TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
VISTO SIN INFORMES.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ERNESTO ROJAS CRISTANCHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.021.672, comerciante y casado.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: AURORA ROJAS DE CASTRO y EDIXON ORTÍZ ANGARITA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.362 y 115.406; según poder autenticado por ante la Notaría Pública 2ª de San Cristóbal, de fecha 13/12/2005. EDIXON ORTIZ ANGARITA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.406; según sustitución de poder de fecha 15/03/2006 (fs. 7 y 8, 12 y 13).
PARTE DEMANDADA: HECTOR EMEL SILVA RANGEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.331.491, comerciante, casado y hábil.
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 4932.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: El ciudadano ERNESTO ROJAS CRISTANCHO representado por la Abogada AURORA ROJAS DE CASTRO; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano HÉCTOR EMEL SILVA RANGEL.
Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que su mandante firmó con el ciudadano HÉCTOR SILVA, un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública 3ª de esta ciudad, de fecha 09/03/2000, inserto bajo el Nº 21, Tomo 22, de los libros respectivos; sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la carrera 8, Nº 13-14, de esta ciudad de San Cristóbal.
-Que en la cláusula 2ª del contrato se estipuló como duración seis (6) meses, contados a partir de la fecha de su firma, prorrogable por períodos iguales.
-Que según la cláusula 3ª, se fijó como canon CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) mensuales.
-Que actualmente el demandado está cancelando CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por alquiler, y VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por agua y luz.
-Que su mandante necesitaba el local comercial para instalar la oficina de lavandería que administraba hace tiempo.
-Que en el mes de diciembre de 2005 notificó al inquilino, de que si quería seguir ocupando el inmueble después del 09/03/2006, debía firmar un nuevo contrato a plazo fijo, y aceptar el aumento de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00).
-Que el arrendatario solamente pagó el mes que vencía el 09/02/2006.
-Que en virtud de lo anterior era que demandaba al ciudadano HECTOR EMEL SILVA RANGEL:
• Por desalojo por la necesidad que tenía de ocupar el inmueble. Que en su defecto acepte el demandado el aumento.
• Solicitó la entrega del inmueble (local comercial), totalmente desocupado de personas y de cosas; solvente en los servicios públicos, y en las mismas buenas condiciones de habitabilidad en que lo recibió.
Estimó la demanda en UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) y la fundamentó en los artículos 33 y 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 8).
SEGUNDO: El 07/03/2006 se admitió la demanda (f. 9).
El 17/03/2006 el ciudadano HECTOR EMEL SILVA RANGEL asistido por la Abogada BEATRIZ MENDOZA RAMÍREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 41.588, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Que tenía una relación arrendaticia desde el 09/03/2000, según el documento autenticado por ante la Notaría Pública 3ª del Municipio San Cristóbal de fecha 09/03/2000, anotado bajo el Nº 21, Tomo 22 de los libros respectivos.
-Que el arrendador exigió que para dar el local en alquiler, la persona debía hacer las instalaciones eléctricas respectivas y colocar un extintor de incendios, todo lo cual aceptó. Que cuando se mudara se llevaría dichas instalaciones.
-Que la cláusula 2ª establecía una duración de seis (6) meses prorrogables automáticamente por períodos iguales.
-Que era falso que el demandante haya realizado gestiones para el desalojo del inmueble.
-Que pagaba puntual el canon de alquiler, según las copias simples anexadas.
-Que era cierto que en el mes de diciembre de 2005 fue notificado por la Abogada AURORA ROJAS DE CASTRO, pero no se le pidió su desocupación.
-Que solicitaba al Tribunal se le concediera la prórroga legal para desalojar el inmueble, tomando como fecha de inicio el 09/03/2006.
-Que el actor alegaba la necesidad de uso del inmueble, pero a su vez, solicitaba el aumento del canon. Que los alquileres estaban congelados (fs. 14 al 24).
TERCERO:
a) El 22/03/2006 la parte demandada promovió de la contestación de la demanda:
-la copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 09/03/2000.
-la copia simple de la notificación hecha el 16/12/2005 por la Abogada AURORA ROJAS DE CASTRO.
-la copia del último recibo de pago del canon y de los servicios públicos (f. 25).
b) El 22/03/2006 la parte actora:
-impugnó la copia simple consignada con la contestación de la demanda.
-ratificó y reprodujo el contrato de arrendamiento.
-promovió inspección judicial en el inmueble objeto de controversia.
-promovió fotocopias de las cédulas de identidad de su mandante y de su esposa DOLORES SOLER DE ROJAS.
-promovió la exhibición de los recibos que ha recibido el demandado de manos de su mandante y de su esposa (fs. 26 al 30).
Las anteriores pruebas fueron admitidas el 22/03/2006 (f. 31).
En diligencia del 23/03/2006 el Abogado EDIXON ORTÍZ, se opuso a la admisión de las pruebas del demandado (f. 33).
El día 29/03/2006 se trasladó y constituyó este Juzgado en el inmueble ubicado en la carrera 8 entre calles 1 3 y 14, signado con el Nº 13-20, de esta ciudad de San Cristóbal, y dejó constancia de lo siguiente: Que el inmueble donde estaba constituido el Tribunal, se encontraba en un galpón donde funcionaba una lavandería denominada “Lavandería Caraquitas”. Que en el local funcionaba una lavandería. Que no se observó oficina alguna. Que los propietarios de la lavandería son ERNESTO ROJAS CRISTANCHO y DOLORES SOLER DE ROJAS, de avanzada edad (fs. 34 y 35).
III
PARTE MOTIVA
PRIMERO: TEMA DECIDENDUM:
En su escrito libelar la parte actora demandó por desalojo al ciudadano HECTOR EMEL SILVA, por cuanto, a su decir, tiene la necesidad de ocupar el local comercial que éste ocupa, para instalar la oficina de la lavandería que administra desde hace tiempo, ya que de ahí se deriva su medio económico de vida, resultando inútiles los esfuerzos hechos por el actor para que el demandado le desocupe tal inmueble, el cual se encuentra ubicado en la carrera 8, N° 13-14 de esta ciudad de San Cristóbal, en tal razón intenta la presente demanda conforme a los artículo 33 y 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, el demandado de autos en su escrito de contestación de demanda señala, que con el arrendador comenzó una buena relación contractual basada en el dialogo, pero que es falso que el actor haya realizado algún trámite, ni verbal ni escrito, que mucho menos puede expresar que tiene dos (2) años haciendo tales gestiones. Que es cierto que en el mes de diciembre de 2005 le llegó una notificación de la Abogada Aurora Rojas de Castro, la cual mostraba en su escrito una aptitud arbitraria, según la cual debía cancelar un aumento y firmar un nuevo contrato, pero que en ningún momento se le pidió la desocupación del local comercial, continua manifestando el accionado que en el mes de enero de 2006, acudió a la oficina de la Abogada apoderada del actor, asistida por su Abogada y le manifestó, que las solicitudes hechas estaban fuera del contexto legal y que atentaban contra los derechos que tiene como arrendatario, en razón de que estaba prohibido el aumento del canon de arrendamiento, por lo que solicita la prórroga legal a que tiene derecho. Alega además el accionado, que es entendible y legal que el demandante solicite el desalojo por que lo necesita para su uso, pero a su vez alega que debe aceptar si quiere continuar en el inmueble, el aumento del canon de arrendamiento, por lo tanto indica al tribunal, “¿necesita el inmueble para su uso el ARRENDADOR ya identificado o quiere aumentar el canon de arrendamiento respectivo?”.
Finalmente solicita el demandado para la mejor defensa de sus derechos se tome en cuenta lo establecido en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y acompaña a su escrito de contestación pruebas, las cuales se evaluarán en su respectiva oportunidad.
Conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, para quién juzga la presente litis se circunscribe al desalojo del inmueble arrendado, por la necesidad que tiene el propietario arrendador de ocuparlo para establecer en el mismo la oficina de la lavandería con que obtiene su sustento, circunstancia que el demandado no rechaza expresamente, solicitando se le conceda la prórroga legal, a la que según su alegato, tiene derecho.
SEGUNDO: CARGA DE LA PRUEBA:
En el proceso civil rige el principio dispositivo, el cual se caracteriza por tres (3) aspectos fundamentales, a saber:
1.- El inicio del proceso se da con la demanda de una de las partes en la cual se precisa el objeto de la pretensión y la relación de los hechos en que se basa.
2.- Los procesos casi exclusivos que tienen las partes en las pruebas.
3.- La obligación del Juez de sentenciar conforme a lo probado en el juicio, lo que conlleva a la prohibición de tomar en cuenta los conocimientos personales, salvo aquellos que sean de notoriedad general.
De acuerdo con los anteriores aspectos, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, establece lo referente a la distribución de la carga de la prueba, artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los electos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras el demandado debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte del demandante surge a partir de la afirmación de la necesidad de ocuparlo.
TERCERO: ANALISIS PROBATORIO:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
a) Contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 09-03-2000, inserto bajo el N° 21, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones. Se trata esta probanza de documento público, la cual no fue tachada, por lo que se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, para demostrar que las partes de la presente litis convinieron arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la carrera 8, N° 13-14 de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y que en el mismo se plasmaron las reglas que regirían su relación locaticia.
b) Copia fotostática de documento poder, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 13-12-2005, N° 47, Tomo 185; al no ser impugnado se tiene como fidedigno para demostrar el carácter con que actúan en la presente causa los apoderados actores.
c) Inspección Judicial, promovida en juicio, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, practicada por este Juzgado en fecha 29-03-2006, en el carrera 8, entre calles 13 y 14, N° 13-20 de esta ciudad de San Cristóbal. Del texto de la misma se extrae: Que la inspección fue practicada en forma legal; que en el acto se encontraban presentes los apoderados actores, los propietarios arrendatarios. El tribunal dejó constancia de los siguientes particulares: que en el sitio de la inspección funciona una lavandería denominada “Caraquitas”; que en la misma al momento de la inspección los propietarios arrendatarios realizaban labores propias del objeto social o rama de comercio de lavandería y tintorería; que en dicha lavandería no se observa, ni se aprecia oficina o sitio donde los propietarios puedan recibir, despachar la ropa o atender a los clientes. Que todo lo relativo a la atención de clientes de la lavandería se realiza en una mesa o mueble contiguo a los implementos usados para el lavado y secado de ropa. Que los propietarios arrendadores son los que atienden la lavandería y son personas de avanzada edad. En relación a esta prueba practicada dentro del juicio, conforme al artículo 1428 del Código Civil, por un Juez competente para ello y con facultad para dar fe pública, ha de reconocérsele el carácter de documento público o autentico, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del citado código sustantivo, por lo que este Tribunal la valora conforme al artículo 1.359 eiusdem, en virtud de que no fue expresamente tachada por la parte demandada. En consecuencia, se aprecia el valor probatorio de la Inspección Judicial analizada como plena prueba de los hechos constatados por el Tribunal relacionados en el acta redactada al efecto. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
a) Copia de la cédula de identidad del demandado Hector Emel Silva Rangel, y copia de recibo por la suma de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), los cuales fueron certificados por la Secretaria del Tribunal como fiel traslado de su original. A pesar de su certificación, como exactas de su original, el Tribunal no las valora ni las aprecia, por cuanto la identificación del demandado, y su solvencia en el pago del alquiler, no es hecho controvertido en la presente causa de desalojo por necesidad de ser ocupada por el propietario.
b) Copia del contrato de arrendamiento autenticado, del 09-03-2000, bajo el N° 21, Tomo 22, de la Notaría Tercera de San Cristóbal. El mismo ya resultó valorado, por lo que conforme al principio de adquisición y comunidad de la prueba, se extienden sus efectos al proceso, de acuerdo con lo analizado y concluido en el análisis del mismo.
c) Copia fotostática certificada de documento privado dirigido al demandado por la Abogada Aurora Rojas de Castro; esta documental no resulta valorada ni analizada en razón de que por interpretación a contrario de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es de los documentos que pueden ser traídos en juicio en copia fotostática simple.
d) Copia de factura de electricidad de la empresa CADELA, N° 17334047, de fecha 06-02-2006; si bien es cierto, es copia de documento administrativo que puede ser traído a juicio, la misma nada aporta en la resolución del hecho controvertido, por lo que ni se analiza, ni se valora.
Resulta importante destacar la interpretación que sobre el literal “B” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizan los destacados juristas venezolanos GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su valiosa obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, en donde expresan:
“… para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito) (…) La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así se pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Así mismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de otra manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo, se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.”
En el caso bajo examen, se puede apreciar, con relación al criterio anteriormente trascrito, el cumplimiento de las dos (2) primeras condiciones y en tercer lugar, la existencia del vínculo arrendaticio, que adminiculado a lo evidenciado en la inspección judicial, son razones suficientes para que la presente acción deba prosperar, y así debe decidirse.
En efecto en el presente caso y siguiendo el criterio doctrinario anteriormente señalado, que este Juzgador comparte, quedó demostrada la relación arrendaticia por tiempo indefinido; que el vinculo arrendaticio entre el propietario y el ocupante del inmueble es de origen arrendaticio demostrado del contrato promovido por las partes; la cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento, también quedó demostrada con el documento público promovido del contrato de arrendamiento debidamente autenticado y la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, quedó debidamente evidenciada por la inspección judicial realizada donde se aprecian los esfuerzos que el mismo realiza para atender su lavandería, sin contar con un local adecuado y apto para el desempeño junto con su esposa de su labor diaria, la cual se haría evidentemente más llevadera y rentable si contara con el local demandado, donde podría laborar con mayor facilidad y eficiencia. Razones por la cual la presente demanda por desalojo interpuesta por los Abogados AURORA ROJAS DE CASTRO y EDIXON ORTIZ ANGARITA, actuando en su condición de apoderados judiciales del ciudadano ERNESTO ROJAS CRISTANCHO, en contra del ciudadano HECTOR EMEL SILVA RANGEL, debe prosperar, y así debe decidirse en la parte dispositiva del presente fallo.
CUARTO: APLICACIÓN ARTÍCULO 34 LITERAL B:
De conformidad con el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declarada con lugar como debe ser la presente acción, deberá concedérsele al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
IV
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda por desalojo, propuesta por el ciudadano ERNESTO ROJAS CRISTANCHO representada por los Abogados AURORA ROJAS DE CASTRO y EDIXON ORTÍZ ANGARITA, en contra del ciudadano HECTOR EMEL SILVA RANGEL.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada HACER ENTREGA MATERIAL a la parte demandante, el inmueble consistente en un local comercial de propiedad de ERNESTO ROJAS CRISTANCHO, ubicado en la carrera 8, Nº 13-14, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; totalmente desocupado de personas y cosas, solvente en los servicios públicos y en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió.
Para la entrega material del inmueble referido, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diez días del mes de abril de dos mil seis. AÑOS: 195º de la Independencia y 147º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria Temporal,

Abog. Erika Natacha Mojica Sánchez
En la misma fecha siendo las 03:25 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Enms/nj.
Exp. Nº 4932.