TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTAS LAS ACTAS PROCESALES”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, titular de la cédula de identidad No. 3.310.451.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada en ejercicio FATIMA GARCÍA DE SÁNCHEZ, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 9.214.432, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.139, según poder apud acta conferido en fecha 29 de julio de 2005, inserto al folio 07.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano YECID LARA CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la cédula de identidad No. 23.138.346.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas JOSELINE DE CAIRES JIMENEZ y DALILA DE CAIRES JIMENEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.562.065 y V- 12.448.602, en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 75.900 y 71.876, respectivamente, según consta en Poder Apud Acta, de fecha 26 de septiembre de 2005, inserto al folio 185.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 10.931-05.
i
PARTE NARRATIVA:

Surge esta acción por libelo de demanda recibido por distribución, donde la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, ya identificada, asistida de abogada, expresa:
* Que celebró Contrato de Arrendamiento según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 22 de junio de 2004, bajo el N° 59, Tomo 74, de los libros respectivos, con el ciudadano YECID LARA CARVAJAL, ya identificado, sobre un local comercial de su propiedad, ubicado en la Avenida Carabobo, esquina calle 15 (Pollo en Brasas Carabobo), estipulándose su duración por un (1) año contado desde el día 01 de mayo de 2004 al 30 de abril de 2005.
* Continua su exposición, manifestando, que en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento antes referido, se fijó como canon de alquiler mensual la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) mensuales, de los cuales, a decir suyo, autorizó al arrendatario, ciudadano YECID LARA CARVAJAL, ya identificado, a descontar la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales por doce (12) meses, para pagar deuda pendiente a su favor; afirma de igual manera, que el arrendatario se obligó a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los primeros tres (3) días de cada mes en el inmueble arrendado, y que la falta de pago oportuna daba derecho a la arrendadora a pedir la ejecución o resolución del contrato.
* Expresa igualmente, que en la Cláusula Quinta, el arrendatario se obligó a no subarrendar, ceder ni traspasar el contrato, sin el consentimiento expreso y escrito de la arrendadora, estableciéndose asimismo, en la Cláusula Sexta, entre otras cosas, que el arrendatario realizaría las reparaciones menores por el uso normal del local y las que por Ley le correspondan, y notificaría a la arrendadora a la brevedad posible sobre las reparaciones mayores que necesitara el local. Afirma además, que en la Cláusula Séptima, el arrendatario se obligó a conservar el inmueble arrendado en buen estado tal como lo recibió y a entregarlo al vencimiento del contrato y completamente desocupado, conviniendo de igual forma, en que al incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, la arrendadora podría pedir la ejecución o resolución del mismo, con los daños y perjuicios si fuere el caso.
* Prosigue, alegando que es el caso, que el arrendatario, ciudadano YECID LARA CARVAJAL, ya identificado, ha incumplido con las cláusulas antes señaladas, en virtud de lo siguiente: 1. Durante la duración del Contrato, no ha cumplido cabalmente con la obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, por mensualidades adelantadas durante los tres (3) primeros días de cada mes, tal como se convino, sino que por el contrario, los ha pagado a su capricho y mediante terceras personas, adeudándole a la fecha en que interpuso la acción, el alquiler del mes de abril de 2005, es decir, la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00). 2. Que desde el inicio del contrato de arrendamiento hasta su vencimiento, el arrendatario no ha ejercido como tal, pues en su lugar siempre han estado subarrendadas terceras personas que han ocupado y ocupan el local comercial, hecho este, que a su decir, hace nulo el contrato. 3. Que a la fecha de esta demanda, el local arrendado presenta mal estado en general, pues a decir suyo, el arrendatario no realizó las reparaciones menores a que estaba obligado, ni la notificó oportunamente sobre las filtraciones y otros daños que presentaba el techo del local, lo que ha traído como consecuencia, que los deterioros hoy sean mayores.
* Posteriormente afirma, que en razón de lo antes narrado y ante la dificultad de resolver la situación presentada con el arrendatario, ciudadano YECID LARA CARVAJAL, ya identificado, de manera extrajudicial, es por lo que procede a demandarlo, para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: Primero: Resolver el contrato de arrendamiento aquí referido. Segundo: Hacer entrega inmediata del local alquilado en el estado en que lo recibió. Tercero: Pagar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), correspondiente al canon de alquiler del mes de abril de 2005. Cuarto: Pagar las costas del presente procedimiento. Finalmente solicitó Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado.
Fundamentó su acción en: Las Cláusulas Segunda, Tercera, Quinta, Sexta y Séptima del Contrato de Arrendamiento, y en los artículos: 15, 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1160, 1167, 1264 y 1592 ordinal 2° del Código Civil. (Folios 1 al 3).
Acompañó el escrito libelar con: El Contrato de Arrendamiento autenticado por ante autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 22 de junio de 2004, bajo el N° 59, Tomo 74, de los libros respectivos. (Folios 4 y 5).
En fecha 20 de julio de 2005, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano YECID LARA CARVAJAL, ya identificado, para su comparecencia por ante este Juzgado al SEGUNDO (2DO) día de despacho siguiente a su citación. (Folio 6).
En fecha 12 de agosto de 2005, la Juez Temporal de este Juzgado, abogada ANA LOLA SIERRA, se avocó al conocimiento de la causa. (Folio 8).
En fecha 12 de agosto de 2005, el Alguacil del Tribunal informó que, el recibo de citación le fue firmado por el demandado, ciudadano YECID LARA CARVAJAL, en esa misma fecha. (Folio 10).
En fecha 19 de septiembre de 2005, el demandado asistido de abogada presentó escrito de contestación a la demanda junto con las defensas que a continuación se explanan:
* Procedió a impugnar la inspección ocular extrajudicial, evacuada ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 19 de agosto de 2005, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una prueba preconstituida, la cual rechazó,
Asimismo, opuso las siguientes cuestiones previas contempladas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
La del ordinal 2°, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, alegando al respecto, que desde el día 01 de Abril de 1998, celebró su primer contrato de arrendamiento con la Inmobiliaria Santa Mónica, SRL, sobre el local descrito en el libelo, y que posteriormente en virtud de un procedimiento de partición, procedió a consignar los cánones por ante el Juzgado Segundo de Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente N° 167-2000, y que finalmente celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, pero que sin embargo, aún cuando celebró contrato de arrendamiento con la mencionada ciudadana, ella no es la única y exclusiva propietaria del inmueble objeto del arrendamiento, pues a decir suyo, existe una comunidad de herederos, que está compuesta por siete hermanos y aun no existe una partición debidamente protocolizada o registrada ante la Oficina de registro Inmobiliario de San Cristóbal Estado Táchira, para que la ciudadana MÉLIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, se acredite el carácter de propietaria, como lo expone en el escrito libelar; y que por lo tanto, Al existir una comunidad hereditaria, la demandante carece de legitimidad para solicitarme la resolución, pues LA DEMANDANTE, sólo es propietaria de derechos y acciones indivisos y no de un inmueble en particular.
La del ordinal 6°, referida al defecto de forma de la demanda, por considerar que no se llenaron los requisitos que indica el artículo 39 ejusdem, esgrimiendo al respecto, que la demandante, no estableció la cuantía de la demanda, y que la falta de cumplimiento de este requisito, violenta su derecho de defensa, pues a decir suyo, no existe claridad sobre la competencia del Tribunal que deba conocer de esta demanda, siendo, a su criterio un vicio que debe ser subsanado por la parte demandante para la determinación de la competencia jurisdiccional y el respeto al debido proceso.
La del Ordinal 8°, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando al respecto, que interpuso regulación de alquiler por ante la Alcaldía de San Cristóbal, y que hay que esperar la fijación del canon para poder determinar si realmente no ha cumplido con el pago del canon del mes de abril, y así mismo le sean reintegrados los cánones pagados en exceso a la arrendadora.
La del ordinal 11°, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, manifestando en tal sentido, que: Desde el 1° de mayo de 2005, se encuentra disfrutando de la prorroga legal que le otorga el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a decir suyo, tiene una relación inquilinaria en el inmueble desde el 1998 hasta el año 2005, de dos (02) años, por lo que, a criterio suyo, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal d, ejusdem, tiene derecho a una prórroga de dos (02) años.
* De igual manera, alega la improcedencia de la acción interpuesta, explanado en tal sentido, que la demandante, en su libelo, manifestó que el contrato de arrendamiento tenía una duración que va del 01 de mayo de 2004 al 30 de abril de 2005, estando ya vencido el contrato por expiración de su término, pues según lo establecido en la cláusula segunda, por lo tanto, en su opinión, para la fecha de la interposición de la demanda, el día 30 de junio de 2005, el contrato ya no estaba vigente, y para la fecha de la admisión de la demanda, el día 20 de julio de 2005, tampoco estaba vigente el contrato, es decir, que es imposible interponer una acción de resolución, como lo determina la demandante en el petitorio Primero, dado que dicha petición hace a la acción improcedente en derecho, pues la acción que le da la ley, es la de cumplimiento, dado que a criterio suyo, no se puede resolver un contrato que no está vigente, y que había expirado por vencimiento del término fijo de duración, y no una acción de resolución, porque la resolución requiere que el contrato esté vigente y en este caso, ya no estaba vigente, pues se había vencido el término de duración.
* Igualmente afirma, que la demandante no acompañó al libelo los instrumentos fundamentales de su demanda, aún cuando alega supuestamente tres vicios por los cuales solicita la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, respecto a: a) Deterioro del inmueble, no acompañó ningún instrumento respecto a este alegato, y la inspección acompañada es de fecha posterior a la admisión de la demanda, incluso posterior a la citación. Por lo tanto, no puede valorarse para fundamentar la acción interpuesta. b) En cuanto al sub arrendamiento, tampoco acompañó ninguna prueba sobre este particular, lo que deja en duda, el alegato esgrimido, pues tenía el deber de probarlas para luego proceder a interponer la acción. c) Tampoco acompañó ninguna evidencia de clausular del local. Por lo que, a criterio suyo, a la demandante no se le puede admitir ningún instrumento con la intención de probar los hechos de la demanda, pues tenía el deber de probar cada una de sus invocaciones en el acto de la interposición de la demanda, no en cualquier estado o grado del proceso. Por ello esta demanda, debe ser declarada sin lugar con todos sus pronunciamientos.
* Como contestación de fondo procedió a negar, rechazar y contradecir que:
Haya venido incumpliendo con su principal obligación que es el pago del canon de alquiler, afirmando que, dicho alegato es absolutamente falso e injurioso, pues la demandante en un afán de configurar una causa de resolución, cumplimiento o desalojo del local que posee como inquilino, dejó de ir a su negocio a buscar el canon de alquiler, tal y como quedó establecido en la cláusula tercera del contrato que nos une, pues el lugar del pago, era el negocio arrendado.
Asimismo, afirma el demandado, que ocupa el inmueble consistente en un local, ubicado en la calle 15, con Avenida Carabobo, San Cristóbal – Estado Táchira, desde el año 1998, según contratos celebrados con la Inmobiliaria Santa Mónica, y que posteriormente y motivado a un juicio de partición, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES.
Prosigue su defensa, expresando, con respecto al canon de alquiler del mes de abril del año 2005, que pagó a la demandante la cantidad de Bs.150.000, 00, pero la demandante no le expidió recibo, lo cual era el finiquito de la deuda existente entre las partes, Bs.100.000,00 mensual por la cantidad de Bs.1.550.000,00; y que al doceavo mes todavía le adeudaba la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, lo cual fue saldado plenamente en la relación arrendaticia en este último mes.
Igualmente procedió a negar, rechazar y contradecir:
Lo expuesto por la demandante, al señalar que desde el inicio del contrato hasta su vencimiento, el arrendatario no ha ejercido como tal, y que el local comercial siempre ha estado subarrendado a terceras personas que lo han ocupado y lo ocupan, lo cual, a decir suyo, es absolutamente falso, pues siempre ha asumido sus responsabilidades en forma personal, pero quien está a cargo es su empleado, el ciudadano JORGE ALVARO LARA CARVAJAL, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. 81.857.338, quien es mi hermano y ejerce el cargo de encargado. Igualmente afirma, que es un empresario que tiene a su cargo 5 locales comerciales por lo que necesita de encargados para que trabajen en ellos, pues no puede atender los cinco negocios el solo.
Que el local esté deteriorado o en mal estado, como lo señala la demandante en el libelo, al respecto manifiesta que presenta contrato de obra e inspección ocular, que demuestran el buen estado en que se encuentra el inmueble arrendado y las reformas que le hize al local, para mejorar su aspecto interno y externo, ya que la arrendadora, a su decir, jamás se ha preocupado por nada de este inmueble.
Del mismo modo, expresa que la demandante carece de legitimidad para solicitar el secuestro del inmueble por cuanto no es la única y exclusiva propietaria del inmueble, objeto de este litigio, dado, que se trata de derechos hereditarios, entre siete hermanos, por lo que solicita que no sea proveída la medida solicitada. (Folios 11 al 175).

En 20 de septiembre de 2005, el demandado asistido de abogadamediante escrito promovió las siguientes pruebas:
PRIMERO: El valor y mérito favorable de autos, que emana de los siguientes documentos:
1. Contrato de arrendamiento privado, suscrito entre él y la Inmobiliaria Santa Mónica SRL, de fecha 01 de Abril de 1998, agregado al expediente con la letra “B” en el acto de contestación de la demanda.
2. Contratos de arrendamiento, privados, suscritos con la demandante, agregados en la contestación de la demanda, marcados “D”, “E” y “F”.
3. Expediente de consignación llevado ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
4. Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 22-06-2004, bajo el N° 59, Tomo 74
5. Recibos de pago de alquiler anexados junto con el escrito de contestación, marcados con las letras “M” y “N”.
6. Documento público de propiedad, emitido por la Oficina de Registro Inmobiliario Primer Circuito del Estado Táchira, anexo a la contestación de la demanda, marcado “J”.
7. El Valor y mérito jurídico probatorio de contrato privado de trabajo y recibos de pago de salarios.
8. Contrato de Obra, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, e inspección ocular, anexos en la contestación con las letras “Q” y “A”.
SEGUNDO: Prueba de Informe, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando oficio dirigido a: 1. Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de La Circunscripción Judicial del Estado Táchira. 2. SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT) DEPARTAMENTO DE SUCESIONES. 3. Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Del Estado Táchira, 4. DIRECCIÓN DE INQUILINATO DE LA ALCALDÍA DE SAN CRISTOBAL.
TERCERO: Testimoniales de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para que los ciudadanos JORGE ALVARO LARA CARVAJAL, VICTOR BARRIENTOS, HUMBERTO HERNÁNDEZ HERNANDEZ y JESÚS MANUEL VALENCIA MARIÑO, ratifiquen el contenido y firma de los documentos privados emanados de ellos.
CUARTO: Testimoniales de los ciudadanos PEDRO HERNAN ARELLANO MORA, HUGO IVANTROI ROA MORENO, NERIO ALFONSO CHACON MORENO y WILMAN ARMANDO MORA NOVOA. (Folios 176 al 180). Siendo agregadas y admitidas en fecha 21 de septiembre de 2005. (Folios 181 y 182).
En fecha 23 de septiembre de 2005, la parte demandada nuevamente presenta escrito de pruebas, mediante el cual promueve:
PRIMERO: Expediente de consignación llevado ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, signado con el N° 337-2005,
SEGUNDO: Testimoniales de los ciudadanos: LUIS UBIEL PÉREZ, CARLOS GARZÓN LARA y VICTOR MANUEL ROMERO RAMÍREZ. (Folios 183 y 184).
En fecha 26 de septiembre de 2005, el ciudadano JORGE ALVARO LARA CARVAJAL, reconoció y ratificó el Contrato de Trabajo inserto del folio 171 al 173 y los recibos de pago insertos a los folios 168 y 169. (Folios 186).
En fecha 26 de septiembre de 2005, la Apoderada de la parte demandante, a través de diligencia, realizó una serie de alegatos respecto a la impugnación realizada por la parte demandada y a las cuestiones previas opuestas, reiterando la solicitud de Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado. (Folios 188 y 189).
En esa misma fecha, promovió pruebas, siendo las siguientes:
I. Impugnó las documentales promovidas como pruebas por el arrendatario en copias simples; solicitando además no apreciar por impertinentes los documentales consistentes en documentos privados emanados por terceros que no son parte en el juicio, por cuanto no tienen importancia para la decisión.
II. 1. Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión. 2. Inspección extrajudicial de fecha 25 de agosto de 2005. 3. Constancia expedida por la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 12 de septiembre de 2005. 4. Expediente del Consignación Inquilinaria de fecha 28 de junio de 2005. III. 1. Inspección Judicial practicada en fecha 19 de agosto de 2005, por ante la Notaría Segunda de San Cristóbal. 2. Copia fotostática de citación de fecha 13 de diciembre de 2004, expedida por el Servicio Sub-Regional de Higiene y Alimentos. 3. Copia certificada mecanografiada de la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el juicio de Partición N° 15.668. IV. Prueba de Informes a ser suministrados por el Servicio Sub-Regional de Higiene y Alimentos. (Folios 190 al 227).
En fecha 26 de septiembre de 2005, la representación de la parte demandada, mediante diligencia consignó copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 337-2005, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 228 al 248).
En fecha 26 de septiembre de 2005, la representación de la parte demandante, impugnó el Poder conferido por la parte demandada, por considerar que no se encuentra debidamente suscrito por el Secretario del Tribunal. (Folio 249).
En fecha 27 de septiembre de 2005, el ciudadano JESÚS MANUEL VALENCIA MARIÑO, ratificó en su contenido y firma el documento inserto al folio 27. (Folio 249 vto).
En esa misma fecha se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante. (Folio 251).
En la fecha antes referida, la Apoderada de la demandante mediante escrito promovió las testimoniales de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER LOZADA y ALEXANDER CARRILLO LÓPEZ. (Folio 252). Siendo admitidas en fecha 28 de septiembre de 2005. (Folio 254).
En fecha 27 de septiembre de 2005, se agregó oficio N° OF/I/077, emanado de la Coordinación de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. (Folio 256).
En fecha 03 de octubre de 2005, rindió declaración el ciudadano LUIS URIEL PÉREZ AGUILAR. (Folios 257 vto al 259).
En esa misma fecha el ciudadano HUMBERTO HERNÁNDEZ HERNÁNDEZ, ratificó en su contenido y firma el documento inserto al folio 174). (Folio 259 vto).
En fecha 04 de octubre de 2005, rindieron declaración el ciudadano FRANCISCO JAVIER LOZADA GABANTE y VICTOR MANUEL ROMERO RAMÍREZ. (Folios 260 al 263).
En fecha 07 de octubre de 2005, la representación de la parte demandada, presentó escrito de conclusiones en cinco (5) folios útiles.
Esta Juzgadora encontrándose dentro del término para dictar Sentencia en este proceso, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Se inicia la presente controversia por demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentada en las Cláusulas Segunda, Tercera, Quinta, Sexta y Séptima del Contrato de Arrendamiento, y en los artículos: 15, 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1160, 1167, 1264 y 1592 ordinal 2° del Código Civil, donde la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, demanda al ciudadano YECID LARA CARVAJAL, en virtud de haber incumplido con el Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 22 de junio de 2004, bajo el N° 59, Tomo 74 de los libros respectivos, suscrito entre ellos, sobre un local comercial de su propiedad, ubicado en la Avenida Carabobo, esquina calle 15 (Pollo en Brasas Carabobo), al haber incumplido las cláusulas antes referida, afirmando al respecto que: 1. Durante la duración del Contrato, no cumplió el arrendatario con la obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, por mensualidades adelantadas durante los tres (3) primeros días de cada mes, tal como se convino, sino que por el contrario, los ha pagado a su capricho y mediante terceras personas, adeudándole a la fecha en que interpuso la acción, el alquiler del mes de abril de 2005, es decir, la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00). 2. Desde el inicio del contrato de arrendamiento hasta su vencimiento, el arrendatario no ha ejercido como tal, afirmando que siempre ha subarrendado a terceras personas que han ocupado y ocupan el local comercial, hecho este, que a su decir, hace nulo el contrato. 3. Que a la fecha de esta demanda, el local arrendado presenta mal estado en general, pues a decir suyo, el arrendatario no realizó las reparaciones menores a que estaba obligado, ni la notificó oportunamente sobre las filtraciones y otros daños que presentaba el techo del local, lo que ha traído como consecuencia, que los deterioros hoy sean mayores.
En razón de lo cual solicitó que sea condenado en lo siguiente: Primero: Resolver el contrato de arrendamiento aquí referido. Segundo: Hacer entrega inmediata del local alquilado en el estado en que lo recibió. Tercero: Pagar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), correspondiente al canon de alquiler del mes de abril de 2005. Cuarto: Pagar las costas del presente procedimiento.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el demandado a través de escrito, lo hizo, con base en las defensas siguientes:
Primero: Impugnó la inspección ocular extrajudicial, evacuada ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 19 de agosto de 2005.
Segundo: Procedió a oponer las siguientes cuestiones previas contempladas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
La del ordinal 2°, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, alegando al respecto, que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, pero que sin embargo, aún cuando celebró dicho contrato con ella, la misma no es la única y exclusiva propietaria del inmueble objeto del arrendamiento, pues a decir suyo, existe una comunidad de herederos, que está compuesta por siete hermanos y aun no existe una partición debidamente protocolizada o registrada ante la Oficina de registro Inmobiliario de San Cristóbal Estado Táchira; y que por lo tanto, Al existir una comunidad hereditaria, la demandante carece de legitimidad para solicitarme la resolución, pues LA DEMANDANTE, sólo es propietaria de derechos y acciones indivisos y no de un inmueble en particular.
La del ordinal 6°, referida al defecto de forma de la demanda, por considerar que no se llenaron los requisitos que indica el artículo 39 ejusdem, esgrimiendo al respecto, que la demandante, no estableció la cuantía de la demanda, y que la falta de cumplimiento de este requisito, violenta su derecho de defensa, pues a decir suyo, no existe claridad sobre la competencia del Tribunal que deba conocer de esta demanda, siendo, a su criterio un vicio que debe ser subsanado por la parte demandante para la determinación de la competencia jurisdiccional y el respeto al debido proceso.
La del Ordinal 8°, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando al respecto, que interpuso regulación de alquiler por ante la Alcaldía de San Cristóbal, y que hay que esperar la fijación del canon para poder determinar si realmente no ha cumplido con el pago del canon del mes de abril, y así mismo le sean reintegrados los cánones pagados en exceso a la arrendadora.
La del ordinal 11°, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, manifestando en tal sentido, que: Desde el 1° de mayo de 2005, se encuentra disfrutando de la prorroga legal que me otorga el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a decir suyo, tiene una relación inquilinaria en el inmueble desde el 1998 hasta el año 2005, de dos (02) años, por lo que, a criterio suyo, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal d, ejusdem, tiene derecho a una prórroga de dos (02) años.
De igual manera, alega la improcedencia de la acción interpuesta, explanado en tal sentido, que la demandante, en su libelo, manifestó que el contrato de arrendamiento tenía una duración que va del 01 de mayo de 2004 al 30 de abril de 2005, estando ya vencido el contrato por expiración de su término, pues según lo establecido en la cláusula segunda, por lo tanto, en su opinión, para la fecha de la interposición de la demanda, el día 30 de junio de 2005, el contrato ya no estaba vigente, y para la fecha de la admisión de la demanda, el día 20 de julio de 2005, tampoco estaba vigente el contrato, es decir, que es imposible interponer una acción de resolución, como lo determina la demandante en el petitorio Primero, dado que dicha petición hace a la acción improcedente en derecho, pues la acción que le da la ley, es la de cumplimiento, dado que a criterio suyo, no se puede resolver un contrato que no está vigente, y que había expirado por vencimiento del término fijo de duración, y no una acción de resolución, porque la resolución requiere que el contrato esté vigente y en este caso, ya no estaba vigente, pues se había vencido el término de duración.
Afirma además, que la demandante no acompañó al libelo los instrumentos fundamentales de su demanda, aún cuando alega supuestamente tres vicios por los cuales solicita la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, respecto a: Deterioro del inmueble; sub arrendamiento; y de clausura del local. Por lo que, a criterio suyo, a la demandante no se le puede admitir ningún instrumento con la intención de probar los hechos de la demanda, pues tenía el deber de probar cada una de sus invocaciones en el acto de la interposición de la demanda, no en cualquier estado o grado del proceso. Por ello esta demanda, debe ser declarada sin lugar con todos sus pronunciamientos.
Como contestación al fondo, negó, rechazó y contradijo:
Que haya venido incumpliendo con su principal obligación que es el pago del canon de alquiler, afirmando que, dicho alegato es absolutamente falso e injurioso, pues la demandante en un afán de configurar una causa de resolución, cumplimiento o desalojo del local que posee como inquilino, dejó de ir a su negocio a buscar el canon de alquiler, tal y como quedó establecido en la cláusula tercera del contrato que nos une, pues el lugar del pago, era el negocio arrendado.
Continua su defensa, expresando, con respecto al canon de alquiler del mes de abril del año 2005, que pagó a la demandante la cantidad de Bs.150.000, 00, pero la demandante no le expidió recibo, lo cual era el finiquito de la deuda existente entre las partes, Bs.100.000,00 mensual por la cantidad de Bs.1.550.000,00; y que al doceavo mes todavía le adeudaba la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, lo cual fue saldado plenamente en la relación arrendaticia en este último mes.
Negó, rechazó y contradijo además, lo siguientes:
Lo expuesto por la demandante, al señalar que desde el inicio del contrato hasta su vencimiento, el arrendatario no ha ejercido como tal, y que el local comercial siempre ha estado subarrendado a terceras personas que lo han ocupado y lo ocupan, lo cual, a decir suyo, es absolutamente falso, pues siempre ha asumido sus responsabilidades en forma personal, pero quien está a cargo es su empleado, el ciudadano JORGE ALVARO LARA CARVAJAL, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. 81.857.338, quien es mi hermano y ejerce el cargo de encargado. Igualmente afirma, que es un empresario que tiene a su cargo 5 locales comerciales por lo que necesita de encargados para que trabajen en ellos, pues no puede atender los cinco negocios el solo.
Que el local esté deteriorado o en mal estado, como lo señala la demandante en el libelo, al respecto manifiesta que presenta contrato de obra e inspección ocular, que demuestran el buen estado en que se encuentra el inmueble arrendado y las reformas que le hizo al local, para mejorar su aspecto interno y externo, ya que la arrendadora, a su decir, jamás se ha preocupado por nada de este inmueble.
Del mismo modo, expresó que la demandante carece de legitimidad para solicitar el secuestro del inmueble por cuanto no es la única y exclusiva propietaria del inmueble, objeto de este litigio, dado, que se trata de derechos hereditarios, entre siete hermanos, por lo que solicita que no sea proveída la medida solicitada.
No obstante de lo anterior, esta Sentenciadora antes de entrar a la valoración y análisis de las pruebas aportadas por las partes y al estudio del fondo de la controversia, considera necesario, una vez revisado y analizado el escrito libelar y el Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 22 de junio de 2004, bajo el N° 59, Tomo 74 de los libros respectivos, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, por ser un documento público, proceder a determinar como punto previo si hay méritos o no para seguir conociendo la causa, en tal sentido tenemos que:
Del escrito libelar se evidencia, que la ciudadana YECID LARA CARVAJAL, procede a demandar al ciudadano YECID LARA CARVAJAL, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentando su demanda en los artículos propios de este tipo de acción, a saber: “1167, 1264 y 1592 ordinal 2° del Código Civil”.
Del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, ya valorado por esta Juzgadora, se desprende, claramente de la Cláusula Segunda, que: “El presente contrato tendrá una duración de UN AÑO contado desde el 1° de mayo de 2004 al 30 de abril de 2005”, de lo cual se infiere, que a la fecha en que la arrendadora demandante, interpuso su acción, esto es, el día 30 de junio de 2005, el contrato ya se encontraba vencido.
Al respecto considera esta Juzgadora, que si bien es cierto que el artículo que el artículo 1167 invocado por la parte demandante en su escrito libelar, trata de la elección de una de las partes ante el incumplimiento de la otra de solicitar bien sea el cumplimiento o la resolución del contrato, no es menos cierto, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece las acciones a ser interpuestas para dar por terminada la relación arrendaticia, según sea el asunto de que se trate; en el caso aquí analizado, alegado como fue por la parte actora el incumplimiento por parte del arrendatario-demandado de una serie de cláusulas del contrato de arrendamiento, el mismo se encontraba vencido, siendo por ende la acción a interponer la de cumplimiento de contrato, toda vez que la demandante, fundamentó igualmente su demanda, en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre otros, el cual que:
“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”.

En tal virtud, si la demandante considera al invocar el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que al arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal y admite que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido, mal podía demandar la Resolución del Contrato, aún cuando el contrato en su Cláusula Tercera disponga “…que la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA a pedir la ejecución o resolución de este contrato”, pues dicha cláusula en lo que respecta a la acción a ser ejercida contraviene al orden público.
Así las cosas, esta Juzgadora en resguardo del orden público, entendido como un conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos, y su defensa y amparo debe ser observada irrestrictamente por quien deba administrar justicia en un Estado de Derecho formalmente constituido, debe por ende brindar toda la protección necesaria para que no se vea vulnerado e infringido en ningún momento procesal, este garante de bienestar y equilibrio social, realizando para lograr tal fin, todo cuanto se encuentre a su alcance.
Por lo que, quien aquí decide, observando que el requerimiento establecido en el artículo 340, numeral 5º del Código de Procedimiento Civil, referente al fundamento de derecho en el cual se base la pretensión de la actora en el escrito libelar, debe ser, y así lo considera, como de estricto orden público, ya que es dicha fundamentación legal, la que brinda seguridad a ambas partes, impidiendo que el demandado se pueda encontrar en estado de indefensión ante una errónea determinación de la pretensión jurídica del actor y su expresión adjetiva. Obligándose, a raíz de ello, cada una de las partes procesales a cimentar sus reclamaciones y demandas en normas legales acordes, aplicables y adaptables al caso que se decida en cada oportunidad.
En razón de lo cual, cada pretensión debe tener un sostén legal, pero no basta únicamente la simple expresión de tal requisito, sino también su efectiva comprobación por parte de las partes y del Juez en el proceso para de esa forma proceder, efectivamente, a sentenciar y decidir la causa en total apego a la legalidad dispositiva.
Con fuerza en las anteriores consideraciones, esta Juzgadora al encontrarnos ante una actora que acude a interponer demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, de un contrato que ya se encontraba vencido, no siendo la resolución de contrato de arrendamiento la vía a recurrir sino el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, no existe remedio procesal que impida que se tenga como IMPROCEDENTE la demanda incoada, y así se decide.
iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho explanadas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana MELIDA ESPERANZA DUQUE DE ROSALES, contra el ciudadano YECID LARA CARVAJAL, ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA en costas a la parte demandante, de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los once (11) días del mes de octubre de dos mil cinco. AÑOS: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo la una (1:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° 48, en el “Copiador de Sentencias Definitivas” del presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario