitos de procedencia del desalojo como son: A).- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cual se desprende de documento que en original fue producido por el actor el cual se convirtió a tiempo indeterminado; que el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble es arrendaticio y no de otra naturaleza; de tal manera que al producirse la tácita reconducción se transformó en contrato por tiempo indefinido; B).- La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento, también quedó demostrada. La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, quedó debidamente demostrada, por los testigos que declararon en su oportunidad legal. Razones por las cuales la presente demanda por desalojo interpuesta por la abogado en ejercicio IRAIMA ALARCÓN, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano NELSON SALAZAR, debe prosperar y así debe decidirse en la parte dispositiva del presente fallo…”. (Subrayado de quien sentencia).
Señaló el demandado mediante escrito del 26 de octubre de 2005 que el supuesto nuevo adquirente no ha cumplido con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para reconocerlo como el verdadero propietario de conformidad con la Ley, y entonces ahí sí se aplicaría lo establecido en el artículo 20 de la citada Ley, y no a través de una demanda temeraria; que es por ello que no puede consignarle los cánones de arrendamiento a una persona que no tiene cualidad para ejercer la presente acción, ya que la arrendadora Flor Ivonne Álvarez Valdez es la persona que ha retirado y sigue retirando los cánones de arrendamiento consignados mensualmente.
La falta de cualidad es una defensa perentoria cuya interposición corresponde a la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, ante lo expuesto por el demandado en su escrito de contestación, previamente debe esta juzgadora pronunciarse sobre la falta de cualidad del actor alegada.
Con respecto a la falta de cualidad, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia fechada 14 de diciembre de 2004 dictada en el Expediente N° 03-1487, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, dejó sentado:
“(…). Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión, a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar y c) en algunos casos, el cumplimiento de algunos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, la preparación de la vía ejecutiva, en algunos procedimientos especiales. La legitimatio ad causam, tal y como lo ha dejado sentado esta Sala en reiteradas oportunidades, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado, la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos, se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador, sobre la pretensión, para poder proveer a la pretensión en ella contenida. (…)”.
En el presente caso, la parte demandante consignó copia certificada de documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira de fecha 9 de febrero de 2005, inscrito bajo el N° 44 Tomo 2 del año 2005, que como documento público que es, demuestra que en la fecha indicada el ciudadano Nelson Enrique Salazar Motta adquirió la propiedad de un inmueble constituido por una casa para habitación construida sobre un lote de terreno propio ubicado en la Urbanización Mi Refugio de la ciudad de Rubio del Estado Táchira. También consignó contrato de arrendamiento suscrito entre FLOR IVONNE ÁLVAREZ VALDEZ y JOSÉ ANTONIO CONTRERAS BAUTISTA, como arrendadora y arrendatario respectivamente, autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira el 25 de enero de 2001, anotado bajo el N° 18 Tomo 03, que como documento auténtico que es, sirve para probar que en la referida fecha los ciudadanos arriba mencionados suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble cuyo desalojo es demandado en el presente expediente por el ciudadano Nelson Enrique Salazar Motta. Además, agregó Notificación Judicial signada con el N° 7963-05 del Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, practicada por el citado Juzgado el 14 de mayo de 2005, hecha por la ciudadana Flor Ivonne Álvarez Valdez al ciudadano José Antonio Contreras Bautista, que como documento público que es, sirve para probar que en la fecha supra indicada el Tribunal de Municipios en cuestión se trasladó y constituyó en el inmueble cuyo desalojo hoy se demanda y practicó la notificación peticionada, entregando copia simple de la misma al notificado José Antonio Contreras Bautista.
La notificación in comento textualmente señala:
“(…) Solicito sirva trasladarse y constituirse en la siguiente dirección: (…), a los fines de que notifique al ciudadano JOSÉ ANTONIO CONTRERAS BAUTISTA, (…), o a la persona que allí se encuentre, sobre los siguientes particulares; PRIMERO: Consta en documento autenticado por ante la Oficina Pública de Registro Subalterno de Los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, de fecha 25 de enero de 2.001, anotado bajo el No. 18, Tomo 03, de los libros respectivos que suscribimos contrato de arrendamiento sobre la vivienda ubicada es (sic) esa dirección antes señalada.
Entre otras cosa (sic), se pactó en la Cláusula DECIMA del mismo lo siguiente: DECIMA: “LA ARRENDADORA”, hace constar que el inmueble arrendado está en venta y en caso de ser vendido, “EL ARRENDATARIO” tiene un plazo de noventa (90) días para desocuparlo y entregarlo...
SEGUNDO: Ahora bien, es el caso que la vivienda fue vendida el día 9 de febrero del año en curso, tal como consta en documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el cual quedó inscrito bajo la Matrícula: Año 2.005, Registro Inmobiliario, Tomo 2, Documento No. 44.
