TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA C.A. (JOFICA) Registrada en el Registro Mercantil Primero, el 08 de julio de 1985, bajo el N° 4, Tomo 18-A, con reforma en sus estatutos, en el Registro Mercantil Tercero el 04 de octubre de 1996, anotada bajo el N° 61, Tomo 11-A, representada su Presidente, ciudadano JOSÉ DOMINGO FIGUEROA MORA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 1.909.758.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.723.080, inscrito en el Inpreabogado bajo El Nº 58.665, según poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 25 de octubre del año 2000, inserto bajo el N° 19, tomo 73, folios 42 y 43.
PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANTONIO AYOS VERA, extranjero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 82.060.127.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN RAMÓN URBINA MENDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.192.439, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.190.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 10.753-04.
II
PARTE MOTIVA:

Se inicia la presente controversia por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil y aplicación por analogía del artículo 34 literales “a” y “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el abogado PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ, con el carácter de presidente de la Inmobiliaria JOSÉ FIGUEROA (JOFICA C.A.), demanda al ciudadano MIGUEL ANTONIO AYOS VERA, alegando que el mencionado ciudadano incumplió con el Contrato de Arrendamiento escrito a tiempo determinado, celebrado en fecha 30 de mayo de 1997, al haber no encontrarse solvente en el pago de los cánones de alquiler correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2004, conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento; adeudando por tal concepto, según su versión, la suma de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,00); razón por la solicitó se condene al arrendatario demandado al pago de los alquileres correspondientes desde el mes de abril hasta julio del año 2004, que son cuatro meses y que suman la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000,00) y, que al momento del DESALOJO entregue el inmueble al demandante.
Citado tácitamente el demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, al haber presentado escrito por ante el Juzgado comisionado para la práctica de la medida decretada por este Despacho, según actuación que consta en el Cuaderno de Medidas; comparece oportunamente por ante este Tribunal, y procede a dar contestación a la contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, explanado al respecto lo siguiente:
* Que los alegatos in limini litis son infundados, pero que sí existe entre su persona y el demandante la relación obligacional arrendaticia, relacionada con el contrato de arrendamiento determinado privado suscrito en fecha 30 de mayo de 1997, el cual a decir suyo, se ha prorrogado sucesivamente sin que existiera nuevo contrato de arrendamiento.
* Posteriormente opuso, conforme al artículo 346 del código de Procedimiento Civil, las siguientes cuestiones previas:
La del ordinal 2°, referida a la falta de capacidad del actor por doble vía, por considerar, que el demandante PEDRO ANTONIO RODRÍGUEZ, al referirse en el libelo en el capítulo “Del Derecho, consideró viable la aplicación por analogía la causal para los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, por cuanto según versión del mismo, alguna protección debe recibir el arrendador cuando no le pagan el canon de arrendamiento, que susurra la existencia de un contrato indefinido para amoldar su pretensión al literal “a”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario”.
Por otra parte afirma que no consta en autos in limini litis, que la administración arrendaticia de la empresa Inmobiliaria JOSE FIGUEROA C.A., (JOFICA), respecto al propietario del inmueble arrendado, esté vigente y conste hoy por un documento público autentico, por cuanto a su decir el contrato nació hace más de siete años, lo que hace que supere las exigencias del Código Civil, de que quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, más adelante expone que al actor le falta la capacidad procesal por ser ilegítima su intervención en el juicio.
La del ordinal 6°, por defecto de forma de la demanda, pues a su decir, reina confusión en el libelo de demanda, que obliga al demandante a subsanar los defectos de forma y rehaga totalmente la demanda, dado que, a criterio suyo, si demanda por resolución de contrato de arrendamiento implica modificar sustancialmente los hechos y el derecho y pedir el secuestro; luego expone que si opta por demandar el desalojo, debe decir la verdad, por cuanto a decir suyo, se encuentra solvente por el expediente de consignaciones signado 286 del Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en virtud de haber pagado los cánones de arrendamiento conforme a la ley, lo que hace que la demanda no cumpla con las estipulaciones que exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
La del ordinal 11°: Referida a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por cuanto, según su versión, no está insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, y que cumplió con el pago conforme a lo que prescribe el artículo 51 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, que establece la prohibición de admitir la acción propuesta.
* Prosigue su defensa desconociendo y negando los documentos acompañados con el libelo, marcado “C”, “D” y “E”, manifestando que no fueron emanados de su persona, ni son avalados por él, de conformidad con el artículo 444 del Código De Procedimiento Civil.
