TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: JAIRO ORLANDO REY GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 9.219.122.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN ALEJANDRO VÁSQUEZ y MARISELA MEDINA CHACÓN, abogados en ejercicio de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.813.987 y V-12.817.817, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 74.440 y 75.159, respectivamente, según consta en Poder Apud Acta conferido en fecha 02 de septiembre de 2003, inserto al folio 30.
PARTE DEMANDADA: MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ COLMENARES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 12.231.991.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: DUDLEY DELGADO GARCÍA y DIANA RODRIGUEZ CLAROS, abogados en ejercicio de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.237.439 y 16.230.997, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.773 y 38.793, respectivamente, según consta en poder autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 25 de octubre de 2003, bajo el Nº 40, Tomo 147, folios 99-100, inserto a los folios 44 y 45.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 9900-03.
I
PARTE NARRATIVA:

Comienza el presente proceso mediante escrito libelar recibido por distribución, presentado por Los abogados MIGUEL GERARDO PEÑALOZA URBINA y RODOLFO ALBERTO QUINTERO GARCÍA, quienes actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de los ciudadanos WILLIAM JOSÉ QUINTERO TORRES y REBECA GONZÁLEZ DE QUINTERO, manifestaron:
* Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 17 de agosto de 1999, bajo el Nº 0615, la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A, celebró en nombre de sus mandantes, un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ COLMENARES, ya identificada, sobre un inmueble ubicado en esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira en la carrera 23, entre calles 9 y 10, Piso 3 del Edificio Plaza San Cristóbal y Plaza Suites, apartamento Nº 3-4, adquirido por sus poderdantes, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 06 de junio de 1997, bajo el Nº 49, Tomo 39, Segundo Trimestre del mismo año.
* Prosiguen su exposición, alegando que en el contrato aquí referido, se fijó un plazo de duración de seis (6) meses a partir de la firma del mismo, prorrogable mediante acuerdo entre las partes.
* Asimismo manifiestan, que en fecha 13 de febrero de 2001, la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN BENITO COMPAÑÍA ANÓNIMA, a través de comunicación escrita le informó a la arrendataria, ciudadana MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ COLMENARES, ya identificada, que el contrato no le seria renovado, solicitándole la entrega del inmueble el día 15 de febrero de 2001, procediendo posteriormente en fecha 18 de julio de 2001, mediante comunicación escrita a comunicarle que el día 15 de agosto de 2001, se vencía la prórroga legal, en razón de lo cual, la arrendadora solicitó, a su decir, nuevamente la entrega del inmueble libre de bienes y personas, con todos los servicios cancelados; iniciándose de esta manera, a criterio de los demandante la prórroga legal, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
* Afirman asimismo, que a pesar de las reiteradas peticiones de desocupación la arrendataria continua ocupando de manera ilegal el inmueble, negándose a abandonarlo, en virtud de lo cual, cubiertos como, a su parecer, han sido los extremos del supuesto de hecho, según el cual una vez vencida la prórroga legal el arrendador puede exigir de la arrendataria el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble, proceden a demandar a la ciudadana MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ COLMENARES, ya identificada, para la entrega del inmueble arrendado, y en consecuencia desocupe el mismo. Finalmente solicitaron Medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto de la acción.
Fundamentaron la acción en los artículos: 1159 y 1160 del Código Civil, y 38 y 39 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 1 al 4).
Acompañaron el escrito libelar con: El Poder que les fue conferido; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 17 de agosto de 1999, bajo el Nº 0615; y seis (6) comunicaciones al carbón, de fechas 13 de febrero de 2001, 18 de julio de 2001, 21 de agosto de 2001, 11 de octubre de 2001, 04 de marzo de 2002 y 08 de marzo de 2002. (Folios 5 al 19).
En fecha 22 de julio de 2002, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ COLMENARES, ya identificada, para su comparecencia por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de la contestación de la demanda. (Folio 20).
En fecha 27 de agosto de 2003, el ciudadano JAIRO ORLANDO REY GARCÍA, asistido de abogado, se hizo presente al juicio, y mediante escrito informó que adquirió en remate judicial, la propiedad del inmueble objeto de esta causa, consignando como soporte de su argumento, copia certificada del acta de remate levantada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2003, solicitando que se le tenga como demandante en la presente causa, por ser el propietario del inmueble arrendado, procediendo a ratificar el pedimento de la medida de secuestro. (Folios 21 al 28).
En fecha 18 de septiembre de 2003, el Alguacil del Tribunal mediante diligencia, informó que en esa misma fecha consignó, la demandada, ciudadana MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ COLMENARES, se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 32).
En fecha 25 de septiembre de 2003, conforme a lo solicitado por la parte demandante, se acordó y libró boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 34 y 35).
En fecha 06 de octubre de 2003, la Secretaria del Tribunal informó haber dado cumplimiento con la notificación ordenada, el día 01 de octubre de 2003. (Folio 36).
En fecha 08 de octubre de 2003, la demandada a través de Apoderado Judicial, mediante escrito dio contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho, manifestando en su defensa:
* Que es cierto que en fecha 17 de agosto de 1999, su mandante, contrató con la INMOBILIARIA “SAN BENITO, C.A”, el arrendamiento de un apartamento situado en esta ciudad de San Cristóbal, en el Sector Barrio Obrero, carrera 23, entre calles 9 y 10, Conjunto Residencial Plaza San Cristóbal y Plaza Suites, Planta de Apartamentos Nivel 11.60, Piso 3, Nº 3-4, propiedad para ese entonces de los cónyuges WILLIAM QUINTERO TORRES y REBECA GONZÁLEZ DE QUINTERO, hoy del ciudadano JAIRO ORLANDO REY GARCÍA.
* Esgrime de igual manera, que no es cierto que en fecha 13 de febrero de 2001, la INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A, le comunicara a su representada que el Contrato de Arrendamiento no le sería renovado y que debía entregarle el inmueble totalmente desocupado, según la comunicación de fecha 13 de febrero de 2001, consignada por la demandante, la cual procedió a impugnar, alegando que nunca fue recibida por su mandante.
* De igual manera, alega, que de haberse emitido la comunicación de no prórroga alegada por la demandante, debió haber sido realizada conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato, donde, a decir suyo, se estipuló que la notificación se haría dentro de los sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo de duración convenido, o de las prórrogas si las hubiere, por lo que a su criterio, si el demandante hubiese participado a su mandante, la comunicación se habría recibido a tan sólo dos (2) días de vencerse el contrato de arrendamiento, quedando a decir suyo, por ende renovado el contrato automáticamente.
* Prosigue su defensa, afirmando, que las copias de las supuestas notificaciones realizadas a su poderdante, relacionadas con la desocupación del inmueble objeto de este juicio, de fecha 18 de julio de 2001, 21 de agosto de 2001, 11 de octubre de 2001 y 04 de marzo de 2002, en su opinión, nunca fueron emitidas, y si lo fueron no se le informaron a su mandante, por lo que, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, procedió a impugnarlas.
* Explana asimismo, que no es cierto que su representada se haya negado a entregar el inmueble, al finalizar el término fijado, pues lo cierto, a decir suyo, es que a su mandante no se le ha comunicado de conformidad con la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, sobre la no prórroga del referido contrato, y que la única notificación recibida por la arrendataria, es la de fecha 08 de marzo de 2002, enviada por la Gerente de la INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A, donde se le comunica que el contrato de arrendamiento le fue cedido al propietario del inmueble, ciudadano WILLIAM QUINTERO, dejando sin efecto la obligación de su mandante con la Inmobiliaria antes referida, debiendo cancelarle los cánones al propietario a partir del 15 de marzo de 2002.
* Afirma igualmente que en la comunicación de fecha 08 de marzo de 2002, se evidencia la continuación de la relación arrendaticia, pues a su parecer, de haber existido alguna solicitud de desocupación del inmueble objeto de este juicio con anterioridad a dicha comunicación, no se le habría informado a su poderdante que continuara pagando los cánones de arrendamiento al propietario del inmueble, desvirtuando de esta manera el contenido de las supuestas comunicaciones de no prórroga del contrato de arrendamiento.
* Manifiesta de igual manera, que al no haberle sido participado a su poderdante en la comunicación antes referida, el domicilio del propietario, resultando infructuosas las gestiones para localizarlo y pagarle el canon de arrendamiento del 15 de marzo de 2002, para no caer en morosidad procedió conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a consignar dicho canon y los subsiguientes hasta la fecha, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Expediente de Consignaciones Nº 322.
* Asimismo afirma, que es incierto que su poderdante, haya consumido o agotado la Prórroga Legal y se encuentre ocupando ilegalmente el inmueble objeto de este proceso, pues no fue notificada legalmente, conforme a la cláusula segunda sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que dicho contrato a decir suyo se renovó automáticamente el 15 de agosto de 2003, por seis (6) meses más, y sin que su mandante adeude cánones de arrendamiento vencidos, pues a su decir, se encuentra solvente en el pago de los mismos, por lo que, solicita se declare sin lugar la demanda, oponiéndose a que sea decretada la medida de secuestro solicitada, y de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se obligué al nuevo propietario a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados en el contrato de arrendamiento.
* Finalmente reconvino al demandante, ciudadano JAIRO ORLANDO REY GARCÍA, conforme a los artículos 43, 47 y 48 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por retracto legal arrendaticio, para que convenga en lo siguiente:
Trasladar a su representada la propiedad del inmueble arrendado, en las mismas condiciones estipuladas en el Acta de Remate realizada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2003, o que así lo ordene el Tribunal, en virtud de que su representada de conformidad con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se considera notificada de la negociación celebrada por el nuevo adquiriente del inmueble objeto del presente litigio a partir de su citación en la presente causa, y no habiendo transcurrido desde la misma, más de cuarenta (40) días, solicita el ejercicio del derecho al Retracto Legal sobre el inmueble aquí referido, por el precio de adquisición estimado en la negociación realizada en el Acta de Remate.
Estimó su reconvención en la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 39.090.000,00).
Consignó con su escrito: El poder que le fue conferido, y copia fotostática del expediente de consignaciones Nro 322, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 44 al 141).
En fecha 13 de octubre de 2003, se admitió la reconvención propuesta por la representación de la parte demandada. (Folio 132).
En fecha 17 de febrero de 2004, el Tribunal revocó por contrario imperio el auto de admisión de la reconvención y reponiendo la causa al estado de pronunciarse sobre la incompetencia del tribunal en razón de la cuantía. (Folio 212).
En fecha 17 de febrero de 2004, este Juzgado declinó su competencia en razón de la cuantía y procedió a remitir la causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. (Folio 213).
En fecha 01 de abril de 2004 el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se declaró incompetente para conocer la reconvención y acordó devolver las actuaciones al Tribunal de la causa y remitir copias certificadas al Juzgado Superior a los fines de la regulación de la competencia. (Folios 217 al 220).
En fecha 05 de mayo de 2004, fue recibida la causa con oficio No. 0860-696, de fecha 13 de abril de 2004, dándosele entrada y el curso de Ley correspondiente. (Folio 223).
En fecha 10 de mayo de 2004, se recibió copia certificada de la decisión proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo, de Protección del Niño y del Adolescente y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde declara incompetente al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Táchira y competente a este Juzgado para conocer sobre la reconvención propuesta en la presente causa. (Folios 224 al 229).
En fecha 30 de agosto de 2004, la Juez Temporal de este Juzgado, abogada NELITZA N. CASIQUE MORA, se avocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes, llevándose a efecto la última notificación en fecha 02 de septiembre de 2004. (Folio 240).
En fecha 04 de octubre de 2004, el Tribunal emitió auto, donde no se admite la reconvención propuesta en la presente acción, en razón de la cuantía, procediendo a reponer la causa al estado de pruebas y ordenando la notificación de las partes, lo cual se cumplió en fecha 07 de octubre de 2004. (Folio 241).
En fecha 19 de octubre de 2004, la parte demandante presentó escrito promoviendo las siguientes pruebas: Primero: Invocó la confesión contenida, a su decir, en el escrito de contestación y reconvención. Segundo: Documentales: A) Acta de remate inserta al juicio; B) contrato de arrendamiento objeto de la acción; C) copia certificada del juicio que por ejecución de hipoteca instó Provivienda contra los ciudadanos William José Quintero y Rebeca González de Quintero; D) Copia certificada del expediente de consignaciones No. 322 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios de esta circunscripción judicial. Tercero: Prueba de informes a la Inmobiliaria San Benito. (Folios 244 al 249). Pruebas éstas, que fueron agregadas y admitidas en fecha 21 de octubre de 2004. (Folio 250).
En fecha 21 de octubre de 2004 la parte demandada presentó escrito de pruebas, siendo éstas las siguientes: Primera: El mérito favorable de los autos. Segunda: La tácita reconducción del contrato prevista en el artículo 1600 del Código Civil, aduciendo en tal virtud, que el contrato que la última prórroga venció el día 15 de agosto de 2002, sin que haya sido notificada por los anteriores propietarios, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato objeto de la acción, sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Tercera: Comunicación de fecha 08 de marzo de 2002, dirigida por la Inmobiliaria San Benito C.A. a la demandada; Cuarta: Copia fotostática del expediente de consignaciones No. 322, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Quinta: Recibos de pago de condominio, insertos a los folios 379, 380 y 381. Sexta: Recibo de pago de consumo de agua entre el 01 de septiembre de 2004 al 30 de septiembre de 2004; recibo por consumo de luz del 16 de agosto de 2004 al 15 de septiembre de 2004. (Folios 253 al 384). Pruebas que en fecha 22 de octubre de 2004, fueron agregadas y admitidas por el Tribunal. (Folio 385).
En fechas 18 y 23 de noviembre de 2004, fueron agregadas a la causa comunicaciones emanadas del condominio del Conjunto Residencial Plaza San Cristóbal y la Inmobiliaria San Benito C.A, respectivamente.
Este Tribunal para proferir Sentencia, observa:
II
PARTE MOTIVA:

Se inicia el presente debate judicial, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARREDAMIENTO, fundamentado en los artículos: 1159 y 1160 del Código Civil, y 38 y 39 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde los ciudadanos WILLIAM JOSÉ QUINTERO TORRES y REBECA GONZÁLEZ DE QUINTERO, en su carácter de propietarios del inmueble en la carrera 23, entre calles 9 y 10, Piso 3 del Edificio Plaza San Cristóbal y Plaza Suites, apartamento Nº 3-4, San Cristóbal, Estado Táchira, a través de Apoderados Judiciales demandan a la ciudadana MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ COLMENARES.
Alegando en su escrito libelar que la mencionada arrendataria no entregó ni ha entregado el inmueble al vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado con la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 17 de agosto de 1999, bajo el Nº 0615, el cual tenía una duración de seis (6) meses, a partir de la firma del mismo, prorrogable mediante acuerdo entre las partes.
En tal virtud, manifiesta la representación de los demandantes:
Que en fecha 13 de febrero de 2001, la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA SAN BENITO COMPAÑÍA ANÓNIMA, a través de comunicación escrita le informó a la arrendataria, ciudadana MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ COLMENARES, ya identificada, que el contrato no le seria renovado, solicitándole la entrega del inmueble el día 15 de febrero de 2001, procediendo posteriormente en fecha 18 de julio de 2001, mediante comunicación escrita a comunicarle que el día 15 de agosto de 2001, se vencía la prórroga legal, en razón de lo cual, la arrendadora solicitó, a su decir, nuevamente la entrega del inmueble libre de bienes y personas, con todos los servicios cancelados; iniciándose de esta manera, a criterio de los demandante la prórroga legal, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En razón de lo cual, solicitaron que la arrendataria fuese condenada en la entrega del inmueble arrendado, y en consecuencia, desocupe el mismo. Por último solicitaron Medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto de la acción.
Iniciada la acción por los ciudadanos WILLIAM JOSÉ QUINTERO TORRES y REBECA GONZÁLEZ DE QUINTERO, fue proseguida por el ciudadano JAIRO ORLANDO REY, ya identificado, en virtud, de haber adquirido la propiedad del inmueble arrendado según se desprende del Acta de Remate, levantada en fecha 01 de agosto de 2003, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Por su parte la representación de la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, procedió a dar contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola, con base en los argumentos siguientes:
Afirma la existencia del contrato de arrendamiento alegado por la parte demandante; sin embargo, manifiesta, que no es cierto que en fecha 13 de febrero de 2001, la INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A, le haya comunicado a su representada que el Contrato de Arrendamiento no le sería renovado y que debía entregarle el inmueble totalmente desocupado, según la comunicación de fecha 13 de febrero de 2001, consignada por la demandante, la cual procedió a impugnar, pues a decir suyo, nunca fue recibida por su mandante.
Insiste en afirmar, que de haber sido emitida la comunicación de no prórroga alegada por la demandante, debió haber sido realizada conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato, donde, a su decir, quedó estipulado, que la notificación se haría dentro de los sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo de duración convenido, o de las prórrogas si las hubiere, por lo que a su criterio, si el demandante hubiese participado a su mandante, la comunicación se habría recibido a tan sólo dos (2) días de vencerse el contrato de arrendamiento, quedando a su parecer, renovado el contrato automáticamente.
Igualmente en su defensa el apoderado de la arrendataria-demandada, aduce, que las copias de las supuestas notificaciones realizadas a su mandante, relacionadas con la desocupación del inmueble objeto de este juicio, de fecha 18 de julio de 2001, 21 de agosto de 2001, 11 de octubre de 2001 y 04 de marzo de 2002, nunca fueron emitidas, y si lo fueron, a decir suyo, no fueron participadas a su representada, por lo que, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, procedió a impugnarlas.
Manifiesta, que no es cierto que su poderdante se haya negado a entregar el inmueble, al finalizar el término fijado, pues lo cierto, a decir suyo, no se le comunico, conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, sobre la no prórroga del referido contrato, y que la única notificación recibida por la arrendataria, es la de fecha 08 de marzo de 2002, enviada por la Gerente de la INMOBILIARIA SAN BENITO, C.A, donde se le comunica que el contrato de arrendamiento le fue cedido al propietario del inmueble, ciudadano WILLIAM QUINTERO, dejando sin efecto la obligación de su mandante con la Inmobiliaria antes referida, debiendo cancelarle los cánones al propietario a partir del 15 de marzo de 2002.
Alega asimismo, que en la comunicación de fecha 08 de marzo de 2002, se evidencia la continuación de la relación arrendaticia, pues a su parecer, de haber existido alguna solicitud de desocupación del inmueble objeto de este juicio con anterioridad a dicha comunicación, no se le habría informado a su poderdante que continuara pagando los cánones de arrendamiento al propietario del inmueble, desvirtuando de esta manera el contenido de las supuestas comunicaciones de no prórroga del contrato de arrendamiento.
Manifiesta de igual manera, que al no haberle sido participado a su poderdante en la comunicación antes referida, el domicilio del propietario, resultando infructuosas las gestiones para localizarlo y pagarle el canon de arrendamiento del 15 de marzo de 2002, para no caer en morosidad procedió conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a consignar dicho canon y los subsiguientes hasta la fecha, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Expediente de Consignaciones Nº 322.
Asimismo afirma, que es incierto que su poderdante, haya consumido o agotado la Prórroga Legal y se encuentre ocupando ilegalmente el inmueble objeto de este proceso, pues no fue notificada legalmente, conforme a la cláusula segunda sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que dicho contrato a decir suyo se renovó automáticamente el 15 de agosto de 2003, por seis (6) meses más, y sin que su mandante adeude cánones de arrendamiento vencidos, pues a su decir, se encuentra solvente en el pago de los mismos.
Por último procedió a reconvenir al demandante, no siendo admitida dicha reconvención, por sobrepasar su estimación la cuantía de este Juzgado.
Dentro del lapso probatorio las partes promovieron:
PARTE DEMANDANTE:

Copia certificada del Acta de remate, levantada en fecha 01 de agosto de 2003, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual es valorada por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público.
Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 17 de agosto de 1999, bajo el Nº 0615, el cual es valorado conforme al artículo 1359 del Código Civil, por tratarse de un documento público.
Copia certificada del juicio que por ejecución de hipoteca instó Provivienda contra los ciudadanos William José Quintero y Rebeca González de Quintero, se valora de conformidad con la norma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público.
Copia certificada del expediente de consignaciones No. 322 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, se valora conforme al principio de la comunidad de la prueba, según el cual, el Juez una vez aportadas las pruebas al juicio, no son de quien las promovió, sino del proceso, siendo tomadas en consideración de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público
Prueba de informes rendida por la Inmobiliaria San Benito, es valorada desde el punto de vista formal, en virtud de haber sido realizadas conforme lo establece el 433 del Código de Procedimiento Civil.

PARTE DEMANDADA:

El mérito favorable de los autos.
Notificación de fecha 08 de marzo de 2002, dirigida por la Inmobiliaria San Benito C.A, a la demandada, la cual al no haber sido desconocida, ni impugnada por la parte adversaria, quedo reconocida conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y valorada por esta Juzgadora conforme al artículo 1364 del Código Civil.
Copia fotostática del expediente de consignaciones No. 322, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ya ha sido objeto de valoración.
Recibos de pago de condominio, insertos a los folios 379, 380 y 381. Recibo de pago de consumo de agua entre el 01 de septiembre de 2004 al 30 de septiembre de 2004. Recibo por consumo de luz del 16 de agosto de 2004 al 15 de septiembre de 2004. Todos los cuales, no son objeto de valoración, en virtud, de no haber sido demandado el pago de los mismos.
Con respecto a las notificaciones de fechas 13 de febrero de 2001, 18 de julio de 2001, 21 de agosto de 2001, 11 de octubre de 2001 y 04 de marzo de 2002, no son tomadas en consideración por esta Juzgadora, en virtud de haber sido impugnadas por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin que la parte demandante haya ejercido actuación alguna para hacerlas valer en el presente juicio, por lo que, se tienen como impugnadas, y así se decide.
Es de destacar, que de no haber sido impugnada la primera notificación pretendida por la parte demandante, de fecha 15 de febrero de 2001, no hubiese surtido efecto legal alguno, toda vez que la misma no concedía a la arrendataria la prórroga legal otorgada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que el demandante mal podía solicitarle la desocupación del inmueble a la arrendataria a la fecha de culminación del contrato, sin tomar en consideración la Ley que rige la materia.
Ha quedado demostrado en este proceso:
De la comunicación Notificación de fecha 08 de marzo de 2002, inserta al folio 19, ya valorada por esta Juzgadora, se evidencia que la relación arrendaticia continuó, ya que la demandada, ciudadana MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ, fue informada que “a partir del 15 de marzo de 2002 deberá cancelarle los cánones al propietario antes identificado”.
Por lo que, al no haber quedado fehacientemente demostrado que el demandante haya notificado a la demandada, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, ya valorado por esta Juzgadora, conforme lo establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato y al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que concede al arrendatario una prórroga legal, atendiendo al tiempo de duración de la relación arrendaticia, que establecen lo siguiente:
“SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato es de seis (6) meses, plazo prorrogable a voluntad de las partes por igual o menor período para lo cual se requiere comunicación por escrito en caso de no prorroga, LA ARRENDADORA lo notificará a el (la) ARRENDATARIO, o a cualquier persona que se encuentre en el inmueble (por cualesquiera de estos medios; Prensa, carta personal, telegrama con acuse de recibo, Notificación Judicial o fijación de la Notificación en las puertas del Inmueble) dentro de los sesenta (60) días antes del vencimiento del plazo de duración convenido, o de (s) Prórroga (s), el canon mensual se incrementará de acuerdo a la tasa de inflación fijada en ese momento y se tomará en cuenta a los fines de tal incremento el monto del canon del mes inmediato a aquella”.

Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:
a) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso de hasta seis (6) meses.
b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años”.

Esta Juzgadora, ha de tener como vigente en todas sus cláusulas el contrato de arrendamiento que dio origen a la presente causa, excepto en lo relativo al monto del canon de alquiler establecido en la cláusula tercera, pues quedó demostrado del expediente de consignaciones valorado por esta Sentenciadora, que la arrendataria-demandada deposita como pago de los mismos la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales.
Quedó demostrado en este proceso que la arrendataria continua cancelando los cánones de alquiler del inmueble arrendado, adhiriéndose a la norma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que se pueda analizar en este proceso la manera en que fueron realizados, pues no se demandó el pago de los mismos.
Concluye esta Juzgadora, que al encontrarse vigente el contrato de arrendamiento, objeto de la presente acción de cumplimiento, no procede la demanda en los términos propuestos, debiendo por ende, de conformidad con la norma prevista en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, ser declarada Sin Lugar, y así se decide.
III
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda seguida por el ciudadano JAIRO ORLANDO REY GARCÍA, contra la ciudadana MARÍA ALEJANDRA LÓPEZ COLMENARES, ambos suficientemente identificados, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
NOTIFIQUESE a las partes, de conformidad con la norma prevista en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los catorce (14) días del mes de enero de dos mil cinco. AÑOS: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

Abg. NELITZA N. CASIQUE MORA
Juez Temporal

Abg. JULIO CÉSAR COLMENARES GONZÁLEZ
Secretario Temporal

En la misma fecha, siendo las once y cuarenta minutos de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia, asimismo se dejo copia certificada para el archivo del Tribunal.