TERCERO: En consecuencia, se le notifica al ciudadano JOSÉ ANTONIO CONTRERAS BAUTISTA, ya identificado, que a partir de esta, comienza a correr el termino (sic) de 90 días establecido en la cláusula DECIMA del contrato. Además que deberá entregar la vivienda, en las perfectas condiciones en que fue arrendado, tanto de pintura como de conservación, así como los bienes que constan en el contrato en la cláusula SEPTIMA...”. (Subrayado de quien sentencia).
Ahora bien, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. (Negritas de quien suscribe).
El artículo 46 ejusdem preceptúa:
“Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación”.
Y el artículo 47 de la misma Ley Especial reza:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la enajenación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”. (Negrillas de quien sentencia).
De las normas anteriormente indicadas se desprende que el querer del legislador es preservar la relación arrendaticia y proteger los derechos del arrendatario en caso de que el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, manteniéndose el contrato de arrendamiento incólume ante los cambios de propietario que pueda experimentar el inmueble.
En el caso de marras, nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana Flor Ivonne Álvarez Valdez como arrendadora, quien no es ni era propietaria del inmueble para el 25 de enero de 2001, fecha en que fue suscrito el mismo, ya que en el instrumento protocolizado contentivo de la venta se señala que los propietarios vendedores son los ciudadanos Virgina de Jesús Cumana Graterol y Edgar Enrique Torres Méndez, lo que significa que la ciudadana Flor Ivonne Álvarez Valdez, detentando la simple administración y en conformidad con el artículo 1582 del Código Civil, suscribió dicho contrato. Esta misma ciudadana, Flor Ivonne Álvarez Valdez, es quien notifica al arrendatario hoy demandado que la vivienda fue vendida el 9 de febrero del año 2005, indicándole los datos registrales del instrumento contentivo de dicha operación de compra venta, requiriéndole que en cumplimiento de la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 25 de enero de 2001, debe desocuparlo y entregarlo dentro de los noventa días siguientes a su notificación. Revisada minuciosamente la notificación judicial, no encuentra esta juzgadora que se haya acompañado a la misma copia certificada o por lo menos una copia simple del documento de venta que le permitiera al arrendatario conocer quien es el nuevo propietario del inmueble que ocupa; tampoco se evidencia que la ciudadana Flor Ivonne Álvarez Valdez haya acreditado que dicha notificación la efectuaba en representación del propietario, lo que significa que tal notificación la realizó en su condición de arrendadora, manteniéndose con ella la relación arrendaticia y no con el nuevo adquirente de la propiedad, pues al arrendatario no se le notificó lo contrario, es decir, no aparece que el demandante de autos el ciudadano Nelson Enrique Salazar Motta haya puesto en conocimiento del ciudadano José Antonio Contreras Bautista su condición de nuevo propietario del inmueble, ni que le informara que la relación arrendaticia en lo adelante sería directamente con él y no con la ciudadana Flor Ivonne Álvarez Valdez, siendo obligación del comprador llevar al conocimiento pleno del arrendatario que es el nuevo propietario, y no como fue argumentado en la sentencia apelada, que como le fueron indicados en la notificación judicial los datos registrales, y que siendo público el acceso a la Oficina de Registro Inmobiliario, se entiende que el arrendatario conocía quien era el nuevo propietario.
En criterio de esta operadora de justicia tejido al hilo de las precedentes consideraciones, el ciudadano Nelson Enrique Salazar Motta carece de cualidad para interponer y sostener el presente juicio, en virtud de que no aparece evidenciado de las actas procesales que sea el arrendador del inmueble ocupado por el ciudadano José Antonio Contreras Bautista; y en virtud de la naturaleza de la presente decisión, al tratarse de una sentencia inhibitoria, no resulta procedente examinar el fondo de la pretensión, Y ASÍ SE DECIDE.
III
DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta el 16 de octubre de 2006 por el abogado MIGUEL ÁNGEL FLORES MENESES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano JOSÉ ANTONIO CONTRERAS BAUTISTA, contra de la decisión dictada en fecha 28 de julio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: SE DECLARA la falta de cualidad del ciudadano NELSON ENRIQUE SALAZAR MOTTA, titular de la cédula de identidad N° V-5.738.671, para interponer y sostener el presente juicio por Desalojo en contra del ciudadano JOSÉ ANTONIO CONTRERAS BAUTISTA, titular de la cédula de identidad N° V-3.192.008.
TERCERO: SE REVOCA la sentencia dictada el 28 de julio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
TERCERO: De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas al ciudadano NELSON ENRIQUE SALAZAR MOTTA, ya identificado.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 1488, y regístrese conforme a lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el Secretario en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. En San Cristóbal, a los cinco (5) días del mes de diciembre del año dos mil seis. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
La Juez Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
El Secretario,

JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS
En esta misma fecha 5 de diciembre de 2006, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.), se dictó, publicó y agregó la anterior sentencia al expediente Nº 1488, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
El Secretario,
JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS
JLFdeA./JGOV/.-
Exp. 1488.-