* Por último, reconvino al demandante, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 340 ejusdem, para que cumpliera con el Contrato de Arrendamiento, por cuanto, según su versión, se encuentra solvente en la relación arrendaticia. Asimismo demanda indemnización por los daños y perjuicios, que afirma, le fueron causados a su esposa, ciudadana CARMEN RODRÍGUEZ DE AYOS, al exponer su salud y paz familiar, cuando el Tribunal Ejecutor de Medidas, comisionado por este Tribunal, se presentó a practicar la Medida de Secuestro aquí decretada, estimando dicha indemnización en la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), alegando al respecto que su cónyuge tuvo que ser atendida de emergencia y transportada en Ambulancia, lo cual, requirió tratamiento, medicamento y disposición de recursos económicos para afrontar los gastos que fueron ocasionados. De igual manera solicitó que el reconvenido fuese condenado en el cumplimiento de las siguientes condiciones: PRIMERO: presentar el documento de propiedad del legítimo propietario del inmueble arrendado; SEGUNDO: presentar el vigente si lo hubiere el documento de administración o representación para tales fines a la empresa administradora del contrato de arrendamiento INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA C.A. (JOFICA), dado a que a su decir, la permanencia del inmueble arrendado es por más de siete años, al haberse superado el plazo otorgado en el artículo 1582 del Código Civil y, Tercero: que presente el debido comprobante de regulación de alquileres. Solicitó la correspondiente condenatoria en costas.
Ahora bien, antes de pasar a la valoración y análisis de las pruebas promovidas por las partes intervinientes en este procedimiento, se hace necesario dejar por sentado el criterio de esta Juzgadora, con respecto a la manera en que fueron propuestas las cuestiones previas en este proceso, a tal efecto observa:
El demandado en su escrito de fecha 15 de septiembre de 2004, inserto a los folios 13, 14, 15, 16, 17, 18 y 19, manifestó que: “…siendo la oportunidad procesal para contestar la demanda, a la misma la contradigo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho….” .
Posterior a su contestación, procedió a oponer las cuestiones previas establecidas en los ordinales 2º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Subvirtiendo de esta manera, el orden en que debe presentarse un escrito de contestación, pues no es viable contestar primero y oponer cuestiones previas después, porque es menester, que en la Sentencia Definitiva, sean resueltas y analizadas en primer término las cuestiones previas opuestas en el escrito con anterioridad a la contestación, para luego proceder a sentenciar el fondo, toda vez que en muchas ocasiones la decisión emitida en relación a las cuestiones previas incide sobre el fondo de la controversia.
En este orden de ideas, y en apegó a lo dispuesto en el artículo 7 de nuestro Código de Procedimiento Civil, el cual establece que:
“Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales. Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el Juez considere idóneas para lograr los fines del mismo”.

Esta Sentenciadora considera, en atención al principio de formalidad el cual debe revestir todo acto procesal, que no le es dado entrar a conocer y decidir sobre las cuestiones previas aquí opuestas, dado que debieron ser planteadas previamente a la contestación del fondo de la litis, y así se decide.
Dicho esto procede esta Sentenciadora al análisis y valoración de las pruebas promovidas por las partes, así:
Las de la PARTE DEMANDADA:
El mérito de autos, especialmente del hecho, referido a que no consta que el demandante haya probado la situación de insolvencia, lo cual a su decir hace temeraria las actuaciones de esta instancia, en segundo lugar alega que el reconvenido, no acudió oportunamente a contestar la reconvención y, en tercer lugar por cuanto la devolución de la comisión por parte del tribunal comisionado donde, a su decir se evidencia la situación del mal estado de salud de su cónyuge. Alegatos estos que serán analizados con posterioridad en esta Sentencia.
Prueba de informes requerida al Director General de Protección Civil, sobre la incidencia acaecida a la ciudadana MARÍA DEL CARMEN RODRÍGUEZ DE AYOS el día 26 de agosto, que tal solicitud lo hace para sustanciar el pedimento y que así quede probado el grave daño a la salud de su esposa. No es objeto de valoración en virtud de haber sido evacuada.
Con su escrito de contestación la parte demandada, presentó copias certificadas de actuaciones realizadas por ante este Juzgado en el Expediente de Consignaciones Nº 286-2001, las cuales son valoradas por esta Juzgadora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos públicos.
Las de la PARTE DEMANDANTE:
Procedió a promover los alegatos siguientes:
Afirma que la prueba de mayor relevancia es la comprobación de la insolvencia de la parte demandada, para lo cual elaboró un cuadro demostrativo con las fechas de las diligencias de las consignaciones, la fecha de los depósitos, el mes de alquiler que se pagaba con cada una de ellas, y el número de folio del expediente de solicitud de consignaciones 286. Cuadro éste que no es objeto de valoración ni le sirve de soporte al demandante para demostrar la insolvencia del demandado, pues no se encuentra avalado con prueba fehaciente alguna, que le permita a esta Sentenciadora verificar la autenticidad de lo alegado, y así se decide.
* Más adelante aduce que a la fecha (06 de octubre de 2004), aparecen dos nuevas consignaciones, con las cuales supuestamente se estarían consignando los meses de junio y julio de 2004., pero que en realidad a su decir, corresponde a los meses de abril y mayo de 2004, por lo tanto persiste el atraso del pago de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre y la manifiesta insolvencia del inquilino.
De igual tiene como falso el alegato del demandado referente a que el Tribunal Ejecutor de Medidas le provocó una crisis a la cónyuge del demandado, que ameritó la presencia de una ambulancia con personal paramédico e indicó que la señora tuvo un derrame por la boca y nariz, luego expone que tal vez el derrame fue motivado por lesiones o enfermedades anteriores pero que el personal paramédico en ningún momento suministró medicamento, ni la señora permitió que le tomará la tensión. Considera esta Juzgadora que dicho alegato debe ser tomado en consideración al decidir sobre lo alegado respecto a la Reconvención, y así se decide.
Asimismo, adujó que el inquilino tiene más de siete años de permanencia en el inmueble, que de ninguna manera se ajusta a la realidad, que lo que en realidad establece el artículo 1582 del código civil, es que quien administra no puede arrendar por más de dos años, y en este cado su poderdante firmó un contrato por un término de seis meses. Dicho alegato no será tomado en cuenta por esta Sentenciadora, toda vez que fue realizado con base en una de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, que no fueron objeto de estudio en este proceso, y así se decide
Considero pertinente en su escrito de pruebas alegar el demandante que no debe presentar documentos de propiedad del inmueble o constancia de regulación de alquileres por parte de la alcaldía, pues no viene al caso pues no se está discutiendo la propiedad del inmueble, alegato éste que debió haber formulado en su escrito de contestación a la Reconvención, y que por no ser pertinente no es objeto de análisis.
Con su escrito libelar el demandante presentó:
Contrato de Arrendamiento Privado, suscrito entre las partes intervinientes en esta controversia, el cual, al haber sido plenamente reconocido por la parte demandada, es valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil.
Copia fotostática del poder conferido por la Arrendadora según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 25 de octubre de 2000, bajo el Nº 19, Tomo 73, folios 42-43 de los libros respectivos, la cual es valorada por esta Juzgadora conforme a la norma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento público.
Comunicaciones emanadas por la INMOBILIARIA JOFICA C.A al ciudadano MIGUEL AYOS, de fechas 03, 10 de julio y 05 de octubre de 2001, son desechadas del proceso, en virtud de no aparecer firmadas por el demandado, y haber sido desconocidas acertadamente conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Verificada como ha sido en este juicio en razón de los alegatos coincidentes entre las partes, la relación arrendaticia existente entre ellas, debe entonces quien aquí sentencia, analizar los planteamientos de las partes con base en lo probado.
No obstante, considera necesario esta Juzgadora previamente, aclararle al demandante vista la fundamentación de la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, en el artículo 1167 del Código Civil y aplicación por analogía del artículo 34 literales “a” y “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que efectivamente la demanda resulta viable al ser fundamentada en el artículo 1167 del Código Civil, sin embargo no es factible la analogía invocada por el actor, dado que ésta se aplica sólo en lo casos en que no haya una norma establecida para el asunto del que se trate, tal y como lo prevé el artículo 4 del Código in comento, pues en caso de no existir disposición precisa de la Ley, se tomarán en consideración las disposiciones aplicadas a casos similares o materias análogas; no siendo en este proceso la situación planteada, pues los contratos de arrendamiento a tiempo determinado se encuentran establecidos claramente en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo tanto, si procede la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por haber sido fundamentada en el artículo 1167 del Código Civil, no obstante no es aplicable la analogía planteada por el demandante, y así se decide.
Seguidamente se observa que ha quedado evidenciado en cuanto a la demanda lo siguiente:
En este proceso, se demandó el pago de alquiler de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2004, siendo alegada la insolvencia del arrendatario demandado, ciudadano MIGUEL AYOS; sin embargo el demandante reconoce que el demandado, deposita desde el mes de octubre de 2001, los cánones de arrendamiento por ante este Tribunal, manifestando en tal sentido, que el último mes cancelado fue el de marzo, sin embargo, no aportó al proceso, prueba alguna que demostrase a esta Juzgadora, que el demandado se encuentre en estado de insolvencia, lo cual era su carga, a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento civil, que reza:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Por lo tanto el peso de la prueba no puede depender simplemente del alegato mediante el cual se afirma o niega un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra, en tal virtud, sus alegatos al carecer de pruebas que los sustenten deben ser desechados del proceso, y así se decide.
Por tal razón, habiendo logrado el demandado arrendatario demostrar con la copia certificada del expediente de consignaciones Nº 286-2001, que cursa en este Tribunal, y valorada por esta Juzgadora, el pagó de los cánones de arrendamiento demandados, estos son: marzo, mayo, junio y julio de 2004, considera esta Juzgadora que cumplió con su carga probatoria contra la demanda intentada en su contra.
En tal virtud, tomando en consideración lo antes expuesto, no procede la pretensión del demandante, en los términos por él expresados en su escrito libelar, y así se decide.
Con respecto a la reconvención planteada por la parte demandada, a la cual el demandante no dio contestación; aún cuando no dio contestación a la misma, esta Juzgadora lo tendrá por confeso, siempre y cuando la reconvención propuesta, sea procedente, en tal sentido tenemos que:
El demandado reconvino al demandante para que cumpliera con el Contrato de Arrendamiento, invocando su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados. De igual manera lo reconviene por indemnización por los daños y perjuicios, que afirma, le fueron causados a su esposa, ciudadana CARMEN RODRÍGUEZ DE AYOS, al exponer su salud y paz familiar, cuando el Tribunal Ejecutor de Medidas, comisionado por este Tribunal, se presentó a practicar la Medida de Secuestro aquí decretada, estimando dicha indemnización en la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), alegando al respecto que su cónyuge tuvo que ser atendida de emergencia y transportada en Ambulancia, lo cual, requirió tratamiento, medicamento y disposición de recursos económicos para afrontar los gastos que fueron ocasionados.
De seguidas esta Juzgadora, pasa a resolver la Reconvención alegada, de la manera siguiente:
Con respecto a lo esgrimido por el demandado, donde invoca el cumplimiento del contrato, por encontrarse solvente en la relación arrendaticia, específicamente en el pago de los alquileres invocados por el actor.
Esta Juzgadora cita la opinión de Rangel Romper Aritides en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág 130, referida a la reconvención como declaración negativa del libelo: “No existe Reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aún basándose en una contrapretención, como la de un crédito que se opone en compensación, o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa, ya que no se hace valer ninguna contrapretención independiente pues la aparente reconvención, no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza, que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda”.
En el caso bajo estudio, el demandado reconviniente hace una declaración negativa, pues solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, justificándolo y basándolo precisamente en el hecho controvertido que con su contestación procedió a contradecir en todas y cada una de sus partes, quedando de esta manera satisfecho su rechazo por considerar que se encontraba solvente en el pago de los alquileres demandado. En razón de lo cual, no procede la Reconvención con respecto al Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, y así se decide.
Por otra parte reconvino a la parte demandante por indemnización por los daños y perjuicios, afirmando, que los mismos le fueron causados a su esposa, ciudadana CARMEN RODRÍGUEZ DE AYOS, al exponer su salud y paz familiar, cuando el Tribunal Ejecutor de Medidas, comisionado por este Tribunal, se presentó a practicar la Medida de Secuestro aquí decretada, estimando dicha indemnización en la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), alegando al respecto que su cónyuge tuvo que ser atendida de emergencia y transportada en Ambulancia, lo cual, requirió tratamiento, medicamento y disposición de recursos económicos para afrontar los gastos que fueron ocasionados.
No consta en las actas procesales que el demandado reconviniente haya demostrado la procedencia del pago de indemnización de daños y perjuicios, no bastando su palabra, pues en un juicio todo cuanto se pretenda debe ser demostrado de manera fehaciente. En tal sentido no cumplió con la carga probatoria, a que se contrae el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya transcrito en esta Sentencia, debiendo por ende ser desechada la pretensión de indemnización por daños y perjuicios, y así se decide.
A tenor de lo precedentemente analizado esta Juzgadora, declara Sin Lugar, la Reconvención planteada por la parte demandada, y así se decide.
Concluye entonces esta Sentenciadora, en virtud de todo lo demostrado y analizado, que la demanda en los términos en que fue planteada, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada Sin Lugar, y así se decide.

III
PARTE DISPOSITIVA:

Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, interpuesta por el ciudadano MIGUEL ANTONIO AYOS VERA, contra la INMOBILIARIA JOSE FIGUEROA C.A y SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por la INMOBILIARIA JOSE FIGUEROA C.A contra el ciudadano el ciudadano PABLO JACINTO CONTRERAS ZAMBRANO contra el ciudadano MIGUEL ANTONIO AYOS VERA, ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber vencimiento total de ambas partes tanto en la demanda como en la Reconvención.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
NOTIFÍQUESE a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los cinco (5) días del mes de noviembre de dos mil cuatro. AÑOS: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

Abg. NELITZA N. CASIQUE MORA
Juez Temporal

MARÍA ESPERANZA VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria