TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DEL MUNICIPIO AYACUCHO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. SAN JUAN DE COLON, VEINTISEIS DE ABRIL DEL AÑO DOS MIL CINCO.-
195° Y 146°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

Expediente Nº 1244-05

A.- PARTE ACTORA: RUBEN DARIO MUÑOZ DAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-8.094.442, domiciliado en San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira.-

A.1.- ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: DAVID ALEXANDER PAOLINI RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V- 8.101.719, e inscrito en el Inpreabogado Bajo el N° 53.325.-

B.- PARTE DEMANDADA: LIGIA ZAMBRANO DE GUERRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.017.556, domiciliada en el Barrio Las Flores, Carrera 5 N° 4-66, San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira.-

B.1.- ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: LIUBA MARIA RAMIREZ ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V- 8.092.628, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 87.248.-

C.- MOTIVO: DESALOJO
El ciudadano RUBEN DARIO MUÑOZ DAZA, ampliamente identificado en el expediente de marras, debidamente asistido por el abogado en ejercicio DAVID ALEXANDER PAOLINI RUIZ, mediante libelo de demanda presentado en este Despacho el día 22 de Febrero del 2.005, demandó a la ciudadana LIGIA ZAMBRANO DE GUERRERO, para que conviniera o a ello fuera condenada por el Tribunal a Desalojar el inmueble arrendado, a pagarle la suma de OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 880.000,00), por concepto de pago de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados correspondiente al periodo comprendido desde el 08 de Julio del 2.004 hasta el 08 de Febrero del 2.005, a pagar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación del inmueble a razón de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), las costas y costos; y los honorarios profesionales de abogados.-
Alegando el actor en su demanda, que en fecha 08 de Julio de 1.998, celebro contrató de Arrendamiento Verbal con la demandada en el cual acordaron que la arrendataria cancelaría por concepto de cánones de arrendamiento, la suma de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00) mensuales, canon que podía aumentarse progresivamente y conforme a la situación del país, aduciendo además que el 08 de julio del 2.004, fue el referido canon de mutuo acuerdo entre las partes en la suma de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) mensuales, y desde esa fecha no ha cancelado los cánones de arrendamiento, razón por la cual procede a demandarla.-
Fundamento su demanda en los artículo 33 y 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; 1.264 y 1.159 del Código Civil, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.-
Citada la demandada el 14 de marzo del 2.005, compareció la ciudadana LIGIA ZAMBRANO DE GUERRERO, debidamente asistida por la abogada en ejercicio LIUBA RAMIREZ, quien con el carácter, dio contestación en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, en todas y cada una de sus partes, alegando que nunca existió contrato Verbal de arrendamiento en el demandante y ella; igualmente manifestó, que a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en los artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, relativos a la lealtad y probidad, expuso que lo que realmente sucedió era que el inmueble objeto de esta demanda, era herencia que le quedó a 03 hermanos por la muerte de su padre José Juan Abad Zambrano Borrero en el mes de Agosto de 1.997, y en el mes de Enero de 1.998, los tres hermanos realizaron una venta notariada del inmueble a los ciudadanos SEBASTIAN CHACON y ANA OLIVA ZAMBRANO MONCADA, la cual no se perfecciono por falta de pago del precio del inmueble en razón de lo cual decidieron anular la venta de mutuo acuerdo con los compradores, sucediendo que para ese momento, uno de los herederos no se encontraba en el lugar para firmar el documento de Nulidad del contrato de venta, y la solución que le consiguieron fue que los ciudadanos SEBASTIAN CHACON Y ANA OLIVA ZAMBRANO, vendieran también por Notaria a su hermano: RUBEN DARIO MUÑOZ, para que liberasen el Inmueble de la venta que habían realizado.- Ya reunidos los tres hermanos, solicitaron a el hermano de ellos, RUBEN DARIO MUÑOZ, la nulidad de las ventas realizadas al inmueble, por cuanto ninguna de ellas se había perfeccionado, negándose éste a anular la venta en cuestión.- Siendo así, como el ciudadano RUBEN DARIO MUÑOZ, pretende tener propiedad del inmueble que nunca ha pagado y por ende susceptible de nulidad.- Manifestando que era falso que en algún momento hubiera pagado cánones de arrendamiento ni que hubiera suscrito alguno con ese ciudadano, quien pretende bajo mentiras sacarla de su casa inventando que desde el supuestamente adquirió el inmueble en julio de 1.998, habiendo realizado contrato con ella, pues en diciembre de ese mismo año se fue a Puerto Ordaz con su esposo y regreso en el mes de junio del año pasado, es decir del 2.004, y fue en octubre cuando comenzó a ocupar la casa, no como inquilina sino como propietaria.-
Abierto el juicio a Pruebas, la parte actora promovió y evacuó las siguientes pruebas:
1. El merito favorable de los autos.-
2. el documento autenticado ante la Notaría Pública de Colón.-
3. Las testimoniales de los ciudadanos:
José Orlando Contreras,
Nelson Rolón.
Por su parte, la demandada promovió y evacuó las siguientes pruebas:
1. El merito favorable de los autos.-
2. Copia fotostáticas de los boletines de sus hijos: Estenly Rebeca Guerrero Zambrano y Samuel Elias Guerrero Zambrano.-
3. Copia fotostática de Acta levantada por la Prefectura en fecha 03-02-2.004.-
4. Testimoniales de los ciudadanos:
José Miguel Pernia Peña y
Romelia Amaya Mendoza.
Siendo la oportunidad para sentenciar el presente juicio, se dictó auto de difirimiento de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y llegado el día fijado para sentenciar, el Tribunal lo hace con fundamento en las siguientes motivaciones:
Los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establecen: El Primero, procedimiento a seguir en las demandas por Desalojo y otras acciones relacionadas con la terminación de la relación Arrendataria; y el Segundo, las causales taxativas de la procedencia de la acción de Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
En el caso de marras, el accionante aún cuando fundamentó su pretensión en los artículo supra citados, además de los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, no demostró fehaciente, la cualidad necesaria para actuar en el presente Juicio, pues la condición de propietario alegada por él, no fue demostrada en autos ya que el documento autenticado por la Notaría Pública de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, no demuestra su propiedad sobre el inmueble objeto de la presente acción de desalojo; tampoco riela en autos autorización del titular del derecho real, ni del poseedor legitimo del inmueble objeto de la presente acción, ni por la Ley, para dar la cosa en arrendamiento, por tanto, estamos ante un caso de falta de legitimidad para demandar el desalojo como en efecto lo hizo, lo cual se evidencia de la revisión efectuada a los alegatos presentados por la defensa, quien negó desde la primera oportunidad en que actuó en el juicio arrendaticia aducida por la parte actora.-
Al respecto, la Doctrina Patria ha señalado limitaciones para celebrar los contratos de arrendamientos, y en tal sentido ha destacado que existen limitaciones derivadas de la capacidad contractual, la cual es una noción genérica y un presupuesto de la realización de todo acto jurídico.- Ella es definida como la medida de la aptitud de las personas en relación con los derechos y deberes jurídicos. La capacidad de obrar y dentro de ella, la capacidad negocial, es la que concierne al caso sub judice, pues la ausencia de ésta capacidad por parte de alguna de las partes contratantes hace anulable el contrato. Rige en materia de capacidad las normas generales de derecho común previstas en el Código Civil, en los artículos del 1.143 al 1.145, ambos inclusive, normas consagratorias del principio de que pueden contratar todas las personas no declaradas incapaces por la Ley, considerándose incapaces para contratar: los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otras personas a quien la Ley niega la facultad de celebrar determinados contratos.
No duda la doctrina en señalar al contrato de arrendamiento como un contrato donde únicamente se ejerce actos de administración, sea ordinaria o extraordinaria. Esta facultad, solo puede darla el propietario o poseedor legítimo de la cosa; en consecuencia, aún cuando no es necesario ser propietario o tener cualquier derecho real para dar una cosa en arrendamiento, si es de suponer que se debe estar por lo menos autorizado por el titular del derecho real o poseedor legítimo o por la Ley, para dar una cosa en arrendamiento; de lo contrario se configura el arrendamiento de la cosa ajena.
Según nuestra Legislación, dentro de los límites que existen para celebrar contratos de arrendamiento está, entre otros, el arrendador de la cosa ajena (quien no tiene un derecho real, o no es poseedor legítimo de la cosa o no está facultado), puede dar en arrendamiento, y los efectos entre los contratantes están regulados según la mala o buena fe de los contratantes. Este arrendamiento exclusivamente produce efecto entre las partes.
En este mismo sentido ha sostenido el Doctor José Luis Varela Pérez, en su obra: Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, página 299:
“…La doctrina no duda en señalar al contrato de arrendamiento como un contrato donde únicamente se ejerce actos de administración, sean estos simples o extraordinarios. Esta facultad de administración sólo puede darla el propietario o poseedor legítimo de la cosa, en consecuencia aun cuando no es necesario ser propietario para dar una cosa en arrendamiento, si es de suponer que se debe estar autorizado por este o por la Ley para dar en arrendamiento; (subrayado del Tribunal) de lo contrario se estaría arrendando una cosa ajena.
Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, arrendatario, o simplemente no está facultado para arrendar, el contrato no es nulo ni anulable, ya que el arrendatario o sub arrendatario, es un poseedor precario y mientras no se ha perturbado el goce de la cosa no pude ejercer acción alguna.”
Al respecto, el procesalista patrio A. Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, página 27 y siguientes, establece:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictorios, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (Legitimación Activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (Legitimación pasiva) .
En consecuencia, concatenando los hechos aducidos por las partes con las disposiciones legales supra citadas y la posición de la doctrina antes transcrita, la cual acoge esta Juzgadora, resulta impretermitible concluir que al no haber quedado demostrado en autos la cualidad del ciudadano RUBEN DARIO MUÑOZ, para demandar el desalojo la demanda debe ser desechada, por lo que la presente acción indefectiblemente debe ser declarada Sin Lugar por Improcedente y así debe decidirse