TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

194° Y 146°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: BASTOS HIGUERA CARMEN TERESA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad número V.- 5.649.127, hábil.

ABOGADOS DE LA DEMANDANTE: ADOLFO ANTONIO PAOLINI PISANI, GLADYS ANTONIETA PAOLINI TRUJILLO y GLADYS ALIDA PAOLINI TRUJILLO, venezolanos, mayores de edad, de éste domicilio, portadores de las cédulas de identidad números V.-1.892.684, V.-11.502.714 y V.-11.502.602 en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 9.707, 66.598 y 63.027 correlativamente.

DEMANDADO: RAMIREZ ROA JOSE EUSEBIO, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número V.- 9.128.218, domiciliado en ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO DEL DEMANDADO: GENADIO ALFONSO MORENO URIBE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 17.288.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (APELACION).

I
ANTECEDENTES

Se recibieron las presentes actuaciones, a los fines de conocer en Alzada sobre la apelación interpuesta en fecha 29 de enero de 2003 (f. 105), por el abogado GENADIO ALFONSO MORENO URIBE, apoderado judicial del ciudadano JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, contra la Sentencia dictada en fecha 20 de diciembre de 2002 (f. 85 al 99), por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que se declaró Con Lugar la demanda y se condenó al demandado JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, a hacerle entrega a la demandante CARMEN TERESA BASTOS HIGUERA, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado y en las mismas condiciones que declaró recibirlo.

HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO DE DEMANDA

La parte actora alegó que en fecha 31 de enero de 1997, celebró un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, según constaba de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal del Estado Táchira, bajo el N° 78, Tomo 14. Que dicho contrato tuvo como objeto un local comercial de su propiedad, ubicado en la vía principal de la Cuesta del Trapiche, Vía El Llano, San Cristóbal del Estado Táchira. Que en la cláusula segunda del mencionado contrato se estableció el lapso de duración de cinco años, contados a partir del 1 de febrero de 1997, los cuales finalizaron el 31 de enero de 2002 y que dicho lapso quedó sometido a voluntad de ambas partes, por cual ameritaba que se extendiera una comunicación escrita de la arrendadora, con anticipación de dos meses antes del vencimiento; que para prorrogar el contrato se necesitaba la manifestación de ambas partes por escrito y no como se pretendía hacer ver de que por no haber manifestado la arrendadora la negativa de prorrogar el contrato, éste quedó de pleno derecho prorrogado. Advirtió al Tribunal que mediante proceso judicial contenido en el Expediente N° 8.550 llevado en el año 2002 por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, ella demandó la desocupación del inmueble, fundada en el incumplimiento por haberse subarrendado el inmueble y por deterioro del mismo, pero no porque hubiera transcurrido el lapso de duración del contrato por no haberse producido la prórroga y que en dicho proceso se dictó sentencia que no producía cosa juzgada en contra de la pretensión que se formulaba y que le permitía el interés para proponer la demanda. Que desde el año 2001, el arrendatario no había cumplido con lo estipulado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, que imponía al arrendatario la carga de pagar los gastos de patente, impuestos y /o otros servicios, insolvencia que se evidenciaba de los Estados de Cuenta y Saldos con Detalle, expedido por la Oficina de Patente de Industria y Comercio de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, correspondiente al saldo adeudado para el 16 de octubre de 2002; que además el arrendatario había incumplido con la cláusula décima, ya que había subarrendado el inmueble alquilado, en forma verbal a personas cercanas o familiares suyas, sin la autorización expresa de la arrendadora; todo ello sin contar con el estado de deterioro en que se encontraban los pisos, paredes, puertas, áreas de servicio, áreas verdes y demás del local arrendado, lo que lo había inservible para el uso acordado por las partes, poniendo en evidencia que el arrendatario había incumplido con las principales premisas inherentes a toda relación arrendaticia, tales como eran: Conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el que se ha arrendado, y ; Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 52, 40, 28, 39 y 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en las Cláusulas Séptima y Décima del Contrato de Arrendamiento. Alegó finalmente que por los razonamientos expuestos demandaba a JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, en su condición de arrendatario, para que conviniera que habiendo finalizado el lapso de duración del contrato de arrendamiento, cumpliera con la obligación de hacer entrega totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que declaró recibirlo del inmueble suficientemente identificado en el libelo de demanda, o en su defecto así fuera declarado y lo condenara el Tribunal, y que en supuesto negado de que fuere declarada sin lugar la acción por cumplimiento de contrato, conviniera en la resolución del Contrato de Arrendamiento. Estimó la demanda en UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,oo). (F. 1 AL 7)

Por auto de fecha 11 de noviembre de 2002, el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, admitió la demanda y ordenó la citación de JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, para que compareciera en el plazo indicado a dar contestación a la demanda de autos. (f. 16)

Al folio 18 se encuentra inserto el recibo de citación debidamente firmado por el demandado JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA.

