TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
“VISTO, EN LOS AUTOS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana NELLY YUDITH SILVA DE ANDRADE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.636.063.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: EDNA MILDRED RAMÍREZ COLMENARES, titular de la cédula de identidad N° V- 12.235.744, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 74.419.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOAQUIN FERREIRA PARRA, extranjero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 81.908.603.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ENGELBERTH DOMINGO MOLINA LUNA, titular de la cédula de identidad N° V-10.174.163, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 77.025.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 10.932-05.
i
PARTE NARRATIVA:
La presente litis se inicia mediante escrito libelar, recibido por distribución, presentado por la ciudadana NELLY YUDITH SILVA DE ANDRADE, ya identificada, quien asistida de abogada, explana:
Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 17 de septiembre de 1990, bajo el N° 72, Tomo 135, de los libros respectivos, celebró Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, con el ciudadano JOAQUIN FERREIRA PARRA, ya identificado, sobre un inmueble ubicado en la esquina calle 14 con Pasaje Guasdualito, N° B-83, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
Continua su exposición, esgrimiendo que, en la Cláusula Tercera del Contrato antes referido, se estableció su duración por un (1) año a partir del día 10 de septiembre de 1990, prorrogables automáticamente por períodos iguales o inferiores, siempre que el arrendatario se encontrase solvente en el pago de los cánones de alquiler; estipulándose de igual manera, a decir suyo, que si cualquiera de las partes deseaba prorrogar el contrato, debería manifestarlo por escrito a la otra parte con un (1) mes de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Siendo el caso, a su decir, que desde el día 10 de septiembre de 1990, se ha prorrogado el contrato de arrendamiento aquí descrito, debido a que ni el arrendatario ni su persona notificaron lo contrario, tal y como quedó preceptuado en la Cláusula Segunda, por lo que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, como lo establece el artículo 1600 del Código Civil.
Manifiesta de igual manera, que procede a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, debido a que el arrendatario no ha cumplido o dejó de cumplir las obligaciones que establece la Ley, ocasionándole daños y perjuicios tanto en su patrimonio como en la propiedad, encontrándose a criterio suyo, incurso en las causales establecidas en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al dejar de pagar los cánones de arrendamiento desde el día 15 de marzo de 2005, es decir, de cuatro (4) meses, cada uno por la suma de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 140.000,00), no obstante de las múltiples gestiones amistosas realizadas por ella con la finalidad de hacer el cobro de los cánones de arrendamiento.
De igual manera arguye, que en razón de lo antes narrado, procede a demandar al ciudadano JOAQUIN FERREIRA PARRA, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado en: 1. Dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con ella. 2. Entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que le fue entregado. 3. Cancelar la suma SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) por concepto de cánones vencidos y no pagados correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2005, a razón de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) mensuales. 4. En pagar las pensiones de arrendamiento que se siguieren venciendo a partir del mes de julio de 2005, a razón de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) mensuales, hasta la definitiva entrega del inmueble. 5. Cancelar los costos y gastos del proceso. Finalmente solicitó medida de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.
Fundamentó su acción en los artículos: 1167, 1592, 1600 y 1618 del Código Civil; 33, 34 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, estimándola en la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00). (Folios 1 al 3).
Acompañó el libelo con: El Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 17 de septiembre de 1990, bajo el N° 72, Tomo 135, de los libros respectivos. (Folios 4, 5 y 6).
En fecha 20 de julio de 2005, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano JOAQUIN FERREIRA PARRA, ya identificado, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente después de citado, a los fines de dar contestación de la demanda. (Folio 8).
En fecha 25 de julio de 2005, el Alguacil del Tribunal informó que en esa misma fecha, le fue firmado recibo de citación por el demandado, ciudadano JOAQUIN FERREIRA PARRA. (Folio 10).
En fecha 27 de julio de 2005, el demandado asistido de abogado, presentó escrito de escrito de contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho, en lo términos siguientes:
Afirma que, es cierto que es arrendatario de un inmueble ubicado en la esquina calle 14 con Pasaje Guasdualito, casa N° B-83, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal, Estado Táchira, desde el día 10 de agosto de 1990, siendo el canon mensual de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00).
Igualmente manifiesta, que la demandante, ciudadana NELLY YUDITH SILVA DE ANDRADE, ha incumplido su obligación de reparaciones de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, contraviniendo el artículo 1586 del Código Civil, pues a su decir, desde el mes de noviembre de 2004, le informó a la arrendadora que las tuberías de aguas estaban obstruidas porque nunca se habían cambiado y que necesitaban reparación ya que subía el agua con dificultad y con suciedad, a lo cual la actora, a decir suyo, le manifestó que ya tenía vendido el inmueble y que debía desocupar inmediatamente.
Prosigue su defensa, alegando que en el mes de febrero de 2005, convino con la arrendadora en que él asumiría el arreglo de las tuberías de agua y que ella le exoneraría el pago de arrendamiento debido a las reparaciones mayores en los cinco (5) meses consecutivos siguientes, lo cual, a su decir, demostraría en el período probatorio.
Finalmente solicitó al Tribunal que se abstenga de decretar la medida de secuestro solicitada por la parte demandante, por considerar que no están dados los presupuestos procesales que establece el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 11 al 14).
Consignó con su escrito: Notificación emanada de la ciudadana NELLY SILVA DE ANDRADE. (Folio 15).
En fecha 03 de agosto de 2005, la demandante asistida de abogada, promovió las siguientes pruebas: Primero: El mérito favorable de los autos, especialmente el contrato de arrendamiento presentado con el escrito libelar. Segundo: La contestación de la demanda donde a su decir, el demandado reconoce la falta de pago de cinco (5) cánones de arrendamiento. Tercero: La Notificación de venta del inmueble presentada por el demandado con el escrito de contestación. Cuarto: Testimoniales de las ciudadanas: LAURA ALJURE DE ARIA y LUZ MARINA GUERRERO PEÑA. Finalmente ratificó la solicitud de Resolución de Contrato de Arrendamiento y el desalojo del inmueble objeto de la acción. (Folios 17 y 18). Siendo agregadas y admitidas en fecha 04 de agosto de 2005. (Folio 19).
En fecha 10 de agosto de 2005, rindió declaración la ciudadana LUZ MARINA GUERRERO PEÑA. (Folios 19 vto y 20).
En fecha 16 de septiembre de 2005, se practicó un cómputo de los lapsos procesales. (Folios 21).
Encontrándose dentro del término para emitir Sentencia, esta Sentenciadora a los fines de resolver la causa, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Comienza el presente debate judicial, de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con fundamento en los artículos: 1167, 1592, 1600 y 1618 del Código Civil; 33, 34 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, donde la ciudadana NELLY YUDITH SILVA DE ANDRADE en su condición de arrendadora demanda al ciudadano JOAQUIN FERREIRA PARRA, en su carácter de arrendatario, en razón de haber incumplido con el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 17 de septiembre de 1990, bajo el N° 72, Tomo 135, de los libros respectivos, convertido a tiempo indeterminado, al encontrarse insolvente en el pago de los cánones de alquiler de cuatro (4) meses de alquiler a razón de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000.00) mensuales, por lo que solicitó que fuese condenado en lo siguiente:
1. Dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con ella. 2. Entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones de conservación y mantenimiento en que le fue entregado. 3. Cancelar la suma SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) por concepto de cánones vencidos y no pagados correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2005, a razón de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) mensuales. 4. En pagar las pensiones de arrendamiento que se siguieren venciendo a partir del mes de julio de 2005, a razón de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) mensuales, hasta la definitiva entrega del inmueble. 5. Cancelar los costos y gastos del proceso. Por último solicitó medida de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.
Por su parte el demandado en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, lo hizo, negándola, rechazándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho, alegando en tal sentido, que no se encuentra insolvente en el pago de los cánones de alquiler, que lo sucedido, es que en el mes de febrero de 2005, convino con la demandante en que él asumiría el arreglo de las tuberías de agua y la arrendadora-demandante le exoneraría del pago del canon de arrendamiento, debido a las reparaciones mayores en los cinco (05) meses consecutivos siguientes y que luego continuaría cancelando los mismos a partir del mes de agosto de 2005, hecho éste, que a su decir, demostraría en el debate probatorio. De igual manera solicitó que no sea decretada la medida de secuestro peticionada por la actora, en virtud de no cumplir con lo requisitos a que se contrae el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente esta Juzgadora, una vez revisado y analizado el escrito libelar y el contrato de arrendamiento presentado con el mismo, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 17 de septiembre de 1990, bajo el N° 72, Tomo 135, de los libros respectivos, el cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del código Civil, por tratarse de un documento público; procede a determinar como punto previo si hay méritos o no para seguir conociendo la causa, en tal sentido observa que:
Se evidencia del Contrato de Arrendamiento ya valorado, que su duración fue establecida por un (1) año a partir del día 10 de septiembre de 1990, prorrogable a voluntad de las partes por periodos iguales o inferiores, debiendo manifestar tal voluntad una parte a la otra por escrito, lo cual no ocurrió en el caso que ocupa a esta Sentenciadora, puesto que no consta notificación alguna de una u otra parte respecto a la prórroga, por lo tanto, conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, el contrato de arrendamiento ha de tenerse como renovado, y por ende se considera como un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal y como lo alegó la actora en su escrito libelar y lo reconoció el demandado al no emitir alegato contrapuesto al respecto.
Así las cosas, del escrito libelar se desprende que la parte que activó el órgano jurisdiccional manifiesta que: “procedo a demandar la resolución del Contrato de Arrendamiento antes referido, debido a que EL ARRENDATARIO, no ha cumplido o dejo de cumplir las obligaciones que le establece la ley…”. Más adelante expresa que: “EL ARRENDATARIO se encuentra incurso en una de las causales establecidas en el artículo 34 literal (a) del decreto con Rango y fuerza de ley de Arrendamientos inmobiliarios”, para finalmente manifestar que demanda al ciudadano JOAQUIN FERREIRA PARRA “para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones que lo recibió (…) de acuerdo a los artículos 1.167, 1592, 1600 y 1618 del Código civil vigente, en el artículo 33, 34 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código de Procedimiento Civil en su artículo 881 y siguientes referentes al Procedimiento Breve”. (Negrillas y subrayado de esta Sentenciadora).
Sin embargo, aún cuando la presente acción clara y ciertamente se refiere a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la actora demandó al arrendatario por Resolución de Contrato de Arrendamiento, procediendo a fundamentar la demanda en el artículo 1167 del Código Civil, entre otros, norma ésta referida a la resolución de contrato; y en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que trata de las acciones de desalojo, debiendo por ende la arrendadora dado que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo demandar el desalojo y no la resolución de contrato, por lo tanto quien aquí decide, considera que la actora erró al calificar la acción, y no obstante de ello, al fundamentarla acumuló artículos que son aplicables a las demandas de Resolución de Contrato de Arrendamiento (artículo 1167 del Código Civil) con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicado a las acciones de Desalojo. De tal manera, que aún cuando la parte demandada, nada ha opuesto al respecto, no puede esta Juzgadora entrar a decidir una demanda contradictoria o sin fundamento o valor jurídico alguno.
Por otra parte considera esta Juzgadora que las acciones de Resolución de Contrato y de Desalojo, son acciones autónomas y especialísimas que no son acumulables.
En circunstancias como éstas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 24 de abril de 2002, en criterio vinculante para todos los Tribunales de la República nos ha señalado que en presencia de una acumulación de acciones, ya sean, desalojo y resolución, cumplimiento y resolución, etcétera, debe declararse de oficio la inadmisibilidad de la demanda, por ser contraria a derecho.
También la Doctrina ha sido uniforme al expresar autores como, Armiño Borjas que las acciones que se excluyan mutuamente o son contrarias entre sí, no podrían sin evidente absurdo, ser propuestas acumulativamente, porque no puede ser permitido que se pida a la justicia el pronunciamiento de determinaciones contradictorias e inejecutables.
Ahora bien, nuestra Ley procesal admite en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que puedan acumularse en un mismo libelo dos demandas o más pretensiones incompatible para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre que su respectivo procedimiento no sea incompatible entre sí.
Ante tales hechos se hace necesario dejar claro que el ejercicio de las dos acciones, esto es, resolución de contrato y desalojo, en forma acumulativa en el mismo juicio, resulta improcedente pues ambas acciones prevén un procedimiento específico y el aceptar que una sea subsidiaria de la otra, crea indefensión e inseguridad jurídica para la parte demandada, ya que no existe una determinación objetiva de la verdadera pretensión.
Observándose de todo lo anterior una indebida acumulación de acciones, que se encuentra expresamente prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, cuando preceptúa que “no podrán acumularse en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si…”. Esta Juzgadora con base a que la referida prohibición de acumular acciones excluyentes entre sí pertenece a la esfera del orden público, con apego al criterio jurisprudencial, encuentra que efectivamente la acumulación de acciones excluyentes entre sí, lesiona el orden público procesal, pues obviamente esta Sentenciadora no puede, ni debe declarar con lugar todas las pretensiones, ya que estas se anulan entre sí, ni tampoco puede arbitrariamente desechar alguna y favorecer otra, en razón de lo cual la presente acción, resulta inadmisible, en los términos y fundamentos en que fue propuesta, debiendo por ende ser desechada, y así se decide.
En virtud de lo antes resuelto esta Juzgadora se abstiene de entrar a la valoración y análisis de las pruebas presentadas dentro del período probatorio, y de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la presente acción debe ser declarada Sin Lugar. Así se decide.

III
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana NELLY YUDITH SILVA DE ANDRADE, contra el ciudadano JOAQUIN FERREIRA PARRA, ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, condena en costas a la parte demandante, de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de septiembre de dos mil cinco. AÑOS: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo las once y treinta minutos de la mañana (11.30 a.m), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° 35 en el “Libro de Registro de Sentencias” llevado por este Tribunal.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp Nº 10.932-05.