TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON INFORMES DE LA RECURRENTE”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

RECURRENTES: Abogadas ALIX OROZCO MORETT y EDITH RIVERA CALDERON, abogadas en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.813.290 y V-5.656.550, en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.820 y 22.845, respectivamente, actuando con el carácter de Apoderadas Judiciales de la SUCESIÓN COLMENARES CHAVEZ, según consta en poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda, en fecha 22 de julio de 1999, bajo el N° 17, Tomo 73.
RECURRIDA: ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL, ESTADO TÁCHIRA. Resolución N° 088 de fecha 12 de abril de 2004.
MOTIVO: NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO DE EFECTOS PARTICULARES.
EXPEDIENTE N° 10.680-04.

i
NARRATIVA:

Se inicia el presente Recurso, mediante escrito recibido por distribución, presentado por las abogadas ALIX OROZCO MORETT y EDITH RIVERA CALDERON, ya identificadas, quienes actuando con el carácter de Apoderadas Judiciales de la SUCESIÓN COLMENARES CHAVEZ, manifestaron:
Que en fecha 27 de enero de 2004, fue introducida por ante la División de Inquilinato de la Municipalidad de San Cristóbal, solicitud de regulación de alquileres sobre un inmueble, constituido por un consultorio médico, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial, Profesional y Residencial Uribante, signado con el N° 2-18, situado en la Quinta Avenida, entre calles 5 y 6 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, según consta, a decir suyo, en el expediente administrativo N° 002-2004; siendo emanada Resolución en fecha 12 de abril de 2004, donde la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, estableció como canon mensual para el inmueble antes referido en la cantidad de TRESCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 306.503,67).
Prosiguen su exposición, alegando que, la renta fijada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, no es cónsona con las realidades económicas y el contexto de la riqueza inmobiliaria que priva en el país; y que, no obstante de esta situación, el acto impugnado está viciado de nulidad por los siguientes motivos:
Primero: Afirman que no se ha cumplido con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto a los factores que se deben tomar en cuenta para la determinación del valor del inmueble, ya que no se desglosó el valor del terreno y el valor de la edificación, ni el uso, clase, calidad, situación, dimensiones y todas las circunstancias que influyen en las operaciones y cálculos que se hagan para justificar su valor. Afirman que tampoco se tomó en cuenta el valor fiscal declarado por el propietario y el valor establecido en los actos transmisorios de propiedad, y los precios medios de inmuebles enajenador similares en los últimos dos años.
Segundo: Que no se cumplió con lo establecido en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto al avalúo correspondiente, al no tomar en cuenta la ubicación del inmueble, su cercanía a los centros de servicios, de acceso y comunicación, los precios durante los últimos cinco años, los servicios públicos existentes, la calidad y valor de la construcción, sus condiciones de habitabilidad, calidad de vida, pues a criterio suyo, el inmueble objeto de regulación, se encuentra ubicado en una de las mejores zonas comerciales de la ciudad de San Cristóbal, teniendo además cercanía con gran variedad de restaurantes, centros comerciales, clínicas, farmacias, bancos, panaderías, supermercados, colegios y Tribunales, entre otros.
Tercero: Que el informe técnico proveniente de la División de Inquilinato del Municipio San Cristóbal no fue motivado para fijar el canon de arrendamiento correspondiente.
Finalmente expresan, que en razón de lo antes expuesto, proceden a demandar la Nulidad del Acto Administrativo contenido en la Resolución N° 088 de fecha 12 de abril de 2004, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en virtud de lo cual solicitaron lo siguiente: 1. Que se declare la nulidad del Acto Administrativo contenido en la Resolución antes referida, 2. Que este Juzgado fije el valor justo y real del inmueble, ordenando un nuevo avalúo.
Fundamentaron el Recurso en los artículos: 121 de la extinta Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en concordancia con los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 1 al 3).
Acompañaron el libelo con: Copia fotostática de la Resolución emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, referida al Recurso interpuesto; y copia del poder que les fue conferido. (Folios 4 al 10).
En fecha 07 de mayo de 2004, este Tribunal visto el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, interpuesto contra la Resolución Nº 088, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, en sesión de fecha 12 de abril de 2004, contenidas en el expediente de Regulación N° 002-04, donde resuelve fijar el canon de arrendamiento mensual para el inmueble propiedad de los recurrentes, acordó recabar de la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, los antecedentes administrativos a los fines de pronunciarse sobre la admisión de dicho Recurso, concediéndole al Organismo antes indicado un plazo de diez (10) días contados a aquel en que fuese recibido el oficio librado al efecto. (Folio 12).
En fecha 15 de junio de 2004, fue recibido el expediente administrativo N° 002-04, acordándose formar cuerpo por separado con el expediente N° 10.680-04. (Folio 14).
En fecha 22 de junio de 2004, una vez analizado el expediente Administrativo de Regulación N° 002-04, recibido de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, se admitió el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto, de conformidad con los artículos 123 y 124 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, ordenándose la notificación del ciudadano Fiscal General de la República, e igualmente se ordenó librar Cartel de Emplazamiento, el cual se entregó a la representación de la Recurrente. (Folios 15 al 17).
En fecha 15 de julio de 2004, la representación de la Recurrente, mediante diligencia consignó ejemplar del Diario EL NACIONAL de fecha 13 de julio de 2004, donde aparece publicado el Cartel de Emplazamiento ordenado. (Folios 18 y 19).
En fecha 02 de agosto de 2004, la Apoderada de la Recurrente, mediante diligencia de conformidad con el artículo 126 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, solicitó la apertura a pruebas en el presente proceso. (Folio 21).
En fecha 04 de agosto de 2004, la representación de la recurrente, promovió mediante escrito las siguientes pruebas: 1) El mérito de autos, especialmente del expediente administrativo y de la resolución que contiene la regulación del inmueble. 2) Experticia sobre el inmueble objeto del recurso. (Folio 22).
En fecha 10 de agosto de 2004, se agregaron las pruebas promovidas por la parte recurrente, siendo admitidas en fecha 13 de agosto de 2003, fijándose oportunidad para el nombramiento de los expertos. (Folio 22).
En fecha 26 de agosto de 2004, la abogada NELITZA CASIQUE, se avocó al conocimiento de la causa. (Folio 23).
En esa misma fecha, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos, designándose por la recurrente al arquitecto DEISSY ALVAREZ CONTRERAS, por la parte no presente al Arquitecto LUIS EUGENIO APITZ y por el Tribunal al ingeniero ALFONSO MURILLO. (Folio 24).
En fecha 31 de agosto de 2004, la experta DEISSY ALVAREZ, prestó el juramento de Ley. (Folio 26).
En fechas 06 y 07 de septiembre de 2004, los expertos JOSÉ ALFONSO MURILLO y LUIS EUGENIO APITZ, se dieron por notificados y aceptaron el cargo sobre ellos recaído, siendo juramentados en fecha 10 de septiembre de 2004. (Folios 27, 28 y 29).
En fecha 21 de octubre de 2004, la experta DEISSY ALVAREZ, mediante diligencia, consignó informe de la experticia realizada en el presente Recurso. (Folios 34 al 57).
En fecha 13 de mayo de 2005, se fijó oportunidad para el acto de informes en forma oral. (Folio 72).
En fecha 08 de junio de 2005, la Juez Temporal, abogada ANA LOLA SIERRA, se avocó al conocimiento de la causa. (Folio 73).
En fecha 01 de julio de 2005, tuvo lugar el Acto de Informes en la presente causa, con la asistencia de la representación de la Recurrente, quien procedió a consignar escrito de informes en tres (3) folios útiles. (Folios 77 al 80). Dándose inicio a la fase de sentencia. (Folios 77 al 80).
Esta Juzgadora estando dentro de la oportunidad para proferir Sentencia en el presente proceso, observa:
II
MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN:
Surge el presente Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, con fundamento en los artículos: 121 de la extinta Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en concordancia con los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios 11, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesto por las Apoderadas Recurrentes, abogadas ALIX OROZCO MORETT y EDITH RIVERA CALDERON, actuando en representación de la Sucesión COLMENARES CHAVEZ, propietaria de un inmueble constituido por un consultorio médico, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial, Profesional y Residencial Uribante, signado con el N° 2-18, situado en la Quinta Avenida, entre calles 5 y 6 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, contra la Resolución N° 088, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 12 de abril de 2004, donde resolvió fijar como canon de alquiler mensual para el inmueble antes referido, la cantidad de TRESCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 306.503,67).
Arguyen las apoderadas recurrentes en su escrito libelar, que: la renta fijada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, no es cónsona con las realidades económicas y el contexto de la riqueza inmobiliaria que priva en el país; y que, además en la vía administrativa no se cumplió con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto a los factores que se deben tomar en cuenta para la determinación del valor del inmueble, ya que no se desglosó el valor del terreno y el valor de la edificación, ni el uso, clase, calidad, situación, dimensiones y todas las circunstancias que influyen en las operaciones y cálculos que se hagan para justificar su valor. Afirman que tampoco se tomó en cuenta el valor fiscal declarado por el propietario y el valor establecido en los actos transmisorios de propiedad, y los precios medios de inmuebles enajenados similares en los últimos dos años.
De igual manera alegan, que no cumplió el ente administrativo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto al avalúo correspondiente, al no tomar en cuenta la ubicación del inmueble, su cercanía a los centros de servicios, de acceso y comunicación, los precios durante los últimos cinco años, los servicios públicos existentes, la calidad y valor de la construcción, sus condiciones de habitabilidad, calidad de vida, pues a criterio suyo, el inmueble objeto de regulación, se encuentra ubicado en una de las mejores zonas comerciales de la ciudad de San Cristóbal, teniendo además cercanía con gran variedad de restaurantes, centros comerciales, clínicas, farmacias, bancos, panaderías, supermercados, colegios y Tribunales, entre otros.
Asimismo manifiestan, que el informe técnico proveniente de la División de Inquilinato del Municipio San Cristóbal no fue motivado para fijar el canon de arrendamiento correspondiente. En razón de lo cual solicitaron: 1. Que se declare la nulidad del Acto Administrativo contenido en la Resolución N° 088 de fecha 12 de abril de 2004, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. 2. Que este Juzgado fije el valor justo y real del inmueble, ordenando un nuevo avalúo.
Ahora bien, analizado como ha sido por esta Juzgadora el avalúo practicado sobre el inmueble por la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, se aprecia la omisión en lo que respecta a la indicación y ponderación de los factores de obligaciones, apreciación que se encuentra establecida en las disposiciones legales invocadas por las recurrentes, demostración analizada igualmente en la experticia de avalúo que como prueba fundamental fue promovida por las apoderadas recurrentes a los fines de dar estricto cumplimiento a las disposiciones legales y reglamentarias establecidas, de la cual al no haber sido solicitada aclaratoria o ampliación por las partes, conforme a la norma prevista en el artículo 468 del Còdigo de Procedimiento Civil, es valorada por esta Sentenciadora de conformidad con el artículo 467 ejusdem, quedando firme la misma, debiendo por ende quien aquí decide, basar su decisión tomando como base la misma.
En la experticia antes valorada, se aprecia que los expertos designados, Arquitectos: LUIS EUGENIO APITZ URIBE y DEISSY ALVAREZ, e ingeniero JOSÉ ALFONSO MURILLO OVIEDO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.034.986, 3.792.741 y 9.239.533, en su orden, describieron el inmueble ubicado en el segundo piso, Local N° 2-18, del Edificio Centro Comercial y profesional Uribante 5° de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, detallando los supuestos y condicionantes, factores de ubicación, valor del inmueble, condiciones de mantenimiento, servicios públicos existentes, porcentaje de construcción, zonificación, características generales, indicaron la metodología utilizada, para arribar a los valores de renta del inmueble antes indicado, analizando todos los factores de apreciación obligatoria en lo que a experticias se refiere.
Así las cosas, considera esta Sentenciadora que han sido analizadas y demostradas en este Recurso las irregularidades alegadas, por lo tanto, procede la declaratoria de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, y como quiera que la causa que dio origen al mismo, se debió al avalúo practicado en la vía administrativa al encontrarse viciado por no dar cumplimiento a los extremos exigidos por la Ley, la Resolución N° 088 de fecha 12 de abril de 2004, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, debe ser anulada conforme a la norma prevista en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por infringir el artículo 9 ejusdem, y así se decide.
Y como quiera que las Recurrentes solicitan se determine el valor de alquiler máximo para el inmueble de su propiedad de su mandante, en el segundo piso, Local N° 2-18, del Edificio Centro Comercial y profesional Uribante 5° de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, esta Juzgadora acoge en su totalidad la experticia de avalúo practicada en este proceso, por reunir todos los requisitos exigidos en la Ley antes mencionada y en su Reglamento, Informe en el cual se establece: el valor rental ponderado del inmueble propiedad de la Recurrente, SUCESIÓN COLMENARES CHAVEZ, en la cantidad de CIENTO UN MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 101.986.345,59); la Renta Anual en la suma de SEIS MILLONES CIENTO DIECINUEVE MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (6.119.180,00), y la Renta Mensual en el monto de QUINIENTOS NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 509.931,00), y así se decide.
iii
DECISIÓN
Por lo precedentemente expuesto y en fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto por las abogadas en ejercicio ALIX OROZCO MORETT y EDITH RIVERA CALDERON, actuando con el carácter de Apoderadas Judiciales de la SUCESIÓN COLMENARES CHAVEZ, en su condición de propietaria de un inmueble constituido por un consultorio médico, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial, Profesional y Residencial Uribante, signado con el N° 2-18, situado en la Quinta Avenida, entre calles 5 y 6 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, contra la Resolución N° 088, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 12 de abril de 2004, contenidas en el expediente de Regulación N° 002-04, donde resuelve fijar los cánones de arrendamiento mensual para el local antes referido, en consecuencia, esta Sentenciadora ANULA la Resolución contenida en el expediente de Regulación N° 002-04, anteriormente descrita y establece, que el Órgano regulador proceda a fijar un nuevo acto conforme a la presente Sentencia, respetando la integridad y valor probatorio de la experticia realizada en el proceso, para tal fin no debe realizarse un nuevo avalúo, ya que consta la experticia practicada en esta causa, la cual deberá mantener todos sus efectos.
La presente decisión entrará en vigencia una vez quede definitivamente firme.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
NOTIFÍQUESE a las partes conforme a la norma prevista en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de agosto de dos mil cinco. AÑOS: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m), se publicó y registró la anterior Sentencia, quedando anotada bajo el N° 04 en el “Copiador de Sentencias Definitivas” del presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 10-680-04.