REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. VISTO CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA. I IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: MARIA ELISA HERNÁNDEZ SANDOVAL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.629.245, hábil y de este domicilio; actuando como apoderada de administración y disposición de la ciudadana MERCEDES ELENA SANDOVAL DE HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.887.351, hábil y de este domicilio. PARTE DEMANDADA: EDUARDO GUERRERO MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.614.485, hábil y de este domicilio. APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: TRINA OMAYRA GUERRERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 31.154; según poder otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal de fecha 29/12/2005 (fs. 67 y 68). MOTIVO: Desalojo de inmueble. EXPEDIENTE: Nº 4840. II PARTE NARRATIVA PRIMERO: La ciudadana MARIA ELISA HERNÁNDEZ SANDOVAL actuando como apoderada de administración y disposición de la ciudadana MERCEDES ELENA SANDOVAL DE HERNÁNDEZ, asistida por el Abogado ALEXIS CÁCERES PAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.322; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano EDUARDO GUERRERO MORALES. Fundamentó la acción en los hechos siguientes: -Que el 13/06/1986 su señora madre celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano EDUARDO GUERRERO, sobre un local comercial ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo con calle Carabobo, hoy Avenida Carabobo, signado con el Nº 17-17, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; según el documento autenticado por ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal, anotado bajo el Nº 05, Tomo 55, folios 10 al 12 de los libros respectivos. -Que el local comercial era anexo de una casa para habitación también propiedad de su mamá, que constaba de tres (3) habitaciones, un (1) baño, sala, comedor, cocina y lavadero, la cual de común acuerdo verbal pactaron las partes sería habitada por el ciudadano EDUARDO GUERRERO MORALES, y que se estipuló como fecha de inicio en octubre de 1995. -Que tenía una hermana de nombre MERCEDES ZULAY HERNÁNDEZ SANDOVAL, según la Partida de Nacimiento Nº 528 de la Prefectura del Municipio Pedro María Morantes del Estado Táchira, de fecha 10/08/1954; quien no poseía vivienda para habitar con su esposo RAMÓN ALBERTO FLORES VILLA y sus tres (3) hijos: ALBERTO JOSÉ, CARLOS ALBERTO y LILIAN ELENA FLORES HERNÁNDEZ. Que anexaba declaración jurada de que los ciudadanos MERCEDES ZULAY HERNÁNDEZ DE FLORES y RAMÓN ALBERTO FLORES VILLAR no poseían bienes inmuebles, autenticada por ante la Notaría Pública 2ª del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 06/08/2004. -Que anexaba justificativo de testigos evacuado ante este Juzgado, signado bajo el Nº 2369, donde se ratificada el hecho de que la ciudadana MERCEDES HERNÁNDEZ no tenía vivienda para habitar. -Que el ciudadano EDUARDO GUERRERO MORALES tenía vivienda propia y la tenía arrendada. -Que el inquilino incumplió con las reparaciones menores al inmueble que ocupaba y lo tenía en mal estado, según la inspección judicial realizada por el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, de fecha 07/10/2005, signada bajo el Nº 5844, junto con veinticinco (25) exposiciones fotográficas. -Que en el inmueble había materiales de desecho y basura. -Que solicitó del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad, una inspección en el inmueble para que se dejara constancia del estado y las condiciones del techo y las paredes del mismo, lo cual se realizó en fecha 20/10/2004. -Que habiendo sido infructuosas las gestiones para lograr la desocupación del inmueble, era que demandaba al ciudadano EDUARDO GUERRERO MORALES, para que desalojara el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y la casa para habitación anexa al mismo, o a ello sea condenado por el Tribunal. Estimó la demanda en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) y la fundamentó en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1.594, 1.596, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil (fs. 1 al 47). SEGUNDO: El 10/11/2005 este Tribunal admitió la demanda (f. 48). Mediante diligencia de fecha 19/01/2006 la apoderada de la parte demandada Abogada TRINA OMAYRA GUERRERO, se dio por citada (fs. 66 al 68). El 23/01/2006 la Abogada TRINA OMAYRA GUERRERO, dio contestación a la demanda incoada contra su mandante JOAQUIN EDUARDO GUERRERO MORALES, de la manera siguiente: 1. Oposición de cuestiones previas: a) La del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la existencia de plazo pendiente, ya que el contrato vencía el 15/06/2006 por haberse prorrogado por un (1) año más según el contrato de arrendamiento. b) La del ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, cosa juzgada, pues en fecha 21/08/2003 fue dictada sentencia por este Juzgado la cual agregaba en copia certificada y donde se declaró inadmisible la demanda por desalojo, la cual fue confirmada por el Tribunal 4º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el 05/11/2003, expediente Nº 4131-03. 