CONTESTACION DE DEMANDA

En escrito presentado en fecha 22 de noviembre de 2002, el ciudadano JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, asistido del abogado GENADIO ALFONSO MORENO URIBE, en la oportunidad de dar Contestación a la Demanda, procedió a oponer la cuestión previa indicada en el ordinal 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la pretensión por la cual se le demandaba, ya había sido intentada, ventilada y sentenciada a su favor por otro Tribunal de igual categoría, con fecha de inicio 28 de enero de 2002 y sentenciada en fecha 6 de marzo de 2002, en la que se declaró Sin Lugar la demanda interpuesta por CARMEN TERESA BASTOS HIGUERA, en su contra, por Cumplimiento de Contrato, la cual quedó definitivamente firme, cursando dicha causa en el Expediente N° 8550-02 y presentó copia fotostática certificada de la sentencia en cuestión. Solicitó que fuera declarada Con Lugar la Cuestión Previa y que en el supuesto negado de que no fuera procedente la misma alegó como defensas de fondo la extemporaneidad de la notificación de la no renovación del contrato, en virtud de que la arrendadora le envió dicha notificación el 11 de diciembre de 2001, siendo que para que la misma fuera procedente debió enviarla el 1 de diciembre de 2001, con lo cual incumplía la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y la norma dispuesta en el artículo 1.160 del Código Civil, siendo dicha notificación extemporánea y renovándose automáticamente el contrato de arrendamiento, por un plazo igual al inicial de duración. Que era incierto que hubiera incumplido con lo establecido en las cláusulas Cuarta, Décima y Séptima del Contrato de Arrendamiento y que en supuesto negado de que el Tribunal se pronunciara favorablemente sobre los expuesto en los capítulos precedentes y a tenor del artículo 38 inciso C) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Arrendamiento Inmobiliarios, le correspondía a la arrendadora el concederle al arrendatario una prórroga legal obligatoria de dos (2) años, contados a partir de la fecha en que se dicte la sentencia. Rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda; alegó que se encontraba totalmente solvente de sus obligaciones contractuales, que inclusive el canon de arrendamiento del local que ocupaba, lo había estado depositando a partir del 13 de marzo de 2002 ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, según constaba del Expediente N° 319-02, lo cual hizo en virtud de que la arrendataria se habían negado a recibirle dicho pago. (f. 20 al 25)

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

En fecha 27 de noviembre de 2002, la abogado GALDYS ALIDA PAOLINI TRUJILLO, promovió el mérito favorable a su mandante, que se desprendiera de las actas del proceso; los documentos públicos, auténticos, y privados otorgados por las partes contratantes; la existencia del contrato de arrendamiento y todas y cada una de las obligaciones que debía cumplir y no cumplió el arrendatario; la obligación del demandado de pagar la patente de industria y comercio a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal; que la prórroga del lapso de duración el contrato quedó sometida a la voluntad de ambas partes, para lo que se ameritaba que se extendiera una comunicación escrita de la arrendadora, con anticipación de dos meses antes del vencimiento; solicitó que se practicara Inspección Judicial en la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en el expediente de Frutería y Refresquería El Capricho; solicitó Inspección Judicial en el local de comercio del Fondo de Comercio Frutería y Refresquería Mi Capricho, a los fines de dejar constancia y probar el estado sanitario de las instalaciones y salubridad del mismo. (f. 43 y 44)

A los folios 46 y 47, se encuentra inserto el poder que fuera conferido por JOSE USEBIO RAMIREZ ROA, al abogado GENADIO ALFONSO MORENO URIBE.

Por auto de fecha 2 de diciembre de 2002, el Tribunal a-quo, admitió las pruebas presentadas por la parte demandante. (f. 48)

Del vuelto del folio 49 al folio 51, se encuentra inserta la Inspección Judicial practicada sobre el inmueble descrito en autos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha 6 de diciembre de 2002, la parte demandada presentó escrito de pruebas, promoviendo el mérito favorable de los autos y en especial del escrito de contestación a la demanda y de cada uno de los documentos públicos y privados para probar que a favor de su representado existía la cosa juzgada. Promovió copia fotostática certificada de las actuaciones referentes al Expediente N° 8550-02; donde a su decir se evidenciaba que el contrato de arrendamiento se prorrogó por un lapso de duración igual al lapso inicial del mismo y que al ser cosa juzgada, la infundada demanda debía se desecha por el Tribunal y extinguido el proceso. Presentó a “Efectum videndi” originales de las facturas Nros. 081336, 081337 y 081338 de fecha 24-5-2002; Nros. 098974, 098975 y 098976 de fecha 20-11-2002, expedidas por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, donde se probaba la solvencia por concepto de impuestos del negocio Frutería y Refresquería “Mi Capricho”, correspondientes a los años 1998, 1999, 2000, 2001 y 2002. Copia fotostática certificada de la notificación enviada por la arrendadora demandante al arrendatario, a través de su representante legal, con fecha 11-12-2001, donde le hacía saber la no-renovación del contrato de arrendamiento, cumpliendo así la accionante con lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, informó al Tribunal que se encontraba solvente con respecto al canon de arrendamiento, cuya veracidad podía ser requerida al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en el Expediente N° 219-02. (f. 52 al 55)

Por auto de fecha 6 de diciembre de 2002, el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada. (f. 83)

Del folio 85 al 99, se encuentra inserta la Sentencia dictada en fecha 20 de diciembre de 2002, por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que como punto previo concluyó que no existía cosa juzgada entre el presente juicio y el que cursó en el Expediente N° 8.550-202, ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de Estado Táchira y declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, condenando al demandado JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, a hacerle entrega a la demandante CARMEN TERESA BASTOS HIGUERA, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado y en las mismas condiciones que declaró recibirlo.

Notificadas como fueron las partes de la decisión en cuestión, consta a los folios 105 al 108 diligencia suscrita por el abogado GENADIO ALFONSO MORENO URIBE, por medio de la cual apela de la decisión dictada en fecha 20 de diciembre de 2002.

Por auto de fecha 14 de febrero de 2003, este Tribunal le dio entrada y el curso de ley correspondiente a la presente causa y ordenó proceder de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (f. 112)

En escrito presentado en fecha 18 de febrero de 2003, el abogado GENADIO ALFONSO MORENO URIBE, presento pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, entre las cuales promovió copia certificada expedida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, relacionada con el Expediente N° 8550-2002, consistente en escrito de pruebas presentado por la parte demandante, diligencia de apelación interpuesta, y Sentencia Definitiva dictada por dicho Tribunal, de cuyo contenido, a su decir se evidenciaba la cosa juzgada, a tenor de lo dispuesto en los artículos 356, 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, para que éste Juzgado Superior en Alzada, revoque la sentencia del Tribunal a-quo por ser contraria a derecho, declarando desechada la segunda demanda y por ende la extinción del viciado proceso. (f. 113 y 114)

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Arriban a esta Superioridad, las actuaciones contenidas en el expediente nomenclado No. 2.177-03 que cursó en la sede del Juzgado Segundo de los municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, originado por la APELACION (FOLIOS 105 AL 108) que interpusiera el abogado GENADIO ALFONSO MORENO URIBE, con el carácter que tiene acreditado en los autos, contra el fallo dictado por el mencionado a quo, donde declaró CON LUGAR LA DEMANDA Y ORDENÓ LA ENTREGA DEL INMUEBLE (SIC) OBJETO DEL ARRENDAMIENTO…-

Este Tribunal, recibe el supra expediente por distribución y le da entrada en fecha 14 de febrero de 2003 (folio 112) y le asigna el N° 16.386.
Preliminarmente de la revisión exhaustiva hecha por este Juzgado al referido expediente, encuentra que dentro de su entorno jurídico ha planteado la representación judicial de la parte demandada, un alegato previo pero debido al procedimiento que ocupa su atención, debe ser revisado para determinar si procede o no el mismo, y ulteriormente de acuerdo a su viabilidad o no, entrar a decidir su propio fallo, sobre el fondo del tema debatido si a ello hubiere lugar.

En el mismo escrito de contestación a la demanda y en la oportunidad de ejercer la apelación, la parte demandada invoca la cuestión previa referida a la COSA JUZGADA, prevista en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 885 ejusdem, y promueve la cuestión previa establecida en el numeral 9º del susodicho artículo 346 ibídem, referida a la Cosa Juzgada, aduciendo que la pretensión por la cual se le demanda, ya fue intentada.

Debe resolver este Tribunal, la cuestión previa, propuesta por la parte demandada, relativa a la COSA JUZGADA, presente aparentemente en los autos.
Doctrinariamente la Cosa Juzgada ha sido entendida como aquellas circunstancias que convergen en un asunto determinado previamente cuando el mismo es llevado a conocimiento del Juez siendo sustentado el libelo bajo la trilogía de identidad de sujetos, el mismo objeto y la misma causa.
Revisando exhaustivamente la copia certificada consignada por el demandado, se observa que en el desarrollo realizado por la a-quo que conoció en aquella oportunidad (folios 122 al 139) específicamente en sus folios se observa que la ciudadana CARMEN TERESA BASTOS HIGUERA, incoó pretensión de desalojo (causa), contra el ciudadano JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA (mismos sujetos) para que le desocupase el inmueble (sic) (mismo objeto), en la parte dispositiva de la sentencia, dicho a-quo declara sin lugar esa pretensión. Pero también este Tribunal debe parear aquella copia certificada con el petitum de este caso en concreto y se obtiene que se ha demandado un cumplimiento de contrato (entrega de inmueble), lo cual hace arribar a la conclusión de este Juzgado, que no encuadra el alegato de cosa juzgada en este asunto, dado que en la copia certificada se accionó por desalojo y en el caso que nos llama la atención se pretende el cumplimiento de contrato, dicho en otras palabras, si existe identidad de objeto y de sujetos, más difiere enormemente de la causa, lo cual hace insostenible la tesis de la cosa Juzgada alegada y así se decide.

Examinada la improcedencia de la Cosa Juzgada alegada, pasa este Tribunal a resolver el fondo del asunto, bajo los postulados como siguen.
III
FONDO DEL ASUNTO.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

A) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1) Junto con el libelo de demanda, la parte demandante consignó en original Contrato de Arrendamiento (f. 10 al 11), autenticado en fecha 31 de enero de 1.997, por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 78, N° 14, el cual no fue objetado por la contraparte en la oportunidad legal, en virtud de lo cual quien juzga lo valora conforme con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el criterio de nuestro máximo Tribunal que define a dichos instrumentos en los siguiente términos:

“Los documentos auténticos o reconocidos ante un Notario no adquieren carácter de público, pues dicho funcionario no presencia el acto, ni tiene facultad para darle fe pública al documento, sino que recibe la declaración del otorgante sobre la autoría y luego lo declara autenticado, o reconocido, según sea el caso. En este caso lo único que tiene carácter de público es la declaración del funcionario, en el sentido de que recibió a su vez la manifestación del otorgante.
Establece el artículo 1363 del mismo Código que el instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones: hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.
Es decir que, a diferencia del documento público, puede probarse en contrario de lo dicho en un documento privado; sin embargo, dicha prueba no puede hacerse con testigos, por la prohibición del transcrito del artículo 1.387 del Código Civil…” (subrayado del Tribunal) (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 15 de marzo de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 3, año 2000, páginas 396 y siguientes)

Dicho Contrato de Arrendamiento, sirve para demostrar la existencia de una relación contractual entre las partes, evidenciándose del mismo que la demandante CARMEN TERESA BASTOS HIGUERA, actuando con el carácter de arrendadora, le dio en arrendamiento al demandado JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, un local comercial ubicado en la vía principal de la Cuesta del Trapiche, vía el Llano, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, estableciendo un tiempo de duración de cinco (5) años, contados a partir del 1 de febrero de 1.997, prorrogable a voluntad de ambas partes, para lo cual se ameritaba comunicación escrita de la arrendadora, con anticipación de dos (2) meses al vencimiento del plazo indicado; que el canon de arrendamiento mensual fue pactado en la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), el cual se mantendría por el plazo de duración del contrato; que el arrendatario declaró recibir el inmueble en perfectas condiciones y buen estado y así se obligó a devolverlo al finalizar el contrato; que el arrendatario se obligó a utilizar el inmueble para el uso exclusivo de comida rápida, salvo autorización expresa de la arrendadora para darle otro uso; que los gastos de los servicios públicos, patente, impuestos y otros servicios serían por cuenta del arrendatario; que la arrendadora recibió CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) en calidad de depósito, la cual no devengaría intereses y no podría ser imputada a mensualidades vencidas; que el arrendatario se obligó a no subarrendar el inmueble y a no ceder o traspasar el contrato, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora.

2) La parte demandante consignó con el libelo de demanda saldos con detalle y estados de cuenta (f. 12 al 15), los cuales se tratan de cuatro (4) instrumentos privados de tipo informativo, los cuales presentan sello húmedo de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, pero no se encuentran suscritos por su autor, en tal virtud, esta Juzgadora no les confiere ningún valor probatorio por tratarse de documentos anónimos.

3) En la etapa probatoria, la parte demandante solicitó que se practicaran Inspecciones Judiciales en los siguientes sitios:

a) Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, trasladándose y constituyéndose el Tribunal a-quo en fecha 5 de diciembre de 2002, al estacionamiento de la sede de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con la presencia del coapoderado judicial de la parte actora y promovente, sin poder tener acceso al interior de la sede por cuanto el personal no se encontraba laborando para ese momento, razón por la cual se acordó fijar nueva oportunidad para su realización, renunciando posteriormente el interesado a la evacuación de dicho medio probatorio, en tal virtud, por cuanto no llegó a evacuarse dicha prueba, la misma no puede ser objeto de valoración.
b) Inmueble objeto del contrato, trasladándose constituyéndose el Tribunal a-quo en fecha 5 de diciembre de 2002, al inmueble arrendado, con la presencia del coapoderado judicial de la parte actora y promovente, notificándose al demandado de la misión del Tribunal, dejándose constancia por información dada por éste, que la denominación con que funciona el establecimiento es: Frutería y Refresquería Mi Capricho y no con la que aparece en el letrero de Frutería, Refresquería, Pastelería Uribante; también se dejó constancia de la conformación del inmueble, que el mismo se encontraba en buenas condiciones sanitarias y de limpieza; que el accionado exhibió copia de las facturas de pago de la liquidación de impuestos municipales efectuados en la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, consistentes en cancelación de impuesto de los años 1998, 1999, 2000, en fecha 24 de mayo de 2002 y cancelación del impuesto del año 2001 y del estimado del año 2002 en fecha 20 de noviembre de 2002; por cuanto esta inspección fue promovida y evacuada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ésta Juzgadora le confiere pleno valor probatorio y así se decide.

B) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1) Durante el lapso probatorio, la parte demandada promovió en copia fotostática certificada, el libelo de demanda y auto de admisión del Expediente N° 8.550 (f. 56 al 60), los cuales se tratan de dos (2) instrumentos procesales privado y público respectivamente, los cuales ya fueron objeto de valoración en el punto previo de la decisión.
2) Sentencia de fecha 6 de marzo de 2002, producida en copia fotostática simple con el escrito de contestación de demanda y cuestiones previas (f. 26 al 40) y en copia fotostática certificada durante el lapso probatorio (f. 63 al 79), el cual se trata de un instrumento público que no fue objetado por la contraparte en su oportunidad y que fue objeto de valoración en el punto previo de ésta decisión.
3) Misiva de fecha 11 de diciembre de 2001, producida en copia fotostática simple junto con el escrito de contestación de demanda y cuestiones previas (f. 41) y durante el lapso probatorio en copia fotostática certificada inserta al folio 62, la cual se trata de un instrumento privado, cuya copia no está autorizada para ser producida en juicio tal como lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.” (subrayado del Tribunal)

En tal sentido, nuestro máximo Tribunal ha establecido que las copias de instrumentos privados no tienen ningún valor probatorio, en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, la cual es del tenor siguiente:

“Ahora bien sobre la prueba de tal alegato y las copias fotostáticas producidas al escrito de promoción de pruebas; observa esta Sala que conforme a la legislación venezolana, los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por lo anterior y en virtud de que las facturas promovidas no son documentos como los descritos en la norma antes indicada, es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostatos no pueden tener valor probatorio en este juicio para la demostración de la primera de las pretensiones de la actora y así se declara” (subrayado del Tribunal) (Sentencia de la Sala Político Administrativa del 11 de noviembre de 1.999. Doctor Oscar Pierre Tapia, Tomo II, año 1.999, página 797)

De acuerdo a lo antes expuesto, ésta Juzgadora no le confiere ningún valor probatorio a la copia fotostática simple de la misiva de fecha 11 de diciembre de 2001, inserta al folio 41 del expediente.

Con respecto a la copia fotostática certificada de este instrumento privado, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido el siguiente criterio:

“No toda copia certificada de un documento expedida por funcionario competente con arreglo a la ley, constituye per se a dicho documento en público o privado reconocido o tenido legalmente por reconocido (…). En efecto, no es certificación del documento lo que lo califica como público, sino la naturaleza propia del instrumento en cuanto a su constitución (…) el hecho de que un funcionario competente y con arreglo a la ley certifique un instrumento privado, convierte a éste en público, ni tampoco le confiere autenticidad, como sería en el caso de los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos (…). En ésta dirección lo ha entendido A. Rengel Romberg, cuando en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, a las páginas 266 y 267, señala que:
“(…) de la copia pública de un documento privado, cabe una primera observación; que la copia pública no transforma en público al original privado. La publicidad de la copia significa que el funcionario da fe de que ha tenido a la vista el documento privado original y de que la copia que expide corresponde con aquél. En otras palabras, se tiene la certeza de que existe el documento privado reproducido en la copia y que la copia se corresponde con aquél.
Una segunda observación que cabe es la siguiente: que si la trascripción no se corresponde con el documento original la copia pública es falsa y para demostrarlo existe la vía de la tacha de falsedad. Pero la parte que se opone al documento original no tiene necesidad de impugnar con tacha de falsedad la copia pública de éste porque la copia no es el documento original sujeto a reconocimiento o desconocimiento conforme a la ley (…)” (subrayado del Tribunal) (Sentencia de la Sala de Casación Social del 5 de febrero de 2002, Oscar Pierre Tapia, año 2002, N° 2, página 463 y siguientes)

Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes expuesto y por cuanto la certificación de la copia fotostática del instrumento privado bajo análisis no le confiere a éste el carácter de documento público o privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, que son los autorizados por la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para ser producidos en juicio en reproducción fotostática, por lo que ésta Juzgadora no le confiere ningún valor probatorio a la copia fotostática certificada inserta al folio 62.
4) Facturas de pago de liquidación de Impuestos Municipales, las cuales fueron producidas durante el lapso probatorio, insertas en copia fotostática certificada del folio 80 al 82, se trata de seis (6) documentos administrativos cuya presunción de veracidad no fue desvirtuada a través de otro medio de prueba legal por la contraparte en la oportunidad legal; razón por la cual adquirió efectos semejantes a los del instrumento público, en tal virtud, ésta Juzgadora les confiere pleno valor probatorio, acogiéndose al criterio de nuestro máximo Tribunal que señala:
“… Para ésta Corte los documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba testimonial que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos instrumentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier otro medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea y no sólo a través de la tacha de falsedad, igualmente es necesario recalcar que, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público…” (subrayado del Tribunal) (Sentencia de la Sala Político Administrativa del 8 de julio de 1.998, Oscar Pierre Tapia N° 7, correspondiente al mes de julio de 1998, página 460 y siguientes)

Dichos documentos administrativos, sirven para demostrar que los impuestos municipales causados por la Frutería y Refresquería Mi Capricho, ubicada en la vía principal de Cuesta del Trapiche, vía el Llano, fueron cancelados a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Patente de Industria y Comercio, de la siguiente forma: a) En fecha 24 de mayo de 2002, los impuestos correspondientes a los años 1998, 1999 y abono del impuesto del año 2000; b) El día 20 de noviembre de 2002, complemento del impuesto del año 2000, impuesto correspondiente al año 2001 y estimado del impuesto del año 2002.

Con respecto al Expediente N° 319-2002, que evidencia la solvencia en el pago del canon de arrendamiento, se observa que el accionado no cumplió con la carga procesal de consignar el referido expediente en copia simple o en copia certificada; de allí que el mismo no puede ser objeto de valoración por no constar en autos y ésta Juzgadora no puede suplir los alegatos no probados por las partes, ni sacar elementos de convicción fuera de los autos, de acuerdo con el mandato legal establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que señala expresamente que el Juez debe atenerse a lo probado y alegado en autos, aunado a ello, la prueba de informe relativa a dicho expediente, fue promovida en el último día del lapso probatorio y su evacuación hubiese resultado extemporánea y así se decide.

Valoradas como han sido las pruebas, el Tribunal observa:

El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:

“LAS DEMANDAS POR (…) CUMPLIMIENTO (…) DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,(…) Y CUALQUIER OTRA ACCION DERIVADA DE UNA RELACION ARRENDATICIA SOBRE (…) SE SUSTANCIARAN Y DECIDIRAN CONFORME A LAS DISPOSICIONES CONTENIDAS EN EL PRESENTE DECRETO-LEY (…)”

No detecta esta Juzgadora que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada como punto principal, esté prohibida por la ley para su admisión, para el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento judicial se pide, dado que el artículo 33 en comento, hace gravitar y conducir que los conflictos que se susciten por los motivos ya especificados, se tramitarán y decidirán por dicho Decreto-Ley y por el Código de Procedimiento Civil en el procedimiento breve y así se decide.

Ahora bien, el thema deccidemdum, que arribó a esta sede natural, se circunscribe a : 1) La ciudadana CARMEN TERESA BASTOS HIGUERA, ya identificada, demanda por cumplimiento de contrato sobre el inmueble (sic) para que se lo entregue y en caso de ser desechada pide la resolución del contrato, al ciudadano JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, y éste a su vez invoca la COSA JUZGADA ya resuelta antecedentemente, alega la extemporaneidad de la no-renovación del contrato, aduce en su favor la prórroga legal e invoca que está solvente en las obligaciones contractuales.

ENMARCACION PROBATORIA:

El Tribunal Superior valora las pruebas aportadas por las partes de la manera siguiente:
1) Las promovidas y evacuadas por la parte demandante:

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS: Esta Juzgadora valora las pruebas aportadas por la parte demandante de la siguiente manera: Para el caso subjudice, los contratos de arrendamientos se dan en forma sucesiva, por el pago de los cánones, el uso que se le da a la cosa y la duración del mismo. Pero también existen ciertas obligaciones que el arrendador está constreñido a hacer, procurando el permitirle el goce pacifico de la cosa al arrendatario y defender el mismo de cualquier tercero que pretenda perturbar la posesión o uso del mismo, entregar lo arrendado en el tiempo convenido, hacer los reparos necesarios que no sean de cuenta del locatario. Por su parte el arrendador, tiene dos grandes obligaciones que son: hacer uso de la cosa como un buen padre de familia y debe pagar el canon o pensión de alquiler en los términos convenidos en el contrato o en su defecto como lo disponga la ley. Se pactó entre las partes el contrato de arrendamiento, se fijó el canon de arrendamiento, se presume la descripción de lo arrendado de acuerdo a los términos del artículo 1595 del Código Civil, se fijó el plazo de duración, y el precio del canon fijado en la cláusula tercera y el consentimiento enraizado en las rúbricas que autorizan tal convención. Obligadamente este Tribunal debe enlazar, las cláusulas que las partes pactaron en el contrato de arrendamiento (sic) y encuadrarlo en el régimen legal aplicable.

En la actualidad puede hablarse de la existencia de un Derecho Arrendaticio en lugar de un Derecho Inquilinario. De acuerdo a los términos del artículo 1.579 del Código Civil que establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella”. Se trata de aquella relación que nace sólo consensus bilateral o sinalagmática en cuanto a que a su nacimiento surgen obligaciones para ambas partes; a título oneroso, puesto que ese goce no es gratuito sino concedido al arrendatario como compensación por el pago de aquel precio determinado que se obliga a pagar al arrendador; de carácter conmutativo, pues esas obligaciones correspectivas no sólo son ciertas sino que también susceptibles de conocimiento o apreciación inmediata al celebrarse el contrato, tratándose de no ser una relación aleatoria; y en esa relación el cumplimiento de las obligaciones es de ejecución o de tracto sucesivo.

Al tenor de tales características, resalta, además de su consensualidad, su carácter bilateral, por lo que estamos en presencia de un contrato con obligaciones recíprocas, y no sólo en beneficio de una sola de las partes contratantes en la relación bilateral obligatoria, es decir, que esa relación no resulta continente de obligaciones a cargo del arrendador y de derechos en beneficio exclusivo del arrendatario, sino que, por el contrario, las obligaciones y los derechos resultantes del contrato celebrado corresponden a ambos, a cada uno de los intervinientes de acuerdo con la propia naturaleza de ese contrato en donde el arrendador queda obligado a hacer gozar al locatario del inmueble que le dio en arrendamiento, mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagarle a aquél; al tiempo que los mismos asumen obligaciones derivadas de esa relación, y que en todo caso la Ley se ocupa de contemplar a fin de que ese vínculo obligatorio no quede bajo el imperio de una de las partes posiblemente en perjuicio de la otra, y en todo caso en protección de las propias obligaciones y derechos que el Estado incorpora en la ley de modo obligatorio, en interés no solo particular sino con trascendencia social.

Dentro de las obligaciones que por ley debe cumplir el arrendador, las indica el artículo 1585 del Código Civil, en el sentido de entregar la cosa arrendada, a conservarla en buen estado para que sirva a los efectos del contrato y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Esas previsiones legales las ha previsto nuestro legislador, para que las partes sometan sus relaciones locatarias por lo menos a un mínimo legal, dado que esa previsiones son de carácter general y debe en diversas oportunidades acudirse a la costumbre y a lo determinado de buena fe entre las partes contratantes. Igualmente el artículo 1592 del citado Código, prevé las obligaciones principales para el arrendatario, que está en el deber de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Por su parte los artículos 1159 y 1166 ambos del Código Civil, establecen que los contratos celebrados entre las partes tienen fuerza de ley y efecto legal entre ellos. Son inminentes estas aseveraciones, y es que los únicos que en realidad saben a ciencia cierta como celebraron sus contratos, son los intervinientes en él, que tratan de reducir sus negocios a los escritos donde están contenidas las cláusulas por las cuales aparentemente deben regirse lo que ha sido objeto del negocio jurídico, fuera de allí no puede intentar extraerse acomodo alguno en cabeza de ninguno de los litigantes, aceptarlo sería dar un traspié a la obra del legislador, y no tendría sentido la aplicación de esos dictámenes legales ni menos los escritos donde se reducen las convenciones, en el caso específico . Por tanto debe entenderse que las partes celebraron un contrato a tiempo determinado por escrito, fijaron un canon de alquiler mensual, establecieron entre ellos de acuerdo al artículo 1595 del Código Civil, y en este caso el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de acuerdo a lo pactado entre los contratantes excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o fuerza mayor, lo que se le dio en alquiler bajo la descripción hecha entre ellos, de lo que fue objeto del negocio jurídico, norma última establecida en el artículo 1594 del Código Civil, y ateniéndose las partes y esta juzgadora a que debe prevaler ante todo estigma la justicia que no puede sacrificarse por formalidades no esenciales, que conduce a pensar en cualquier ser humano de la necesidad de obtener lo que le pertenece, y para ello acude al procedimiento que le indica la Ley, para que se les satisfagan sus derechos, que no pueden verse mermados por simples formalismos .
En el presente caso estamos en presencia de una convención arrendaticia, donde tenemos las características típicas de un contrato de arrendamiento, la cosa cedida en arrendamiento como objeto del contrato de arrendamiento, hecha la descripción por las partes, el precio del canon fijado en la cláusula tercera y el consentimiento rubricado en las firmas que autorizan el contrato de arrendamiento.

Como se dijo antes, corresponde a esta operadora de justicia, engranar las cláusulas negociables convenidas en el contrato de arrendamiento con el régimen legal aplicable al caso en estudio.

No demostró ni consta en los autos prueba al menos indiciaria realizada por la parte demandante, que el demandado hubiere sub-arrendado el inmueble a él alquilado, situación fáctica alegada pero no demostrada a través de ninguno de los medios de prueba establecidos en la ley.
No probó ni demostró la parte accionante que el arrendatario no haya conservado el inmueble arrendado (sic).

En lo atinente a la invocación por parte de la parte demandante, que el arrendatario no ha cumplido con lo establecido por las partes en la cláusula SEPTIMA del contrato (sic), relativa a que corresponde a él (al arrendatario) pagar los gastos de Patente, Impuestos y/o otros servicios, imputándole el hecho de estar insolvente en esos pagos por servicios públicos, anexando ESTADOS DE CUENTA Y SALDOS CON DETALLE, expedido por la Oficina respectiva de Patente de Industria y Comercio de la Alcaldía de Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, correspondiente la saldo adeudado para el 16 de octubre del 2002. Conforme a las premisas del artículo 1159 del Código Civil, el contrato es ley entre las partes. Así las cosas cuando las partes celebran sus convenciones las reducen a escritos que contienen el negocio jurídico. El mismo contrato en su cláusula SEPTIMA (folio 10) expresa: “LOS GASTOS DE SERVICIOS PUBLICOS, PATENTE, IMPUESTOS Y/O OTROS SERVICIOS SERAN POR CUENTA EXCLUSIVA DEL ARRENDATARIO” La cláusula DECIMA TERCERA del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes dispone: “LA FALTA DE CUMPLIMIENTO DE CUALQUIERA DE LAS CLAUSULAS ESTIPULADAS EN ESTE CONTRATO DARA DERECHO A LA ARRENDADORA A RESOLVER ESTE CONTRATO Y EXIGIR LA INMEDIATA DESOCUPACION DEL INMUEBLE”. Puede evidenciarse en los folios 12, 13, 14 y 15, que la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, emitió dichas constancias donde se refleja una mora por parte del arrendatario JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, no desvirtuado por éste, en el cumplimiento de sus deberes respecto del pago de los servicios tasados por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, es decir, debió haber cumplido con tal cláusula que es convencional por haberlo pactado así las partes en su convención escrita, dado que no se trata de cumplir una o algunas y obviar o incumplir las otras, pues en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cada una de ellas asume su obligación o contraprestación y todas deben cumplirse, y la misma no puede ser parcial sino total. Se observa que el arrendatario JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, incumplió la cláusula SEPTIMA de dicho contrato, pues no se trata de pagar los servicios públicos en cualquier momento, se debe hacer en la oportunidad que reflejen los recibos expedidos por los organismos emitentes de los mismos, lo cual hace a su vez incurrir al arrendatario JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, en la disposición general del clausulado establecido en la cláusula DECIMA SEXTA del contrato de arrendamiento (sic) y así se decide.

En otro orden de ideas, la representación jurídica de la parte demandada, alega que es acreedor de la prórroga legal, y pide al Tribunal que se pronuncie sobre ello. Nuestra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 7, prevé la supremacía relativa a la irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios. Pero ello no siempre resulta así, ya que para acceder a ese derecho, el inquilino debe sine quanon estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones por disponerlo así el artículo 40 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que el presente proceso concluyó en el hecho de dejar determinado que antes de finalizar el vencimiento del contrato de arrendamiento, la parte demandada y a su vez arrendataria, incumplió con la disposición convencional establecida en la cláusula SEPTIMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es decir, incumplió con dicha cláusula contractual al pagar tardíamente el arrendatario JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA el pago de los servicios públicos por concepto de Patente, Impuestos y otros Servicios a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, ello configura un incumplimiento de su parte, lo cual de acuerdo a la letra de los artículo 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hacen viable la pretensión esgrimida, siendo palpable jurídicamente hacer procedente la demanda intentada por la ciudadana CARMEN TERESA BASTOS HIGUERA contra el ciudadano JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, no acaeciendo la prórroga legal dado el incumplimiento de éste último en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales ya mencionadas, lo cual se hará en la dispositiva del fallo y así se decide.

DISPOSITIVA.

Por los razonamientos anteriormente expuestos este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION, interpuesta por el abogado GENADIO ALFONSO MORENO URIBE, apoderado judicial del ciudadano JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, parte demandada en la presente causa, contra la Sentencia dictada en fecha 20 de diciembre de 2002 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la cuestión previa propuesta por el demandado relativa a la Cosa Juzgada, prevista en el artículo 346 ordinal 9° del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Se confirma en todas sus partes la decisión dictada por el Juzgado a-quo, bajo los razonamientos propios vertidos por esta Juzgadora y desarrollados en el decurso del dictamiento de este fallo.

CUARTO: SE CONDENA al ciudadano JOSE EUSEBIO RAMIREZ ROA, cédula No. V.-9.128.218, ya identificado, a entregarle a la ciudadana CARMEN TERESA BASTOS HIGUERA, portadora de la cédula de identidad Nro. V.-5.649.127, hábil, como ARRENDADORA, el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la vía principal de la Cuesta del Trapiche, vía el Llano, de ésta ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira, que ocupa como arrendatario o inquilino, y objeto del contrato de arrendamiento de fecha 31 de enero de 1997, totalmente desocupado.

QUINTO: Por haberse confirmado el fallo apelado, se condena en costas del Recurso a la parte apelante-demandada, conforme lo determina el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Notifíquese a las partes de esta decisión.

Dada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veinte (20) días del mes de abril del año dos mil cinco.

Publíquese, Regístrese, y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el presente expediente al Juzgado remisor en la oportunidad legal correspondiente.
La Juez Provisoria

Gladys Cañas Serrano

La Secretaria,

Jocelynn Granados Serrano
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las (9:30 am). Se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y se libraron las boletas de notificación.
GCS/lgb