2. Contestación al fondo: • Que era cierto que su mandante JOAQUÍN GUERRERO firmó un contrato de arrendamiento con la ciudadana MERCEDES SANDOVAL DE HERNÁNDEZ, autenticado ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal de fecha 13/06/1986, anotado bajo el Nº 5, folios 10/12, Tomo 55 de los libros respectivos. • Que era la tercera vez que la actora ha demandado a su representado por la misma acción, pretensión y las mismas partes. • Que estaban ante un contrato a tiempo determinado renovable automáticamente por períodos iguales. • Que en este caso no era aplicable el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. • Negó, rechazó y contradijo que su mandante haya contratado en forma verbal con la ciudadana MERCEDES SANDOVAL DE HERNÁNDEZ, sobre el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo con calle Carabobo, Nº 17-17, Municipio San Juan Bautista, Distrito San Cristóbal del Estado Táchira; el cual había sido ocupado por su representada durante diecinueve (19) años, y donde funcionaba su oficina de Corredor y de Seguros y el taller de costura de su esposa. • Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana MERCEDES ZULAY HERNÁNDEZ SANDOVAL supuesta pariente de la arrendadora ciudadana MERCEDES SANDOVAL DE HERNÁNDEZ, tenga necesidad de ocupar el inmueble. • Negó, rechazó y contradijo que su representada no haya cumplidos con sus obligaciones como inquilino y que no haya hechos las reparaciones menores. • Negó, rechazó y contradijo que el inmueble estuviera deshabitado, pues su representado permanece allí en las horas de oficina de lunes a sábado. • Negó, rechazó y contradijo que en el inmueble haya material de desecho y basura. • Negó, rechazó y contradijo que la falta de dos (2) láminas de cielo raso y el desprendimiento del pañete en ciertos lugares, haga inhabitable el inmueble. Que desde hace diecinueve (19) años que le arrendaron el inmueble, nunca ha sido objeto de robo a través de las rejas o ventanas. • Negó, rechazó y contradijo que su representado haya causado daños y perjuicios, los cuales no fueron indicados según el artículo 340 ordinal 7º. • Negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda. • Que la inspección judicial realizada el 07/10/2005 por el Tribunal 1º de Municipios San Cristóbal y Torbes, era contradictoria, pues se alegaba que el inmueble estaba desocupado y luego que el Tribunal fue atendido por la ciudadana CAROLINA DEL CARMEN VEGUETT CALZADILLA. Que no le tomaron fotos al mobiliario de oficina, ni al taller de costura de la esposa de su representado, ni a los maniquí de exhibición. • Que impugnaba el informe realizado por el Sargento 2º (B) OSCAR ALEXANDER MURILLO, Jefe del Departamento de Investigaciones, efectuada el 20/10/2004, signado bajo el Nº 196-Seg-Bom-2005, por ser exagerado los daños que se mencionaban. • Que el 25/10/2005 la demandante solicitó la regulación del alquiler por ante la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, donde según la Resolución Nº 296 de fecha 24/10/2005, expediente Nº 019-2005, se fijó como canon DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 246.868,00) mensuales, los cuales ha depositado ante el Tribunal 2º de Municipios de esta Circunscripción Judicial; sin objetar dicho organismo las condiciones del inmueble (fs. 70 al 110). TERCERO: El 03/02/2006 la ciudadana MARIA ELISA HERNÁNDEZ SANDOVAL asistida por el Abogado ALEXIS CÁCERES PAZ, promovió: -El mérito probatorio de las actas del proceso, especialmente: La Partida de Nacimiento Nº 528 de fecha 10/08/1954, expedida por la Prefectura de la Parroquia Pedro María Morantes del Estado Táchira, correspondiente a la ciudadana MERCEDES ZULAY HERNÁNDEZ; el documento autenticado por ante la Notaría Pública 2ª del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, signado con el Nº 15, Tomo 95 de los libros respectivos; el justificativo de testigos evacuado en este Tribunal, signado con el Nº 2369; el informe técnico emitido por el ciudadano OSCAR ALEXANDER MURILLO, Sargento Segundo y Jefe del Departamento de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, acto administrativo Nº 196-Seg-Bom-2005; y la inspección judicial practicada por el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, signado con el Nº 5844, de fecha 07/10/2005. -Solicitó inspección judicial sobre el inmueble objeto de controversia. -Testimoniales de LOTIDA MERCEDES CHACÓN DE AL ATRACHE, EDIT MILADY QUIROZ SERRANO y OSCAR ALEXANDER MURILLO (fs. 111 y 112). El 03/02/2006 la apoderada de la parte demandada Abogada TRINA OMAYRA GUERRERO, promovió: -El mérito favorable de los autos. -Documentales: El contrato de arrendamiento, inserto a los folios 10 al 12; la sentencia dictada por este Juzgado el 21/08/2003 que fue confirmada por el Tribunal 4º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 05/11/2003, inserta a los folios 75 al 97; la demanda incoada por la arrendadora ante el Juzgado 2º de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, inserta a los folios 98 al 104; la boleta de citación de la Alcaldía de San Cristóbal de fecha 27/10/05, inserta al folio 105; la notificación y la Resolución Nº 296 de fecha 24/10/2005 dictada por la Alcaldía de San Cristóbal (fs. 114 y 115). CUARTO: En fecha 07/02/2006 se realizó la inspección judicial en el inmueble objeto de controversia de la manera siguiente: El Tribunal dejó constancia que en el inmueble donde estaba constituido, se observó enceres, víveres y artículos de cocina. El Tribunal constató la presencia de una persona de sexo femenino, quien laboraba como Secretaria en la parte del inmueble destinado a oficina. El Tribunal nombró como Experto Fotógrafo al ciudadano HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ KORMAN ORLANDO, titular de la cédula de identidad Nº V-12.634.518 (fs. 119 y 120, 123 al 129). El 08/02/2005 compareció ante este Tribunal el ciudadano OSCAR ALEXANDER MORILLO, quien ratificó en todas y cada una de sus partes el oficio Nº 169, de fecha 24/10/2005, inserto a los folios 21 al 23 (f. 121). El 08/02/2005 compareció la ciudadana LOTIDA MERCEDES CHACÓN DE AL ATRACHE, quien ratificó la declaración que rindió en el justificativo de testigos evacuado el 28/10/2004, inserto a los folios 15 al 20 (f. 122). En fecha 09/02/2006 compareció la ciudadana EDIT MILADY QUIRÓZ SERRANO, quien ratificó la declaración que rindió en el justificativo de testigos evacuado el 28/10/2004 (f. 130). El día 15/02/2006 la ciudadana MARIA ELISA HERNÁNDEZ SANDOVAL actuando como apoderada de administración y disposición de la ciudadana MERCEDES ELENA SANDOVAL DE HERNÁNDEZ, asistida por el Abogado ALEXIS CÁCERES PAZ, consignó escrito de informes (fs. 133 al 137). III PARTE MOTIVA PUNTO PREVIO Quien aquí juzga deja expresa constancia, que el presente juicio se decide bajo el imperio del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en tal virtud, tanto la sustanciación del mismo como su decisión se rige por dicha normativa. Ahora bien, en la oportunidad para que la demandada diera contestación a la demanda que nos ocupa, ésta opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 7º y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, y la cosa juzgada, respectivamente. Todo ello absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en tal consideración, quien juzga pasa en primer término a resolver las cuestiones previas alegadas por la demandada. Cuestión previa del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por cuanto el contrato de arrendamiento que ha sido demandado por el actor vence el 15/06/2006, por haberse prorrogado automáticamente por un (1) año mas, tal y como está establecido en el contrato de arrendamiento, ello alegado por la demandada al folio 70 del expediente. Tal cuestión previa se encuentra referida a la existencia de una condición o plazo pendiente. En relación a ella tenemos que señala el Doctrinario, Abdón Sánchez Noguera, en su obra de la Introducción de la Causa: “esta cuestión previa, solamente comprende aquellas situaciones especiales, en que las partes se encuentran ligadas por obligaciones condicionales, esto es obligaciones cuya existencia o resolución dependen de un acontecimiento futuro e incierto”. Así mismo, el Tratadista, Francesco Carnelutti, en su obra Teoría General del Derecho, nos señala: “el vocablo condición, strictu sensu, es todo acontecimiento futuro e incierto del cual depende la eficacia de un acto jurídico”. La condición es pendiente, cuando tal acontecimiento futuro e incierto puede llegar a verificarse, pero aún no la ha sido. La cuestión previa solo será procedente frente a obligaciones condicionales y siempre que las mismas se encuentren en pendencia, es decir, cuando para el momento de trabarse la relación procesal, la acción se encuentra supeditada a una condición impuesta por las partes o por la ley o al vencimiento de un plazo no cumplido. En el caso de autos se observa, que la pretensión del actor no se encuentra condicionada, esto es que se requiera para accionar el cumplimiento de un hecho futuro e incierto, tampoco está supeditada al vencimiento de un plazo determinado para su ejercicio, en efecto, el hecho de que el contrato de arrendamiento se encuentre plenamente vigente, no es obstáculo para que las partes intenten una acción, (aunque la misma posteriormente sea declarada sin lugar) cuando consideren que se han vulnerado sus derechos o intereses, facultándoseles en consecuencia para accionar ante los Tribunales, si así lo consideran. Por lo que resulta forzoso declarar sin lugar la cuestión previa alegada. Así se establece. Cuestión previa del ordinal 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea, la cosa juzgada. Expone la demandada que, en fecha 21/08/2003 fue dictada sentencia por este Juzgado, el cual declaró inadmisible la demanda por desalojo del inmueble, la cual fue confirmada por el Juzgado 4º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el día 05/11/2003, expediente Nº 4131-03, en razón de que en la presente causa igualmente se demanda el desalojo del inmueble ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo con calle Carabobo, hoy Avenida Carabobo, signado con el Nº 17-17, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; al ciudadano EDUARDO GUERRERO MORALES. En relación a esta cuestión previa, el Tribunal observa: Dispone el artículo 1.395, ordinal 3º del Código Civil: “La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o ciertos hechos. Tales son: (…) 3.- La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.” Ahora bien, siguiendo la interpretación de la norma jurídica, señalada up supra, y lo que es conocido por la doctrina y la jurisprudencia como triple identidad: Sujeto, objeto y causa, entre la decisión o acto con fuerza de cosa juzgada, y la nueva demanda interpuesta, se hace necesario analizar si en el presente caso se da esa triple identidad: a) Con respecto a la nueva demanda, sea entre las mismas partes y vengan al juicio con el mismo carácter, lo que A. Rengel Romberg ha denominado límites subjetivos de la cosa juzgada, que es uno de los requisitos o identidades que nombra la norma, ello se entiende como el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda judicial: Así se observa, que en la copia certificada que corre a los folios 75 al 94, de la presente causa, que se trata de un documento público, conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, del mismo se puede extraer: Que el demandante es la ciudadana MERCEDES SANDOVAL DE HERNANDEZ, en su carácter de arrendadora, y en la presente causa, esta misma ciudadana es la demandante con el mismo carácter; y el ciudadano EDUARDO GUERRERO MORALES, es el demandado en las dos causas y con el mismo carácter de arrendatario, por lo que se da esta identidad. b) Con respecto al segundo requisito: El objeto de la pretensión, se define como el interés jurídico que se hace valer en la misma, que puede ser una cosa material, mueble o inmueble, o un derecho u objeto incorporal. El objeto de la demanda, no es el procedimiento, ni la acción que se adopte para lograrlo, sino el derecho mismo que se reclama, v. gr. El derecho de propiedad sobre una cosa; así las cosas, este Juzgador observa: En el documento público (Expediente Nº 1763) que corre a los folios 75 al 94 de la presente causa, sustanciado por este mismo Juzgado, el objeto de la pretensión, es el inmueble ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo, con calle Carabobo, hoy Avenida Carabobo, signado con el Nº 17-17, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, propiedad de la demandante de autos, tanto en dicho expediente, como en la presente causa, concluyéndose que también en este aspecto se da esta identidad. c) El tercer requisito, que determina el aspecto objetivo de la cosa juzgada, es la causa petendi o título de la pretensión. Es la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio, no los simples motivos que determinan al sujeto a plantear la pretensión, sino la causa jurídica de la misma. Consistirá siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo de la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma (Rengel Romberg, Tratado de Derecho Procesal Civil). Siguiendo este Juzgador, la doctrina antes señalada, observa de la copia certificada que corre de los folios 75 al 85, se evidencia que el actor solicita el desalojo conforme al siguiente petitorio, (folio 77): Que solicitaba el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento conforme a la cláusula 10ª. Que se le hiciera entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que fue recibido, debiendo presentarse las solvencias de los servicios públicos. Que se debía pagar a su representada OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 840.000,00) por cánones arrendaticios debidos. Ahora bien, el fundamento de la presente causa es desalojo por las causales establecidas en los literales “b” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo cual resulta forzoso para quién juzga declarar que no existe identidad de causa; y así se decide. Resueltas las cuestiones previas propuestas, pasa quien juzga a decidir el fondo de la controversia. PRIMERO: TEMA DECIDENDUM En su escrito libelar la parte actora alega, que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano EDUARDO GUERRERO MORALES por documento autenticado el cual acompañó a su demanda, en el cual se pactó como fecha de inicio junio de 1986; pero que es el caso que tiene una hermana quien por problemas económicos y en la actualidad no posee vivienda para habitar con su esposo y sus tres (3) hijos. Que con otro sentido, pero con la misma intención que se corresponde a la demanda, el inquilino no ha cumplido con su obligación y deber de hacer las reparaciones menores al inmueble que ocupa, y que muy por el contrario lo tiene en un estado de abandono, lo que hace imposible que se habite tal inmueble, que a objeto de probar ello acompaña a su libelo, inspección judicial, fotografías e informe inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos; que el inmueble necesita de manera urgente reparaciones, por lo que ocurre para demandar por desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A su vez, la parte demandada en su escrito de contestación opuso las cuestiones previas de los numerales 7º y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron resueltas previamente, convino en que es cierto que su representado y el demandante firmaron un contrato de arrendamiento el 13/06/1986. Continúa en su exposición la demandada señalando, que en el caso de autos, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, que este tipo de contrato por más que pasen los años, el mismo se conserva como uno de tiempo fijo, y son las partes quienes le dan término; que por tanto no procede la aplicación de lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto este se limita solo a la existencia de contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. Niega, rechaza y contradice que haya contratado en forma verbal; que la supuesta pariente de la arrendadora, tenga necesidad de ocupar el inmueble; niega y rechaza que su representado no haya cumplido sus obligaciones contractuales, que el inmueble se encuentra deshabitado, que en el mismo haya material de desecho y basura; niega y rechaza la falta de láminas cielo raso, que su poderdante haya causado daños y perjuicios; de igual manera niega, rechaza y contradice la estimación de la demanda por temeraria. Procedió a impugnar el informe del Departamento de Investigaciones del Cuerpo de Bomberos, y finalmente indica que la arrendadora ha utilizado equivocadamente diferentes formas y procedimientos legales para sacar a su representada del inmueble, por lo que solicita que la demanda se declare sin lugar en la definitiva. Con base a lo anterior, quien juzga, conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a establecer los términos en que ha quedado planteada la controversia. Nos encontramos en presencia de una acción de desalojo, habiendo sido alegado por la parte demandante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en la que procedía el desalojo por cuanto uno de los parientes consanguíneos del arrendador tiene necesidad de ocupar el inmueble y el mismo amerita la desocupación por cuanto va a ser objeto de demolición o reparaciones. En consecuencia, quien juzga, basará su decisión en la misma, en lo que haya quedado demostrado con respecto a la relación arrendaticia alegada por el actor, no siéndole dado a quien aquí decide, sacar elementos de convicción que excedan los límites de este procedimiento de desalojo. Ahora bien, alegado como fue por la accionada que por la naturalaza del contrato de arrendamiento que nos ocupa, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, de manera tal que se hace necesario determinar la naturaleza del mismo para verificar o no la procedencia de la acción. SEGUNDO: NATURALEZA DEL CONTRATO En el caso que nos ocupa, el contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 13/06/1986, inserto bajo el Nº 5, Tomo 55. En el mismo, se establecieron respecto a la duración o término del contrato, las siguientes disposiciones: “CUARTA: el presente contrato comenzará a regir desde el día quince de junio de mil novecientos ochenta y seis y terminará el día quince de junio de mil novecientos ochenta y siete”. “QUINTA: De manera expresa se establece y así lo acepta el arrendatario que el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, prorrogable a voluntad de ambas partes, la cual significa que si una de las partes contratantes no quisiera hacer uso de su facultad de prorrogar, el plazo de duración de este contrato, solo se tomará como plazo de duración ese de un año inicial; en este caso el arrendatario o la arrendadora que no quiera prorrogar su contrato deberá participarlo el uno al otro por lo menos tres meses antes de vencerse el plazo inicial o las prórrogas, de no hacerlo así, se considerará automáticamente prorrogado el contrato por un año más”. Particularmente, quien juzga considera, que el contrato de arrendamiento que nos ocupa es a tiempo indeterminado, ello puede evidenciarse de que en primer término, la cláusula cuarta indicó que el contrato terminaba el 15 de junio de 1987; no obstante, las partes permitieron que la relación arrendaticia se prorrogara en el tiempo, acá hay una primera presunción de la indeterminación del tiempo; en segundo lugar, la cláusula quinta expresó que, el plazo de duración será de un (1) año, pero prorrogable a voluntad de ambas partes; ahora ello no estableció, prorrogable por períodos iguales o consecutivos, como lo es el estilo de esta cláusula, para así determinar claramente la intención de las partes de determinar el término, indicó que se considerará automáticamente prorrogado el contrato por un (1) año más. Efectivamente, ello ocurrió, se prorrogó el contrato por un (1) año más, es decir, hasta el 15 de junio de 1988, pero para quien juzga, desde esa fecha el contrato quedó indeterminado en el tiempo de su duración, de manera tal que se concluye, que el contrato referido es de los que la doctrina considera como indeterminados, por lo que al respecto y conforme a la disposición del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción incoada es procedente, y así se declara. CARGA DE LA PRUEBA En el proceso civil rige el principio dispositivo el cual se caracteriza por tres (3) aspectos, a saber: a) El inicio del proceso se da con la demanda de una de las partes en la cual se precisa el objeto de la pretensión y la relación de los hechos en que se basa. b) Los poderes casi exclusivos que tienen las partes en la prueba. c) La obligación del Juez de sentenciar conforme a lo probado en el juicio, lo que conlleva a la prohibición de tomar en cuenta los conocimientos personales, salvo aquellos que sean de notoriedad general. De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del Juez desde que no pueda en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquella. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, en las normas referentes a la distribución de la carga de la prueba, acoge la antigua máxima romana “incumbit probatio que decit, no qui negat” que se representa en nuestro ordenamiento jurídico en el actual artículo 506, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestran fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras el demandado debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte del demandante surge a partir de la afirmación de que el inmueble va a ser objeto de demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble y que uno de los parientes consanguíneos de la arrendadora tiene necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda de desalojo. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE Con el libelo de la demanda produjo: a) Copia fotostática de documento poder de administración y disposición otorgada por la propietaria del inmueble objeto de la demanda de desalojo a MARIA ELISA HERNÁNDEZ SANDOVAL. Se trata de copia de documento público, la cual se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la ciudadana MARÍA ELISA HERNÁNDEZ SANDOVAL se encuentra legalmente autorizada para realizar las facultades conferidas en tal poder. b) Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Esta prueba se refiere a una documental consistente en fotocopia de documento público, la cual al no ser impugnada debe ser valorada como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se evidencia la relación contractual existente entre las partes de la litis, teniéndose que suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo con calle Carabobo, hoy Avenida Carabobo, signado con el Nº 17-17, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que el inmueble se destinaría para local comercial, además las partes, de acuerdo a la interpretación antes indicada del lapso de duración del contrato, plasmaron cláusulas que hacen que al contrato se considere como indeterminado, en criterio de quien juzga. Manifiestan además las partes en el contrato señalado, que el arrendatario manifiesta recibirlo en buen estado de conservación y que la arrendadora se reserva el derecho de inspeccionar el inmueble. c) Copia certificada de la Partida de Nacimiento Nº 528, de fecha 30/07/2004, emanada de la Prefectura del antiguo Municipio hoy Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, correspondiente a MERCEDES ZULAY; de la misma se infiere que el ciudadano ISMAEL SANDOVAL presentó el 10/08/1954, una niña de nombre MERCEDES ZULAY, manifestando, que la misma había nacido el 01/08/54, que es hija de VICTOR HERNÁNDEZ y de MERCEDES SANDOVAL, demandante en esta causa. Esta prueba se valora por tratarse de documentos administrativos, tratándose de un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. d) Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 06/08/2004, Nº 15, Tomo 95; referido a la declaración jurada de no poseer bienes inmuebles manifestado por los ciudadanos RAMON ALBERTO FLORES VILLAR y MERCEDES ZULAY HERNÁNDEZ DE VILLAR, con cédulas de identidad Nros. V-20.028.507 y V-4.207.520 respectivamente. La documental promovida se refiere a documento público, la cual se valora conforme a los artículos 1.357 y siguientes del Código Civil, en relación al contenido del documento en referencia. e) Justificativo de testigos evacuado ante el este Juzgado en fecha 28/10/2004, en la cual los ciudadanos LOTIDA MERCEDES CHACÓN DE AL ATRACHE, con cédula de identidad Nº V-3.794.760, y EDITH MILADY QUIRÓZ SERRANO, con cédula de identidad Nº V-1.588.025, promovidos por la demandante, declararon que: No tenían impedimento legal alguno para declarar, que conocen desde hace varios años a MERCEDES SANDOVAL DE HERNÁNDEZ y a su hija MERCEDES ZULAY HERNÁNDEZ DE FLORES, y que igualmente saben y les consta que esta última no posee ningún bien inmueble de su propiedad dentro del territorio nacional. Posteriormente, en fechas 08/02/2006 y 09/02/2006, LOIDA MERCEDES CHACÓN DE AL ATRACHE y EDIT MILADY QUIRÓZ SERRANO, mediante prueba testimonial ante este Juzgado ratificaron en todas y cada una de sus partes las exposiciones hechas en el justificativo acá analizado. Respecto a esta prueba, conforme lo ha venido establecido de manera reiterada la doctrina patria: “… Si bien la norma del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se refiere a los documentos privados emanados de terceros, ella puede extenderse al caso en que el testimonio conste en documento público o auténtico, porque el hecho de que el testigo haya sido documentado en esta forma, y esté revestida de autenticidad, no desnaturaliza el carácter testimonial de la prueba y sólo da fe de que la declaración emana ciertamente del declarante (testigo), pero no de la verdad de los hechos declarados, cuyo control debe someterse a las reglas del contradictorio propios de la prueba testimonial …” (Rengel Romberg, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo IV, Caracas 1999, página 353). Bajo la anterior premisa resulta claro entonces que, al tratarse de declaraciones de testigos contenidas en documentos autenticados o extrajudiciales, deben ser aportados atendiendo a las exigencias de la regulación adjetiva prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben entonces ser ratificados dentro del proceso, a objeto de la necesaria posibilidad de control y contradicción de la contraparte. En el presente caso, el demandante dio cumplimiento al requerimiento antes explanado, en consecuencia, se concede pleno valor probatorio al instrumento aportado por el demandante sobre el contenido del dicho de los testigos. f) Documento signado con el Nº 196-Seg-Bom-2005, de fecha 24/10/2005, emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio San Cristóbal, suscrito por el Comandante General, por el Jefe de División de Seguridad y Prevención, y por el Jefe de División de Investigación de Siniestros de dicho organismo. El referido documento indica que se realizó una inspección técnica en el inmueble ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo con calle Carabobo, hoy Avenida Carabobo, signado con el Nº 17-17, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que la misma fue realizada por el efectivo de esa institución: Sgto, 2do. (B) T.S.U. Oscar Alexander Morillo, Jefe del Departamento de Investigación de Siniestros, constatando que la vivienda presenta daños a nivel estructural (desprendimiento de elementos decorativos (frisos)), así como; manchas de filtraciones de aguas lluviales a nivel de techos y paredes, sumándose el agrietamiento progresivo por la erosión de las lozas y la pirolisis de las láminas de zinc y acerolit, ocasionando que en temporada de lluvias las aguas se filtren y ocasionen los daños progresivos a los techos y paredes de la edificación. Recomienda el organismo la sustitución de los techos en general e indica la vivienda objeto de la inspección como no apta para su habitabilidad, hasta tanto no se efectúen las recomendaciones expuestas. En relación a esta prueba documental puede considerarse como de los llamados por la doctrina documentos administrativos, esto es, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias especificas, teniendo su contenido el valor de presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Ahora, si bien estos documentos poseen una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, pueden ser desvirtuados por prueba en contrario, sin que sea necesaria una tacha de falsedad. En el caso de autos se observa, que en su escrito de contestación de la demanda, impugna el activado, el informe objeto de este análisis, pero no fue desvirtuado de manera alguna por prueba en contrario, además en el lapso de promoción de pruebas tal informe resultó ratificado mediante la testimonial del Sargento Segundo, Jefe del Departamento de Investigaciones del Cuerpo de Bomberos, como parte actuante en el informe referido, por lo que es concluyente para quién decide, valorar tal prueba como demostrativa de que el inmueble tantas veces señalado necesita ser desocupado a objeto de realizarle las reparaciones necesarias que fueron recomendadas. Así se decide. g) Inspección judicial de fecha 07-10-2005, realizada por el Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Tal prueba, efectivamente presenta una contradicción entre los particulares primero y segundo, por lo que tales particulares no se aprecian, ni se valoran. En relación a lo solicitado en el numeral tercero referido a las fotografías tomadas en el inmueble y posteriormente consignadas, se observa, que pese a que se identifica al experto fotográfico y a su equipo técnico, no hubo oportunidad para que la demandada actuase en el control y contradictorio de tal prueba, por lo tanto, la misma ni se aprecia, ni se valora. h) Inspección Judicial promovida en el lapso de promoción de pruebas y realizada por este Juzgado en fecha siete (7) de febrero de 2.006, en la misma se dejó constancia, de que el inmueble se encuentra habitado, sin embargo ello nada aporta al hecho controvertido de la causa. En relación a las fotografías y en razón de que habiendo sido promovida esta inspección dentro del lapso probatorio, tuvo la parte demandada oportunidad para su control y ejercer su derecho al contradictorio, no obstante, se evidencia de autos que no hubo oposición a tal prueba, por lo que el Tribunal las aprecia como indicio del estado en que se encuentra el inmueble. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA a) Merito favorable de autos. Se ha considerado que esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, estando el Juez en el deber de aplicar ello de oficio, sin necesidad de alegación de la parte; por lo que las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona que la promueva; razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, este Juzgado considera que es improcedente valorar tales alegaciones. Así se decide. b) Contrato de arrendamiento que riela en el expediente a los folios 10, 11 y 12. Esta documental ya fue valorada, por lo que conforme al principio de comunidad de la prueba, se entiende aportada la misma al proceso, con los efectos y consecuencias jurídicas que anteriormente resultaron analizadas y valoradas. c) Sentencia dictada por este Tribunal en fecha 21-08-2.003. La misma fue posteriormente confirmada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 05-11-2003; en relación a las mismas, quien juzga observa, que efectivamente ambas instancias judiciales indicaron que la acción incoada en tal caso por el actor fueron declaradas inadmisibles por ser contrario a derecho su petición. Ahora bien, ello obedece a la calificación dada al contrato de arrendamiento, instrumento de la acción, determinando ello con base a que consideraron tal contrato como a tiempo determinado; no obstante para quién juzga y conforme al análisis anteriormente expuesto, el contrato que nos ocupa es de los denominados indeterminados, apartándose en consecuencia del criterio de dichos Juzgadores, razón por la cual no se consideran tales sentencias como vinculantes. Así se declara. d) Copia de demanda incoada por la arrendadora ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira. En relación a esta prueba, se valora por no haber sido impugnada en su oportunidad, de ella se evidencia que efectivamente se intenta en ella una acción con las mismas partes de la presente litis, no obstante, ella no produjo cosa juzgada, por lo que no se infiere de la misma circunstancia legal alguna que impida al demandante intentar la presente acción. Así se declara. e) Boleta de citación emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Coordinación de Inquilinato de fecha 27-10-2.005. Tal documental evidentemente prueba que el inmueble era objeto de regulación, no obstante, la misma nada demuestra en relación a los hechos alegados por el actor que quedaron como controvertidos. f) Notificación y Resolución Nº 296 de fecha 24-10-2005, dictadas por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en la que se fijó un nuevo canon de arrendamiento. Esta documental es valorada por tratarse de un documento administrativo a que debe dársele presunción de veracidad y legitimidad, conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Ahora bien, ciertamente se evidencia de las mismas que se estableció un nuevo canon arrendaticio; pero tal resolución, per se, no es una prueba fehaciente que demuestre la contraprueba de lo alegado por el actor. Así se decide. En relación a lo alegado por el actor referente a su pretensión, debe considerarse lo siguiente: El desalojo a declarase conforme al artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requiere que sean alegados y probados los siguientes presupuestos: A) La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, como ello ya quedó establecido, se considera que tal presupuesto se ha cumplido en esta causa. B) La cualidad del propietario del inmueble, esto es, la legitimidad necesaria para demandar, para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo; tal circunstancia no quedó controvertida en la presente causa. C) La necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo para ocupar el inmueble, ello viene dado por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier categoría, ya que justifican de manera justa la procedencia del desalojo, lo cual se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble, esta circunstancia del vinculo arrendaticio que adminiculado a los testimonios rendidos y valorados en la causa, son razones suficientes para declarar que la presente acción por esta causa debe prosperar. Así se decide. En relación a la causal subsidiariamente como presupuesto del desalojo en la presente litis, para quien juzga conforme a las normas sustantivas y adjetivas cuya aplicación se han decidido procedentes en derecho y las probanzas analizadas, deben concluir en que el demandante logró probar lo alegado en el libelo de demanda referente al deterioro del inmueble, lo que conlleva a considerar que el inmueble objeto de la demanda de desalojo deba ser considerado inhabitable, por lo menos hasta que sea objeto de reparaciones. No logrando el demandado desvirtuar lo alegado por la demandante en su oportunidad probatoria. Por razón de lo anterior, para este Juzgador han quedado demostradas las causales “b” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la necesidad del pariente consanguíneo de la propietaria de ocupar el inmueble y que el mismo debe estar libre de personas para ser reparado, por lo cual la presente demanda debe ser declarada con lugar. Así se decide. IV DISPOSITIVA Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda por DESALOJO de inmueble con fundamento en el artículo 34 literales b) y c) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; interpuesta por la ciudadana MERCEDES ELENA SANDOVAL DE HERNANDEZ representada por su apoderada de administración y disposición, ciudadana MARIA ELISA HERNANDEZ SANDOVAL, asistida por el Abogado ALEXIS CACERES PAZ, contra el ciudadano EDUARDO GUERRERO MORALES representado por la Abogada TRINA OMAYRA GUERRERO. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada HACER ENTREGA MATERIAL a la parte demandante, del inmueble que ocupa en calidad de inquilino, consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo con calle Carabobo, hoy Avenida Carabobo, Nº 17-17, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. SEGUNDO: Se concede al arrendatario EDUARDO GUERRERO MORALES, un plazo de seis (6) meses para la entrega material del inmueble, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al parágrafo 1º del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. TERCERO: SE CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete días del mes de abril dos mil seis. AÑOS: 195º de la Independencia y 147º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria Temporal, Abog. Erika Natacha Mojica Sánchez En la misma fecha siendo la 01:30 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Enms/nj. Exp. Nº 4840.